房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？
: N5 d& X8 I& Q

记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。
1 b8 O8 q  w  {! S* S+ \! N8 p
8 V  P% w2 a- c9 H' X, g" K* {但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。

但结果怎么样呢？
' d, H$ L+ J$ u; \0 Z
几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。

# p" h( a3 C0 w+ m, m. J4 E前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。

! m# a* B* K4 Y% u9 k% w% e7 Z0 o两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。
$ ~, ]% j  v3 q, }) x4 ^
$ @8 i7 c: i/ ~. @6 x/ J. o5 B& Q最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。

其实，这根本就不是一个值得争议的问题。
7 s# x( z* m$ i; _( a
# ?& ^" Y8 }, [# M! Y$ C首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！

如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。
- B" G: b: |' |5 j
身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？

算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！
: T/ m- X4 M% _5 q3 x$ J. w% Y& I
买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
" v$ f4 D! U6 i3 n一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

5 F# f; C" ^5 b6 S; L, A" i
40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
/ \# m1 {! ^- \TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
; [3 q3 [/ s. `+ v  l* {Year Average Price %

1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
6 i" P* y8 Y/ ]' u( x: e  `1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
1 j7 j" t+ i8 d: g0 P6 E1957 15732 4.60%
& x  n9 U& i& P7 u: x7 j1958 16085 2.20%
1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
  [& L. P0 D' @3 s" v6 u4 k' t, u1961 16334 0.03%
1962 16742 2.50%
0 J  X* ^; S, H$ L6 Y$ |9 f1963 16517 -1.30%
1964 17370 5.10%
1965 18883 8.70%
1966 21360 13.11%
+ ]1 {* _( ]1 {# C1967 24078 12.70%
1968 26732 11.01%
1969 28929 8.20%
+ u" k) B5 |3 I4 B3 y2 A1970 29492 1.90%
: [6 g# E7 P: x# q1971 30426 3.20%
* R' e5 I- t4 Y1972 32513 6.90%
1973 40605 24.88%
/ T) _) F1 O3 C5 E* N' V( G1974 52806 30.01%
1975 57581 9.00%
, }! P5 {' T8 j1976 61389 6.60%
1977 64559 5.20%
% W% b2 Y& P+ i0 q% I. E1978 67333 4.30%
* t8 k8 d6 ~) x& V5 z0 K1979 70830 5.20%
1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
1982 95496 5.90%
& ~+ p$ {# \& a/ `* Z$ {$ N1 ]- `: U3 w1983 101626 6.10%
9 I  Q4 N/ j/ }6 T, s1 Q- ^- c, [1984 102318 0.70%
1985 109094 6.60%
1986 138925 27.30%
1987 189105 36.10%
* K8 P) q, a( O6 m4 q1988 229635 21.40%
1989 273698 19.20%
1990 255020 -6.80%
+ Z, T% ~  v2 m; I! X1991 234313 -8.10%
/ Q! Q, B: C' n; D8 R$ T1992 214971 -8.30%
1993 206490 -0.39%
6 T6 J: ~7 h0 k  }) K8 Y. g1994 208921 1.20%
1995 203028 -2.80%
" m. Y( @: `" @- Z7 i( `" y1996 198150 -2.40%
1997 211307 6.60%
- t+ `8 E# {* b- h1 j% f2 G2 ~/ C1998 216815 2.60%
: i3 h7 t; x0 d5 D0 T* p, v1999 228372 5.30%
2000 243255 6.50%
: y- o6 M6 v& R4 [; p# M2001 251508 3.40%
2002 275231 9.40%
1 v3 g$ m+ z0 p2003 293067 6.50%
2004 315231 7.60%

高桥

[广告]:
--------------------------------------------------------------------------------
0 D7 f$ i$ D& u8 ~8 ^$ A# x
好奇的看看下表就可以估计出来了
. l* _' X; f9 {4 Y& m, eTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %

