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陈思进:加拿大版次贷危机即将爆发

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发表于 2012-12-29 23:08 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
http://finance.qq.com/a/20121230 ... 012&ptlang=2052/ X2 Q+ s7 x2 t4 b4 l& C0 s
美国的次贷规模其实不过一万亿美元,就闹得天翻地覆;而加拿大的人口只有美国的十分之一,就有8千亿加元(和美元等值)的加拿大版次贷。想像一下吧,加拿大一旦爆发次贷危机,会惨烈到什么程度……
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加拿大版次贷危机即将爆发! ]% A2 j" y- g: k; c/ e
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加拿大房屋在过去的十几年中,因为房贷利率低、房贷易申请等因素,房屋价格上涨了近一倍。那么,象美国房市崩盘这样的悲剧会不会在加拿大重演呢?《环球邮报》就此进行了分析。
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CMHC的历史
& A+ w  o; I& z$ L; z6 f
# n; B; D2 _4 M: M- _- j2 o加拿大房贷有限公司(Canada Mortgage and Housing Corporation,简称:CMHC),成立于1946年,是由加拿大政府创立的,旨在帮助二战后退伍老兵建立家园。现在它已成为拥有上百亿资产的巨人,给银行注入资金、引领加拿大房市走向、为有较大房贷风险以及首付较少的买家承保。没有CMHC提供的房贷保险,很多人将无法从银行取得贷款。
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3 d# ]; J2 O9 D& j7 A近年来,加拿大家庭债务不断攀升、超过1.2万亿,家庭债务与收入比值达到164.6%,再破历史记录。渥太华作为CMHC的后台老板,正承担着8千亿房贷的风险,几乎相当加拿大一年的经济产出。* Y2 `; e/ O& t5 X8 ?- J1 i) D1 C
! q4 C% `# s( f& a2 G
贷款期的长短对借款的人非常重要,假设一个房贷40万,利息4%,如果25年还清,总利息是23.1万,如果30年还清,多出的5年中将付利息5.3万。2006年,CMHC把房贷年限由30年提高到35年、40年。这样的政策帮助了象欧布莱(Sarah O’Brien)这样的一些人,她在26岁时以5%的首付买下了公寓,因是35年房贷,利率低,每两星期只需付$700加元。低利率与贷款容易吸引了更多的人进入房市,房屋的价格大涨,从2000年以来,加拿大房价平均上涨了127%。4 Y6 [/ @- B! Y2 X9 F1 ^% W
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房贷保险也非常昂贵,在1992年以前,首付少于25%,就必须购买保险;1992年以后,必须保险的标准降至20%。大约1/5的房贷需要购买CMHC的保险。政府通过CMHC也分得了一杯羹。: q9 E2 ^& }! h! u2 _

& J* }  k0 t0 ^0 Y& L. M: `市场风险开始显现
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" B5 s+ d' W) ]4 M+ s6 SCMHC前所未有的为加拿大人获得贷款大开方便之门,其收益因此从2000年的3.76亿大增至2006年的10.3亿。1996年,CMHC为1.31千亿房贷提供保险;2006年保险额倍增至5.76千亿。: t- J% v9 _" I8 k9 `

; G  r8 L( I& N4 C7 [2006年前,财政部官员开始酝酿如何在经济景气下,通过私有化将CMHC未来风险从政府帐户剥离。然而这一举措因2007年夏的美国房地产和次级房贷问题引发的双重危机而功亏一篑。
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全球的萧条已经波及加拿大,油价大跌,制造业紧缩并大量裁员。加拿大财长范赫提(Jim Flaherty)及其同僚意识到,CMHC能够通过调控房市,有力的发挥政府缓解危机的杠杆作用,保证银行有钱继续房贷度过危机。5 ^# M" L6 n6 K- g0 X# j: @
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2008年10月15日起,政府将房贷保险的最高年限从40年下调至35年,且要求至少5%首付。此前一周范赫提命令CMHC,以购买贷款方式向加拿大的银行提供数百亿现金。CMHC因此购得690亿房贷,推动房市在短暂下滑后2009年再度回升,加拿大度过了危机。: j: u9 T  d- H! S' B7 G: `* Q
) K: H% s4 g; ~0 R7 z" H- {
对房市泡沫的恐惧
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渥太华的计划实施效果超乎预期。至2010年初,房价上涨过快,令银行首脑们开始担忧。, U+ j7 X0 ~1 f: r, e% F; j
) D2 O' J3 H# z7 [
从政府当年向《环球邮报》提供的文档中,可看出房市泡沫的风险,让加国财长范赫提一直如坐针毡。在这些反复修改的备忘录中,范赫提曾于该年2月16日仓促地提出对CMHC提供地产投资保险的新限制,并消减抵押贷款的额度。' ^9 K& K4 Q5 L2 V% e3 a

