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发表于 2012-9-3 12:46
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本帖最后由 费莫 于 2012-9-3 13:48 编辑
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) k' T9 S x/ t2 E6 u, O2。房地产泡沫。( |" T6 g8 {4 b# H/ b
房地产泡沫的始作俑者是地方政府和银行。地方政府靠高价卖地来缓解地方财政困难。银行靠给建筑商和房屋消费者两面放贷来获得投资收益。简直和美国金融危机的起因一模一样!(对了,中国还能推高GDP,提高政府政绩!)8 \" B2 J1 u( C; U1 i8 L" x$ \
0 F/ s* P0 H& A9 iZT,自 www.China.com.cn' d/ u3 L, l/ I4 A
/ u2 U5 n# p5 x( p& g) d6 [8 {中国经济发展惊人。尽管世界经济停滞,日本经济低迷,但中国经济去年依然取得了8%的增长。
" Y' ^$ W, Y# H 房地产业利润率过高
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5 @; {0 A4 k1 \8 j% { 但是,在1月消费者物价转为上升之前,正像连续10个月呈下降局面那样,内需一直呈低迷状态。而在这种情况下,房地产领域却呈现出旺盛局面。过去3年,房地产开发投资保持了年25%的增长,是经济增长的3倍多。房地产需求依然很旺盛,这虽然是个事实,但在各地已经出现了泡沫现象。2 R7 b( @4 ?, F8 w( R0 K& K" y
4 c3 Z9 l* ^) [/ M `$ B1 Z 中国国家统计局的调查结果显示,在被称为“商品房”的销售中,空房率在过去3年平均增长了15%左右。截至去年底,未售出的商品房面积累计约达到1.3亿平方米。相当于去年商品房销售面积(2.78亿平方米)一半的面积没能销售出去。1 L: z& P; x1 t4 p; a4 Q: i
7 H2 h$ X2 ]* Y2 q8 z 据日本房地产行业的人士说,在日本,公寓房销售的空房率在8%是盈亏的临界线。在中国,尽管商品房销售中的空房率是其两倍,但商品房建设的势头并没有停止。这是为什么呢?一些房地产开发商道出现缘由,这就是“因为能赚钱”。
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例如,如果是中档商品房,平均利润率至少在30%,通常为40%。如果开发的商品房所处位置优越,那么利润率也可能达到50%。因此,即使20%销售不出去也没关系。' f i f4 [# W7 {0 a9 |
9 g: R' w- D7 l$ r! i7 f 按开发商的说法,在大城市,由于住宅建设的主力正逐渐向每平方米在7000元人民币以上的商品房方面转移,这是导致商品房空房率增加的原因。
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泡沫现象严重/ |0 V% V6 x- r8 Q
2 Y2 r c& p. h* u, S6 p, _$ g# l+ [ 在北京只要能建(商品房)就能卖的时代即将结束,政府已经着手针对泡沫现象制定对策。但在一些地方,泡沫现象仍很严重。
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过去4年来,杭州市的房地产价格急剧上升,去年上升了12%强。商品房平均价格超过了上海,达到5100元人民币。据说在今年1月初举行的房地产交易会上,50家公司在4天内就成交了600套。
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/ \- q! m. L5 t" I4 f6 F3 Y) R 在宁波市,1月初售出的商品房中,其售价仍在每平米4000元人民币。在台州市,据说3年前平均每平米为1500元人民币,而如今升至每平米3000元人民币。
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. H8 x; e& [# x R' \0 `4 u 浙江省是一个私营企业很发达、经济增长显著的地区。在这里出现的现象无非是指望房地产升值的投机。据说,杭州市70%的商品房没有住人。上述这种投机导致地价暴涨。
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( C* c5 D$ o4 L Y. J5 j 地价暴涨的原因9 F6 g& J8 w% S! g+ E7 `9 I
6 H" A! U4 ^7 r4 b: N; m2 v 在中国,由于土地是国家所有,所谓地价确切地说就是使用权。而使用权已经成了交易对象。
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3 _7 m6 q" F0 O5 l# { 数年前,杭州市郊外的土地每亩为5万元人民币,而如今已经升至300万元人民币。在北京、上海、南京和南昌等各地同样可以看到这种现象。对于开发商而言,确保土地是第一位的,通过竞标会把价格抬上去。为了获得土地常常使用行贿等被禁止的手段。在巨额贪污中,很多涉及土地问题。) h4 L* O' z# x5 M5 W9 L. d% R
- b/ P" O$ V1 ~2 j" z 现在的问题是开发商囤积土地。尽管在土地使用方面有一些规定,如对开工前的期限有所限制,但还是存在着无视这些规定而保留土地,等待土地升值后转卖给其他开发商,或是把本公司的土地高价出售的情况。这些是地价暴涨的一个因素。, M6 x4 N9 n. x& W {
8 k' h. |( p E( S1 k& p 民间智囊团的人士指出,去年在中央财政赤字达到3000多亿元人民币的情况下,作为解决财政问题的手段,地方政府把土地作为收入源,土地货币化成为地价高涨的原因。# c& h* w/ m( O5 Z$ S4 a% w& D+ Y/ w
% j; \& w% v0 G6 R9 v, B( a+ v 警惕重蹈日本覆辙7 n! e5 @$ Z; Q! h9 e* g
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如果此次泡沫现象进一步发展,将对经济和社会产生巨大影响。
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原本掀起房地产热潮的是政府,而且银行还在住宅贷款方面提供优惠。但是,泡沫现象崩溃的原因,恐怕可以说在于对开发商的融资存在着不良债权化的危险。
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在中国,似乎没有比房地产更加有魅力的买卖了。据说,其他行业参与房地的数量激增,仅上市企业就有300家。
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据说,在整个中国仅开发商就有3万家。
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' E/ c/ p" q# s 去年底,中国人民银行公布了西南地区商业银行的监查结果。结果显示,存在一些非法融资。
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W- z6 J6 u1 u% a! k 据公布的数据,中国的银行,不良债权比率约占25%,如果房地产泡沫崩溃,加上对个人贷款在内,不良债权恐怕会进一步增加。中国似乎正在步日本的后尘。
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(日本《文世春秋》月刊文章)
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! N7 b. y; M( P) c9 z ——参考消息
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