爱城的房市及应对策略（续一）

WST · 发表于 2006-8-19 19:53

近来朋友们对爱城房地产走势颇有争议。是否买房及何时买房为个人财务上的重大决策。我在几个月前曾对无房，有房及投资者提出一些建议。鉴于目前房市的发展，我想作一些补充，供大家参考。当前卡城房价已见调整，想来大家最关心的问题是爱城是否会步其后尘，若见调整，幅度多大。我想先对此谈谈自己的看法。

1。由于卡城的工作集中在downtown, 其房价在很大成度上取决于离downtown的距离。新房因离downtown较远，其价格要的低于旧房。主导卡城房价是旧房，而旧房的价格取决于市场的需求以及人们对未来房价变化的予期，因此可能会有一些波动。与卡城不同，爱城人工作的地点分散，对交通来说，新房也很方便，因此新房价格高于二手房价格。爱城房市一主要特点是房价是由新房（或期房）带动。而新房的价格主要取决于建房的成本和建筑商所求的利润。只要建筑商不减新房价格，爱城的房价连小幅调整（3%）的可能性都很小。除非油价跌破50美元，爱城人口负增长，建筑商被迫抛售。否则要建筑商减新房价格无异于与虎谋皮。再说，如果建筑商减新房价格5%以上，就有可能引发买房者退房（不要定金），引火烧身。

2。除非房价形成大泡沫，经济又急剧降温，房市极少形成v型反转。亚省上一轮由石油带来的经济繁荣是在七十年代。74到76年连续3年爱城房价增幅在26- 32%之间。其后房市降温，但连续4年保持在7-15%。如果历史可作借鉴，当前房价大涨可能只算是序曲。何况目前石油带来的经济繁荣实非昔日可比。大多数人低估了油砂给亚省带来的经济效益。自上世纪末至今油价可涨700%，同期爱城房价仅涨约100%，实在不算离谱。

3。卡城可称是白领主导，而爱城是蓝领的天下。目前石油带来的经济繁荣主要创造了大量的蓝领工作机会，工资增幅最大是蓝领。一个管道工的收入可比律师还高。因此，以供求关系来看爱城的房价有可能赶超卡城。

对无房，有房和投资者的建议仍如前贴。特别对持币观望者多说一句：谁也不愿在高位买进再眼见房价大幅下跌，但这种可能性很小。到是极有可能原本可以买1800尺的新独立屋，在等待中不断降格，最后只能购买一公寓。可以说，如果没有自己的房子实无法真正享受石油带来的经济繁荣。

今天先说这些。以后有时间想和大家讨论以下问题。

1. 谁在买房，谁在换房，谁在进场投资。
2. 炒房者出货是否会引起房价大跌。
3. 有那些因素会制约房价上涨。
4. 爱城房价转势之最关健特征。
5. 爱城房价形成大泡沫的条件和可能性。
6. 爱城房价大跌的条件和可能性。
7. 对投资爱城房地产的建议。
8。如何在房地产的牛市和熊市都赚到钱。

木头 · 发表于 2006-8-19 21:07

嗯,很专业.

wen2188 · 发表于 2006-8-19 21:30

楼主真是有投资头脑 ,我也对爱民顿房地产有信心 ,所以准备开始自己做 BUILDER起新屋 ,将旧房重建 ,

Ken · 发表于 2006-8-19 21:49

别的不知道，反正我周围的老外都说房子涨得太厉害了，他们宁可在周围小镇买房子也不在城里买。要是看看新房子的环境和什么样的人买那样的房子，就会理解为什么老外不买了。并不是所有人都喜欢新房子，也不是只有爱城市里才允许盖房子，也不是城内的房子比乡下的好多少，这点跟中国有很大的不同。这里的城乡差别不是很大，住宅哪儿都一样生活，大家有机会去小镇看看就知道了。

音响神仙鱼 · 发表于 2006-8-19 22:29

原帖由 Ken 于 2006-8-19 21:49 发表
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他们退休了吧，如果在城里有工作，最好还是住城里，上下班方便一些。

