加拿大房市高度分化 明年迎拐点 房价全线看涨

片儿刀

加拿大房地产市场呈现明显的区域差异，部分地区强劲、部分疲弱。然而，随着宏观经济状况预计在未来一年有所改善，这种差异可能会缩小。2026年可能成为一个关键拐点——表现欠佳的市场将开始复苏，而表现领先的市场可能降温。

1 w' |; {/ a, n2 C1 p1 X; o9 {《环球邮报》近日采访了TD银行经济学家Rishi Sondhi，探讨他对加拿大高度分化的房地产市场的最新展望。

# A8 U$ ?5 k8 |/ D9 Z2 v加拿大房市概况：整体仍偏软，但区域差异明显。

, Z1 c: K: ?& Y) t( y& |加拿大的房地产市场实际上是由多个地方市场组成的。从整体来看，全国房市依然偏软。
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4 D8 {6 H1 o( y5 ^4 s! K目前房屋销售量仍低于疫情前水平，基准房价或调整后的价格仍在下降，平均价格同样在下跌。总体来说，加拿大房地产市场仍处在温和复苏阶段，但不同地区的表现差异很大。
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9 X9 N% T; _& j, b" {* ]最大的疲软来源仍是安大略省（Ontario）和卑诗省（B.C.），这两个市场拉低了全国平均水平。TD预计这两省今年的平均房价将继续下降。

+ e( M- Z  [4 P7 q8 b" z- t3 S与此同时，其他省份的销售增长更强劲，市场普遍偏紧。
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4 A/ B  _0 {& @, H! c例如：
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* 曼尼托巴省（Manitoba）和萨斯喀彻温省（Saskatchewan）市场非常紧俏；

8 `$ U# Q+ h9 _! P; @* 魁北克省（Quebec）更是极度紧张，价格增长强劲；
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- h- Q2 J: j% ~1 F, `* 大西洋地区整体也相对活跃，除了爱德华王子岛（PEI）略为例外。
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与去年9月相比，阿尔伯塔省（Alberta）已不再是全国最火热的市场，市场趋于平衡，房价增长放缓。值得注意的是，埃德蒙顿（Edmonton）的房价表现优于卡尔加里（Calgary）。

主要城市房价预测
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9 Z# l6 K+ b. A3 N- D' {: ETD并未为每个城市单独提供预测，但对多伦多、温哥华和卡尔加里有明确展望：
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增长最快的省份将是萨斯喀彻温（+6.5%），最慢的是安大略（+3.1%）。

" ~1 n5 M- b/ b3 C. B  l3 r安大略疲软的原因与公寓市场的未来
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推动买家重返多伦多公寓市场的关键因素之一将是利率下降。

不过，TD预计加拿大央行仅会再降息25个基点，使隔夜利率落在2.25%，因此“利率宽松空间不大”。

但市场仍有积极信号：
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. z3 K7 w. [7 G2 T7 L* 积压需求（Pent-up Demand）仍很强；
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6 L2 T0 P7 o( p* m* 人均销售量极低，表明潜在买家仍在观望；

* 公寓价格自2023年中期起已持续下跌，至2025年8月几乎回落到疫情前水平。

9 I6 Y6 c3 G( Q+ T这意味着疫情期间的涨幅几乎被完全抹去，改善了公寓的可负担性，但短期内市场信心仍脆弱。

* o+ N( R# A1 x) {公寓市场尚未触底

Sondhi表示： “我们不认为公寓价格已经触底。”原因在于库存仍然庞大，消化需要时间。
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5 q9 O' a; U2 M根据TD今年5月的预测：
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) o( g& M6 x9 e) D: [7 S* 公寓价格将从2023年第三季度峰值下跌15%至20%；

/ v  j6 s# u- Y" e/ J2 o* 其中约10个百分点的跌幅将在2025年出现；
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; n6 L2 }* C9 i# l. ?* 并且风险可能延续至2026年。
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  ~  n- }$ s& y1 b. \新建公寓放缓，未来或存供需缺口

3 ]/ o* R9 }- `$ ?% z2025年前9个月，大多伦多地区（GTA）新完工公寓约19,000套，低于2024年的22,000套。

完工量下降意味着未来可能出现供应不足，但人口增长已显著放缓。
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TD预计2027年起人口增速将略有回升，可能对房价产生新的上行压力，并在2029年恢复至1.2%的正常增速。

2026年按揭重置潮风险有限

) k  h! j$ n' G  M% q% U3 HSondhi指出，TD并不认为2026年的按揭重置潮会引发房价下跌。

截至2025年8月，加拿大平均房价仍比疫情前高出约30%（安省最低，也高出26%）。

( g' i$ c$ S- ]4 N0 v到2026年：

* 经济预计略有改善；

* 大多伦多公寓过剩库存逐步消化；
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* 失业率下降。
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1 S1 \, K, L' e! M: r; b- r& {因此，整体环境将较2025年更为有利。

哪些地区最具可负担性？
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; p$ r* i- X# j2 ~. S1 ~- \在萨斯喀彻温省与纽芬兰与拉布拉多省，住房仍比历史平均水平更可负担。

阿尔伯塔省的可负担性虽下降，但仍未过度紧张。
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相对而言，安大略、魁北克、新斯科舍与PEI的住房负担远高于历史水平。

2 O& o- W7 X' Q- a6 S2 P值得注意的是，大多伦多公寓市场的可负担性已显著改善，价格回落至疫情前水准，为买家创造了入市机会。
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8 |* \0 N$ X# d长期风险：房屋类型错配

5 h3 R- L+ x5 a% }2 z! _- GSondhi警告说，虽然全国都在讨论“住房短缺”，但问题不仅在于总量不足，更在于供应类型与需求错位。
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> “如果我们新建的大多是出租公寓，而买家真正需要的是郊区的独立屋、半独立屋或联排别墅，那么供需错配问题仍然存在。”
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! b! c; Z$ q+ }7 z) T, r他指出，加拿大独立屋在新建住房中的比例长期下降，而这正是最短缺的类型。

结论：适度回升，而非大反弹
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+ z0 \6 I; k6 n! k: f. M9 g2 |( l> “我们的预测显示，加拿大房地产市场将温和回暖，但不会出现剧烈反弹。”
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7 d; P5 k8 u8 K& r2 H* ?: @. A* j此外，针对总理提出的每年新建50万套住房目标，TD的分析认为：
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> “要恢复到疫情前的住房可负担水平，其实每年40万套就足够了。不必翻倍才能改善可负担性。”
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8 v& M2 E  s, G不过，Sondhi补充说：
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6 i0 I; G9 K8 T9 l! _* f9 o> “加拿大历史上从未实现过每年40万套的完工量。要做到这一点，需要彻底革新加拿大的住房建设模式。”