加拿大房市高度分化 明年迎拐点 房价全线看涨

片儿刀

加拿大房地产市场呈现明显的区域差异，部分地区强劲、部分疲弱。然而，随着宏观经济状况预计在未来一年有所改善，这种差异可能会缩小。2026年可能成为一个关键拐点——表现欠佳的市场将开始复苏，而表现领先的市场可能降温。

《环球邮报》近日采访了TD银行经济学家Rishi Sondhi，探讨他对加拿大高度分化的房地产市场的最新展望。
% G* j  W" \* s# g/ R  a
加拿大房市概况：整体仍偏软，但区域差异明显。

加拿大的房地产市场实际上是由多个地方市场组成的。从整体来看，全国房市依然偏软。
0 W; p. k9 A4 ?- x
目前房屋销售量仍低于疫情前水平，基准房价或调整后的价格仍在下降，平均价格同样在下跌。总体来说，加拿大房地产市场仍处在温和复苏阶段，但不同地区的表现差异很大。

- N( f, w# D+ [+ e" s最大的疲软来源仍是安大略省（Ontario）和卑诗省（B.C.），这两个市场拉低了全国平均水平。TD预计这两省今年的平均房价将继续下降。
. c: a# }7 u! `7 r2 Y
与此同时，其他省份的销售增长更强劲，市场普遍偏紧。
! H( r" q- D* x5 i( r' o/ W
例如：

* 曼尼托巴省（Manitoba）和萨斯喀彻温省（Saskatchewan）市场非常紧俏；

* 魁北克省（Quebec）更是极度紧张，价格增长强劲；

* 大西洋地区整体也相对活跃，除了爱德华王子岛（PEI）略为例外。

5 G& p) x/ Z; J  V$ o' f1 w与去年9月相比，阿尔伯塔省（Alberta）已不再是全国最火热的市场，市场趋于平衡，房价增长放缓。值得注意的是，埃德蒙顿（Edmonton）的房价表现优于卡尔加里（Calgary）。

/ {6 a0 c6 L2 v2 [( ]主要城市房价预测

: V/ U0 N8 r3 Y, k, O2 ]. r2 O7 j/ |TD并未为每个城市单独提供预测，但对多伦多、温哥华和卡尔加里有明确展望：

8 B$ g6 H% _+ H6 \. s


增长最快的省份将是萨斯喀彻温（+6.5%），最慢的是安大略（+3.1%）。

安大略疲软的原因与公寓市场的未来
8 H( n9 [2 C; r! q
" ]9 ]* k7 \9 C8 |7 k# F: v推动买家重返多伦多公寓市场的关键因素之一将是利率下降。
4 h9 C+ s( T5 l8 n& q" H  u
不过，TD预计加拿大央行仅会再降息25个基点，使隔夜利率落在2.25%，因此“利率宽松空间不大”。
, k% h/ _! {: o5 V
但市场仍有积极信号：

* [1 O5 f* |- O# ?2 T: ?5 W0 C1 m* 积压需求（Pent-up Demand）仍很强；

' n" u5 E5 B$ `- B2 Y* 人均销售量极低，表明潜在买家仍在观望；

* 公寓价格自2023年中期起已持续下跌，至2025年8月几乎回落到疫情前水平。

: A8 P8 T4 j; p% n4 x6 M这意味着疫情期间的涨幅几乎被完全抹去，改善了公寓的可负担性，但短期内市场信心仍脆弱。

# U0 H$ Y6 [; V公寓市场尚未触底
3 \5 L  m* F+ c% }+ N
, G/ |! a( ]) _' sSondhi表示： “我们不认为公寓价格已经触底。”原因在于库存仍然庞大，消化需要时间。

; N5 K( R8 e9 {7 l% S( T$ z/ y) p根据TD今年5月的预测：

* 公寓价格将从2023年第三季度峰值下跌15%至20%；
' Y: @% B9 K* |% D
# k. y: {! C9 U  V% y* 其中约10个百分点的跌幅将在2025年出现；

