加拿大楼市患“渐冻症”！房价下跌、销量降、买家“挑得像在逛Costco”

片儿刀

往年这个时候，加拿大楼市本该开始“苏醒”。按照几十年的老节奏：春天挂牌暴增 → 夏天放缓 → 秋天重整 → 冬天休眠。

但今年，很多地产经纪都说：这个周期失灵了。目前的楼市，不再被季节主导，而是被三个词控制着：焦虑、观望、不确定。

大温成交量和价格放缓
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- l- Q9 T) L6 `$ Q, T( ?温哥华房地产协会（REBGV）数据显示：

8 Y- |2 ?+ A4 ]$ l( j6 M2025全年大温独立屋销量下降约 10–12%

; Z- p, r+ N% k, S, X平均房价微跌约 4–5%

6 G: m# M) l5 P7 i- l2 m公寓市场表现更弱：一些热门区域如列治文、素里和高贵林的平均公寓价格同比下降 6–8%
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: K* \5 d: d% c

多位大温经纪表示：
: R# @  f$ D+ R4 E4 G' K, Y0 E" @
“现在市场节奏已经和季节无关。利率、全球经济不确定性、就业安全感，远比春夏秋冬更重要。”
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买家更谨慎，挑选房源的耐心前所未有，而卖家也不得不慢慢调整预期，很多挂牌房源反复挂出又撤回，成交量降低并非因为没人买，而是双方僵持。
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多伦多：销量跌了11%，价格也在退

先看最具风向标意义的大多伦多。根据多伦多地产局（TRREB）数据：

2025全年：

- I$ [7 U4 G. F8 u成交量：62,433套

1 f9 n1 K. f- V+ Q. Y同比下降：11.2%
( x! Y- n1 K- ]' P
平均房价：$1,067,968

3 ~: \. o) M- M同比下跌：4.7%
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( F- S3 t. s. x/ ~到了年底更明显：2025年12月：
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综合房价指数：同比 -6.3%

$ f1 z9 F5 G) h平均价：约 $1,006,735

8 W6 o+ p' s& B% ~9 \% G4 c- |4 i再跌 5.1%
1 f8 k- W6 |; O' b9 u7 ]
8 R1 |% x1 ?: O6 V也就是说：一年时间，房价蒸发了5~6万加元。
! q7 C) w( [* r
% F" u3 g# j% Z# U! E" Z更反常的是——往年年底通常会有一波“小反弹”，但2025年11月到12月，销量几乎原地踏步，仅微跌0.6%。
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全加拿大都在“慢冻”，不是暴跌
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/ m1 \; \! F8 f' W7 F加拿大地产协会（CREA）数据显示：

  m* m  l/ @# I1 z9 h+ M全国销量环比再跌 2.7%

# S2 U$ N# J0 q- Z( E' D  F比2024年同期低 4.5%

* P; n" r1 z0 ?- b6 P3 r挂牌量同比增加 7.4%

4 Y( c' G# F# y, U+ s: j库存约 4.5个月（接近平衡市）
* w* o" v( G$ w5 p! B
2 k* f% A" J* V& @什么意思？不是崩盘。而是：没人着急买，也没人愿意低价卖。市场进入一种“慢动作冻结”——交易还在发生，但越来越慢。
4 @, [' U, I- w! W1 Z- {! K* I% F) K$ e
" }& Y1 d2 h( O* l2 y/ F3 P5 ~8 o* O最惨的是公寓

过去几年，大家都说：“买不起House，买Condo总可以吧？”现在连公寓都扛不住了。
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2025年12月多伦多公寓均价：$628,029，同比下跌 7%–8%，这是跌幅最大的板块之一。
  {" l. B' ?; \& e  L$ }# [' h" j
% f2 O& `; @1 p3 ^! N$ o一位经纪直言：

“现在是纯买方市场，买家挑得像在逛Costco。”
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看10套，砍3轮价，还不一定下offer。

( L( B, m# x2 l' z, H) N# |0 f6 b4 Q而卖家呢？只能一降再降。很多成交不是因为需求强，而是：卖家终于认清现实。
  N- _' ]4 D0 @2 m' A. t$ N2 _
7 c7 ?# ^. q( a) ]/ H, c2 ]预售市场：更是“一地鸡毛”
' Y4 L6 |3 G- D3 E1 o( L2 [
, [* ]6 L" C- v. l; i9 Z真正的重灾区在——预售 + 转让（assignment）市场。
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经纪人的原话很扎心：

  u1 d, Y9 o; y1 Y. ~“现在这个市场又丑又惨。”