) Y4 a) ?6 |# M# C0 U1953 14424 0.00%
$ F* E" j  z9 c9 @& Q: h. _1954 14647 1.50%
0 H1 r3 U. T4 z1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
1958 16085 2.20%
1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
1961 16334 0.03%
1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
; P2 M% z$ W$ C8 j; M% S7 _1964 17370 5.10%
1965 18883 8.70%
/ r4 ~1 D3 y& W/ Y1966 21360 13.11%
1967 24078 12.70%
4 {# T2 f+ f8 \/ f% b+ {1968 26732 11.01%
7 b' ~! J- Y9 ~3 K8 e1969 28929 8.20%
( h6 Z5 _) i9 a, m& M1970 29492 1.90%
1971 30426 3.20%
1 A+ u$ P# V  p( i- R1972 32513 6.90%
3 p. e- x, l/ @0 d0 {1 n3 t/ j1973 40605 24.88%
/ P/ Q% i, c8 S! U1974 52806 30.01%
4 G' F5 D$ f* P* t$ v+ U1975 57581 9.00%
( p, ^4 ~. E  o" Z7 b, q# s1976 61389 6.60%
1977 64559 5.20%
, {: S3 L( {, J2 E/ `% }1978 67333 4.30%
1979 70830 5.20%
1980 75694 6.90%
! _! i2 L0 s1 e0 _* S2 h: [1981 90203 19.02%
2 j- a9 J2 l; B- I1982 95496 5.90%
- n' i6 Y1 @% \0 W8 U1983 101626 6.10%
1984 102318 0.70%
3 m$ }$ c3 E7 p( c8 i1985 109094 6.60%
1986 138925 27.30%
# _" v" ~: ~- ]- O2 C1987 189105 36.10%
1988 229635 21.40%
1 _3 m. Q2 I' J5 X0 E1989 273698 19.20%
1990 255020 -6.80%
% P, R- b; b3 C1 d  ]2 {3 Y) S1991 234313 -8.10%
1992 214971 -8.30%
! K. e7 g! g( @1 z: R' ^. _" ?1993 206490 -0.39%
1994 208921 1.20%
8 a: C" x  X$ D1995 203028 -2.80%
; c9 }& o' ~# ]/ ~1996 198150 -2.40%
1997 211307 6.60%
$ ?" E  m6 i0 N6 h+ a, X, j- u  ]4 d1998 216815 2.60%
1999 228372 5.30%
2000 243255 6.50%
2001 251508 3.40%
3 k0 W0 q0 r/ x9 w: y7 C2002 275231 9.40%
' `& A; I4 B2 a* ?' d% ~, U2003 293067 6.50%
2004 315231 7.60%
* A, B) u& ~/ C

) a9 V( [. m5 B- U
  Y, [* _9 P1 d4 P5 p
' G% x% s7 a4 T5 G/ T& |, Y. H+ E% R弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
; i2 Z4 l3 s4 T6 z:
--------------------------------------------------------------------------------
( U6 k  g: Q" e. v8 o
好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
. N) _. ^1 Y( H1 `  L; R/ U1 b/ PYear Average Price %
! N4 R. u, |% P4 O" Y! U: {8 s  |$ y
7 M* x% k0 H0 ]! e8 z9 @8 r5 `1953 14424 0.00%
) @! R% T6 A1 @- T8 N7 |- q  L! v ...

, O7 p! {& P2 G6 s$ u: p* Y- _
我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。
) c3 n- u. Z# w5 C
4 Z- z7 o8 d1 b. X. m4 W结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表
" `* m9 E: S+ i5 W. c/ Q. L$ T

3 t' L3 ^! Y- l4 p) ^' ?结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
...

老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。
" y6 j' k$ h. x9 K" l, b
[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表

# E: i8 U5 b$ {% b$ }! C0 P
40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

. Q  _3 i4 X  R  l0 {) U* K这点我同意。
- y) \5 g- T8 C9 l4 r/ D% q40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。
# f7 X8 B' y, K3 L) q6 d% H
- c; n) }9 G2 F  ?* D- K) L3 L- e大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。
1 P. K, y% p8 {5 K/ J" [
1 H& E4 s  B7 U6 W- C! J那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。
7 g- g4 ?; s$ H. `- A. y( K( X% L
' n  a4 U  N! X  v4 K8 P" n8 p4 G三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表

: [6 ?% }8 n: e. T; |
老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

; h1 l1 C2 r' h3 g; h0 L$ c
  T3 {' `# x8 p& W银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
( N$ P1 q, x  }" ?: f' m1 u我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。

我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。

总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
; t1 Q3 E6 U/ L0 F数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