有人考虑过房价下跌10%以上的直接影响吗？

紫光

美、加的经济增长，这几年一直都是以房地产市场为龙头而带动的，而且热点地区不断在各地区转移。其实早在三年以前，就有人预测过alberta将是下一个热点，相关帖子可以在本版找到。
政府确实是想给过热的房地产市场降温，因为过热的房产市场直接会导致高通货膨胀，但并不意味着政府希望整个经济垮掉，按照现代经济学的观点，适度的通胀是利大于弊的。
由于房产经济的龙头地位，因此政府宏观调控的重点也在于此，说白了，他们希望看到的是房产市场以每年5%-8%的速度稳步的健康的增长，而不是象去年的暴涨40%多，也更不是象看跌的朋友希望的暴跌个10%-20%。
因为一但房产市场下跌10%以上，一系列的经济、社会问题就会出现，就象多米洛骨牌效应——高失业率、资金大量蒸发、税收大量流失、社会动荡等等。直接的结果是这一届的政府就会下台。
* U# k: Y( C8 T* V0 H1981年是唯一的一次房产下跌的例子，那一年银行利率为18%，经济大萧条，但跌幅也只是到了1979年的房价水平。所谓的1元房，并不是真的只要1元，而是你要去接受卖主的mortgage，代替他还银行，18%的利率的mortgage你会去接吗？所以你还是实现不了住房梦。
所以，千万不要幻想房价会暴跌个10%以上，因为目前的房价水平、银行利率、居民的平均收入、失业率、消费指数等各方面的经济指标都显示那仅仅只是个幻想。
不过，对于从事与石油行业不相关的行业的朋友，如果有把握在别的城市就业，去别的房价相对便宜的地方倒是一个选择。不过这种地方也不是太多了。
没有办法，因为就象中国前一段的股市，你们刚好在2000点的时候来了edmonton，而现在市场上说什么的都有……

CANDYMAN

鸡蛋

我北京的亲戚,等了三年房价跌了,去年终于等不住了,终于买了,不过比几年前涨了好多.

鸡蛋

不建议大家炒房什么的,但很鄙视那些天天带着老婆孩子一起喊房价跌的人,空梦一场,老婆孩子没依靠.

warmwinter

熊猫阿宝

81年爱城房价下跌的数据或曲线有没有？有的话，能否贴出来给偶看看？
另外，那时候为什么银行利率这么高？是不是调控过热房地产或经济通胀的一种方式？
其他城市20多年的数据我没找到，只看到温哥华的这个曲线，我曾经在另一个帖子里贴过（http://www.edmontonchina.cn/view ... &extra=page%3D2），但是没有人评论。原图来自 http://www.westca.com/Forums/viewtopic/p=468665.html

根据77年后温哥华的两次房价下跌，第一次是81年的暴跌（后来蔓延到爱德蒙顿），另一次是95年到99年的缓跌， 还有爱城的石油经济形势，我觉得爱城出现81年那样暴跌的可能性很小，甚至也不会跌到超过10%，但是出现缓跌的可能性，或者停止增长的可能性，或者增长率很低的可能性还是很大的，毕竟去年一年就已经累积了60%的增幅。
, K) j6 a9 I2 b+ u' m
如果房价像温哥华9几年那样缓跌的话（虽然从最高位到最低位也就跌了大概13%，但是持续了4年多；如果在最高位以前1年半买房，经历房价的不增长更长达8年），更是会被套牢很多年没有增值。

7 e1 ?; O  V0 N; S6 l: _* @" D3 S* u而我计算了一下，如果房价年增长率低于4%，考虑贷款利率等，现在在高位买进房子，保持5年的话，与租房相比就已经亏了。
( o# s- n. `. Y4 Y
不过，如果保证你会在爱城待上10多年以上，现在也相当有经济实力的话，在高位买房，即便最近几年跌一些，相信10年后还会长的，何时买也许并不那么重要，重要的是看你是不是非常渴望有套自己的房子了。

( t! W* [" a4 [( C) [[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-12 15:11 编辑 ]

紫光

http://www.ereb.com/z_stats/QuarterStats.pdf
9 I3 u4 U& J) p6 N/ J; I% A倒数第二页是从66年到2006年的AVG.SELLING PRICE
如果有兴趣的同志可以画画曲线研究研究，我上面的说的1981年有误，应该是1984和1985年，记错了，对不起大家。但18%的利率绝对没有错。如此高利率的原因我无从知晓。但我可以100%肯定的是，如果不再次出现超过10%以上的利率，房价一定不会暴跌（跌幅超过10%）。即使利率超过10%了，我劝大家也就不要想着买房子了。
' `# l& a7 d9 |, I- @4 ^+ thttp://www.ereb.com/marketactivity/monthly_mls_report.html
更多的REPORTS.
9 o) A; o: S8 ]# R. }( ^! _
[ 本帖最后由 紫光 于 2007-2-12 16:19 编辑 ]

