 鲜花( 150)  鸡蛋( 3)
|
对某些流行观念的批判! }9 k3 n% F. @4 Y
5 E4 u% Y9 Z4 _" O0 X我想对一些流行的观点进行剖析和批判, 特此声明, 仅代表个人观点., e2 F& K! o3 g: j. e
9 z9 y$ t" i) I; @' z1 S1.买新不买旧, 买北不买东
. e7 q. T1 E: x' P" u6 t1 K2.房子是别墅?! r8 n: b0 I% d- J$ p
3. 房地产永远升值
$ J! v7 g3 g: k1 H$ J$ g4. 名校区. W% n6 M& M E( q
5. 买比租谁合算
; [! `4 T4 {" b& Z8 I6. 印巴人，中国人，西人
A6 D5 i/ B. h; g8 H1 T9 {7. 先买个小的，过几年再换9 U A! }( k q! `8 z' ?7 ^1 O
8 [$ {6 Y/ d6 Y% {
1.买新不买旧, 买北不买东
/ f5 R" p* l) j4 c1 q' J, O3 J! K+ N; A. [* ^
当买新房成为目前房市中最热的一股潮流时，不由得想起“凡是存在的就是合理的”这句话。我花了些时间转了目前最主要的一些新建住宅区，看看新房到底好在哪里。
8 }! `1 F) u9 I8 O8 g7 w+ R! u. v/ d9 n6 q, X3 ^' M
我一共去了以下地方：, E5 C/ G! n0 X/ p& L7 \) V% [
HW7-16街 & Bayview
0 ]1 {; L9 `, X19街 & Yonge: z& O( Y# {2 r" @8 L3 _
Kennedy & 407 (新旺角广场）
* M: J {7 F8 {" R, mKennedy & Major Mackenzie (准Unionville)
- a- s" u# w# ?: {3 sWoodbine & Major Machenzie& D' f5 E P$ d1 @3 n+ {
Nelson & Steels
5 R& X# V9 c ?+ }# |# jPickering 靠近4号公路
# R# M; v- j0 X3 a2 Z5 JWhitby8 y3 V6 n4 C* U% t, u$ y) ~5 u
1 p! S2 z) D, i5 _4 f i这些区有的已基本建好，有的还在建。有各种房型。还到建好的房子里面看了看。
4 Y3 q& |# Z* Y1 G: V7 w3 P& G! I) @$ c& v# q; L
先看新房的位置.
( J: L8 }: z: p+ `& l: G6 ]: |1 }0 x6 p
华人买房, 投资总是占一个重要动机. 如果是旧房, 则主要考虑出租, 如果新房, 则买楼花, 过几年卖出. 为了能够升值, 所谓”未来城市发展方向”上的房子是最受追捧的.% P! ~4 D% a/ w7 s
: E4 I! N; E* L0 F5 ]但是实际上多伦多及各周围城市并无统一明确的”未来城市发展方向”, 实际上, 人往哪儿迁, 配套设施自然跟上. 是居民自己决定了城市的发展方向.0 ?: H9 _6 G! p+ c& e: J
, u+ @) K6 k, Q! q
在这一点上, 大部分人是盲从的. 盲从有个好处, 就是大多数人都这样做了, 假的也成了真的了. 盲从有个坏处, 可能忽然有一天, 新的概念产生了, 旧的概念就会被抛弃.) F. _# {+ K$ ~! T L
" h7 p! s( } H0 l) \0 z. C+ v
现在, 大家选房, 宁去19街, 也不愿过Markham路以东. 其实两边都有高速, 有GO-Train., v3 V6 E# w6 P1 J# W/ g+ J
* O* c0 k4 l# E0 `' D4 E再看新房本身
: c7 `- X$ K, [+ Y* _' I* c* B8 u w8 G* R$ ]' B
新房的好处有：
7 Y- o$ ?0 ^3 \3 Y0 U2 V) p' N1)新:
$ I. P4 X. o( o* U新房的最大好处就是新. 不管用的什么质地的材料, 只要新, 总有4-5年没有问题. 不需维护和修理. 4-5年后怎么办? 那时, 草地也铺好了, 社区也成型了, 房价也上涨了, 正好趁机出手赚钱走人了.- z: b0 O$ N- A0 x, F
5 O# p# X# s3 z' k
2)结构：9 V/ V* g' R8 w1 |; Z/ ?