Ken · 发表于 2006-8-19 22:54

原帖由 音响神仙鱼 于 2006-8-19 22:29 发表
; n! j) V! p4 A2 K9 z; o5 E/ {9 ^. p' w% m7 P7 U" X: @
他们退休了吧，如果在城里有工作，最好还是住城里，上下班方便一些。

他们还没退休。

上下班从城南新区到城里也得40多分钟。住在西面或者东面的小镇里走高速不费多少时间。

醉酒当歌 · 发表于 2006-8-20 00:13

“，如果建筑商减新房价格5%以上，就有可能引发买房者退房（不要定金），引火烧身。“

你觉得建筑商愿意降低房价？他们不愿意的，但是这是市场调节的，他们如果那样做，那时没有办法。大量公寓上市后，就可能出现这种情形。

billt168 · 发表于 2006-8-20 11:26

楼主的分析很专业，期待的更多好文。

醉酒当歌 · 发表于 2006-8-20 12:06

请年底继续关注你说的话。你是说在今天（8月20号）平均价格的基础上（后者中值价格更准确些）。就以7-8月的中间值价格为准吧，请广大网友年底看看，是否调整下跌超过3%.（醉酒看来，3%就是一个月的事，卡城就是这样，爱城顶多2个月）

原帖由 WST 于 2006-8-19 19:53 发表
6 k3 A) X6 v7 G只要建筑商不减新房价格，爱城的房价连小幅调整（3%）的可能性都很小。...

[ 本帖最后由醉酒当歌于 2006-8-20 12:09 编辑 ]

lybbc2000 · 发表于 2006-8-20 12:44

"74到76年连续3年爱城房价增幅在26- 32%之间。其后房市降温，但连续4年保持在7-15%。如果历史可作借鉴，当前房价大涨可能只算是序曲。"

如果只是一个序曲，按这个涨幅，你算一算7年后的房价是多少，再算一算普通百姓的工资涨幅是多少。

醉酒当歌 · 发表于 2006-8-20 13:32

涨得太少了，与今年上半年比，小巫见大巫。26- 32%的增幅仅仅是今年上半年增幅的30%左右。你说的序曲我就不明白了？是不是说反了。也不对呀？
如果按照今天上半年，那么是2006年比2005年价格翻一番。所以，下调的空间很大。

原帖由 lybbc2000 于 2006-8-20 12:44 发表
7 S, i' d2 [. k5 A"74到76年连续3年爱城房价增幅在26- 32%之间。其后房市降温，但连续4年保持在7-15%。如果历史可作借鉴，当前房价大涨可能只算是序曲。"3 Q0 M* d4 d+ s

% _. k# H7 K# ^如果只是一个序曲，按这个涨幅，你算一算7年后的房价是多少， ...

[ 本帖最后由醉酒当歌于 2006-8-20 13:35 编辑 ]

一半清醒 · 发表于 2006-8-20 14:58

原帖由 醉酒当歌 于 2006-8-20 12:06 发表6 T* c( B2 R6 R4 q3 e; C
请年底继续关注你说的话。你是说在今天（8月20号）平均价格的基础上（后者中值价格更准确些）。就以7-8月的中间值价格为准吧，请广大网友年底看看，是否调整下跌超过3%.（醉酒看来，3%就是一个月的事，卡城就是这 ...