+ t2 F1 o# a$ x* 并且风险可能延续至2026年。
2 G; Q+ C- d+ R8 P- b( r  V0 R1 `$ X- p  Q
8 J$ X8 @7 T3 }# T1 k5 B' H- b0 W% w新建公寓放缓，未来或存供需缺口
" o+ c3 j7 Z6 R& |& G
2025年前9个月，大多伦多地区（GTA）新完工公寓约19,000套，低于2024年的22,000套。

' N4 t( p3 ]0 [: R完工量下降意味着未来可能出现供应不足，但人口增长已显著放缓。
' Y  M3 f$ Q) W, Q1 k
TD预计2027年起人口增速将略有回升，可能对房价产生新的上行压力，并在2029年恢复至1.2%的正常增速。
$ F0 S; f! L% c; ^/ ?5 \" E
2026年按揭重置潮风险有限

9 S2 t: E! `' d  `$ Z" ~  rSondhi指出，TD并不认为2026年的按揭重置潮会引发房价下跌。
& l/ Y$ ^5 @# c/ l/ d% T- [
截至2025年8月，加拿大平均房价仍比疫情前高出约30%（安省最低，也高出26%）。
& K+ W  e, R) a: I8 Q3 g
- p* ?7 t! u! N. W到2026年：
; @: e2 P* w3 e) W& k- H. j+ D+ G
* 经济预计略有改善；

5 N$ L* k+ h! z" ^* 大多伦多公寓过剩库存逐步消化；

2 ^3 g3 U" q6 `- t8 B* 失业率下降。

4 q7 w0 ?7 C) `. {& L! P因此，整体环境将较2025年更为有利。
' Q  V2 T+ _8 K! r/ {
哪些地区最具可负担性？

在萨斯喀彻温省与纽芬兰与拉布拉多省，住房仍比历史平均水平更可负担。
3 o. w+ l) S3 I; B! L2 g
阿尔伯塔省的可负担性虽下降，但仍未过度紧张。

相对而言，安大略、魁北克、新斯科舍与PEI的住房负担远高于历史水平。

值得注意的是，大多伦多公寓市场的可负担性已显著改善，价格回落至疫情前水准，为买家创造了入市机会。

长期风险：房屋类型错配
4 W7 |: ?1 W5 e& Y3 L
Sondhi警告说，虽然全国都在讨论“住房短缺”，但问题不仅在于总量不足，更在于供应类型与需求错位。
5 t  U! t8 ^; k$ d" k) ?
; g8 ~% J0 P7 |6 X> “如果我们新建的大多是出租公寓，而买家真正需要的是郊区的独立屋、半独立屋或联排别墅，那么供需错配问题仍然存在。”

8 ~8 t, ]3 k# T1 Y' b) j" \& e他指出，加拿大独立屋在新建住房中的比例长期下降，而这正是最短缺的类型。

3 J/ `; i* P' `0 z. g( _结论：适度回升，而非大反弹
$ L/ t7 {$ T) F/ V1 |% J
> “我们的预测显示，加拿大房地产市场将温和回暖，但不会出现剧烈反弹。”

此外，针对总理提出的每年新建50万套住房目标，TD的分析认为：
# L* |0 ^4 j& ~2 U+ y' a
> “要恢复到疫情前的住房可负担水平，其实每年40万套就足够了。不必翻倍才能改善可负担性。”
4 j2 z, l# ]1 p
" u. \/ b2 l( \$ J% j不过，Sondhi补充说：
  G& }" ^: a9 y% Q& |* Z9 V* y+ v
5 j4 w0 ?3 f9 V0 [8 r( N: I  J1 l> “加拿大历史上从未实现过每年40万套的完工量。要做到这一点，需要彻底革新加拿大的住房建设模式。”