布局比一些旧房合理；空间利用得好；考虑了华人目前普遍性的需要(如面南背北，楼梯不冲门等）；通常厅里用木地板；4-piece卫生间多，主卧必有一个豪华卫生间。+ X9 W/ T: E. K) \; b) m; d+ c- |
7 R# ] u+ F9 D3 C6 a0 C
3)用材新:
4 r: J6 Y+ N8 Y! k9 g如涂料，碗柜，热水器，电器，新型暖气机热效率高.8 h8 G- r/ w3 d( j& a. @. ^
! ?4 ~, `! @8 K \* ?4)相对便宜, 短期升值潜力大:8 E+ f: [% D. W( ?) L
尤其是楼花. 30万在19街以北能买到4房2200尺的房子. 过一年, 草地一铺, 就很漂亮了. 然后学校, 商店建好. 一般3年后, 涨价都在5万以上.9 N/ c$ Q( P" \6 M, `, |/ J
" F/ o. [! Q" v5 i
5)房型漂亮, 特别符合华人的审美观. 也许这是最大优点.
7 g$ f+ C- e% {2 X- H w; j
& n/ X2 E% ^# x5 {5 A由于上述优点, 假如我没有买到理想的旧房, 则很可能最终也会去买新房.4 G# T4 A% ~7 z0 h9 y8 T: o a" c* W
. q# m7 I) b8 O* K% @! Q# ^新房的坏处有(排名不分先后)：
* X. u7 U& D" O& M: a% S, m& T& J1)地点太远, 太偏
) @$ Y% Z' B0 J2)用材太差, 不经久:2 p m# E& D' T2 ?0 B. e
最反感的就是大量使用的”层压木”, 实际上就是木屑加药水压起来. 和老房子使用的原木有天壤之别. 用来当柱子和框的木料也很细很差, 一句话, 用料太cheap. 贴上砖, 刷上漆看不出来, 外表漂亮, 说损点, 就是”金玉其外, 败絮其中”.' _# e" ]% `: I7 v$ S
3)地太小:
- L; s$ O4 D) h+ S& `5 [- L所谓独立屋实际上已townhouse化, 公寓化. 与其这样, 不如干脆去买新的townhouse.
$ m/ n! a! C( h$ e4 H7 n; V4)环境差:8 n+ Q9 c4 \( ?* f( M
很多人竟跟我说新房环境好, 因为它建在很远的郊区. 新房有许多好处, 但绝没有环境好这一条. 也许可以说, 这块建新房的地方, 在开发前, 环境是好的, 但开发了就完了. 最明显的是Richmout Hill, 和Whitby. 乡村变成了城市, 树林变成了马路. 我假定大家同意环境好是指自然环境好. 因为这些说新房环境好的人, 从来不说condo的环境好.. z9 B* R$ U! D
现在的新区开发完全不考虑和原来自然环境和谐的问题. 他们的想法是用人工环境代替自然环境. 其实, 真正环境好的地方是某些mature的老区(不是所有的老区都好). 多伦多被评为”最蕏x先死嗑幼 币彩且蛭切├锨虐裆嫌忻�.8 Q8 s+ a; }6 S4 l4 ^1 W
5)等1-2年才能住进去, 前三年住得很难受:
, E+ y! v1 I- [1 h9 @ p新房先order, 才动工, 常常听到拖期的事. 住进去的时候, 外面还在施工, 四面都是泥浆. 灰尘, 噪音. 树很小, 很少, 多年以后才象个样. 草算快的. 也得一年. 种种设施几年不能到位. 没有人会真的喜欢住在工地里. 大家能忍受, 只是未来会变好, 会升值的希望支持着. 但反过来想一想, 假如人生中的每一天是平等的, 过好今天是真正重要的事. 如果一生营营苟苟, 一直这样住工地, 等好了再卖出, 再换到另一个工地去住几年. 只能说投资成功, 不能说生活改善. 何况, 假如面临跌市, 不见得能得到期望的升值.+ L& U3 S( h7 F7 t
6)新房并不便宜:
# T6 @2 T, p3 y( U l9 \, q一个30万的新房, 造价才多少? 几万元而已. 地价才多少? 这样偏的地, 这样窄的lot, 也只有几万而已. 所以, 很多我们预期的升值早已price-in. 记得几年前, 新房不过22万左右, 仍能盈利. 地价虽涨, 并没有涨这么多.