本不想回帖了，看你天天拿卡成比较喊跌房市，有误导之嫌。
想与你讨论几个关于爱城和房子问题：
1．为什么爱城南区的比北区的贵，西南区的更贵，就是同一个城市都差这么多；卡城与爱城之间相差300公里，市场能没差别？
2．你有机会还是到爱城的西南区看一看8，特别是最热的MAGRATH和CIDADEL看一看，通常HOLD或卖出的LOT是最贵的，几十万仅仅买一块地阿，CIDADEL的一个WALKOUT的LOT 开价35万，放出几天以后，DEVELOPER强行收回，现在WAITLIST一百多号，这部都是一群富有傻子吗？
3．你知道吗：增经是爱城的BUILDER若干年前搬迁到卡城，上周宣布转战回爱城，EDMONTON JOURNAL有相关报道。他们可是“职业队“得资本家。没有市场考察胡来？
4．地产有很强的地域性。阿省的地产火热全加拿大人都知道，为什么？？？，为什么是现在而不是前几年？爱城的房地产是已经上涨20-30%，其平均房价才达到全国的平均水平，这与爱城在加拿大的地位相匹配吗？仅仅帝国石油搬迁到卡城也有设计公司招聘几千个工程师和设计师，就把当地的房地产折腾得翻天地覆。你知道新开工和即将开工的项目大部分将爱城及爱城以北地区，需要都少人施工建设？具体数字我不清楚（十年移民路知道得比较多），估算讲几倍于卡城的工程师和设计师。这也是全国的大小长线投资者疯狂冲向爱城最大理由之一。这也是我预测爱城房价有一天赶超卡城的唯一理由。
为什么没人愿意到ONTARIO的温莎投资买房，30万可以买到豪宅，即难出租，以后又难卖出。
5．关于投资与投机市场：无论股票，商品，期货及房地产的牛市行情的特征之一是无论时候卖出，都是错误的—都将买不回来。房地产的特殊性是周期较长（很难向股票和期货可以短线炒作），还具有可以出租性。年初时有网友卖出一套房子赚7万块，现在还能买回来吗？听说7月一下卖出几套房子，我想现在可能是买不回来了。也有网友打电话告诉我有个当地地产大户一下出了几个房子，地产经济也在卖出房子。。。。咳，我的几个基本理念：投资市场无专家，只有输家和赢家；新手怕跌，老手怕涨；在北美的投资市场中基本面起的作用要大些，纯粹炒作次之。
6．我并非是激进一味看多爱城房地产市场的，相反中期（8-10年）看淡，市场火爆场面不在。也不是大投资人，更不是投资抄手，银行贷款和在融资等有很多都在学习中。

醉酒当歌 · 发表于 2006-8-20 16:53

爱城为什么步卡城涨价的后尘，因为就应该是这样。下跌也一样，不信等着瞧。爱城肯定跟着卡城跑。

***谢谢你抬举，我哪里有那么大误导的本事，是事实让大家更相信而已***

原帖由 一半清醒 于 2006-8-20 14:58 发表
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1 O, y* l8 O1 P% H* q4 k本不想回帖了，看你天天拿卡成比较喊跌房市，有误导之嫌。
5 f2 B0 s, k% Z3 \想与你讨论几个关于爱城和房子问题：
- X1 ~! E/ y- E1．为什么爱城南区的比北区的贵，西南区的更贵，就是同一个城市都差这么多；卡城与爱城之间相差300公里，市场 ...

[ 本帖最后由醉酒当歌于 2006-8-20 16:56 编辑 ]

一半清醒 · 发表于 2006-8-20 17:58

原帖由 醉酒当歌 于 2006-8-20 16:53 发表3 S7 Y7 P! @) I$ o) u
爱城为什么步卡城涨价的后尘，因为就应该是这样。下跌也一样，不信等着瞧。爱城肯定跟着卡城跑。
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***谢谢你抬举，我哪里有那么大误导的本事，是事实让大家更相信而已***0 y+ I7 j2 N: U* K
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卡城跟着那里跑泥？
给大家提供一个信息：去年的FORT MCMURRAY房价涨得也很高和快，到年底的房价也有下调，但今年又长回来了，平均上涨5-10%，平均价比卡城还要高，新的townhouse(1300-1400SQF)要到40万，并且大片的土地在开发中，也没喊跌。问一问从过来人就知道，麻也没有，就是工资高一些，但也不是所有人都高工资的说。

醉酒当歌 · 发表于 2006-8-20 18:15

相对于Fort Mcmurray的薪水，那个价格并不高，那里的labor都是卡城/爱城的1。8-2倍。卡车司机可以年收入10万。有的人一年在那里赚了24万（一个华人）