紫光

才一个金币啊

熊猫阿宝

谢谢你提供的数据。直观感受仍然是：房价经过大幅增长后有可能下跌，如果房价下跌，需要8-10年才能回涨到原价。什么时候有空我画个图来看看，哈。

目前似乎是这样：
0 \9 D) N& k0 C我不反对你的意见，即房价出现暴跌的可能性比较小。
但是你也没反对我的意见，那就是，如果房价的年增长低于4%，买房住5年的话就不值了（还没考虑房屋的维护费用等等）。哈哈。
. f2 b4 d- V; ^1 X8 y& ]" r另外，如果房价的年增长低于15%，炒房者的日子估计就不太好过了。

$ B5 `2 @6 S! T& D剩下的就看各人判断了~~~ 到底经历了一轮60%的增长后，是否还有强劲增长了呢？ 我的推测有两种：1.再强劲增长一年，如果增幅超过30%，之后真的会有可能跌了。2. 缓慢徘徊，调整一段时间。

紫光

不是的，我其实是反对你的意见的，只是不想又有争论。
因为，如果计算租房和买房作比较，应该用同等档次的房子作比较。
前面有很多朋友比较的时候，都拿普通的apartment 的房租来作为计算依据。
倒是很希望大家用一些价值超过40万的singlehouse的房租再算算。
另外就是，我在以前的帖子里已经说过，房市会在2009年的秋天走平，那个时候townhouse价格在40万左右。

熊猫阿宝

我是拿普通apartment 的房租和 condo 比较的。
2 k0 e) g  F  p
对于有人拿apartment 的房租和买singal house 或townhouse 比较，倒也有一定道理，前提是他目前几年只需要住apartment, 但是买房子又看不上别的，只能买house。实际上，因为买房，提高了生活成本了。
( L; A5 ?# z7 Y" H8 |
另外，你现在还能找到那样的房子：房价与月租比 低于200 吗？如果有，那倒也值得投资了。事实上，如今这样的房子很少了，至少我没见到。

醉酒当歌

很鄙视认为只有购买了房子，生活质量才高的自欺欺人的想法。很多国人，在去年暴涨涨价之后买房，生活质量不如租房的好。房子只是生活质量的一部分而已。何况，买的condo与租的condo我看不出有什么差别。更何况很多近来买房子的人，在分租房子。

原帖由 鸡蛋 于 2007-2-12 04:00 发表
不建议大家炒房什么的,但很鄙视那些天天带着老婆孩子一起喊房价跌的人,空梦一场,老婆孩子没依靠.

大漠孤烟

原帖由 不想长大 于 2007-2-12 14:12 发表
81年爱城房价下跌的数据或曲线有没有？有的话，能否贴出来给偶看看？
另外，那时候为什么银行利率这么高？是不是调控过热房地产或经济通胀的一种方式？
# V: ?& b. S" W6 [1 I" }. e, j. v其他城市20多年的数据我没找到，只看到温哥华的这个曲线 ...

# D$ c0 ]) m8 V. e+ _
) J0 Q# w2 U& _6 I, H: l同意

eagle2007

房价因为经济周期的不稳定总会有涨跌,不以个人意志为转移;

39飘云

路过，拜年。回一个，过年了，顺便给楼主拜年春节好。

飞猪

原帖由 醉酒当歌 于 2007-2-12 19:54 发表
' F: X& l6 y; E+ e/ |很鄙视认为只有购买了房子，生活质量才高的自欺欺人的想法。很多国人，在去年暴涨涨价之后买房，生活质量不如租房的好。房子只是生活质量的一部分而已。何况，买的condo与租的condo我看不出有什么差别。更何况很 ...

) o& ?: @4 S& k" y+ c2 s
. E6 ?' q) v! N; i5 z: k
8 I, W; z" x/ j1 m9 i6 v' _这点你说错了，不只这个时候，我认识的好多人，即使是5年前买的房子，生活质量也下降了。因为好多人希望在4-5年内把钱还上，因此就节约自己身上的消耗。另外，很多东西，像是电费和煤气费，都是买房前没有预期的。所以，好像生活质量下降了。其实如果不抱有这样的想法，而是按部就班的还贷款，生活质量是不会下滑的。

jeremy

原帖由 紫光 于 2007-2-12 00:01 发表
' u- {$ S5 c7 q" B- n& U美、加的经济增长，这几年一直都是以房地产市场为龙头而带动的，而且热点地区不断在各地区转移。其实早在三年以前，就有人预测过alberta将是下一个热点，相关帖子可以在本版找到。
0 d4 T% N4 O$ }# c政府确实是想给过热的房地产 ...