( M: R. p& c e' L- q) i
7 n% p G* Y3 r0 g" z# }9 t2.房子是别墅?
9 P/ @( ~" ?/ e1 t% z* T6 m; c h4 g7 A: o
仔细分析，我觉得买新房还是和中国人心底的“别墅”情结有关。在人多地少的中国，花园洋房是真正的鹤立鸡群。成了有钱人炫耀财富，地位的勋章。而由于这些人不常住, 所以成了别墅.# H' E: ~6 d( M4 {9 T9 P
2 t2 G3 `: w6 g
别墅(villa)和房子(house)在英语里完全是两个词. 只有不常住的房子才能称为别墅. 不常住意味着不太看重其使用价值, 什么”大”,”新”, “好学区”, “交通方便”, “好租”之类,对别墅就完全没有意义. 别墅最关心环境, 房子漂亮, 花园等.
4 B: X5 |% N% F U, a/ ^% X: w& {2 Z, A+ |7 ?
其实在国内也是有House这个概念的. 广大农村都是House.近郊农民和城市居民盖的私房也是House.
- Q& ]3 [; X; d$ i1 }: k# g8 ?/ ~% }( T3 p
与其硬要把加拿大的House想象成, 向国内亲友吹嘘成, 自我陶醉成”别墅”, 倒不如实事求是地和国内的私房对应起来. 从功能, 用途, 都更象一些.& T& F7 `% Y9 ^( q
1 Y! f8 U# U) \/ }$ D7 @$ d N" \3. 房地产永远升值: T( J# V; B8 W" ?+ u) t
$ L; K3 {7 x2 V: f) D这是一句话最害人的话. 相信那些在89年买房的人绝不会同意. 希望类似的事不要发生在2001-2003年买房的人身上.
! y- B3 j8 ]; y% o9 a+ q3 w% m- J4 |. H2 c
长远来看, 房地产当然是升值的. 我们也可以说NASDAQ也总有一天会回到5000点, 问题是何时? 如果是100年, 对我们就没有意义.
' I& o$ L% a8 T& U! r: d/ ]# Y" Z
# p5 d! H9 w4 ~8 |任何的投资, 重要的只是什么价买进, 什么价卖出. 假如买进的价好, 自然容易找到卖出的点, 只是赚多赚少的区别. 而天价买进, 你需要等的时间可能不是你能承受的.
3 e$ E: s8 N4 X- H+ Q% f- J" m9 v. t6 q- e
从价格来看, 多伦多房市虽比不上89年的投机狂潮, 但几年的涨幅已经把后面十几年的自然涨幅都用掉了(据一篇资料说, 房产的自然涨幅略高于通胀). 所以才会出现调整的可能. 只是这个调整被一个又一个的因为推迟了.
