请教买出租房的利弊

haiming · 发表于 2013-9-9 20:09

最近和老公为是否买出租房起了争执，我个人觉得我们俩的性格都不适合管理出租房，第一不能操心第二心理承受力不够第三最不会应付难缠的租客。老公则认为不必考虑太多，如果不好的话为什么那么多人买出租房，何况就投个6万块首付，大不了亏了就损失个几万块...........所以想听听各位行家的观点，买出租房有哪些利弊。多谢。

无语 · 发表于 2013-9-9 21:10

如果你俩都不是有耐心的人，建议你别找罪受。
出租个房子，需要整天烧香拜佛碰到个好租客。不然的话，什么事情都能发生，绝对能折腾死你。。。

ceramistpalace · 发表于 2013-9-9 21:12

Hire a management professional.

haiming · 发表于 2013-9-9 21:44

我老公觉得他有耐心能处理好，经济出问题他也能承担住，无需我担心，但他要出差的话，我得去收房租，我老公说我不想操心也可以请管理公司。可我觉得不好

20130503 · 发表于 2013-9-9 21:48

遇到的好租客，不找事的租客，很少有人在网上说。

遇到的坏租客，基本全中国人都知道了。

坏租客是少数，就看你自己是否运气了。

要知根知底，才出租。查对方的前房东的reference，目前的工作单位。提前做好功课。

如果每月有闲钱，投资出租房是一个很不错的主意。

20130503 · 发表于 2013-9-9 21:56

如果回报率能在5%以上，就可以考虑一下。

haiming · 发表于 2013-9-9 22:12

20130503 发表于 2013-9-9 22:56
2 H# \/ N! F% s/ \/ f! C' {. P+ T如果回报率能在5%以上，就可以考虑一下。

你自己投资出租房吗？觉得费事吗？

haiming · 发表于 2013-9-9 22:33

我老觉得很容易遇到坏租客，投资房产还不如股票轻松，虽说股市我也无经验。我老公说要投资多样化，他每年初给我和他自己买点RRSP,他每月买自己公司的股票（公司配点，自己每月买一部分），他不愿多投，一是以前亏过，二是对股巿没信心，所以投房产，不愿只靠工资，万一失业也有不同收入，虽说未必多少。而我总觉得別人不过钱怎么办，房子弄坏了怎么办，需要维修怎么办，老公说他解决，我觉得他因房子要心情不好回来叹气，影响我心情。请大家多给意见，还有什么好的途径吗？

ceramistpalace · 发表于 2013-9-9 23:08

haiming 发表于 2013-9-9 23:33
8 y; M# T/ @' M' |/ x7 ]我老觉得很容易遇到坏租客，投资房产还不如股票轻松，虽说股市我也无经验。我老公说要投资多样化，他每年初 ...

找管理公司就是讓它們過濾一下，壞租客一般取易（業主）不取難，管理公司也負責維修事宜，當然是房主付費。
你說的也是，投資股票是簡單輕鬆得多，付了佣金，賺蝕由天，2者各有優劣，一切都看個人選擇。

20130503 · 发表于 2013-9-10 06:24

haiming 发表于 2013-9-9 23:12 # X3 h& u+ f# ]+ T0 j* ~7 d
你自己投资出租房吗？觉得费事吗？

有出租房，不费事。
每月有现金流，比玩股票稳定多了。

坏租客是少数，所以选租客是技术活。

首先我觉得，你应该最先考虑的是收益率，然后才是风险。

20130503 · 发表于 2013-9-10 06:35

本帖最后由 20130503 于 2013-9-10 07:39 编辑

我一般是这么简单粗略的算。
比如，我想买个40万的房子，自己出8万，找银行贷款32万，贷款利率是3%。
每月租金2000元，减去利息快1000了，地税等杂相，每月净赚 500元，每年就是6000元

那我的成本是8万

那我的收益是6000/ 8万，= 7.5%，这个算不错的。

因为40万，搞别的投资，定期存款？还是股票收益？有什么能有7。5%的回报呢？你放弃的机会成本，有没有这个高

然后这才是你要考虑风险的时候了，就象你说的，租客不爱惜房子了，不交钱了，赶不走了。。你从网上看的太多负面的东西，因为好房客，很少有人夸，所以你看到的都是坏房客。

选房客，得睁大眼睛看，要查对方背景，要reference，看工作单位。。

20130503 · 发表于 2013-9-10 06:39

haiming 发表于 2013-9-9 23:33
; O: [+ o' ^, R5 Y% _1 d" L9 {我老觉得很容易遇到坏租客，投资房产还不如股票轻松，虽说股市我也无经验。我老公说要投资多样化，他每年初 ...