- v0 ~1 Q& P7 r1 h+ y
不错，81-82年1$ 的房子不少，只要新房主把贷款接过来。但多数不是自住房，是想
炒房子最后砸在手里了。我认识一个70年代来的香港人，手里三套炒作房(按现在的
标准不算多)。81年前后MORTGAGE还不起了(再加地产税，UTILITY，等等)。1$两套
% D$ N3 H( m) {* R' w房想转手都没人要，出租又没人租。只好宣布破产。该人差点跳楼，被朋友们拉到
教会住了几天耐心开导，总算想通了。

此人依然健在，如今成了基督徒。开着个小店，日子乐融融。春节问他如今这大好
6 j* M" u# N" k7 o% m形势想不想投资房产？答曰：就算捡垃圾也不炒房子，房子够一家住就行了。

紫光

申明：本人不鼓励炒房，只针对指望房价下跌以后再买房的朋友发表一下自己的看法。
本人的目标：自住一套，另买一套小的收租为子女存一点教育及婚礼费用——尽管我还没有子女。

wallyy

原帖由 紫光 于 2007-2-21 13:56 发表
- v" {( a0 y, I4 d5 |7 {8 `& R申明：本人不鼓励炒房，只针对指望房价下跌以后再买房的朋友发表一下自己的看法。
* G( E# _/ D( L4 k3 Q" ~- ]' s本人的目标：自住一套，另买一套小的收租为子女存一点教育及婚礼费用——尽管我还没有子女。

1 i, E8 Z. Y- J( k! s紫光兄，很欣赏你为人的坦诚！但关于房事，俺与你的观点实在是不敢苟同。你瞧瞧你什么时候来的，再瞅瞅俺什么时候来的，远了不说，就算是俺去年初来的，也会勒紧裤腰带买上一套，但是现在。。。看看这房价吧，光去年一年到现在就疯涨了60%！俺要是在这个时候买，得背多大的风险呀！房贷至少要25年以上吧，可俺的工作可保证不了25年呀！

牛眼熊心

原帖由 wallyy 于 2007-2-21 14:47 发表
5 T# u% M. ^; _3 f7 v& C6 ?6 F& A

! g: s, Q  [3 ?  H( k( q紫光兄，很欣赏你为人的坦诚！但关于房事，俺与你的观点实在是不敢苟同。你瞧瞧你什么时候来的，再瞅瞅俺什么时候来的，远了不说，就算是俺去年初来的，也会勒紧裤腰带买上一套，但是现在。。。看看这房价吧 ...

! L6 w' D! Y, Q6 }
$ T& M, k5 e2 M4 H说心里话, 不是想忽油你, 只是给你个建议, 如果不认同就当我没说.

你考虑了这种情况没有, 如果今年的情况和去年相同你怎么办? 比如说又涨了15%. 现在的种种迹象都表明今年和去年有着相同的趋式.
; K* E! C7 a; U5 h# x# E( S' b
退一步来说, 如果今年没涨也没跌, 就象Calgary 2006 年6月以后那样, 那2008年后没有很大意外也不可能跌, 你还会买房吗?

还有个工作问题的误区, 你不能保证25年都有工作, 但可以保证活25年以上吧? 没工作就不用交房租了?

# [9 b, j# k/ e以上观点可以参考, 但也要看你个人承受能力, 我不建议掂起砖头去掏鸟窝.

wallyy

原帖由 dgg 于 2007-2-21 15:07 发表

! H3 G+ {7 p( ^; n9 D- b
! n* E$ X" s; L4 {2 |# R6 l; e! k说心里话, 不是想忽油你, 只是给你个建议, 如果不认同就当我没说.

你考虑了这种情况没有, 如果今年的情况和去年相同你怎么办? 比如说又涨了15%. 现在的种种迹象都表明今年和去年有着相同的趋式.

退一 ...

" O4 T% V9 l; b# I' L
7 g8 c4 N1 M. h& i8 Q1 C8 K
- S2 d/ H6 ]" X2 N谢谢你的建议，可俺相信自己的判断能力。结论是：现在买哪儿的房子也不能买爱城的房子！

音响神仙鱼

现在我是考虑房价上升带来的直接后果呢.