, A: F- v- a) \3 Q3 o
1 A" Z0 E: ~' Q其实就是现在的热市道中, 卖房也不是那么容易的. 看看DOM的天数吧.
- \' v) W V0 Y3 b. q7 b/ R
, y# C: |9 L8 I4. 名校区% n0 ^* U5 D! D& G" J5 D: r
* M, m( Y) y- M
这个词在地产agent的嘴里, 出现的频率是很高的. 但我怀疑是否洋人agent也会这么频繁地使用这个词.# h4 X& m% u/ C( ]9 i" {5 x1 a' m
) T1 |5 Y. W+ e0 g. w
所谓的排名有几个, 最著名的是:) E# u# L/ y6 f" H* n
http://oldfraser.lexi.net/public ... ont/section_06.html
8 Z+ J! ^, Y/ T5 J- M" y( j5 D$ I+ Q3 R
这类排名数据是不全的, 很多好学校拒绝参加. 所以很多学校旁边是N/A. 而且这个排名偏重课程成绩, 并不能反映学生和学校的全面素质. 我们中国人是最看重分数的, 我们这么多高分的人到了加拿大, 却屡屡在生活中, 工作中感到困窘. 而不注重分数的洋人, 却如鱼得水. 有语言, 文化的因素, 但中国人干活虽行(肯卖力), 缺idea, 缺创新精神, 是明显的缺点. 拿最小的一个例子吧, 每年的万圣节, 洋人总是千奇百怪的构思, 我就奇怪, 他们怎么想得到, 怎么找到这些材料, 而且年年有新花样. 中国人要么是纯看客, 要么就是dollor店或walmart买的现成面具, 一看就知道哪儿来的.0 c0 w! y; _# G3 {/ m2 h
1 [: ^3 n8 y5 e5 b创新精神不是有什么客观的试题可以测出来的. 当然, 人的素质不光如此, 还有勇敢, 正直等. 我只想以此为例说明分数只能供参考. 何况是不全的分数.2 z: w7 {" B3 T* t3 ]
3 ?! _" R/ t; t: v9 D# a
排名只限中学. 这种排名5年才一次, 拿来参考还有一些价值, 但如果为此付出大笔金钱去买这个概念, 我认为不值.
! v' Y7 |& _/ b; r5 X( n0 N1 `9 W
Richmount Hill和North York的房价和学区好有很大关系.但万事不是一成不变的, 好的学校会变差, 差的学校会变好. 如果按好学区的价买了房, 后来却变差了, 那才傻了.
T; t( }9 ^& T e$ E( C
% l! `! {/ G# v比如Don Mill路中间有个 Georges Vanier, 根据这个表98/99年的分数是9.0, 排名是32, 但近几年分数变成6.8, 排名变成132. 这和周围公寓多, 很多低收入人搬入有很大关系.% f, Z# Y' F) L" Q1 T; y
% [+ ?) b e% V+ Y U0 N' `
有些学校比较机灵, 过去有过好名声后, 就不再参加排名了. 比如Leslie上另一个著名学校. 该校所在学区是目前购房租房的热点之一. 如果分析这个学区近年的居民变动, 可以发现, 华人已经居统治地位, 原来的居民犹太人则搬得差不多了. 可是这些华人居民是否富裕的一群呢? 不一定. 晚上到小区看看就知道, 每家的drive-way上停着3-4个车. 说明什么? 房东是以租养房的人(租可能不止一家), 房客是租房租地下室住的人. 而该校相当一部分学生来自这些房东房客的家庭. 当然我相信, 华人, 无论贫富, 都非常重视子女教育. 该校的分数, 相信还是相当不错的. 但该名校全面地看还那么好吗?该校区还那么值钱吗?4 {3 ~! ^ Y: s' M
- a) |8 U: |8 r+ cRichmount Hill High School也不再参加排名了.
/ ^+ s' }+ z( F. v- ^+ L+ z" Q+ D+ Z0 _8 k4 P+ h
这里也有双重标准, 北约克的学区就炒得火热, 而Scarborough和Markham的很多好学校, 却显得不够火爆, 比如Albert Campell, 排名在98年是42, 近年上升至10. 可是这个学区的价就一直非常理智.
$ V8 ]* [" W5 b6 g7 O, `
( I: V8 H: ~- B' b8 e我本人不care学区, 但正如别人说的, 难以免俗. 我得考虑到我将来万一卖房啊! 据代理说, 房市不好的时候, 好学区保值.3 t. S6 `/ k8 G. u' |2 M9 P8 s
" S2 K! y! U. ~6 ^2 E& G可是又实在不想为学区概念花冤枉钱, 所以我的做法是:8 f- k0 N, K1 v# ]; }0 u% P6 ]- }/ r
1) 找没有被暴炒的好学区, 比如Albert Campell.
