向左走向右走？个人购房如何决策？(ZT-老文章）

十年移民路_

向左走向右走？个人购房如何决策？
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2005-12-13 来源： 地产周刊  


买房，是人生的重大决策。

买房不像买衣服和家具，用钱不多，不合适还可以退。一所房子，少则十几万，多则上百万，要一下子花出这么多银子，很多人都要好好掂量掂量。
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# d, ?: v5 ?* y' O& j* x需要考虑的问题很多：是买房好，还是租房好？是现在买好，还是等一等？买多少钱的房？十几二十万的还是三十五十万的？买什么样的房？独立的，半独立的，连屋，还是买个Condo？买什么地方的房？万锦的还是北约克的？城里的，还是近郊的？要不要考虑社区，学区？买房付多少首付款合适，固定利率好还是浮动利率好？现在是不是买房投资的好时机？
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  b+ ?0 P( B" R0 g; A* ]# i每一个问题的答案，都会对生活产生不小的影响。决策正确，省钱又高兴；决策错误，少则蒙受经济损失，影响心情，严重的甚至还会产生家庭纠纷，牵连法律诉讼等问题。那么，怎样才能决策正确的呢？
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很显然，每个买房人的决策都离不开房产市场的大环境。无论是确定价位、按揭方案，还是买房时机，都要综合考虑房产市场的因素。考虑了市场大环境，在结合自己的具体情况，才能作出对自己最为有利的选择。
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那么，今明两年房产市场的大环境如何呢？这样的大环境又会怎样影响我们的买房决策？

房价涨，涨，涨，购房要趁早？
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本报上期“特别报道”《潮平两岸阔，风正一帆悬——大多地区05年房市总结及06年展望》一文中认为，涨，涨，涨，仍将是房产市场的主旋律，而涨幅的大小是影响买房决策的重要因素。
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据加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association）预计，2005年加拿大经多重放盘系统（MLS）成交的重售房均价将达256，200元，连续第七年创历史纪录。该价格比2004年的重售房均价上涨13.2％，是1989年至今最高的年度涨幅。而明年房价的涨幅将较为温和，据加拿大皇家地产公司(Royal LePage Real Estate Services)最新公布的调查报告，2006年加拿大全国房屋价格仍会适度增长6％，平均房价为1,800，但总交易量将比今年早期预测的降低3％，约为467,540套。
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这样看来，2005年至2006年，我们正在经历一个房价增幅达到高峰，而后脚步逐渐放缓的过程。总的来说，对于以买房投资为目的购房者来说，现在将2005年之前购买的房产放盘应该是一个好时机，如果现在购入，则可能要承担一定的风险。当然，这只是针对房市的整体情况而言，那些长于地产投资的人，无论在什么时候都可以找到低于市价且颇具增值潜力的房屋，因此可以免于房价涨幅放缓的影响。
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! h2 j- `% ^9 v6 F. ]7 w而对于买方自住者来说，在房价涨幅创新高的2005年买房，无疑意味着他们承受了比较高的房价。不过，2006年房价增幅虽然放缓，但上升趋势不变，如果现在不买，明年买房则意味着更高的支出。对于那些买房还需要贷款的人来说，增长的还不只是房价，还有他们要为贷款按揭所付出的利息。目前，利率也正在温和上调过程当中。因此，买房自住，从目前的情况分析，还是越早越好。

我采访了刚刚买房的严小姐，11月25日她刚刚在Highway 7和Yonge街买了一套Townhouse。她说，选择这个时机买房是因为不想再租房了。租来的房子不能随心所欲地装修和布置，住着不舒服。喜爱家居生活的她特别想在这个大都市拥有一个属于自己的空间。她说，“我知道目前的房价比较贵，但也要考虑到利率还会继续上涨这个因素。我算了笔账，按我选择的贷款计划（首付30%，五年固定利率4.3%，20年）来算，如果利率上涨到6%的水平，20年下来，我要多付给银行的利息数字很大，差不多够我买房款的1/5了。”严小姐认为，对于像她一样的买房自住的人来说，一定要利用目前低水平的贷款利率，长远来看，较高的房价就没有那么可怕了。
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利率调，调，调，买低不买高？