紫光

简单的说吧，如果未来的15年，不发生世界大战，ALBERTA的经济都会承上升的趋势，EDMONTON人口可能会增加到接近200万。这是政府的大EDMONTON发展规划的必然结果。而且400亿的总投资（建5个炼油厂及相关配套）不是一蹴而就，我估计10-15年。
4 t9 {, D! ]2 k" x& M6 u$ c( o如果你决定留在这里，不要错过了发展的良机，买不买房还在次要。
当然，我们也不能忽视恐怖袭击的风险，基地组织已经放话了——最近，如果真的发生，我想会在一定时间内对经济形势产生影响。希望世界和平！

[ 本帖最后由 紫光 于 2007-2-21 16:29 编辑 ]

wallyy

原帖由 紫光 于 2007-2-21 16:28 发表
1 O8 Z/ j# m; e/ U9 o) i9 Q% z简单的说吧，如果未来的15年，不发生世界大战，ALBERTA的经济都会承上升的趋势，EDMONTON人口可能会增加到接近200万。这是政府的大EDMONTON发展规划的必然结果。而且400亿的总投资（建5个炼油厂及相关配套）不是 ...

: K: J( O0 L2 g+ M# W* y种种迹象已显示爱城的房价已是虚高，职业炒家去年初就介入了，然后是散户跟风，这样的市场不可能没泡沫。
% q/ g  O3 p" M9 T; K3 ]另一方面，加拿大的房地产市场已经开始降温了。皇家银行（Royal Bank of Canada，简称RBC）最近发布的一项报告显示，2005年第四季度，加拿大人的房屋支付能力（Affordability of homes）达到了十年以来的最低水平。当然，人们收入也在增多，但是房价涨得更快。再加上利率越来越高，需要为按揭付出的金额越来越大，因此，人们的房屋支付能力不断下降。过去最长的按揭保险计划期限为25年。但是现在已经延长至35年甚至40年。这有力的说明了市场购买力已经大大下降，初次购屋者也已为数不多，按揭业者只能以此方式吸引他们购屋，可见房地产市场热度已降。

fbinginchina

原帖由 wallyy 于 2007-2-22 00:17 发表
) @7 Y& P: j% S5 A* p$ r8 T


种种迹象已显示爱城的房价已是虚高，职业炒家去年初就介入了，然后是散户跟风，这样的市场不可能没泡沫。
另一方面，加拿大的房地产市场已经开始降温了。皇家银行（Royal Bank of Canada，简称RBC）最近 ...

俺可是孤陋寡闻,职业炒家都是什么样,如何操作的,也好学一学,赶明也做职业炒家去.

紫光

纠正一点：涨幅去年为42%左右。
0 q8 f5 U% s8 Q, V- n3 L& v实际情况是：在去年如此涨的情况下，很多builder 没有赚到钱。
也许你根本都不会相信。

十年移民路_

assume your downpay = 10 W
loan                        = 40 W
6 w' f; z$ \! N( c
( X4 p' R. i/ M, `9 C, a4 BTotal house cost = 50 W

if house price went down 10%, your house would be 45 W.
$ e3 r, h9 x( b# ^2 u
so your loss will be 10-5 W, i.e. 50% of your own capital !!
( t3 p+ V; w: d! [( Z
! ?7 p7 ?$ ]5 C+ c# d银行的杠杆作用是一样的，可以让你发财，也可以让你破产。

Homework

的确好多人还不习惯借债度日。其实选择什么样的生活方式是个人自由，我所愿意看到的是，每个人能多了解一点生活方式的种类，然后选择一个对于自己快乐指数最高的，当然这个选择需要一个过程，而且会有变动。
7 |/ ?5 p7 \7 S4 k在过去20年里，我们接触到了父辈们没有体验过的生活，包括长期借款购房这种生活方式，有人不接受，有人接受；接受的群体中也分好几类，有希望尽快还清的，有愿意慢慢还、余钱改善生活质量。

原帖由 飞猪 于 2007-2-21 10:16 发表
0 Q# ]" n1 w7 h1 {; U5 v5 l
8 i: m8 K8 k: G5 `0 o这点你说错了，不只这个时候，我认识的好多人，即使是5年前买的房子，生活质量也下降了。因为好多人希望在4-5年内把钱还上，因此就节约自己身上的消耗。另外，很多东西，像是电费和煤气费，都是买房前没有 ...

Homework

卡尔加里是这样，估计埃德蒙顿差不多。
% J$ B1 C- P# e% @. y2 N0 P' L不过很多房产经纪人肯定赚钱了，在一线的敏感度毕竟高，承担的风险也不小。

原帖由 紫光 于 2007-2-22 08:39 发表
) `" g! S5 b# T" m$ N...实际情况是：在去年如此涨的情况下，很多builder 没有赚到钱。 ...  

lalah

原帖由 紫光 于 2007-2-22 08:39 发表
纠正一点：涨幅去年为42%左右。
' S( Z- E4 w. p% e" G' c: `* G; D实际情况是：在去年如此涨的情况下，很多builder 没有赚到钱。
也许你根本都不会相信。

" s7 n- n4 B7 t; g, j2 y4 E
哈哈，你刚刚给我的数据（1月份）说明，single house 2007年比2006 涨约54%, condo 涨约74%，rowhouse/duplex 涨约 65% 。