 鲜花( 0)  鸡蛋( 0)
|
/ j4 b, z X% } g; H. `; na. 农地的稀缺性/ C0 V# ^$ n/ o
农地比房产更具有稀缺性，它是不可再生的资源。萨省有约占加拿大40%的农地，但是根据2011年加拿大统计局的资料，萨省只有36952个农场，每个农场有1668英亩的农地。 r! Y- X! s3 \4 U* P4 g% \
2 k3 s+ v( c2 {$ |% I; qb. 与加拿大其它省份比较，萨省农地的价格最低) p: S3 E, E8 K+ r
2010年萨省的农地平均值是一英亩523加元，而同时期，阿尔伯塔省的农 地是一英亩1509加元，曼尼托巴省是一英亩896加元。萨省农地的低廉是什么原因造成的？首先，在2003年之前，萨省的农地只允许萨省的居民来购买，加拿大其它省份的人不能买，2003年之前全 球的商品价格都较低。2003年萨省开放了这一政策，允许加拿大其它省份的居民购买萨 省的土地，但直到现在仍然不允许外国人来购买农地。这一政策把外国的投资者拒之门外，但却是我们居住在加拿大华人的一大利好消息。其次，在2006年之前 萨省保守的执政党一直执行不发展经济政策，正因为上述原因，使得在1982年的时候，阿尔伯塔 省、萨省、曼尼托巴省的均价相同的农地，到了2010年阿尔伯塔省是萨省农地价格的2倍之多，曼尼托巴省约是萨省农地均价的1.5倍。安大略省由于允许外 国人购买农地，使得其价格远远高于萨省。: R' e* `+ z* w' ^2 O ]2 E8 e
' d1 F: Q7 b; E' n% zc. 萨省农地的价格与其它发达国家比较， 仍然是最低之一
. y# F3 x: _7 X2 J7 C
+ Q1 |3 ~' Q; E% e5 t% k- qd.萨省农地市场呈现出严重的需求超过供给0 ~( r: r$ R( y" ^
由于世界粮食价格的上涨，使得萨省许多想退休农场主转出售为出租。而需求 却在增加。+ w- N; V) t& @
/ ?+ q! A1 ^ ^! P% m. {, ?
e.高的回报率和易于管理的模式& W" |- V9 P5 @9 g
萨省农地从1972年到2011年平均每年回报率是9.4% ，这是很高且很稳定的回报率. 农地的回报分为，第 一是土地的增值。近三年来萨省的农地平均每年增值大于10%左右，第二是租金回报。目前萨省的农地每年的净回报率在3%-5%，萨省的住宅地产净回报（以 萨斯卡通和里贾纳为例）在3%-5%。当农地的投资回报率与房产相近时，大多数人将放弃投资房产而投资农地，因为：
. N# h( d7 f+ i- e4 @0 c+ G' h% S5 V+ H
（A） 农地使用寿命长，折旧率很低或是零。而房屋维修和维护是众所周知的。9 P6 w0 e6 m4 O9 ~/ F7 ^: f
2 S* O' Z% I# i% _7 w P# z
（B） 农地的出租管理简单，适合与异地投资。笔者有几个农场在出租，与租客签了五年的合同，租客每年给寄一张支票，再没有任何其它麻烦。) Z4 k& o1 @( a4 u" Q
) ]5 M, {1 I6 B$ m: h5 w) O( g& N
f.萨省具有利于粮食生长的自然条件5 Q7 x9 c9 L+ H+ C- T; Z
萨省具有丰富的水资源，只有100万人口，但淡水资源占全世界的1.5%。
; U% t( I( ? L
, R2 p) P7 f, T& g$ c9 Z9 Vg.萨省的农地有良好的基础设施
+ k0 Y& k: J5 J萨省的农地有完善的道路，以便大机器耕种，许多农地都通电，有些还 通天然气，城市的自来水。无论多么偏远，校车都会经过，使农场主家的孩子可以就近入学。
/ q, O$ p6 b3 v4 z9 ]9 E* ~2 G
: w- Z# \' _, R3 C' _h.稳定的政治环境, 良好的法律体系和雄厚的科研实力
* ]3 |4 m2 B5 H加拿大有着稳定的政治环境，良好的法律体系，雄 厚的科研实力。良好的农业补贴政策，5 b# n( D! o% q9 B* A/ a
, J" F9 Q5 E# L- m/ ]8 z; Ci.萨省经济的蓬勃发展，吸引了更多的农地投资者.
* y. d1 n9 @9 n# ? W9 S8 U
# j4 L+ H$ `/ a+ H& `: p& ?1 y0 ?j. 遗产税
* G2 G8 y, z" _! A1 ~5 `7 U75 万以内的农地均可以遗传给子孙无需向政府交遗产税，而房产留给子孙要交遗产税。' h- {& U) b4 o& V* {' ^% f! w- A2 c
- A2 R f/ J6 M. f
- x% ^2 x2 P7 I3 O0 O# i7 z; D" W; ^( } ^$ |+ b! r/ a
& O- l0 Z+ p3 @
/ P$ W+ u) I' L9 c+ Z- q |
|
狗仔卡
发表于 2013-5-22 13:22
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
楼主
