房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？
, B7 z2 g- ~. |; q. ?

记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。
3 Z9 ~( A# A, V
) {) z' W: P6 m. `& D但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。

但结果怎么样呢？
3 H/ h3 N, v6 o) z9 r/ V# L4 ~2 \
# {; V# J9 V* d# V" ], J5 J几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。

前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。

两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。

最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。

" i8 z$ [7 E* v1 P) b) N& V% o* M其实，这根本就不是一个值得争议的问题。

首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！
+ I# y, t/ k! Q' `: r
如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。

身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？

+ w/ z( G$ z! C/ q算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！
% Y! A" h% ^  V9 Z
0 ?# L* S! _  C买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
% j# |/ u7 V) M9 Q! P$ c- D一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %

5 ?) G5 V/ v* B0 p+ s: C% ?1953 14424 0.00%
2 T4 J- ~5 R$ G0 ~" n  j; Z1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
6 k  o) j/ O" Q! ~" F+ `- b1958 16085 2.20%
1959 16615 3.30%
/ \* v! W* f* l$ H1960 16329 -1.70%
$ Q% _7 N* c4 v! ]  c) @# p1961 16334 0.03%
$ W  }; m$ W; k' t+ d) s, o( T. |1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
1964 17370 5.10%
1965 18883 8.70%
/ R4 L' y, F4 U. P1966 21360 13.11%
7 s+ f" j' u: c/ [2 P- }5 |1 W& q1967 24078 12.70%
! i8 d6 S1 K2 Q& u2 L+ P: d, A1968 26732 11.01%
1969 28929 8.20%
1970 29492 1.90%
1971 30426 3.20%
* \, N, B! z; I( s  S1972 32513 6.90%
1973 40605 24.88%
2 b; {7 |' F1 S: Y7 L  f/ u1974 52806 30.01%
1975 57581 9.00%
0 Y* f9 I9 z% i! U* T1 @3 F1976 61389 6.60%
1977 64559 5.20%
1978 67333 4.30%
' S  S6 L( J% y1 ~* z6 [/ ]1979 70830 5.20%
  E, g$ N$ g  \  Q: X8 n1980 75694 6.90%
, H5 |$ h3 \6 U* N" p% w  T3 n1981 90203 19.02%
1982 95496 5.90%
1983 101626 6.10%
4 g; R5 b! w& D8 b+ P1984 102318 0.70%
1985 109094 6.60%
1986 138925 27.30%
1987 189105 36.10%
1988 229635 21.40%
# M# X4 y1 u7 T4 o; H  y1989 273698 19.20%
1990 255020 -6.80%
! {, u8 d) A7 u6 S9 S( D& U$ M* C" ~1991 234313 -8.10%
1992 214971 -8.30%
1993 206490 -0.39%
1994 208921 1.20%
/ N* g, M$ s% r+ J' f7 k$ h+ K" }# j6 y1995 203028 -2.80%
1996 198150 -2.40%
- F% Y' z; }$ X" |1997 211307 6.60%
/ B- X/ b: y4 w' f- c" Y1998 216815 2.60%
1999 228372 5.30%
+ x8 a* @. c, ?& s/ z  e2000 243255 6.50%
2001 251508 3.40%
8 l8 j. m& r$ y6 H2002 275231 9.40%
. |) N5 k+ Z* A2003 293067 6.50%
/ |+ i. I: `3 O' a: ~+ L  P  A, b% `2004 315231 7.60%

高桥

[广告]:
--------------------------------------------------------------------------------

8 n6 Y. ^5 f8 S) l* n好奇的看看下表就可以估计出来了
7 l1 Y" a6 I3 m, \8 ]* F4 hTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
5 T% _6 K+ U& @Year Average Price %

1 y3 S% t9 {( B+ W3 |" p1 {1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
1958 16085 2.20%
8 ~( G5 Q+ k  T# a" C# k. F. n1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
1961 16334 0.03%
" [& {+ R/ R! @# P) x1962 16742 2.50%
$ s) [. z7 D1 c% H1963 16517 -1.30%
1964 17370 5.10%
( w3 d- K, B2 Z' l( W1965 18883 8.70%
1966 21360 13.11%
1967 24078 12.70%
1968 26732 11.01%
6 _& @' X# e5 L, _* `  {1969 28929 8.20%
2 @- U9 d4 {2 C# H1970 29492 1.90%
1971 30426 3.20%
1972 32513 6.90%
! f) o0 z$ ]8 j# s, G2 u% W7 }1973 40605 24.88%
* K7 a0 C  G: ~$ T1974 52806 30.01%
1975 57581 9.00%
( Q8 w% U$ R5 Q+ q9 t1976 61389 6.60%
1977 64559 5.20%
# N' i- w' n6 I9 u% i- [1978 67333 4.30%
1979 70830 5.20%
! f0 l, m$ U9 x) c0 c1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
7 [: i: ~# S  s# w1982 95496 5.90%
1983 101626 6.10%
1984 102318 0.70%
1985 109094 6.60%
1986 138925 27.30%
1987 189105 36.10%
1988 229635 21.40%
1989 273698 19.20%
1990 255020 -6.80%
4 r5 q/ |' x% J9 Z7 n! a1991 234313 -8.10%
' b; d1 _. {7 ]  C2 ^2 @* ~8 g1992 214971 -8.30%
' L8 J# W" m! q# K) n: D/ C1993 206490 -0.39%
% n' m: k* q0 }: X- n. c+ |1994 208921 1.20%
/ f- Y- E7 v3 X# k" e1995 203028 -2.80%
1996 198150 -2.40%
  ^* N. e" ^1 `1997 211307 6.60%
1998 216815 2.60%
1999 228372 5.30%
2000 243255 6.50%
& t# e  r3 f* r6 k2001 251508 3.40%
- B7 q7 m0 U8 p9 Y* ~2002 275231 9.40%
8 t$ G, o+ M* u2003 293067 6.50%
2004 315231 7.60%
6 o- x6 |/ H* L0 M( F



弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
:
( I# u8 Q, S, \% e$ B/ O--------------------------------------------------------------------------------
1 Z0 }$ f. s: D" P% H0 s
好奇的看看下表就可以估计出来了
+ Z  a, @0 X. N' ^8 A% v4 MTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %

1953 14424 0.00%
* I. l+ `$ B* A9 T- V ...

/ m3 b8 B1 s7 v# P我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
# L) o% D" j) m' `, x如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
2 O4 i8 ~  o) ?) N/ m: B5 p1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。

. A( `3 \( C5 l结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表
+ p- G9 v/ w2 b9 J5 S' H7 j9 R
% Y( o$ b0 W; h9 K0 X, Y) V- n
. a; K- W6 e* |1 F结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
# p" h' M1 x, b...

& t' x2 h/ U2 I+ H9 b老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表

  {+ V  n# S9 i8 ]6 O3 U
40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

这点我同意。
40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。

大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。
1 N- S, f, u- s2 h+ P$ w
' O& Y+ c8 L6 J那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。

# u% I' E, {3 j( R5 K, h三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表


  c0 h+ y0 @0 t- o$ X( B; N老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

. v% h1 }  d" T, r9 i* h. t' n. {
银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
& M; r# l6 z" [& {我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。
4 _* Z9 O/ ~% N2 P
我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。
# V0 R( Z$ u0 Y
" I" s# c9 i# o5 l, p总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
/ F/ y6 B3 ?/ I& g$ E9 }/ _数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

3 B; R1 B: `) c( ^9 l这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