/ V$ [' b3 y% |3 C. W& h尽管加拿大房市是否存在泡沫依然看法分歧,然而备忘录中强调,泡沫一旦发生所引发的经济风险后果严重:“房子是加拿大消费者惟一最重要的财产,也是加拿大经济版图中最大的一块。房价的波动,直接影响着消费者的财富观和消费方式。”! j" Y% r; R9 f: l% y- Z6 w

. E& @/ \! R# e( B* H' S2 d房贷保险的“沙盒”试验
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0 D' X  y. q/ W7 U  \/ u6 N范赫提对CMHC的限制对房地产的火热影响甚微。到2010年4月,温哥华房价上涨了19%,其势头令经济学家们担心失控。12月底,备忘录显示,财政部计划对房贷保险采取新一轮改变的“沙盒”试验以观其效。2011年1月,政府禁止提供如前文欧布莱所享有的35年贷款期保险,并进一步消减房屋抵押贷款的允许额度。
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8 _8 H0 ?6 u* h, D5 Z正常时期,那些举措足以冷却市场。但是由于2010和2011年欧债危机和全球经济复苏迟缓,贷款利率保持低位,致使房贷价格低廉。而银行间的贷款价格战使境况雪上加霜。
1 _8 b& F; |, B' H
, E' Q! a# O7 u( H% P  o+ n! m范赫提和加拿大央行行长卡尼(Mark Carney)一同出席了当年6月的G20峰会,得知欧元区灾难将维持数年,其间卡尼不可能提高央行利率。两人在返加途中酝酿出新一轮房贷紧缩计划,并于6月21日晨出人意料的公布:政府允许的房贷保险年限下调回25年,CMHC只支持百万价值以下的房产,并第三次调整抵押贷款法规。
7 b! n0 d+ U7 U+ y3 o) `& D' s4 W8 F9 J3 ~. ], R) F4 s
CMHC的未来: |% ?9 |, l5 q9 c, E' d2 U

