加拿大房贷压力测试新例实施 购买力狂减25%

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房贷新例出炉﹐由星期一(2018年1月1日)开始﹐本国楼市买家购买力大打折扣﹐多伦多及温哥华不用购买保险的房贷额估计削减高至25%﹐买家如果不降低置业目标﹐恐怕需要加大首期逾1成。

这意味着很多仍然坚持入市的买家将需要把目标调低。举例来说﹐塬本勉强能够负担独立屋的家庭﹐因为房贷额减少﹐逼于无奈要改买半独立屋或镇屋。联邦政府金融机构监管办公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions)逐步控制楼市风险﹐决定由1月1日开始﹐把无保险房贷的压力测试门槛提高。

- b+ a+ O  ]) ~+ j, {# X! t无保险房贷亦即是首期最少2成的房屋按揭。根据新例﹐这些风险较低的房贷也须採用高于实际合约的利率来计算还款能力﹐处理方法与必须购买保险的房贷类似。
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楼市资讯网站Better Dwelling的分析显示﹐新例影响之下﹐贷款额将会明显削减﹐足以对一些市场带来重大影响。这些分析以家庭中位收入及8月份中位屋价为依据﹐结果发现﹐新措施将会导致全国﹑多伦多及温哥华房贷额减少25.8%。

2 ^4 G/ k: a* m& U; J% I5 V该网站以市场上找到的最低利率2.39%来计算房贷﹐全国来说﹐若买家可以借取452,468元﹐但如果购有保险房贷压力测试所採用的4.84%利率来计算﹐贷款额则缩细至335,626元。换言之﹐相差116,842元。

0 D8 _% [8 s  ]; U以全国中位屋价602,400元来说﹐买家塬本只需支付约24.9%的首期﹐便能够借取足够的房贷﹐但周一开始﹐所需的首期将会增至44.3%。
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不少经济师已经指出﹐新措施对多伦多及温哥华这些贵屋市场的打击较大。该网站的分析也反映出这样的情况。

根据分析﹐多伦多中位屋价755,400元﹐买家塬本可以借取房贷526,492元﹐以此计算﹐首期需要30.3%﹐但新压力测试影响之下﹐房贷额相应减至390,535元﹐亦即大幅减少约13.6万﹐如果买家不调低置业目标﹐所需要首期便上调至48.3%﹐亦即增加18个百分点。
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' _+ d0 \; s5 S! j& X1 M# p7 R' r温哥华买家处境也相当恶劣﹐可以借取的房贷额削减超过12万至只有355,119元。本年第3季中期﹐当地中位屋价接近103万﹐以家庭中位收入计算﹐买家需要支付53.5%首期才取得足够的房贷﹐但今后首期将要增加至65.5%﹐相差12个百分点。值得一提的是﹐根据该网站分析﹐满地可及卡加利的屋价明显低许多﹐所以基本上没有影响﹐新例实施之后﹐所需要的最低首期不变﹐依然是20%。

房贷收紧 购买力挫恐拖累经济
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4 n% n6 Q  G3 P+ O$ W% Z投资研究行的分析显示﹐房贷新压力测试对楼市有实质影响﹐导致置业及相关开支减少﹐也带来拖累经济增长风险。
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根据Veritas Investment Research的分析﹐本国房贷市场方面﹐由于贷款收紧﹐新造房贷年增长可能由目前的5.7%收窄至4%。
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) N* [: `) I7 a( U- o: S该研究行发表报告指称﹐房贷额减少﹐削弱楼市购买力﹐应会明显抑压经济增长。
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, G9 I# f! X5 e) F该报告称﹐年计的置业及相关成本可能而因削减10至20%。

8 v0 b) C  |$ G" S0 Q; y* F根据该报告﹐购买住宅及有关交易佔了加拿大国内生产总值超过7.5%。

该研究公司行政总裁Anthony Scilipoti表示﹐有关的新例影响重大﹐塬因是不论收入﹐所有买家的购买力都会被削弱。
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报告在结论中强调﹐规管部门如果认为这些措施的更改不会对加拿大的楼市及经济带来即时性及损害性的效果﹐应是愚昧的想法。