加元开启加息之路，真的影响怕是在两年以后

lastman

感觉温哥华，多伦多快走到尽头了，不是这两个城市下跌，就是其他城市跟涨，两年后怕是利息增加，也许房价会降。

小黄

加息只是作秀。只要CPI不上去，总加息幅度不会超过1%，立贴存证。

lastman

加元最近暴涨，今天上午一下子200多个点，加息预期的原因。如果今年总加息达到1%的话，那已经是相当大的影响了。虽然买房的贷款利率增加，但是买家会从房价上得到实惠。但是对房价的影响会在明后年显现出来。如果明年仍然持续加息，必然雪上加霜

watercress

小黄 发表于 2017-7-12 22:13
加息只是作秀。只要CPI不上去，总加息幅度不会超过1%，立贴存证。

. g, ?" C4 @" ~6 Z0 ~/ s. \5 jagreed. central bank's target is inflation. they don't give a damn about the real estate market.

marilyn

整个加拿大房价都会下滑。

小黄

lastman 发表于 2017-7-12 23:09
加元最近暴涨，今天上午一下子200多个点，加息预期的原因。如果今年总加息达到1%的话，那已经是相当大的影 ...

) s5 ?8 y) G& X1 `) w
: o7 g5 [5 y, U, o我说的涨1%，不是指今年，而是指一个长时期，好比5年到10年，总共涨1%.
4 z% S* I( R# ~: Y9 s/ e/ e; f
很多没有房子的人总以为房价上涨倒逼涨利率。其实房价绝对不是利率升降的主要考虑。
影响利率的两个最主要因素是：
8 d$ p; W4 m8 m) D6 Y0 }5 T6 Z4 W1）CPI
" ^3 H) r; K5 X2 R$ I2）制造业失业率

lastman

一种不安的感觉，我准备今年秋天把房子卖了，当然了，不是Edmonton的房子，Edmonton虽然经济下滑，房价毕竟不那么离谱

GraceEd

同意一楼观点，ALBERTA能不能跟涨全看油价了，但目前看来可能性不大

lastman

从加元升值的劲头看，利息怕是还要涨，加元对美元1.25马上的事，1.2可能是一两个月的事，最终也许会到1.1

Windermere

lastman 发表于 2017-7-13 00:09
加元最近暴涨，今天上午一下子200多个点，加息预期的原因。如果今年总加息达到1%的话，那已经是相当大的影 ...

' P& q: T" Z3 |) S"今年总加息达到1%", 不大可能， 但5年很可能。

我朋友在浮动p-1.1和固定2。4， 选5年固定2。4. 银行内部利率

小黄

lastman 发表于 2017-7-16 22:59
' ^2 h! o6 ]' Y! U# n- R从加元升值的劲头看，利息怕是还要涨，加元对美元1.25马上的事，1.2可能是一两个月的事，最终也许会到1.1

% t# b8 e/ ~/ @5 L1 U不可能

GraceEd

Windermere 发表于 2017-7-17 06:37
6 W0 W2 ~3 ]7 Q% C"今年总加息达到1%", 不大可能， 但5年很可能。
# [2 }/ u1 K( q8 y% y
) U8 r! m" Y; T8 }# [* ~7 i, E我朋友在浮动p-1.1和固定2。4， 选5年固定2。4. 银行 ...

& d: r1 h% M+ P
6 w8 \$ D  U6 p6 {- G" k这样看来长期利率还是要涨？不然应该选P-1.1

watercress

Windermere 发表于 2017-7-17 06:37
"今年总加息达到1%", 不大可能， 但5年很可能。
4 w& o1 `# w7 |3 Z; p
我朋友在浮动p-1.1和固定2。4， 选5年固定2。4. 银行 ...

, x2 a. O7 d& f. U3 U
" ^. h. \! b+ [9 D4 GCan I ask from which bank your friend had P-1.1?

小黄

GraceEd 发表于 2017-7-18 09:33
这样看来长期利率还是要涨？不然应该选P-1.1

! {. R0 l. t# n. x' h8 b) G8 K1 V这样看来他朋友的选择是错误的。

watercress

小黄 发表于 2017-7-18 11:21
这样看来他朋友的选择是错误的。

3 p5 x' K5 e  T$ Q. {0 b1 b看来教授也是variable粉，敢问教授房贷是p-?

Windermere

watercress 发表于 2017-7-18 10:57
1 h5 {" `8 c9 k5 i& [Can I ask from which bank your friend had P-1.1?

银行内部利率, for its bank employee only

K歌

小黄 发表于 2017-7-13 09:23
我说的涨1%，不是指今年，而是指一个长时期，好比5年到10年，总共涨1%.

; `: P& I4 |# c" \很多没有房子的人总以为房价 ...