9 f1 b. K$ z& _# }; D  u7 x范赫提最新法规出台6个月后,曾经的房市过热消失了。房价下降不大,但销售量回落。然而这种政府深度介入的房价调控行为,依然引发颇多争议,其利弊需要更长时间的考验。9 [8 O# p1 K4 S6 a
! t  X. ~' t/ @
CMHC的雄厚资本可对未来的风险损失提供相当的缓冲,但是否足够应付房市硬着陆的绝境?C.D. Howe Institute的副总裁保时曼(Finn Poschmann)指出,直接面对那种损失风险的是CMHC的120亿资本,一旦耗尽,灾难将降临所有纳税人的腰包。/ S8 F) K$ y+ C" b
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 楼主| 发表于 2012-12-29 23:09 | 显示全部楼层
本帖最后由 东北老农民 于 2012-12-29 23:25 编辑 & X) p; L3 ~% i, S" q" E. u4 n- H
( H! C) [4 V/ S# ~2 Q/ y
真的假的?2013要开始了,正忙着下OFFER,却得到这个惊天动地的消息,很恐惧啊,请专家解读解读!
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发表于 2012-12-29 23:31 | 显示全部楼层
SB文
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发表于 2012-12-30 00:36 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
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发表于 2012-12-30 01:32 | 显示全部楼层
作者没搞明白什么是次贷啊!
鲜花(122) 鸡蛋(0)
发表于 2012-12-30 01:37 | 显示全部楼层
鲜花(94) 鸡蛋(0)
发表于 2012-12-30 12:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
危言耸听吗. C# S; d8 }% |/ W# M9 ^7 a8 T" w3 F
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2012-12-30 12:10 | 显示全部楼层
鲜花(70) 鸡蛋(0)
发表于 2012-12-30 14:55 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
关注
鲜花(158) 鸡蛋(19)
发表于 2012-12-30 15:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
纯粹是骗稿费的胡编乱凑的东西。5 A, T5 y9 v* ?. S" i
国内的人写的东西你也信??
理袁律师事务所
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发表于 2012-12-30 15:48 | 显示全部楼层
我觉的加拿大银行的贷款审批过程比美国严格的多,所以个人观点觉的本文作者真的有点危言耸听。
鲜花(103) 鸡蛋(1)
发表于 2012-12-30 21:59 | 显示全部楼层
是吗?拭目以待!
鲜花(55) 鸡蛋(0)
发表于 2012-12-31 04:02 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
美国发生危机以前没有人相信会发生。规律在那摆着,只要经济风吹草动,沙滩上留下一大片裸游的。毕生积蓄付之东流
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 楼主| 发表于 2012-12-31 12:48 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
兔宝宝 发表于 2012-12-30 15:41
! K- g: v& V7 y. b) W- F5 w纯粹是骗稿费的胡编乱凑的东西。
4 t. A9 s# k6 L国内的人写的东西你也信??

( W/ T4 i; J/ H6 N4 whttp://finance.ifeng.com/people/economist/chensijin.shtml" Z; P% D" W" `# I: D
陈思进,纽约大学高级金融专业进修班毕业,纽约市立大学电脑科学硕士。曾任Bankers Trust(银行家信托)和NASDAQ(纳斯达克)高级金融软件开发师、瑞士信贷(Credit Suisse)证券投资部助理副总裁、美国银行证券公司(BofA Securities)副总裁;目前定居加拿大多伦多,任加拿大皇家银行风险管理部资深顾问。同时为央视大型纪录片《华尔街》担任顾问。《读者•原创版》签约作家,长期应《北京青年报》、《周末画报》、《东方早报理财一周》、《金融界》、《海外文摘》、《做人与处世》、《世界周刊》、《信报》(北美版)和《侨报》等国内外华文报刊之约,撰写专栏文章;著有《金融让谁富有》《闯荡北美》和《独闯华尔街》等,长篇小说《绝情华尔街》即将被改编成电视剧。作者经历丰富,年轻时离开温州房地产商的富裕家庭,和爱人到美国打拼,从计算机硕士做到华尔街金融核心机构副总裁,曾经亲身经历过“9•11”,在世贸北塔倒塌前三分钟逃出,在看透华尔街的金融游戏后,辞职到加拿大工作,计划明年回国发展。
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 楼主| 发表于 2012-12-31 12:49 | 显示全部楼层
陈思进, {* m/ ~0 p& i: [3 P6 b( T
职务:加拿大皇家银行风险管理部资深顾问 6 ^1 A7 T) v+ r' @
单位:加拿大皇家银行风险管理部
  D6 J; N7 t& k# X2 x) B" o国籍:加拿大 + c& ~4 r# K+ B/ j4 K+ _3 f- `
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-12-31 14:55 | 显示全部楼层
东北老农民 发表于 2012-12-31 12:49 & ~/ C/ G) |9 {' }  Z5 V
陈思进+ P6 \, W; V! G5 ]% j9 x: Z* X
职务:加拿大皇家银行风险管理部资深顾问
# a; {; i8 n  S& o+ Y! ^单位:加拿大皇家银行风险管理部
/ T5 a$ d0 e0 n
既然是这样,简单,请提供同一篇文章的在加拿大英文媒体发表的链接。
理袁律师事务所
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 楼主| 发表于 2012-12-31 18:08 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2012-12-31 14:55 8 X& N. l  e  \3 o* c# q1 l( H
既然是这样,简单,请提供同一篇文章的在加拿大英文媒体发表的链接。
2 P$ S; d/ x8 d; F/ W# u9 l
黄教授,有更简单的办法,您可以直接与他探讨,我正在看房买房,现在让他这一吓唬,现在不敢买了,或者推迟一段时间。下面是他的微博,请您直接与此专家联系发问。他自称是“知名金融学家,目前定居加拿大多伦多,任某国际金融财团风险管理资深顾问”  I8 E8 _- |4 B% W

