 鲜花( 158)  鸡蛋( 19)
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一直再被问,怎么找好的投资物业?6 A- T( l! @1 u5 T e! E3 S6 t+ U
如果你问楼花中介,中介会告诉你,他们能拿最多佣金的那个。然后开始给你很多资料和信息来support这些。如果你问某个你感兴趣的区里工作的中介,他们很多只是上了一个星期课,拿了agent’s rep证书。然后,根据你的要求给你看你能买的起的最贵的房子。就连那些资深的中介,他们可能给你一些建议,但也只是对某几个区有所了解,并且他们也只会给你推荐他们的listing。- G W7 k7 Q9 L0 D
原因还是, 利。( t$ [ z" x0 W" `! D4 Z
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不信的话,你拿一个竞争对手的房子,去问别的中介,他总能找出一堆理由叫你别买。 3 q/ G4 F( [1 `" P0 {/ H5 p3 g
投资说穿了就是一个低买高卖的过程,主要挣得是最后的差价。
& t, K5 _6 D: x2 {/ y3 u投资房地产,其实和做股票和外汇是一样,要学习的,分析的,包括是基本面和技术面。
( W+ o" y; f! U很多人都会花时间和精力去学习,买书,看网上的资料,甚至付费参加过培训。但请问有多少人在买一个物业之前,系统的学习过呢?
' \: h% n+ g2 o, ?4 i2 O7 H a# Y有没有一个宏观的意识?还是只局限于自己所在,或者所知道的几个区?
% E! D3 ?8 o/ ~! _9 r9 c有没有参加过任何不是华人中介办的地产讲座?有没有去了解过主流的oz在投资哪些地产? , x* b# \- e, [9 b- \% e) h. l6 f$ Q
/ p+ J3 k& S* A( [因为在大家的思维里,觉得房地产投资风险很小,所以最多少挣点。% z6 N6 k* c0 E \3 u
并且很多人,在看房的时候,一味的带着个人的喜好来看房子,来决定是否投资,这个就是地产投资看得见摸得着所带来一个最大问题。 + W* \# m; T2 D% K8 ]
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我们是怎么来决定物业的价格?6 N# _7 L! P* s7 z& Z
地理位置?大小?View?设计?材料?全球经济?等等?
6 o! J9 L9 N2 a/ g; K' [/ _0 s其实都有,不过说穿了,就是,人。) F5 T8 ?7 C1 y2 K# ?8 j6 T
简单的说就是一个供需关系,当大家都想觉得toorak是个好地方的时候。想买的人就多,造成了供不应求的情况,卖家或者开发商定的价格自然就高。这里面起决定因素的就是人,这个都好理解。
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$ Q! g6 H6 C! @2 Q: B3 Q举个例子,* o- ], v2 v) O6 W2 S f* p
如果是买自住房的情况,大家都情愿多出几万也要把自己喜欢的房子拿下,这个就是情绪在作怪。这点无可厚非,我自己也一样。1 n- B7 Q8 _ O$ ~% L
可到了买投资房的时候,就不能这样了。
1 X* f* x/ L+ s; f6 k0 i! s# Z其实我一直在强调一点,要跳出自己的思维边界,不要管什么区。
. p% M; j- a# ], D$ f! j0 |% {打个比方,西面离城50km的区,一个项目回报25%,
' |* C7 M2 Q- u% d% |Toorak,回报10%,在相同的资金投入的情况小,就因为一个是所谓的好区就投?9 F" C" ^& L4 N6 ^5 f8 o
还是没有逃出自己情绪的左右。投资看回报和风险,还有你自己的目的和实力.' B7 S3 K; c/ g# q& ~3 n
避税?高增长?高租金?还是快钱?简单讲的话,就几点。
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先谈现金流
2 e3 E \0 L$ j9 R% V- Z' k! S只看预期租金回报来说,有2个问题---租金是否真实,我一般都会给他打个8折。算下来,2个都过了5%每年的回报,还算可以。2 g: i( I9 S0 `- E9 ^' O- M