原帖由 一半清醒 于 2006-8-20 17:58 发表- ?* U) p! c9 N6 C$ Z6 P

# q7 u. [4 ^9 J+ h8 ^& x$ t5 A
& b+ I% }; x, {* U) i4 n4 x% e卡城跟着那里跑泥？6 R) V+ m+ P; B' l* M
给大家提供一个信息：去年的FORT MCMURRAY房价涨得也很高和快，到年底的房价也有下调，但今年又长回来了，平均上涨5-10%，平均价比卡城还要高，新的townhouse(1300-1400SQF)要到40万，并 ...

lybbc2000 · 发表于 2006-8-20 18:19

原帖由 一半清醒 于 2006-8-20 17:58 发表; }0 ^/ j6 ?. {( s! e* K
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- C5 |4 G, k) o' z卡城跟着那里跑泥？6 j# x4 `) S& E( B, w
给大家提供一个信息：去年的FORT MCMURRAY房价涨得也很高和快，到年底的房价也有下调，但今年又长回来了，平均上涨5-10%，平均价比卡城还要高，新的townhouse(1300-1400SQF)要到40万，并 ...

卡城当然跟着全球跑，特别是邻居美国，去看看美国的房地产吧：今年第二季度，美国旧房销量比去年同期下降了7％，降温区域涉及美国大多数州； 23.1万美元的住房销售价格中值与去年同期相比仅仅上涨了0.9%.。

Ken · 发表于 2006-8-20 19:03

"...几倍于卡城的工程师和设计师..."

有根据么？这个很关键。

一半清醒 · 发表于 2006-8-20 22:17

原帖由 醉酒当歌 于 2006-8-20 18:15 发表
) X: x- ~6 r" Y2 r/ C% a相对于Fort Mcmurray的薪水，那个价格并不高，那里的labor都是卡城/爱城的1。8-2倍。卡车司机可以年收入10万。有的人一年在那里赚了24万（一个华人）$ L+ r6 V+ }+ K4 |3 K) t
4 H M, \, v9 {1 l' _9 v* M

真有牛的，24万/年。多问一问你的周围人，这样的非常少非常地说，在石油公司一般做也就10万，税后也就6.4-6。9万，unio contractor一班多2-3万加班费和LOA,你问一问他们艰苦吗？最好问一下WOLFGAN 他知道的比我多，不像想得那么多收入。一般人不再石油公司的也就3.5-7万。只是工作机会相对多一些而已。

Edmonton_China · 发表于 2006-8-20 22:22

只要取消ESL补助,爱城房价就会下跌.现在那里奔着补助的中国人太多,而 '中国人最奇怪得就是房子喜欢拿来收藏，全世界绝无仅有'

[ 本帖最后由 Edmonton_China 于 2006-8-20 22:26 编辑 ]

一半清醒 · 发表于 2006-8-20 22:26

原帖由 Ken 于 2006-8-20 19:03 发表
* X: z6 o5 V$ X9 t) y1 ^1 w"...几倍于卡城的工程师和设计师..."
* I& Q; j2 V; G" x% D9 w( i% e2 y6 h* Q; k2 u) t' D* F; t
有根据么？这个很关键。

是学工程的吗？一个设计师搞得设计需要多少人来实施，工程图中的一条线需要多少人施工多小时？问一问十年移民路他知道得多。看一爱城政府的中期发展纲要，爱城最缺的不是投讀x颓荓ABOUR.