0 \! R. b( W& N. W# X2 v) t5 ?8 `http://t.qq.com/sijinchen?pref=qqcom.dp.followalltx1, g2 B' j* X2 P6 L% S
http://t.qq.com/sijinchen, A- @0 [" x; Z% Y& i' i7 K
鲜花(1005) 鸡蛋(11)
发表于 2012-12-31 20:16 | 显示全部楼层
maybe!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-12-31 23:56 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2012-12-31 23:57 编辑
9 L' o3 W' k0 E5 K9 v
东北老农民 发表于 2012-12-31 18:08 8 {( ?" n2 s) l% q! d
黄教授,有更简单的办法,您可以直接与他探讨,我正在看房买房,现在让他这一吓唬,现在不敢买了,或者推 ...
* g$ f% N1 L; @8 V- f+ ?' r

: H% F) c+ n2 p( d) i1)我跟他探讨的工钱你付?
8 L6 j8 Y: B3 c3 f* S6 s3 v5 [6 a+ D2)如果你信他,那么就不买啊。加拿大又不是共铲国家,房地产没有强买强卖。
鲜花(158) 鸡蛋(19)
发表于 2013-1-1 01:47 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我同意小黄的看法。既然这个人这么有米, 为什么这样的有些影响的文章不发表在加拿大的主流报刊上, 而是以中文的形式发表在国内的网络财经版上。
理袁律师事务所
鲜花(441) 鸡蛋(7)
发表于 2013-1-1 14:47 | 显示全部楼层
东北老农民 发表于 2012-12-31 12:48
, G  c( Z& y* h& a! J8 N: X0 s# Ahttp://finance.ifeng.com/people/economist/chensijin.shtml1 [4 Z- u+ g; F6 I# b& |3 K% E
陈思进,纽约大学高级金融专业进修班毕业, ...

& t* f3 ^+ V. C0 {关键词:计划明年回国发展
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-1 20:20 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2012-12-31 14:55
0 v& T) T# _* }: c. |7 `既然是这样,简单,请提供同一篇文章的在加拿大英文媒体发表的链接。
6 q. p6 D: H3 V; @3 c. y, L8 F- }
楼主的文章原作者不是中国人,原文发表在加拿大第一大报 “the Globle and Mail" 上,加拿大不仅房事,经济都面临很多危机,请诸位好好研读一下原文:http://www.theglobeandmail.com/r ... lem/article6732755/

鲜花鸡蛋

东北老农民  在2013-1-1 20:29  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下,谢谢了!
鲜花(10) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-1-1 20:34 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 东北老农民 于 2013-1-1 20:35 编辑
! `+ [' Z5 ]7 R+ i7 b1 c  U
小黄 发表于 2012-12-31 23:56 / u0 C4 \! w5 s; S
1)我跟他探讨的工钱你付?
+ Z2 u" n& b# [% M1 {2)如果你信他,那么就不买啊。加拿大又不是共铲国家,房地产没 ...