当时,刚刚建成的apartment和town house由于会在同一时间上市,所以在一段时间内会供大于求,造成出不去,或者压低价格租
0 G& j& e5 r, X, v( V1 Y第2, 最重要的一点是物业管理费,这个来说apartment是个很大的问题,除非你是避税
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长线来说,house>unit/town hosue> apartment,在这里也适用,非要2个挑的话,选town house,同样可以折旧避税。 1 n! ]) L" _/ q& A( s+ D) u7 i, @
但是,这个不是绝对不是投资首选,因为地产最大的卖点就是他的不可再生和不相同性,town house和apartment在这点上面做的并不好,增值很慢。
$ U: O& j, J! ^6 N7 G在这个价位里,我们投资的物业最少都要有10%左右租金回报。
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房子难卖。见了好几个不同的开发商,有大的,也有小的。发觉现在项目的代理普遍专业素质也低了。上来就问,你要项目么?我这个项目多好多好。
, I; |6 c* S, o* t8 T T4 ~很适合投资,又适合自住。怎么怎么。" W k$ h. w) a7 {/ I
然后给你多少个点的佣金之类。问具体的项目数据和情况,一个都回答不上,还要看资料,问boss。明显就能感觉到他们的压力,把时间都花在找人了。换了以前,都是别人找上去要项目,现在等于他们要倒贴。 " E9 X/ b5 z9 i8 e3 q& K0 d
3 D2 O. _; C1 ]1 b2 E+ v7 W这些不提,还是回到楼花的话题,其实,做地产投资,说穿了,就一句话。- E' e0 S+ L" A+ v3 L) @
低买高卖,挣差价,这个谁都知道。 . d% J; e8 g; Y V% |/ P' R
那怎么做?
) t( W# O* m6 _# p8 `先要解放自己的观念' |# e s1 [# q1 g8 q
打个比方,现在我在说投资楼花不好,其主要原因就是价格。
# C0 }! n9 j4 l% C' o6 D8 q3 N它在它诞生之初就被太多的专业人士做过评估,然后定价。
4 B' P2 d# A7 D+ W- b我们外面的人所接触到得价格就是它的零售价,这个价格在很多情况下,不会是一个低价,很有可能是一个市场价或者高价,因为它有几年的建造期。你很有可能买到它的未来预估价。
; `, \2 Q2 M/ ^% V9 ~按照我们之前说的低买的观念,楼花就不是一个好的选择。# T& J: o5 _1 G! M" K Y# H
也有可能你会问我,这个房子位置好,设计好,等等。* ?+ ]3 q) Q/ p5 {
其实你所能想到和你想不到的任何优点,例如 ocean view, location。这些专业人士都已经早早的调研完毕,做到给你的宣传资料里了,其售价也已经包括这些优点了。' q ~( W) ]7 D: c9 s. q
所以在你做投资的时候,这个不应该是一个最重要的投资因素。4 Q: i. [5 b. W; o8 V6 h" y+ N/ [) S
而恰恰是那些数字,才是最应该考虑。- O5 j' y; r+ \% W5 j5 d; i
那是不是真的不要买apartment呢?- g- k9 g8 p( |* Z0 F4 I; O
其实很好回答这个问题,还是价格 0 r+ W3 L/ n" ~1 y- [
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如果这个项目,市场价,50w(真实的价格),现在卖你40w。那等于你一买就有将近10w的利润,我肯定要。 & V2 R) J) k' y1 R( B9 R$ B, E
可是,你会要么?
" s% g/ I: f- u( T这里有想到一些事情,以前,做agent的时候,由于种种原因,真的找到一些很好的房子,房东愿意很低的价格出售。那时候,自己也没有钱,就推荐给我的一下朋友,甚至亲戚。可结果显而易见,自己人知道你是做这行,反而不相信你。呵呵,白白便宜了外人。 * j0 R; P% |; @ i! D
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