加拿大外资买房禁令即将全面失效！提议效仿新加坡、澳洲改革？

片儿刀

加拿大的外国买家禁令即将到期，对于该禁令后续该如何处置，各方观点不一，但所有人都认同一点：自禁令出台的这三年间，市场已经发生巨大变化。
3 k' R9 ]. \* C' U4 g' h
, W5 }* L8 `7 R/ V  Z6 oCorcoran Horizon Realty汉密尔顿分部的管理合伙人Martinus Geleynse表示：“大量投资者、房产经纪，还有不少已经买房的人，如今都深陷资不抵债的困境，整个行业形势彻底反转。”

“我认为现在市场对楼市的处境多了几分同情。”
  _' H" D$ h# n/ N; N& M5 w6 G
. K+ {4 i6 y$ Y联邦政府2022年通过法案，出台为期两年的非休闲类住宅外国买家禁令，2023年1月正式生效。出台初衷是在楼市热度顶峰时期，减少外资投资与投机炒房行为。

( U" _2 l& r+ A( h% G$ i% C持有临时工作许可、难民申请者以及符合特定条件的国际学生不在禁令限制范围内。
7 f) g+ `9 K' s0 C, [8 b4 z
之后禁令被再度延长两年，有效期至2027年。如果联邦政府在1月1日前不采取任何举措，禁令就将自动失效。
( ?0 p5 x) J3 G' d. W1 R/ s
该禁令实际效果一直饱受争议。加拿大统计局数据显示，外国买家在全国房屋所有者中占比不高，但在多伦多、温哥华等地区占比相对更高。
1 \4 `& x) [4 n3 u, |  |( h
房地产业内不少人士希望彻底废除禁令，称处境艰难的行业需要更多投资。不过一名住房权益倡导者则认为应当保留禁令，但也承认单靠这条禁令无法实质改善住房可负担性。

加拿大住房、基础设施和社区部的发言人拒绝对禁令后续计划发表评论。

在一份邮件声明中，该部门重申政府立场：“加拿大的住宅首要服务于本国家庭居住需求，而非投机投资工具。”

住房部长Gregor Robertson此前表示，政府正在研究其他国家的相关政策，重点参考澳大利亚。澳大利亚的外国买家禁令针对新建住宅和空置土地设置豁免条款。

禁令真的奏效了吗？

Geleynse认为，最初的禁令更多是“公关层面的效果”，对市场的实际经济影响“几乎可以忽略不计”。
( |* r* P* t0 d4 Z* N- X
但这项禁令获得了广大民众的支持。

民意机构Research Co.2025年的民调显示，76%的加拿大人支持该禁令，13%表示反对，11%持观望态度。

Simon Fraser大学城市研究专业实践副教授、住房研究学者Andy Yan，用一个比喻形容加拿大外国买家禁令：因为豁免条款众多，它更像粗纱布，而非强力胶带。
; g, e( u% x4 _' {0 c$ z2 K3 V
他称禁令只是提升住房可负担性的“众多手段之一”。
' e1 p# l5 ~. ]) l. _+ l4 w
Yan表示，虽然加拿大全国范围内外籍人士持有住宅的整体占比很低，但部分区域、部分房产类型的外资持有比例偏高，这点不容忽视。

加拿大统计局数据，2023年，安省全省房产的2.1%、卑诗省房产的3.1%，以及多伦多都会统计区（CMA）房产的2.7%由非居民持有。

2017年更细化的数据显示：多伦多都会统计区内公寓的7.2%、温哥华都会统计区内公寓的7.9%归非居民所有；多伦多市全部房产的4.9%、温哥华市全部房产的7.6%由非居民持有。

' L) J9 l" c% @6 j& ?4 pYan说：“这个数字并非无足轻重”，即便是小规模市场参与者，同样会对房价造成影响。
- Z' l+ Y: }% J& s+ M, g: w& W5 L
但他提到，2023年至今，本地、全国乃至全球环境都已经大变，现在正是考虑替代方案的合适时机。

他补充道：“有意思的是，距离实现住房可负担，我们依旧路途遥远。”
6 T3 m# X0 U; Q* f
+ F. t0 S2 x! J1 Z$ B6 H" B: W废除、保留还是修改？
2 J8 R( @( B% y1 \0 M
% o: X' X9 N$ `) R: }" m* @. dYan认为加拿大应当借鉴新加坡模式，对外籍房产持有者征收专项税费。

& Z( e8 }! M( _& G3 T他表示问题本质，就是如何看待外资涌入多伦多和温哥华的住宅地产。
" d4 ~/ A# F1 M9 k2 l0 n
“不能让外资毫无成本地涌入本地楼市，应当提高这笔‘入场成本’。”

' P. I* r( |: z( C" e房产营销咨询公司SCOP Inc.的创始人兼负责人Sean Zahedi代表多家开发商，他表示外国买家对于楼花市场格外重要。

楼花即买家为尚未开建的房源支付定金，约定数年后房屋竣工完成交割。

他表示，解除禁令有助于楼花去化，帮助开发商拿到项目推进所需的融资。
6 u) X1 Q7 e  }4 o, {# \7 i( [1 D
9 ]8 D0 m: O  h他还说，这类外国买家大多不是和加拿大毫无关联的纯投资者，很多家庭先送成年子女过来，后续计划全家团聚定居。

9 a) [! Y6 I/ C' ?5 ~8 v# q. O“过去三年，这条路已经被堵死。”

“我们几乎在向全世界、海外投资者传递信号：我们不欢迎外来投资。”

Geleynse同样支持废除禁令。他观察到，禁令打击了大多伦多‑汉密尔顿地区的豪宅与公寓买家，公寓市场尤其面临需求不足的困境。
$ Q3 a) g* m* i/ N  {
不过他提出，想要改善住房可负担性，还需要更全面的住房政策，多建造两居室、三居室，满足家庭住户和退休换小房人群的需求。

“我们没有建造适配家庭居住的房源，这才是核心难题。”

多伦多租户联盟联合主席Bruno Dobrusin认为，禁令“至少在租赁住房可负担性方面没有带来实质改善”，但他依旧希望保留禁令。他表示取消禁令会推高房价，同时外籍房东也会增加租客维权组织工作的难度。

" a( T$ G+ a, x- b4 v“现在已经有成千上万套空置房源，普通人根本负担不起。”
: j; l8 E8 e- T6 Z2 s/ Q  L6 a
“引入外来投资者，只会通过竞争进一步抬高这些房源的价格，解决不了我们的核心问题。”