十年移民路_ · 发表于 2006-8-20 22:52

原帖由 Ken 于 2006-8-20 19:03 发表( C! a1 }4 f8 B( i; A1 I
"...几倍于卡城的工程师和设计师..."- h1 G7 A0 }" A5 H) y

\& b1 U" J; d; r* _, d1 j有根据么？这个很关键。

我也是大概知道一些而已。已批准的 5 个新建 UPGRADER，每个的一期产量在 600 万吨/年，在今年到 2010 年都要开车了，基建目前已开始，到2008-2009年是高峰，每个工程的 PEAK，约要 6000-8000 人同时上马。

每个工厂，一期正常运行要 500 永久性员工+ 500-800 合同工，二期上马后，每个厂要 1000 永久性员工。在10年内的新永久性工作职位共有 5000-8000人，合同工职位约有 2 万，非直接职位那就不好算了。

这些人的年薪，按目前不变币值计算多在 8 - 14 万/年。

Ken · 发表于 2006-8-20 23:13

原帖由 十年移民路 于 2006-8-20 22:52 发表
! ^* s, \' d, C! |) x; c! m, d; p; \; P; |# V

% K9 u! H4 m. U" W) s我也是大概知道一些而已。已批准的 5 个新建 UPGRADER，每个的一期产量在 600 万吨/年，在今年到 2010 年都要开车了，基建目前已开始，到2008-2009年是高峰，每个工程的 PEAK，约要 6000-8000 人同时上马。
( j$ W" k. }! M6 K+ r% D ...

Great! 好消息啊。真要按你说的我看房价还得涨，光是这部分人就把房子带动起来了。

音响神仙鱼 · 发表于 2006-8-20 23:23

原帖由 Ken 于 2006-8-20 23:13 发表# i2 ?/ r5 D+ f0 B3 p9 d

; M% V9 ?5 K1 b+ i! A2 \Great! 好消息啊。真要按你说的我看房价还得涨，光是这部分人就把房子带动起来了。

哇，真的不得了le!要赶快行动,不想做一辈子交高价房租的"无产阶级" 了!

WST · 发表于 2006-8-20 23:27

原帖由 醉酒当歌 于 2006-8-20 00:13 发表
9 p, ~+ n+ K7 }0 n$ P8 e“，如果建筑商减新房价格5%以上，就有可能引发买房者退房（不要定金），引火烧身。“
! H" |9 P& f$ g+ v6 Z, u9 c& |4 O& y0 \% x* \
你觉得建筑商愿意降低房价？他们不愿意的，但是这是市场调节的，他们如果那样做，那时没有办法。大量公寓上市后，就可能出 ...

由于以下原因建筑商降价的可能性很小：

1。爱城人口净流入，现有房子不够，必须补充新房。
2。爱城建筑商已极好地控制了房源。每次拿出的房子很少，使得供应总是低于需求。
3。即使因淡季买者观望，投资者出货使房源增加，建筑商所获的利润已足可维持其资金琏长久不断, 迫使买方就范，以更高价买进。

从长线来说，基本因素决定房价走向。爱城和卡城房价均会上扬。但短期来说多方与空方的角力起主导作用。
在房子上涨时卡城多方的主力为：房子需求者，跟风而提前买房者，炒房者。
在房子上涨时卡城空方的主力为：持币观望者，获利变现者。
而在房子调整时卡城多方的主力仅为：房子需求者。
房子调整时卡城空方的主力则为：持币观望者，获利变现者，炒房出货者。
因此，要在一个新的房价水准上达到平衡。那时持币观望者可能买进，炒房者货也出的差不多了，房价调整可能有10%。
爱城多空角力的主力：
多方：开发商和建筑商，房子需求者（包括很多油田工作但在爱城置业的人）
空方：持币观望者，获利变现者
开发商和建筑商的能量实在不容小觑，除非有重大利空出现，在爱城空方实非多方对手。房价调整3%的可能性都很小。

anonymous · 发表于 2006-8-21 09:30

楼主分析的很有道理，可是对于我这缺少投资理念的人来说最希望知道的是“啥时该买，啥时该卖”。
目前我的买房原则是:如果买房为了自住，价格能够接受就买，买了以后房价跌了，地税降了，好事！房价涨了，买对了，也是好事！；如果买房为了投资/投机，那就要冒一定的风险，分析归分析，实际归实际，不要认为分析的总是和实际的一样，否则那些分析师们早就不用靠咨询挣钱了。，没有哪个分析师敢给出明确的时间/价格，都是趋势（概率），概率是基于采样数据量的，对于个例来说是不成立的，只不过给投资/投机者一个操作的借口而已！

billt168 · 发表于 2006-8-21 18:11

你说的很对，我的一个同事最近想买西边的期房condo，总共只有两百套却有三百多人在waiting list上。另外西南边的duplex builder best communities目前都不放新盘，却有很多人在等候。