0 d4 I: Q% w# C/ S+ e6 J买家违约

* z; ?% B1 Q5 h: H官司变多

被迫亏本出手
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首付打水漂

! F! s6 w, c3 f6 o* M很多几年前高位买预售的投资者，如今面临：交房价比买入价还低，现金流直接爆炸，不少人只能硬着头皮补钱或认亏。

不只是多伦多：Barrie、渥太华也在犹豫

  J$ C1 R1 v6 _BarrieGTA外溢买家仍在，但大家更保守，很多房子挂了又撤。经纪人说：
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“这三年，季节性彻底消失了。”

更真实的信号是：

' S* a5 K2 N! L( v% Y" {1 m1 g有人开始二按

9 C( Q( {5 J6 P( m5 |( H有人找私人贷款
, A0 g- T+ i& A$ H% Z. P
5 z4 k" @. v7 l1 C. Q) U- h) @房租也不够cover成本

4 K6 H6 y. v* C) V* z$ P$ ~家庭财务压力正在浮出水面

本地经纪总结一句话：
* @4 U& m; w  V% l4 ^% ]
# X7 t+ O6 C) ~1 E$ u  ?* b“不是急着买，而是等到有信心才买。”
- f  J1 b- L& T  x" _- E
) y* Z0 a; J1 R+ [6 e" r  J! q这听起来健康，但问题是：信心什么时候回来？没人知道。
# J. Z/ {0 @8 r  [0 t3 x
1 P. Z) Y  h" n" T( A利率、贸易战、全球局势、裁员消息……任何一个新闻，都可能让买家重新踩刹车。

但不是所有地方都跌

' S+ ^, i& i! m7 f有趣的是，加拿大楼市正在明显“分化”。

一些小省份反而逆势上涨：

3 Q5 o: }5 W# r) X* e7 L萨省：+9%

' m' T" ?8 o/ c/ f& \; d- A, f+ a纽芬兰：接近双位数增长
: M) h- o7 t8 K' f  j5 O/ F
魁北克城：+17%

; D& J! D7 S2 e原因很简单：便宜 + 本地需求强 + 就业稳定。
; ~, t# Y* K: u6 f* D. B
3 {  D0 f* r. V9 K) s$ F, U说明：不是加拿大人不买房了，是买不起大城市了。人口和资金正在向“二线城市”迁移。

& _* ^3 |3 c3 s2 F" ]真正的问题不是价格，而是心理

$ u) F! v3 n, R# R8 m2 }现在的市场有个奇怪现象：
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买家：

有选择权

5 U6 q0 ]- R0 l2 p8 `但不着急
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7 M) @( G* L8 y, H$ E3 j+ K" P* i- H总觉得还能再等等
) {, O6 x, h0 |6 \7 N8 Y8 M: r
卖家：

7 ]% P+ P9 ^' T# G/ w* N% Z3 k不想认输
" I- e; Z3 A$ Q7 R& N# F, C
还想着高位价格

7 l$ k; A$ g3 b挂了又撤

+ P0 o: e* ~+ U" K% M+ W结果就是：交易变少，僵持变久，整个楼市像被按下了“暂停键”。经纪人说得很形象：
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  D5 _+ e8 W. t1 q5 d; h+ e“如果春天来了，也不会是解冻，而只是慢慢挪一步。”

给华人买家的现实建议

如果你在观望，现在是个什么阶段？简单总结：
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& F, `( g) c' g# ]自住买家
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* D) k; \( |2 _# l& {  x0 W议价能力最强的时期之一
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可以慢慢挑
* w, j6 z! W8 Q7 W* k
" C1 u3 S9 r5 z' z5 i别冲动

投资/预售
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9 n4 ^/ d% R! Q/ P) C风险明显升高
4 O; E' d" q* V1 k! H6 E/ A+ o
2 F5 e8 a, r' w( R8 X0 b1 O现金流要算清

别指望短期翻倍
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高杠杆操作
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现在真的危险

未来一年，很可能不是暴涨或暴跌，而是：低温横盘 + 慢慢恢复。

+ D! Y& Y$ W: I* K加拿大楼市，也许正经历近十年来：最长的一次冬天。春天会来，但不会很快。