房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？
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* }  _# B+ q, D' ], x
记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。

但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。
; B, D! V$ _$ N( Y
0 B$ I! |4 W: z1 z但结果怎么样呢？
- ^) L- x. r) W$ i8 y0 o
几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。
2 U! W7 o. N( s7 A, K$ L
! o3 n" h! ]% f0 o9 J' H前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。

9 v3 b8 A4 H) i* e两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。

最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。

" [" p* d/ x5 S$ P) P8 t% P其实，这根本就不是一个值得争议的问题。
) [. }, M$ O* u
首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！

如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。

$ |1 k, c& [" a: D身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？
; ?! F. u4 w; r: h( F/ I0 g
算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！
: Y. l: w2 D: |9 v. L
% T$ O/ n% b" A8 n! z! ^买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
  C; s6 s$ g2 I1 f  Y6 d0 @' gTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
" a7 Z+ S! t# ?8 F7 }: _/ ^Year Average Price %

1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
7 n) ]1 ^! B, M' m; W/ P1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
  l2 l( \! @( W2 b# i5 |1958 16085 2.20%
1 Y9 R9 p# F5 z, z4 Y. M1959 16615 3.30%
4 O& d: @9 R+ v; T, h0 e1960 16329 -1.70%
  A- l$ e( e. |) N% Q4 A1961 16334 0.03%
1962 16742 2.50%
9 w. W( e6 Q' m* j7 d* `5 y) X4 j1963 16517 -1.30%
9 U' ]+ ]0 D* n# f: w* T9 a& r1964 17370 5.10%
2 D/ B2 D9 @& \4 g: ?1965 18883 8.70%
5 |  D; o/ A% [) k* O1966 21360 13.11%
1967 24078 12.70%
1968 26732 11.01%
3 u& {$ V5 A8 B$ I. C: F9 Z1969 28929 8.20%
1970 29492 1.90%
1971 30426 3.20%
1972 32513 6.90%
1973 40605 24.88%
) s' i8 t# h9 n( S5 r: Z. e4 Z1974 52806 30.01%
1975 57581 9.00%
7 X2 _! R5 B2 e9 d" D1976 61389 6.60%
- P8 c' t; @! h" b1977 64559 5.20%
6 Q* S. p+ m6 L# a1978 67333 4.30%
3 S( J# h: O1 {( s5 R1979 70830 5.20%
1980 75694 6.90%
/ R2 ~- |4 G: D" X3 Z8 }- c7 J2 p1981 90203 19.02%
7 l$ @. x( a9 \2 o* z6 O7 M1982 95496 5.90%
' k: o6 u' {3 _+ d. O* ?" H- l* _. G1983 101626 6.10%
: t' j6 G' E3 a9 y) k6 F: _1984 102318 0.70%
1985 109094 6.60%
" i6 M" S& U3 m0 ~3 ~7 |+ J! j" J! t1986 138925 27.30%
$ C* V4 \" y, e1987 189105 36.10%
5 D1 a9 [+ O% }/ X; s1988 229635 21.40%
1989 273698 19.20%
# `/ Z& b6 D+ f2 b1990 255020 -6.80%
- H& a* d8 }  o/ w4 n1991 234313 -8.10%
5 U: Y/ c+ r& [6 x8 l; O+ k# }1992 214971 -8.30%
1993 206490 -0.39%
6 t$ B) W+ B. [, ]* n1994 208921 1.20%
1995 203028 -2.80%
9 `* W7 ~3 U; L+ i# Q1996 198150 -2.40%
' D: ^9 \1 p0 r. Q" }- W1997 211307 6.60%
  c' W' G5 z; U# o3 a3 @3 _1998 216815 2.60%
$ e' w! G/ ?+ Z$ u1999 228372 5.30%
7 H" w2 W% x5 N' h3 P# [$ R2000 243255 6.50%
2001 251508 3.40%
2002 275231 9.40%
2003 293067 6.50%
" n% U& y7 V( E# s+ ?0 C$ w2004 315231 7.60%

高桥

[广告]:
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好奇的看看下表就可以估计出来了
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Year Average Price %

1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
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1957 15732 4.60%
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6 o4 c! }) X% Q" _1 j& z5 Y2 v1 s1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
1961 16334 0.03%
1962 16742 2.50%
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1965 18883 8.70%
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1967 24078 12.70%
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1976 61389 6.60%
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1985 109094 6.60%
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1990 255020 -6.80%
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弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
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好奇的看看下表就可以估计出来了
% ^9 {" L) Z/ G2 jTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
1 T  Q9 X/ d8 Q- H. ]Year Average Price %
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6 @- k) g  g" V( m5 V2 d2 X; Q1953 14424 0.00%
...

  R9 N! K, F& H$ y8 J) Q: r0 T5 _" C! h我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
- u3 q. V- O3 x+ X8 h+ M如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
: j6 j6 M1 @0 e! Y+ i1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。

结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表

4 X% Z- N9 l  |% t5 J) E) [7 }
结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
...

  \) u5 T% f! ^! F* d: L4 }
老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。
& s& O% I6 s4 }- j# s0 @2 z
[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表

$ N) [6 I. R  J  M) _
6 q7 ^' x4 P- f8 C) F  p40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

8 R" {8 q1 u" i: R这点我同意。
40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。
) U8 `: v) F# t6 Q5 ?) ]
9 Z( ~( R" z$ z大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。

$ x6 v2 p6 S# i那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。

三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表
% l# H+ h7 ?  }1 j& X9 n. Z
8 G- }3 z2 s: J, C6 a# c  I" N
老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

9 I4 l0 {( ~- N' t( r) r7 q5 Q银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。

7 q& z3 d1 f0 a+ g. v! ^& R我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。

总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
4 m5 _. K% u& l7 d3 w7 O+ `  h数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

' h# M  w0 |/ o; d3 F# h8 n8 r这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