醉酒当歌 · 发表于 2006-8-21 19:23

据我了解绝大多数Upgrader都在Fort McMurray，不在卡城也不再爱城。对吧？所以，Fort McMurray房子可能会涨。设计结束了，我担心卡城会降的更快。爱城也不是upgrader的基地。

原帖由 十年移民路 于 2006-8-20 22:52 发表
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我也是大概知道一些而已。已批准的 5 个新建 UPGRADER，每个的一期产量在 600 万吨/年，在今年到 2010 年都要开车了，基建目前已开始，到2008-2009年是高峰，每个工程的 PEAK，约要 6000-8000 人同时上马。& Y, D* L6 z6 C& i# C7 v! F" m
...

疯青羊 · 发表于 2006-8-21 19:40

我以前说过这个问题
扩建的时候需要的人多，扩建完成了以后需要的人就少了，那时可能是人口净流出
而且在那个时候温哥华因为冬奥会大兴土木也该结束了，劳动力供应会加大
另外，如果政府加大土地供应量，开发商还能不能捂得住盘提得起价也是个问题
edmonton是不缺地的，可用地比calgary多很多
还有一点我比较怀疑的，据说现在出租房空房率前所未有的低
为什么我看见很多公寓都有vacancy，而在2002年我帮别人找房子的时候那真是一房难求

原帖由 十年移民路 于 2006-8-20 22:52 发表; S, R e6 w! ?' X3 D; N

) Y! n! W; H( g" G' K
8 \! F5 {5 {( ?" B N. u( ^我也是大概知道一些而已。已批准的 5 个新建 UPGRADER，每个的一期产量在 600 万吨/年，在今年到 2010 年都要开车了，基建目前已开始，到2008-2009年是高峰，每个工程的 PEAK，约要 6000-8000 人同时上马。: {5 U) Z( B7 m1 o; S
...

音响神仙鱼 · 发表于 2006-8-21 20:33

原帖由 疯青羊 于 2006-8-21 19:40 发表
. O( i% n: d- r$ D E3 g( c我以前说过这个问题
2 S: N2 R7 z4 Q4 B/ {扩建的时候需要的人多，扩建完成了以后需要的人就少了，那时可能是人口净流出
/ _& K6 ~+ A$ s, f2 J5 V" Z而且在那个时候温哥华因为冬奥会大兴土木也该结束了，劳动力供应会加大* E7 h: d# ?, `1 i8 P
另外，如果政府加大土地供应量，开发商 ...

我以前说过这个问题,edmonton是不缺地的，加拿大也不缺地的，但作为民宅小区，不是您老金手指一点就可以在荒地丛林上面起房子住的，而是需要一定的人力物力，城市规划，水电气供应，交通道路，配套设施等等才能开发的，如果您老决定到荒山野岭自己作一度假屋，自己发电，自己收集雨水，那倒是什么都不缺。

疯青羊 · 发表于 2006-8-21 20:51

原帖由 音响神仙鱼 于 2006-8-21 20:33 发表
$ M+ ~8 \$ g+ h6 X1 H: K9 g1 I! z' |: e3 T, h- _
我以前说过这个问题,edmonton是不缺地的，加拿大也不缺地的，但作为民宅小区，不是您老金手指一点就可以在荒地丛林上面起房子住的，而是需要一定的人力物力，城市规划，水电气供应，交通道路，配套设施等等才能 ...

现在很容易就可以进行开发的地有不少，比calgary多很多
不是我自己推测的，是上期condo guide上一个什么建筑商联合会的前president说的
他还指出了具体的地块，说他对房价涨这么快很惊奇
你买房了吧? 估计还是最近买的，担心跌价可以理解，说话不用这么冲

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