2018年五大因素影响房价

bbcnew

加拿大房地产协会(CREA)属于悲观派，在他们2018年房市展望报告中，预测明年加拿大全国房屋销量减5.4%，房价跌1.3%;
7 w* x& [4 k0 P) i/ `3 t( ^
加拿大皇家地产(Royal LePage)的新年地产展望报告似乎比较乐观，根据他们对全国53个城市的市场调查，预测加拿大房价综合指数将增长4.9%，平均房价会升至$661,919。
; r" ~# C! m! X3 O* T; a8 F( q) f
另一家全国性的房地产公司Re/Max也发布报告，预测2018年加拿大平均房价将上涨2.5%。
% p! ^7 t) I: \; _" t
加拿大皇家银行(RBC)也预测明年全国房价会涨2.2%，房屋均价则为$501,400：

: r8 U( J! k  {6 Y9 i- y如果您想在2018买房?至少有五大因素会影响明年的房价：

+ |; ]- s3 z: g+ {1. OFSI的压力测试

, o' R, x$ k0 b1 V2 B: m从明年1月1日开始，加拿大金融机构监管办公室OSFI(Office of the Superintendent of Financial Institutions)将正式开始施行按揭压力测试(stress test)，就是银行或贷款机构按照央行的5年期基准利率(现为4.89%)，或在银行优惠利率的基础上增加2%，对没有保险的借款人进行测试，确保他们有能力还款。
' \1 t1 \& s! k" d
目前加拿大平均按揭利率为2.96%，这意味着借款人要能够证明，他们负担得起4.96%的利率，才能拿到贷款。有专家预计，联邦政府的按揭新规将影响到全国至少100,000房屋买家，并可能将其中的一半也即50,000人赶出房市，因为他们无法从银行贷到款买房。
; ~) f, ~5 i8 r0 i! @% X5 y
* j( q' H0 X0 p7 RTD银行的经济学家认为，联邦新规估计会压减5-10%的房屋需求，或将房价下压2-4%。

皇家地产的主席Phil Soper则认为，联邦按揭新规会打击一部分希望小屋换大屋的业主，因为越贵的物业按揭要的越多，因此可能影响到高端物业的交易，进而也可能影响到诸如独立屋之类的价格。
; I1 ?9 I' ^& i
, ]. Z0 T2 v& u% X8 ]) cSoper同时指出，OFSI的规定只是针对它所监管的大银行及金融机构，因此不少买家或被迫走进“灰色市场”，找次级按揭机构贷款，比如Home Capital Group, Equitable Group 以及Capital Direct等等。

; a% S, M/ O8 V$ l. i: C2. 利率

# k+ B! \& H% z6 R$ B( b加拿大央行在今年已经两次加息，目前的主利率为1%。加拿大丰业银行(Bank of Nova Scotia)在一份报告中指出，就是这个主利率上涨，将让房地产市场更加冷谈。该银行称，到2020年，加拿大央行的主利率将从目前的1%上升至2.5%，这就足以让加拿大业主感到按揭负担日益沉重的压力，加之房屋贷款收紧，这些都足以令加拿大的房地产市场更冷，房价下跌势所难免。
$ n  f# t8 k8 M+ B
丰业银行预测说，未来两年加拿大央行加息的步伐不会停止：目前的主利率为1%，明年年底至少会升至1.5%;2019年底2.25%;到2020年晚些时候则是2.5%。

加拿大皇家银行则估计，央行在2018年会将主利率升高100个基点，明年年底的利率升至2%。

TD银行没有做具体的预测，但认为就房市而言，加息对不同地区的影响不一样，比如多伦多及GTA地区，温哥华及大温地区，还有房市日暖的蒙特利尔地区，这里的居民会感受到更大的挑战，加息会令他们的按揭月供增加更明显。

- g# E$ ]3 I- H! f! L, ]皇家地产的主席Phil Soper表示，利率升高对房市影响几何真不好说。即使按照业内说法，央行明年继续加息，但比起10年前，或是5年前，现在的按揭利率仍然不高。
& c0 Z6 k+ t9 L. ]" d( |
3. 千禧一代

. q: w$ N8 H6 t" `虽然加拿大的婴儿潮一代(baby boomer)多数已经退休，但他们的后代——千禧一代(millennials)多数已经长大成人，也到了成家立业的年龄，这批人将成为加拿大买房的主力军。
. y: ?0 H! K: y) }0 _$ @. a6 d% Z/ ]
联邦统计局的数据显示，到2018年，加拿大25-30岁年龄组的人口将达到2,559,200，这个数字比5年前几乎增加了整整150,000人。显而易见，他们当中的不少人将成为首次购房族。

: k2 a6 D2 A# Y% ~/ v- m* d) ]皇家地产今年6月份的一份调查显示，这个年龄组中，只有35%的人买了房，而在没有买房的年轻人中，近70%表示会在未来5年内买房，其中近60%甚至想买独立屋!
5 W" z: _. p& x9 J
* A8 g0 y  u2 R. p1 M7 R3 E4. 移民
' H/ W* P5 P  l
$ h8 m' g& j1 t2 ^另外一个推动房价上升的因素是移民。2004到2014年间，加拿大的海外移民数量在236,800至281,000之间，自由党政府在近三年将增加移民数量，总数达百万：其中2016年为296,000;2017年300,000;2018则是310,000。
2 u; N" w5 y! }8 C5 h
9 L6 z& ?5 z' P皇家地产的主席Phil Soper指出，移民无疑会增加房屋需求并推高房价，特别是几个最能吸引人的大都市区，包括多伦多，温哥华以及蒙特利尔。
: P' {' g9 O0 F9 y9 R
' O* [6 S' ]$ i) X& A! R5. 其它国家的政策

某些时候，其它国家的政策也可能影响到本国的房市。最好的例子是美国的次按危机影响到加拿大，令本国房价在2007年第四季度至2009年第一季度猛跌11%。
; G5 Z  e, A+ N; b3 L- T8 }  m6 w1 m
2 |" r& i1 v' T4 T+ x( w; r$ o具体到2018年，业内担心有可能影响到加拿大的是新西兰拟推出新政，禁止海外买家在该国买房置业。加拿大的经济学家们担心，当富有的外国人或投
  [' b" V; y4 v% n资者被禁在新西兰买房之后，他们有可能转身涌入加拿大，导致加拿大房价升高。

! S$ ]  x+ ?  }, i

hunter168