$ E% e5 t) C) L4 D利率上涨会直接导致房价下滑，什么CPI，制造业失业率不管用。因为利率上到一定程度租比买更加便宜，基于现在多伦多温哥华的房价租肯定是覆盖不了房贷的，房价又下滑炒家会纷纷离场。CPI，制造业都只有一直坚挺的情况下才会对房价有支撑作用，可是恐慌心里会导致房价继续走低。

GraceEd

小黄 发表于 2017-7-18 11:21
这样看来他朋友的选择是错误的。

要我选的话，可能会选这个 P-1.1.

& G+ t5 b/ p- H' s5 U+ \9 t9 y但他朋友是银行的，消息比我们多得多

小黄

GraceEd 发表于 2017-7-19 10:13
$ f5 u  X' y) m2 y要我选的话，可能会选这个 P-1.1.
  P7 e" o$ `4 |) a8 q9 l
但他朋友是银行的，消息比我们多得多

9 }) P/ v; q7 ~+ |, S+ ^受银行雇佣不代表懂利率。银行几万员工真正研究利率政策的是极少数。大多数只是做业务而已。尤其是当局者迷，当初北电股票暴跌，半山腰接盘的很多是内部员工。

Windermere

https://tradingeconomics.com/canada/bank-lending-rate/forecast

GraceEd

小黄 发表于 2017-7-19 23:43
" f+ y  k, h0 t" C7 i受银行雇佣不代表懂利率。银行几万员工真正研究利率政策的是极少数。大多数只是做业务而已。尤其是当局者 ...

在这个方面大公司从来都不会告诉员工实话，小公司老板说的还比较靠谱些

GraceEd

Windermere 发表于 2017-7-20 06:39
https://tradingeconomics.com/canada/bank-lending-rate/forecast

2020年3.7

lastman

2004年贷款利率5%，曾经有17%时候，听说，要是那样，凡是贷款的只有把房子给银行了

Windermere

lastman 发表于 2017-7-20 19:52
% o5 X6 @! [/ W' }/ p! f2004年贷款利率5%，曾经有17%时候，听说，要是那样，凡是贷款的只有把房子给银行了

! Q$ u5 ~* f( l/ O: f; \% ]
https://www.numbeo.com/cost-of-l ... rankings?itemId=106
* v# W6 h! S: T1 o1 B
world 28 到1。26都有， 日本最低

小黄

lastman 发表于 2017-7-20 18:52
2004年贷款利率5%，曾经有17%时候，听说，要是那样，凡是贷款的只有把房子给银行了

$ s' [$ x; E' I, H! K1 r0 @6 |; d没那么简单。利息高的时候是因为CPI特别高，每年5%~10%. CPI高很大程度跟工资上涨正相关。所以，一方面房贷利息负担增加很快，另一方面工资也在坐火箭上涨。

lastman

小黄 发表于 2017-7-22 09:35
1 l0 O: W7 e  f6 K没那么简单。利息高的时候是因为CPI特别高，每年5%~10%. CPI高很大程度跟工资上涨正相关。所以，一方面房 ...

7 p& C/ w5 C' g& r, _& y2 W理论上是这样的，但是贷款利率17%的时候，房价是大跌的，安省那时候的房价跌快一半，我不太记得具体数字，具体那一年，感觉是香港回归前

小黄

7 c% ~+ c: F0 t$ K" D6 h

lastman 发表于 2017-7-22 09:00
" C& v6 p+ }& j0 U1 z+ @. M理论上是这样的，但是贷款利率17%的时候，房价是大跌的，安省那时候的房价跌快一半，我不太记得具体数字 ...

; N, O) h) Z' L1 Q  g
8 u9 X2 s4 r' y$ |+ U5 d那也要看时间跨度。上次央行利率从1.5%涨到17%用了31年。现在央行利率是0.75%，讨论17%有什么意义？在那之前，房价已经几个起落了。
从1950到1980，利率一直在上升通道，难道说从1950到1980房价在下降？错的不能再错。

事实情况是，房价和利率同步上升。很简单，利率升是以为通胀高。通胀高房价怎么可能降？直到某一点利率上涨远远超过通胀率才终止那个周期，30年已经过去了。
3 Z6 ]  b) f0 s+ B  t

7 s; J# J2 C9 p/ N. [

lastman

小黄 发表于 2017-7-22 10:36
那也要看时间跨度。上次央行利率从1.5%涨到17%用了31年。现在央行利率是0.75%，讨论17%有什么意义？在 ...

+ R! u2 L  ~- h3 c理论上的事情总有些不同步，既然利率图有利，相对应的房价图有没有，一看便知到利率和房价关系

K歌

lastman 发表于 2017-7-20 19:52
2004年贷款利率5%，曾经有17%时候，听说，要是那样，凡是贷款的只有把房子给银行了

那时候房子很便宜好不好，1万几千就一个房子了。利率最高的时候好像是80年代

爱城丫克西

加拿大的银行利率主要是看美国的。可能会有时间差，但最终一定是紧跟美国的。这是由两国经济的关联/结构/资金流向决定的。其它的都是次要的。重要的事说三遍：美利率，美利率，美利率！