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Hu Jiao Xiao Huang

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鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 08:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Sorry. Can not type Chinese at work. & `4 y) J& P4 h$ e7 I1 Z/ A5 w& c
4 W8 R) F$ ^' i) [
Any comments on this property? If you buy it, how much you would pay?
% F3 H: s$ t% s+ S* b9 [
+ A2 g% A2 R# K3 o7 q! Whttp://www.edmontonrealestate.pr ... dmonton-ab-t6r-0m9/
/ I% ?! |2 t* {( u) C5 \/ _+ u1 }* e6 `" O
Thanks,
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 20:41 | 显示全部楼层
这个房子的地址是:4349 - MCCLUNG CRESCENT
( z) G& r9 @/ i- S! n" ]) I9 f  U算 Magrath Citedal 比较好的位置,离 Larch Park 比较近。% W! y0 ~; p# e$ b/ c: {

1 ]" R8 h/ G3 `3 T如果是我买,我会出60万。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2011-8-26 20:46 | 显示全部楼层
2# 小黄
/ T  p/ w4 f2 r* D; g" N- k
6 j# I& m/ ?* q% k% PThanks a lot!6 e0 _5 y5 |" D  _5 j" z
: S8 B/ e% k  t" J: w) x, r4 k/ |
Do you mean 600K or 700K?
鲜花(70) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 22:09 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 22:58 | 显示全部楼层
2# 小黄
6 ]' E5 C7 J- r# T2 u2 B8 c3 y4 I" F7 @; n2 M
Thanks a lot!% @+ E, [- _! Y% b3 x
+ g1 |" Q: h( z" O' v
Do you mean 600K or 700K?
( E$ B3 a( T9 Bqbxl400 发表于 2011-8-26 21:46

2 N) J  d* Z6 u6
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 23:00 | 显示全部楼层
房子的价格跟内装修和房子内房间的布局很有关系。因看不到照片,只能根据所看到的信息发表点评论,希望对你有所帮助。
  `5 J/ j# p5 K( T5 P从外观看:房子外墙石头装饰布多,但外墙装饰的要求较高,档次定位较高。. x0 ~% n& A) U( n9 c% ?$ ^. v8 L# W; P
因是Perry的房子,屋内的装修材料应该有一定档次。
, y! z% ?0 \. J+ F8 Y4 j1 ]* L& z车库较小,30尺宽对3车库来说有些窄。. n& g8 u' S1 |, t$ u! S
车库上的房间应该是BonusRoom。但房间的宽度不大,18尺宽左右。显小。
* y* k; X& j" u+ ]* p7 MPerry要价75万,估计谈价空间不大。但他们现在的存货量较多,应该有些促销。
6 t& t! ], T4 }1 J: F如你去跟他们谈价,估计不会低于72万5千。! ]) e( Y# C' X: v
如能71万以下成交,应该算是相当不错的Deal。+ s% ~9 G# _! X" `; [0 L% V
当然,砍价要有策略技巧。这也决定砍价的空间。
+ d0 K# A0 j* f$ A2 M, Y& v8 ^祝好运!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 23:19 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2011-8-27 00:21 编辑 6 J5 p) @$ \' [! T4 k/ l

, Z) U* |1 Z7 U4 c. R  x5 L对外观的评价,我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap,好比:; w$ I& E3 q2 O9 w! V3 E4 E! C
1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行,至不济也应该用 hardy board。+ A5 U9 D$ y3 ?% l. \
2) 石头严重不足。车库门上方应该是石头,和柱子形成平板效应。进门柱子应该是全石头的。在这点上这个房子还不如Jayman 40多万的房子。' U! ^  D6 e2 {, ~/ k2 Y' }
3) 柱子太细,还有车库左边那个窗太细,太靠近转角。整个房子没有 substantial 的感觉。
6 @/ {) P6 q% x' i7 c5 k0 i2 C) s4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。
' A1 s! `+ s. [2 N% I7 t5) 窗框颜色不一致,有的深色有的浅色。
2 j$ O& f9 m* j: f
% P0 @: `9 x- P至于整体比例不协调一类的缺点就不用说了。因为外观有这么多不专业的地方,这很显然是缺乏设计水平的人设计的,内部格局恐怕也好不到哪里去。: U6 O- e+ o7 S6 I+ m( z

7 W4 j% p) G; ]- g1 v. J这个房子背靠的地就是22万多的 Larch Park的地,对房型有较高要求的人选择还是很大的。; f2 Q9 D/ o% S7 b% h. P

, ]& V- G: Y0 O6 O# H. C当然我同意衣食住行,这个房子建筑商会咬住70多万不放。因为建筑商和小区还是有一定认知度的,可以慢慢的等某个急需现房,缺乏鉴别力而又信息不对称的买家。
大型搬家
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-27 00:41 | 显示全部楼层
本帖最后由 衣食住行 于 2011-8-27 01:48 编辑
( \/ \, W6 `0 e5 O5 b
对外观的评价,我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap,好比:
% j, W" @6 r% W& [1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行,至不济也应该用 hardy board。7 T6 w8 x3 y$ M; B* U& h+ B
2) 石头严重 ..., G% j+ f$ W$ ^: P
小黄 发表于 2011-8-27 00:19