9 | G$ x1 R2 Z9 S9 [2) 找好学区, 不找名学区. 其实从分数上来看, 差别没有那么大. 前100名的都可以看做好学区.! I1 c3 x0 c+ q' x) R) x5 R, c% `* f
+ \* ]" _: C0 D$ e
5. 买比租谁合算 A' I# s& h# ^5 f9 A
# `+ o1 J; n& t* v, z9 w6 J c1 Z+ c其实不用仔细算, 买房后的净开支都会大于租房.7 V) @& J/ J: C5 B/ W
( }6 ^& e1 w. I/ L; O8 [0 t
比如: 一个28万的房, 利率5%, 每月1300左右. 其中400元是pay principle. 其它是利息, 每月水电, 地税, 取暖费平均到每月, 约大于600元. 维修费就算忽略不计.2 H0 u2 j. N% k) D) }: E! ^; S9 K
3 m9 E0 r' M! W; B* i所以, 每月净支出是1500元, 这些钱和租房的租金一样, 是永远拿不回来的. 是另外的400元principle才使得你25年后有了套房子.3 `7 {' G3 Q: w9 x: Q
$ G* b- J* n% W% |5 c其实, 还有一个成本, 即首期的利息, 按2%算, 每年都有1400元.
. S8 O m- P8 L6 U, x0 F( t' ]
- ?! Q% ~4 c& H2 J/ _租公寓房每月各种开支共1050元(含parking, 水电). 你这样一来可以每月存(400+450)*12+1400=950, 25年后, 你有320000元. (我没有考虑利息, 假如按每年2%复利算, 将会是大大超过320000的数).
8 u1 }/ c- I# G* [0 j' v; F+ P
& A9 d. @5 k! T$ j+ Q) b这是按25年比较的. 实际上有多少人会真的付完? 很多人5年后,就卖了.
( x A! p$ \! m; i2 R4 {" Z8 U+ g' P, ]- E: c: e
按5年比, 还多了另一个开支, 即卖房的代理费4%. 为了简单起见, 假定房价涨幅足以付代理费.3 n! M" L+ A; r5 h1 D @
* S' }8 ~3 |8 Q! L
按5年比, 就更象是用1500+1400/12的费用租了一个house住了5年. 当然和租的区别是: 我们享受房价上涨的好处, 但也承担下跌的风险.
% l' v2 j5 p- @( e; e( q" j3 Z$ G% | E L" x
至于转租: 不是所有的房都蕏x献�, 转租亦有成本, 特别是对房子本身价值的降低, 是许多人忽略的. 而且apartment也能分租. 为简单起见, 不考虑这个因素.
% p) m2 n" f0 U4 U: I2 k; c9 }
3 t# {: c0 A. }9 p l* ]' ^/ P: q; g( o! W关于房价涨跌的可能性, 我在前面已说了很多. 简单地说, 前几年买房的都从涨价中得到了补贴, 使得5年总开支小于租房. 但后面几年就不好说了.7 b! ~ v' T$ V0 [1 w% b
1 @& J! }4 B3 Z2 {每次我和别人算到这儿, 马上就会有人跳出来反驳我说, 你不能拿house比apartment, 要比就拿买house和租house比. 但不管怎么说, 他们承认, 用我的比法, 家庭的实际开支大大增加了.- b4 ?- z' H7 v6 }& I
, v8 A: i6 \% L+ _* c
我承认, 买house的成本比租house小. 但是租house的人很少, 就象买apartment的人一样少.
5 y% C. ~9 K1 U8 Q
+ {, p. P+ X g% K+ L我这么比是有道理的, 因为我此刻住apartment, 我要下决心买房, 我就是拿自己作纵向比较. 租apartment住当然也有买房无可比拟的优点, 即自由, 机动. 有机会去美国就去, 有机会回国就回, 工作从Markham换到Mississauga, 搬家而已.