股票一点都不轻松。我玩股票这些年，从来没觉得股票是轻松的。操白粉的心，赚白菜的钱。

玩股票，我的3点体会
1。一夜爆富的神话，落不在我身上
2。没能实现每月稳定的现金流
3。一日不出股市，就算账面上大赚，不花在实际中，就不算赚了。但大多数人赚了之后，很少有收手的。

20130503 · 发表于 2013-9-10 06:44

haiming 发表于 2013-9-9 23:33 6 @3 E0 ?, k9 h# i8 G' B2 H- b: [1 v
我老觉得很容易遇到坏租客，投资房产还不如股票轻松，虽说股市我也无经验。我老公说要投资多样化，他每年初 ...

选人选有稳定工作的，renference口碑好的--这样最大限度的减少收不到房租，房子被恶意损坏的情况

需要维修可以走成本，是可以避税的

你lg想有除了工作之外，再一个稳定的现金流，这是大多数生活稳定下来的移民们，很普遍的想法。如果不影响你们现在的生活，去尝试一下吧。

我觉得它比股票轻松多了。

catty · 发表于 2013-9-10 06:50

20130503 发表于 2013-9-10 07:35
9 B5 V7 g% o1 i9 b) F我一般是这么简单粗略的算。
+ P) ]' }( ]5 l) Q3 B- H) q比如，我想买个40万的房子，自己出8万，找银行贷款32万，贷款利率是3%。
) l8 y( B+ ]* f0 `! `) K0 m: G" Z每月 ...

还有房价的涨幅，每年至少有5个珀森

20130503 · 发表于 2013-9-10 06:52

算了，你们俩口子好好商量吧。细看你的第一贴，理解你的想法，因为跟我家的一模一样，都是很担心。这种担心，谁来劝都不行，直到它真的成为事实了，没有想象中的那么差，这颗心才放下来。

日照绿茶 · 发表于 2013-9-10 08:44

也不尽然，有的遇到坏人，本着家丑不可外扬的精神，也不一定就让所有的人知道。总之，世界上没有一贼马内。

haiming · 发表于 2013-9-10 10:34

20130503 发表于 2013-9-10 07:35
. a! s4 U5 a' Q, W. w我一般是这么简单粗略的算。; Y, t+ ~: f1 W/ r1 \: \5 K
比如，我想买个40万的房子，自己出8万，找银行贷款32万，贷款利率是3%。
+ Y. V- D8 V* d每月 ...

多谢，你怎么付1000利息，当初算时，我认为政府会算平均借贷期间的利息，而我老公认为当年银行实际charge的利息作为成本的一部分，一般前几年利息都会多，本金付得少，而我认为政府不会这么傻。

还有你怎么没扣除利润中投资收入税的部份
以前算过一房子，扣完收入税后的利润是8%，收入税差不多3000 一年，我觉得税太多不值得，他认为税高是因为利润高，就象收入高交税多一样，关键看剩下多少。

你家买房投资收入是一人50%来报税吗？有什么要注意的，他当初没确信这个事情，就敢买房，只告诉我最坏的结果是每人放50%来报，我一直埋怨这条。后来他打电话给CRA,说是可以自己定百分比，只要买房时能保留材料能证明这比例就行。我家的情況是他想放75%的收入给我报税，他放25%因为他税高。不知有没有没想到的地方。

出租房保险的事，我做过保险，认为一定很高，比如30万的房子，要150一个月左右。大概是多少？

还有是买新房出租还是旧房出租的问题，认为不能买旧房，事多，趋向新房。他认为投资房重点是地点，所以买大学附近的单个房子可将地下室装修成一个套间，增加收入。还有要选地大的房子60年代的房子。他认为新房太偏不好出租，新房弄坏更心痛。我认为房子太旧，事多。

还有买公寓还是独立房，我不介意买东北面公寓或房子，只要近地铁。他趋向买西南面靠大学，或地铁，房子涨的预期要高。他不愿买公寓，因为管理费太高。

我看中过一个67年房子在南门地铁附近的连诽房
，厨房的窗对坟场但价格便宜点，老外也不太在意，虽然他们不趋向这种房。他不同意，认为地点行，但是将来可能难出手

总之太多差异的地方。希望大家多讨论，渐bian渐明

20130503 · 发表于 2013-9-10 10:45

保险，报税，时间太紧，我先不说了，自己也是摸着石头过河。

如果你们真动心思买出租房，买什么样的房出租，才是你们应该考虑的第一步，其他的盈利情况，报税情况，都有市场调解和一套比较的完整税法，大家都躲不过。但买什么样的房，是自己很主观，选择面很大的。