( M/ w7 s# \8 U& J2 E) b+ U. J12月6日，加拿大中央银行再次上调利率0.25%，使利率水平达到了3
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7 ^% p0 l' j4 f/ Q8 b3 {.25%，这已经是今年九月份以来央行第三次上调利率。而且，央行已经明确表示，明年将会继续加息。据专家估計，全年加息幅度將高達1%。毫无疑问，央行加息，房贷利率就会水涨船高，直接影响到买房者的腰包。
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- p. ~, ~' Z4 U. v5 c当然，利率的上调，对于那些手持巨资现金付款的人来说，不会有什么影响。如何买到同等条件下价钱相对便宜的房子才是他们最关心的问题。因此，房价的走向对他们的买房决策会产生一定的影响。

& \4 T& e2 o6 B) @) a但大多数买房的技术移民们还是要靠按揭来解决在加拿大的住房问题。利率，就是他们买房不得不考虑的重要一点。上文讲的严小姐，选择在11月份买房，也是在了解到央行已经两次升息，而且未来还要多次持续加息的信息后做出的决定。而她选择了5年固定利率，也是考虑了现在利率属于较低水平的因素。
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贷款顾问袁岳先生算过一笔账，一幢价值30万元的房子，如果首付为10%，在按揭利率从4%涨到5%的情况下，业主每月需要多付约150元的贷款，那么10年就要多付18，000元，还是非常可观的。尽管中间可以通过重新安排贷款计划来减少损失，但如果能在低利率时买房，损失就可以避免。

3 m+ I9 J" X2 W/ ^  Z2 Z汇率高，高，高，越高心越焦？
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# N+ Q* q- u3 Z0 E! e加元兑美元汇率之所以会成为购房的考虑因素，是因为从中国来的新移民，由于独特的中国国情，多数都持有大量美元存款。买房时，需要将大笔美元换成加元交首付。美元的涨跌，直接影响到他们手里美元的价值。如果能够选择在美元对加元汇率较高的时机购房，对他们来说，无疑是有利的。

( s1 A% S! ~1 a, r5 ?4 V) F! Z* x4 [可是，事情往往难如人愿。邓女士是2005年初买的房。当时美元持续走跌，而她又不得不将美元兑换成加元交房款。她算了算，汇率变化给她造成的损失高达近2万加元。当时还是很心疼的。

但是，正如严小姐一样，邓女士买房也是为了自住。尽早结束租房，拥有自己的房子，实现安居加国梦，对她来说，要比避免汇率变化造成的损失重要。邓女士说，重要的一点是，虽然要付Mortgage，但知道只要付清贷款，房子就是自己的了，租房子每月交的房租也不少，住得不舒服不说，之后还什么也剩不下。
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0 i& m% ?: o7 R4 P由于加拿大经济形势良好，油价高企，失业率创30年来新低，加元一直保持坚挺。12月5日，受预期央行提升利率以及能源价格居高不下影响，加元兑美元最高一度升至86.58美分，创1992年1月以来最高水平。这对手中持有大量美元的人来说，不算一个好消息。本报一个专栏作者曾经做过一个计算，3年前，1美元大约可兑1.40加元；现在，1美元可兑大约1.16加元。如果有5万美元在手，损失将达 (1.40- 1.16) * 50,000 = 12,000.00美元。无怪有人又想买房，又为买房兑换货币造成的损失焦虑，陷入两难。

其实，对付汇率问题，还是有一些办法的。比如，如果美元较多，是否可以先降低首付金额，选择比较flexible的还款计划，等待美元上涨后再还款。这个解决方案似乎可行。不过，这种办法只有在对汇率市场有所预期，并且在减少首付所造成的额外开销仍低于美元汇率上涨时带来的收益的情况下才能产生较好的效果。现实中，尽管心痛，很多买房自住的家庭还是采取了尽可能增加首付款的策略。而对于投资者，则要综合考虑投资收益，来决定以何种方式付款。

9 s, x. \# o4 W0 K3 y  f& l房价、利率和汇率，都是购房时不得不考虑的因素。综合考虑，正确决策，才能用最小的付出，买到最让自己满意的房子。