关于房屋出租投资回报率的计算方法

tanrx

; `/ Y! w6 v* o3 ]请问大家是如何计算出租房屋的投资回报率的？
8 U" }* t( E3 F# t- M4 R2 m
3 |! d% h+ Y8 E我的计算是：

      租金收入
8 w2 u5 N7 F: j    -  地税
    -  保险
    -  贷款的利息部分
$ u6 a5 |; Y. p9 B4 r9 f, b5 C) @----------------------------------------
     初始投资额度(down payment)

另外大家回报率到多少就可以投资了呢?

青萝

关注！！！

prouddolphin

还应该算上折旧，平时的维护维修，然后还有房价的市场浮动。得到个准确的数据不容易啊

小黄

: K- }/ N' i4 f3 [
! b3 W% [2 f$ v) i# `- q5 V$ {很重要一点你没加：预期升值。
5 W0 [; r& s1 w$ y/ w. F' _# L
4 C7 v4 B/ c: C3 J% y没有这个预期，很多项目都不能做。而且不同房型预期升值和租金并不是成比例的。
; K6 O3 _% c5 `
最好的例子是国内，你要光看你那个公式，得出的结论肯定是不投资。那就亏大了。

shuangrui

执迷不悔

no rental income tax?

good-sunny

小黄 发表于 2013-1-8 10:08
/ F$ J  S/ @, R8 B很重要一点你没加：预期升值。

没有这个预期，很多项目都不能做。而且不同房型预期升值和租金并不是成比 ...

这是最不靠谱的。

o8horse

租金收益率基本上就是这样算了。维护费用可以剔除，但折旧不影响现金流，不需要考虑的。增值应该与投资回报率有关，而且需要实际发生才考虑的。至于收入税，大多数情况下与家庭其它收入混在一起报税，受不同的家庭收入影响，边际税率差别比较大，因此税前的租金收益率更有比较的意义。

大栗子

你见过几个期货与货币操盘手是整天套公式的
做多了，只是一种感觉，就几个点差而已，等你把数据输入模型的时间，机会就走掉了。
. B, s9 q4 w& Q+ {, C$ ?7 J房市虽没那么快，但套公司总是不靠谱的--我们高等教育阶段束缚了思维

大栗子

看到一个房子，个人最直觉的感觉，14年以内回收是我的底线，再长了就不适合了。当然，行家们会说考虑折现、利率、通胀、机会成本、增值或折旧、地税、维修更换、阶梯税率。。。，还是那句话，合不合适，熟悉之后就是一个感觉，行家们别拍砖啊，呵呵

redrunner

in most cases,
) a7 a: m/ R4 E& C: ^, r) M1 ALand value will increase, but the building value will decreasing.
8 d3 U) ~6 `# V* CRental tax will be declined by CCA.
3 X9 V7 |' Q+ y( |If you could get principle back in 20 years + Future value of land, your return wouldn't be bad.

westcape

把公式中月供利息改成月供,答案1%或往上比较理想.即投一万出去,每月应得100或往上,(适用于房况好的房子),需常修或烂区的不算.这个比率应能保证在房市动荡中保持正的现金流.如在市场供应紧张中的新房(建成10年以内,房况特好)可考虑适当下调,如至90或80,但不可太低以保证收益.欢迎有投资经验者拍砖.

carpoool

redrunner 发表于 2013-1-10 18:44
. Y$ L& @( z/ T* ain most cases,
Land value will increase, but the building value will decreasing.
/ [, R1 d7 _: u( L6 w8 P; rRental tax will  ...

7 P5 ]3 k( C. e$ y" H' cHey can you explain how does the CCA work? Thanks

lanmeiguo

For example,
9 o1 D* S/ ?+ m3 P, qAfter deduct maintenace , property tax, interest and insurance,etc, the rest of the rental income could be declined by CCA (4%-6% of the value of your property).
You won't worry about your rental income untill you want to sell the house.
You will have a capital gain instead of rental income.

施舟山人

你这个可是大工程那，山人也不敢轻易回答。。我所知的商业评估也计算不到这么精准。
不过我有一个概念觉得可以分享一下，其实山人认为，譬如一个房子10年前买的，10年后卖掉，增值了50%。山人不会去想我就是赚了这么多钱，而是钱最大的程度的得到了保值，最大程度的抵御了inflation。山人认为这才是投资房产的最大意义所在。对于普通老百姓来说，房产是最好的保值手段了，除非你是商人，你具体有一个business可以钱生钱，那就是另一个story了。但是寻常百姓，此法为上策。
至于当中具体细化到那么多的参数指数，山人不敢随便发表意见。
In a word, in the long run, 你肯定是赢家。