Elicai · 发表于 2013-9-10 10:48

20130503 发表于 2013-9-10 07:24
' H6 ~+ M4 o! |3 y) l- \: p有出租房，不费事。8 b+ l5 }: n3 [/ G+ j O
每月有现金流，比玩股票稳定多了。

完全同意。只是目前的房价还值得投资吗。

20130503 · 发表于 2013-9-10 10:52

本帖最后由 20130503 于 2013-9-10 11:54 编辑

象你说的，买新房还是买旧房，如果出租，而不是自住，我也舍不得交给别人造。我会选择10年内的房子。

地点，我的租客对象，我不想限制在学生和学校附近，学生尤其是合租的，爱惜房子的可能性不大。

我自己也不太愿意condo，管理费高，会几年就上涨一次。修个地下车库，都有可能让每家平摊2万。。

我自己倾向于地铁附近或者交通枢纽，或者近商业中心，写字楼的地段。

20130503 · 发表于 2013-9-10 10:55

Elicai 发表于 2013-9-10 11:48
8 v) c8 t) E1 |( ]! T完全同意。只是目前的房价还值得投资吗。

我对房子不懂的，对投资也不懂，不能充大头瞎说话。

我仅仅是说我家对投资的看法，代表不了形势。

20130503 · 发表于 2013-9-10 10:57

将来房子出手的问题，我也想过，所以想在冬天，房价低迷的时候，看能不能拣个漏。

haiming · 发表于 2013-9-10 11:08

Elicai 发表于 2013-9-10 11:48* a, |4 ?; h' ^, R" N0 R8 d# K
完全同意。只是目前的房价还值得投资吗。

有什么别的好投资途径吗？

catty · 发表于 2013-9-10 11:14

haiming 发表于 2013-9-10 11:34 0 |2 M- k) f. c/ f, V1 n+ u
多谢，你怎么付1000利息，当初算时，我认为政府会算平均借贷期间的利息，而我老公认为当年银行实际charge ...

从2人的观点来看，显然你家应该男人拿主意，女方负责执行，男人很精明的说

fushiyu · 发表于 2013-9-10 12:01

本帖最后由 fushiyu 于 2013-9-10 13:04 编辑

出租房屋肯定会有很多麻烦事，特别是第一次没经验，遇上差租客的机率很大。
要想省事
1、交给老杨团队管理;
2、自己管的话，在出租广告里必须写明"approved by credit check。用这个方法可以过滤掉一大批人，之后和你联系的人一般情况信用记录应该还好，再通过对话见面查看个人家庭和工作信息来决定是否真的要进行credit check。通过这个方法有可能可以帮助你在不进行credit check的情况下找到好租客，而且节约了大量时间和信用差的人打交道。当然他们在填申请表的时候，一定要让他们签字同意查信用。

fushiyu · 发表于 2013-9-10 12:12

正好老杨团队15号搞讲座
http://www.edmontonchina.net/for ... read&tid=587969

haiming · 发表于 2013-9-10 12:12

fushiyu 发表于 2013-9-10 13:01
3 q" o6 X' A1 C" c. W- |出租房屋肯定会有很多麻烦事，特别是第一次没经验，遇上差租客的机率很大。3 \* r3 r$ M& ]6 D3 W7 l5 Y. \
要想省事( g8 l/ K9 [" H
1、交给老杨团队管理 ...

经验之谈

haiming · 发表于 2013-9-10 12:14

fushiyu 发表于 2013-9-10 13:12- p3 Q0 r& M; C4 r0 j) n1 {7 b* ]) B
正好老杨团队15号搞讲座
8 h4 V: h) A, g1 Y' Qhttp://www.edmontonchina.net/forum.php?mod=viewthread&tid=587969

你自己有出租房吗？麻烦吗？

fushiyu · 发表于 2013-9-10 12:15

haiming 发表于 2013-9-10 13:14 4 ?+ g9 }2 Q: W0 p$ A$ j2 y* v: o
你自己有出租房吗？麻烦吗？

之前遇上差租客，麻烦之极
现在租客非常好，轻松之极

关键就在选租客，一劳永逸

tomcat · 发表于 2013-9-10 14:52

haiming 发表于 2013-9-10 11:34 0 e: s: z& |# ]" z2 p# {# L3 j% H5 p
多谢，你怎么付1000利息，当初算时，我认为政府会算平均借贷期间的利息，而我老公认为当年银行实际charge ...

你的思路太窄了，为一定要买靠地铁和大学呢？难道其他地区没有人住。只要投资的回报好，那都一样。而且感觉太教条，可能开始出租生意会有点麻烦。如果决定就去做，出租房和做其他生意没区别，会做，多赚点，不会，开始少赚点，或则赔点。如果自己勤快，动手打理，自己修修补补，多赚点。交给管理公司，请人维修，少点，或赔点。

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