 鲜花( 158)  鸡蛋( 19)
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一直再被问,怎么找好的投资物业?; ~0 d& x( g, U6 O
如果你问楼花中介,中介会告诉你,他们能拿最多佣金的那个。然后开始给你很多资料和信息来support这些。如果你问某个你感兴趣的区里工作的中介,他们很多只是上了一个星期课,拿了agent’s rep证书。然后,根据你的要求给你看你能买的起的最贵的房子。就连那些资深的中介,他们可能给你一些建议,但也只是对某几个区有所了解,并且他们也只会给你推荐他们的listing。
# P( r; ~! }, r- p+ ?! @' ?7 T原因还是, 利。
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不信的话,你拿一个竞争对手的房子,去问别的中介,他总能找出一堆理由叫你别买。 7 ^6 c! `" b6 B) z
投资说穿了就是一个低买高卖的过程,主要挣得是最后的差价。* p& h6 }7 j9 F: q) _- q
投资房地产,其实和做股票和外汇是一样,要学习的,分析的,包括是基本面和技术面。/ `* F/ Z) g0 m) O
很多人都会花时间和精力去学习,买书,看网上的资料,甚至付费参加过培训。但请问有多少人在买一个物业之前,系统的学习过呢?! f7 [3 n! B% b) K4 @1 y8 n
有没有一个宏观的意识?还是只局限于自己所在,或者所知道的几个区?
! D' L0 k$ Z' H: f有没有参加过任何不是华人中介办的地产讲座?有没有去了解过主流的oz在投资哪些地产? 3 a5 n8 l. `" Y B4 r
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因为在大家的思维里,觉得房地产投资风险很小,所以最多少挣点。
2 l; {5 \0 m1 t3 z+ E# m4 R并且很多人,在看房的时候,一味的带着个人的喜好来看房子,来决定是否投资,这个就是地产投资看得见摸得着所带来一个最大问题。 6 ^% P7 Q: b5 Q# d: ~8 C5 ^
: P: w7 a+ T) L6 O8 B# o6 M! P5 e我们是怎么来决定物业的价格?$ T% P" l9 @$ ?, |5 S U3 }
地理位置?大小?View?设计?材料?全球经济?等等?
N1 a5 D8 E* U7 z5 @, Z- g7 ^其实都有,不过说穿了,就是,人。( n. }& ^% t& c% ~2 J. t( X8 i9 T
简单的说就是一个供需关系,当大家都想觉得toorak是个好地方的时候。想买的人就多,造成了供不应求的情况,卖家或者开发商定的价格自然就高。这里面起决定因素的就是人,这个都好理解。
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举个例子,
* ]+ }% O( M6 r6 U如果是买自住房的情况,大家都情愿多出几万也要把自己喜欢的房子拿下,这个就是情绪在作怪。这点无可厚非,我自己也一样。
) A. N9 t6 e9 p/ O可到了买投资房的时候,就不能这样了。
# }6 d0 F# E- _& A其实我一直在强调一点,要跳出自己的思维边界,不要管什么区。
, m& o! B& i; x; e, p- u打个比方,西面离城50km的区,一个项目回报25%,
1 k) s' z9 r& v4 S$ DToorak,回报10%,在相同的资金投入的情况小,就因为一个是所谓的好区就投?
; j f' J) p8 h2 W% f/ u& x) j还是没有逃出自己情绪的左右。投资看回报和风险,还有你自己的目的和实力.
" G, f0 R0 m+ o5 v! c' V" t避税?高增长?高租金?还是快钱?简单讲的话,就几点。 + B7 ]4 u$ O( l% D) L
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先谈现金流
, K2 Q' O! G/ X! G/ E只看预期租金回报来说,有2个问题---租金是否真实,我一般都会给他打个8折。算下来,2个都过了5%每年的回报,还算可以。 Z: r# C1 \' E
当时,刚刚建成的apartment和town house由于会在同一时间上市,所以在一段时间内会供大于求,造成出不去,或者压低价格租
4 E+ |" v( Z; W+ M第2, 最重要的一点是物业管理费,这个来说apartment是个很大的问题,除非你是避税1 J1 I; i7 Y0 \
+ V7 K1 m3 m$ _# e: |6 e" s% ~长线来说,house>unit/town hosue> apartment,在这里也适用,非要2个挑的话,选town house,同样可以折旧避税。 8 b4 L* i: D; w, x! G! M0 n4 F
但是,这个不是绝对不是投资首选,因为地产最大的卖点就是他的不可再生和不相同性,town house和apartment在这点上面做的并不好,增值很慢。 _" S, p& Z, m5 g+ f m
在这个价位里,我们投资的物业最少都要有10%左右租金回报。
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1 \% R! A1 [8 `; D* y2 ?! o房子难卖。见了好几个不同的开发商,有大的,也有小的。发觉现在项目的代理普遍专业素质也低了。上来就问,你要项目么?我这个项目多好多好。+ _+ K) V! v4 H0 ]
很适合投资,又适合自住。怎么怎么。; b# ~: A* v* s, P) L: `
然后给你多少个点的佣金之类。问具体的项目数据和情况,一个都回答不上,还要看资料,问boss。明显就能感觉到他们的压力,把时间都花在找人了。换了以前,都是别人找上去要项目,现在等于他们要倒贴。
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这些不提,还是回到楼花的话题,其实,做地产投资,说穿了,就一句话。
: L* H' k9 K: J" t$ u8 W低买高卖,挣差价,这个谁都知道。 3 W4 q: A/ R' A5 v) Q
那怎么做?! ?3 \1 x* s; N2 [) n% Y6 B
先要解放自己的观念" a4 |: C. G+ s8 z9 Q
打个比方,现在我在说投资楼花不好,其主要原因就是价格。/ V" u) N T* t1 g" W( C# C
它在它诞生之初就被太多的专业人士做过评估,然后定价。) `6 P: F* |% D! @& j1 W
我们外面的人所接触到得价格就是它的零售价,这个价格在很多情况下,不会是一个低价,很有可能是一个市场价或者高价,因为它有几年的建造期。你很有可能买到它的未来预估价。
) j9 r( S) b: B; @+ R按照我们之前说的低买的观念,楼花就不是一个好的选择。% i) S6 L: j* a" O Y
也有可能你会问我,这个房子位置好,设计好,等等。* @ F! D+ s5 t
其实你所能想到和你想不到的任何优点,例如 ocean view, location。这些专业人士都已经早早的调研完毕,做到给你的宣传资料里了,其售价也已经包括这些优点了。
m" P |" G* ^所以在你做投资的时候,这个不应该是一个最重要的投资因素。
4 a3 R+ \3 ]$ F7 g而恰恰是那些数字,才是最应该考虑。) E$ }4 q/ v: P4 V/ L9 f2 d
那是不是真的不要买apartment呢?, s4 F! G7 W5 U: l, c. Z" Q
其实很好回答这个问题,还是价格
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2 T' H( s: s6 g. `如果这个项目,市场价,50w(真实的价格),现在卖你40w。那等于你一买就有将近10w的利润,我肯定要。 1 y2 `4 l% t! x1 A) P
可是,你会要么?' N' ^8 X7 `: [6 g4 d, o# {$ y
这里有想到一些事情,以前,做agent的时候,由于种种原因,真的找到一些很好的房子,房东愿意很低的价格出售。那时候,自己也没有钱,就推荐给我的一下朋友,甚至亲戚。可结果显而易见,自己人知道你是做这行,反而不相信你。呵呵,白白便宜了外人。
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