% U. v9 i  P2 \0 f& t" g; L5 T' F9 R) n" a( t0 y8 ^
我仅仅是想说让您跟知名学者探讨文章链接和出处。
& t1 h: A3 L, C' [2 G1 e2 j% b# A还好,有好心人给出链接。
% G( ?5 d3 m4 k
+ {5 H6 }* ]& h+ Ghttp://www.theglobeandmail.com/r ... lem/article6732755/9 e6 L0 B7 O) f
' q) b% o1 N( p
) S* }- b7 E3 k9 ]7 v9 [+ N# w
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-1 20:40 | 显示全部楼层
东北老农民 发表于 2013-1-1 20:30 ! k8 D' q# D/ @* C
有好心人给出出处了,( u7 {* a  m2 j$ Y
http://www.theglobeandmail.com/r ... lem/article6732755/

, D4 v$ f* W1 g+ t建议多读the Globle and Mail ,尤其是Business 版,有很多好的文章和信息,可以让我们更好了解加拿大的经济前景和现状。对买房或卖房都有指导和借鉴。
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-1 20:48 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
加拿大城市房价指数1980-2011
; y* Z9 H1 l' M/ d3 D7 ^! shttp://bbs.wenxuecity.com/tzlc/517992.html
0 a: ]6 U7 h6 X' f, P: }各位有何看法?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-1-1 21:49 | 显示全部楼层
herbal 发表于 2013-1-1 20:20 $ p; U% l2 ]$ d- P. _
楼主的文章原作者不是中国人,原文发表在加拿大第一大报 “the Globle and Mail" 上,加拿大不仅房事,经 ...

, V0 C0 T9 Z) V我前面所写针对楼主文章的两段话。  `. E8 Y3 i0 v2 I% q  e
' h* C# J+ f# ^# v! @( `
1)陈思进:加拿大版次贷危机即将爆发+ y" z  e1 n- S( ]* z
2)美国的次贷规模其实不过一万亿美元,就闹得天翻地覆;而加拿大的人口只有美国的十分之一,就有8千亿加元(和美元等值)的加拿大版次贷。
2 `- v. y$ h% H9 y# t3 e. o! ~4 v" H0 c* }  l
你提供的链接我点了。我试图搜索作者名字"Chen"或"Chan",都没有。然后搜索次贷"sub"和"prime"也都没有。所以你给的链接和楼主所贴的并不是同一篇,即使你贴的文章是宇宙真理也无意义。你想讨论加拿大CMHC的状态可以另开贴。但这一贴,我只针对上述两点:
1 A1 g3 k" u& O& f+ \楼主文章到底是不是一个受雇于加拿大金融机构的叫陈思进写的?
. z/ l) f8 D) }加拿大的次贷规模到底有没有文章中说的8千亿加元那么多?
鲜花(10) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-1-1 23:19 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-1-1 21:49 / e  P# t( d3 H; t+ Z$ h9 ^( d
我前面所写针对楼主文章的两段话。4 D" i: k0 Z  p& V: i
- m/ U7 |- q3 H0 F" i' k& x2 \
1)陈思进:加拿大版次贷危机即将爆发
( E8 b* c- ?: T0 Q, i9 w
这两个问题答案很好解决,您直接当面问他。  r- ~8 i0 ]- K3 n( A+ J# Y5 o

3 F' o: y0 g- V! y& Ghttp://t.qq.com/sijinchen, @6 [8 i: T: p4 [: s
这是陈思进的腾讯微博,别吝惜你的关注,赶紧登录,和TA互动吧!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-1 23:43 | 显示全部楼层
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-1-1 23:59 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2013-1-2 00:03 编辑 $ ~; J  h2 _4 C8 u
东北老农民 发表于 2013-1-1 23:19 / \% _  n1 k! Y! J. P" |! J! I% S
这两个问题答案很好解决,您直接当面问他。
; ]/ m2 m  I! V5 K3 }/ }9 X4 ], t& i6 p" ^/ F7 A' G! P
http://t.qq.com/sijinchen
" z! z; A8 q. |+ l
: P+ h% S2 S3 Y" w1 l. s$ K' O; |
行!只要你交$300咨询费,我给你问。
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-2 11:51 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-1-1 21:49
, z7 w  n4 v0 a5 Y5 [我前面所写针对楼主文章的两段话。7 F* }6 S, F; T$ j2 Y- F' L) T
: N* D5 I2 U- Y
1)陈思进:加拿大版次贷危机即将爆发

9 v2 R. e6 v/ K& O陈的文章系原文的翻译节选$ `) r) @+ v6 U
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