 鲜花( 8)  鸡蛋( 3)
|
卖屋今年要报税 无论是自住或出租" u3 D: @- ?, O9 w
& V$ D X0 \+ c2 S; E5 `全自住免税 曾出租计增值5 s- r& v* T4 l
( X% x) C" t" C2 W今年报税国民凡是出售自住房，必须向税局申报。
6 u8 \, A% }4 K: i4 F
; p: e9 t' u2 o( M# z根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，即今年4月底截止报税限期前，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」，均须向税局申报。一旦发生纳税人延迟申报的情况，可能将面临最高为8,000元的巨额罚款。% B' z' D) V# _/ I* i/ ]
% D! _# N/ e2 f/ o' H3 M
多伦多的华裔会计师、税务上诉师胡商指出，纳税人出售自住房必须向联邦税务局申报，向来是所得税法管理条例的要求。但根据税局过往的政策，凡是自住房「全部免税」的情况，税局并不要求纳税人申报。
/ q+ K5 q" \. T( F$ }& z0 N
. f4 `8 [( i' w# M P4 D z2 B+ L8 w5 ~( a
" R) z8 v* [9 H3 x4 n" f2 a8 K. d3 q
" E5 k3 @; C. r; Z; K
' D! a( _7 f4 O- H1 R8 l7 D8 v所谓「全部免税」的情况，指的是纳税人从买房到卖房，该栋房屋一直是纳税人自住的房屋。9 c5 l. V" r0 P& c# d
; t- ?/ c4 v2 r7 L* ~ J+ N9 Y, G
而根据税局过往的政策，凡是自住房有「部分免税」的情况，纳税人出售该类自住房必须向税局申报。
. K7 F: ?3 C- U# g& j& z& D& x+ r$ d" |
他说∶「在过往出售住宅，税局要求申报的是那种纳税人有一段时间用於自住，有一段时间用於出租等其他用途的住宅。例如，某纳税人拥有一栋住宅长达10年，其中有3年是自住，剩馀7年用於出租，在这种情况下，纳税人需填写T2091表格来计算应纳税部分的资本增值，即将资本增值的70%的一半算进收入纳税，另一半则是免税的。」2 j& K" @- F5 o- w
" [. z2 X+ W: ?1 ?. X' ~# z. R4 x
胡商又指出，根据联邦税务局在去年10月推出的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」的情况，均必须向税局申报。
: d7 `/ c6 ?2 A; M
; ^2 G3 t H h纳税人在申报时需填写一份schedule 3的表格。如果是自住房全部免税的情况，纳税人在该份表格上仅需填写以下简单的信息，包括∶出售房屋的价格;房屋的地址以及购入房屋的时间。3 e+ p! k1 r& t# S) J
( U& K& m9 s6 y
如果是自住房部分免税的情况，纳税人除了填写schedule 3的表格外，还需另外填写一份T2091表格来计算应纳税部分的资本增值。; H& L9 } A& z U$ x
% _8 J/ e, M8 D* P1 u胡商还特别指出，出售自住房的纳税人在申报时必须与个人所得税表T1一起上交，截止期限是次年的4月30日。延迟申报的将受到罚款的处罚，凡是延迟申报每一个月将被罚款100元，罚款的总金额不超过8,000元。
) i% W- g; b$ L9 f6 n" T4 o9 q, A/ V
此外，针对纳税人出售房地产未向税局申报的情况，联邦税务局可以在任何时间对纳税人进行查税和重新评估，将不受正常重新评估期限(Normal Reassessment Period)的限制。
L; h; {% H4 R9 ^+ R/ J1 `0 p+ I9 o; H1 W& t# D
他说∶「换句话说，哪怕已经过了10年8年，税局还是可以找上门来。」
2 O8 e( S% p% e- S
/ F9 P4 J4 H/ l% c. O自住改出租属「假定出售」; k' y% R; i* D1 U, K! [. @. |
; O- f0 X0 N7 ]( E* U
只作分租仍视「完全自住」- c7 Q2 v/ M4 @ `% V( v
( M* F+ W( q* y/ P+ B
如果报税人将自住房改为出租房的情况，须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。图为奥克维尔湖滨路一带房屋。1 O+ p0 b$ W4 N3 \& q; `
9 ~: r( l* ?5 L. A) m购买房屋用於投资是不少生财有道的华裔移民青睐的投资手法，对此，华裔会计师胡商提醒华裔投资者，如果出现将自住房改为出租房，同样必须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。. P$ t# ~. W4 N0 Y4 K5 N" O: g
9 s/ e0 r K( m- s5 d/ x
胡商指出，根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是全部免税还是部分免税的情况，均必须向税局申报。
: H. F; k+ _# ]
# ^/ T; O# a: A" U! o但值得注意的是，上述所谓的出售还包括了「假定出售」(deemed disposition)。3 Z% b+ E: M) m- K. Y
) g3 _1 [1 s+ t" @4 R
他说∶「『假定出售』指的是实际上并没有出售的交易活动，但根据税法被假定出售了。举例说，纳税人将原本用於自住的房屋改为出租房。具体说来，该栋原本用於自住的房屋被整栋全部出租，房屋的业主不再居住在屋内。」; q. e8 z+ V. L
) F8 \) x g2 W4 J# {3 o! t
那麽，当纳税人在申报将自住房改为出租房的「假定出售」时，应该如何申报出售的价格呢?胡商回答说∶「申报的『假定出售』价格以市场价为标准，应与该栋房屋附近的房屋价格接近。」* ^, m5 u# t; k
0 w7 m( G* L( G+ G7 R- P
胡商还提醒公众在申报出售自住房时留意，如果人们从买房到卖房，该房屋一直是其自住的房屋，即使在业主将房屋内的地库或多馀的睡房出租的情况下，仍是属於全部免税的情况。& I; x( \9 S7 n, a% u" c4 N, q
% x C' o7 [, ]/ l- d0 x Z$ r" }他说∶「只要业主本人居住在自住房内，即便房屋的绝大部分被用作出租，仍被视为自住房。」6 v( [/ {/ M$ j6 n% q
|
|
狗仔卡
发表于 2017-2-12 11:45
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2017-2-12 14:12