0 w" H# T* U; [: k( }: b; e K* b: m: K0 e/ ?- t7 j# i
每次关于这个话题的争论都是这样结束的:
% \& n9 I4 E; ?! L# s- C8 `( m5 X5 N0 O) l, G6 H
大家都同意买房后, 开支变大了许多. 但居住条件改善了. 问题就在于, 改善居住条件在你此刻的生活中优先级如何? 就象我们都爱吃海鲜, 但你决不会顿顿吃. 改善餐桌上的菜是我们的dream之一, 但仅仅是”之一”. 还不见得是优先级很高的”之一”. E/ k, _% t! w; P3 `
% X4 y8 F6 S( F/ w9 g9 K
从某种程度上, 大家热衷买房, 与其说是迫不及待地想要改善居住条件, 不如说不想错过投资机会. 特别是眼看前面的人买了房都赚了.% \; \1 x7 Y, [0 h+ @% H& o
- l+ D# ~. G+ N: r f6. 印巴人，中国人，西人
K/ ]6 u# c# M1 Q; w
6 y$ \2 `- g- M大家好象特别不愿和印巴人做邻居, 据说, 会导致房价下跌. 理由是: 1) 他们有”味”, 2) 他们贫穷.
0 X+ z) d, F0 D ]9 v$ r
, `7 @/ ^; q3 F' x: M中国人其实也很大味, 而且厨房里油烟很大. 在白人看来, 是半斤八两的. 至于穷, 哪种族裔都有贫富. 当然, 穷人多的区, 环境就差, 治安也会差一些.' s5 m- e) q: F0 L( ? C
3 B0 W1 v& R+ `" O& V+ k. x7 @
所以找富人区住, 避开穷人区, 避开公寓多的地方, 避开有廉租屋的地方还有点道理. 但避开印巴人, 似乎都不能用这些理由解释. 也许骨子里的理由就是种族歧视." ?- C0 d% y- I& U
8 ^7 I, D# b3 I ?3 H( {4 q* J/ ~4 ?
我认识的印巴人都挺好的. 为人善良, 礼貌, 也没味, 经济也不错. 而且发现他们还有一个好处. 也许意识到自己不是主流社会吧, 待人处事更谦卑一些, 不象有些白人那么傲慢.
- B M D; |. w8 {. Z/ k. a! j( c1 R' J: t; `" o% U9 i
大家都喜欢和白人做邻居, 也不管别人喜欢不喜欢和我们中国人做邻居. 本地人确有许多好处, 大部分都很nice, 花园绝大部分都搞得很漂亮, 你的房也跟着升值. 但不知怎么, 和他们总是不容易有”寒喧”以外的话题. 孤独是难免的代价.
. P! k( N( J/ b; U. j
1 S k0 M/ }& e3 ^- ] m+ `7. 先买个小的，过几年再换8 |' }" p7 \; X$ z6 l0 F
, x) j- A! t9 _) \6 g& `! J3 n, F6 f
这是很多人的说法. 这句话imply两个重要的意思, 1) 我其实不够喜欢这个房 2)只要买, 就能赚.( a+ v# ]4 L/ A1 r J( A
% K2 u9 h7 a/ X首先如果”赚”这个前提不成立了, 这种观点就不值一驳了.
) k+ X4 V& U7 A" e6 P
' _) J+ a3 L& [1 ^3 g3 Q但是这种观点是代理们所赞赏的, 因为它对增大交易量有好处. 有一套Unionville的房子, 2002年26.5万买的, 2003年29.9万卖了. 赚了没有? 没有. 至少owner没赚. 买了新房, 装修了1万多, 过户费4000. 卖的时候付了1.2万多代理费.
, B' I/ T/ s3 s( W! t$ Q! A9 e
5 D# e$ U& M/ X3 e, I7 [/ S3 Y多伦多这么多年房价上涨, 真正肥了的人是代理.6 x- E x# n# Q7 p$ m+ x6 `
5 d$ q H8 t/ M而且, 你能guarentee想换的时候, 房价一定涨了吗?2 ~, b6 @: {# w. f
$ b E5 A& H4 h9 R说到底, 这种观点中投资的心态太重. 这几年上涨, 一直没有反例, 但不会永远这样的.- T1 y4 w7 P- m! m
9 q* _- c! W$ i% i买了一个不喜欢的房, 也许和结错婚可以比. 理论上可以离婚而重新开始, 但这容易吗? 没有代价吗? 几年过得难受只有自己知道. |
|
狗仔卡
发表于 2006-8-25 23:11
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2006-8-29 10:52
楼主