+ t1 v& ^6 j9 Z我所说的装饰要求较高是指前脸用了一些宽条装饰。这反映了那个区对房子外墙的最低要求比一般区的要高。如Ambleside的房子也有这种要求。我是想用“这种要求”的存在,来猜测屋内装修也会上一定档次。(希望如此)。Ambleside的房子内部装修普遍较好,有木地板,瓷砖和大理石台面的房子占了70%以上。3 ?% y8 G' S( q. {/ N/ I$ C6 \
如果是40~50万区的房子,城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然,客户选高档材料,那是客户自己的选择。6 c2 |1 r' y- `# E6 l% u  F
建筑商一般是用最低的装饰,以降低房价,吸引客户。
. a9 [% F4 S& J* c/ x+ }& n* D- tHardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙:我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。% p% U" c3 s- c( F
至于Stucco,Stone(Brick)或Tile外墙装饰是属于高档装饰,一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-27 16:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
This lot size is not good for 3-front-facing-garage design, its front elevation looks like a small entry level house.
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
发表于 2011-8-27 17:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。
# \6 g0 {" C$ i7 P' q: T& C% U如果是我买的话,我可能会出650s.
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2011-8-27 18:30 | 显示全部楼层
Thanks a lot for all the comments. / n; U* u2 m% }4 }( l9 E4 D

0 f' ~0 M1 k0 ~; _) P  [0 p( ]8 O4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。
3 [" `; j7 |) ^! r0 r8 ?0 eWhat does this mean?
; F. @! ?/ G4 }9 v& n
; ^0 ~# ^0 W" u7 p) C. _6 rIt has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft? # i$ P- q8 y2 m7 R6 R
6 I* @6 m8 v/ U
Thanks,
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 19:52 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2011-8-27 21:05 编辑 4 X' C4 v! b; w
如果是40~50万区的房子,城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然,客户选高档材料,那是客户自己的选择。6 Y0 \8 \# P8 a8 V: V: o
建筑商一般是用最低的装饰,以降低房价,吸引客户。1 O; n" g6 ~8 h# m- h$ Q
Hardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙:我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。
7 L$ X: d& H1 J. ]至于Stucco,Stone(Brick)或Tile外墙装饰是属于高档装饰,一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。
* v) j3 y: f; F$ \" F4 V衣食住行 发表于 2011-8-27 01:41

2 ]- b: N7 b- TUpper Windermere分4个区,最主要的要求是:
4 ~; G% w* B+ u" BUrban - 45~55万,Hardi board。120sf的石材,并且要2尺的wrap around。. H" F1 U. a2 C; m; ~* t! ?
Premier - 55~95万,Stucco,车道aggregate,150sf石材。两层屋至少6/12坡度,平房7/12坡度。车库宽度少于pocket的65%' g6 l2 a0 E, p& Z* Y+ I0 |/ |
Estate - 95万~200万,Stucco,车道aggregate,400sf石材。两层屋至少7/12坡度,平房8/12坡度。车库宽度少于pocket的60%;和Premier最主要区别是屋顶不可以用普通 asphalt shingle,必须是cedar shake或金属顶或concrete tile。+ Q3 z% z3 R7 H5 u0 f8 S3 e) h! N
Ridge - 200万起,基本都是专人审批的。
4 l& m1 Y0 g$ A8 U; D* D0 b2 c5 d
! |$ L! K& \, e, m所以我觉得这个房子要价70多万,而就以房子本身尚还达不到其它小区50万左右房子的要求。当然,如果这个房子要50多万,我肯定不会提出这些批评意见的。但70多万都是改善性需求,有明显的外观弱点的还是要慎重。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 19:57 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。
$ }! s+ ]3 }1 Q如果是我买的话,我可能会出650s.
  L- O: ~2 v% j5 t$ ^# ^JoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44
& B5 |7 [4 Y& ]3 k
很简单,这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况,而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 20:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Thanks a lot for all the comments. , n0 f$ X8 V# a
) o. J9 t! D* k+ S5 o
4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。
" a7 u! }; C$ l% V* |! C0 x) V2 }# sWhat does this mean? 0 B& |. ?1 ]/ n% P2 }
$ E9 p0 r1 A* v7 y  \; t
It has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft? 6 x( [2 c7 U+ e9 P' n

2 X5 E+ v; O6 G8 V3 c- }( h% D ...- T8 _* n* [! B8 z) w3 a- S7 |
qbxl400 发表于 2011-8-27 19:30

4 O0 l, E: E1 t+ |1)就是屋顶尖起那一块的起点不应该这么紧靠前面的滴水檐,应该往后推才好看。
7 l7 z5 A, }) i2)如果是就一个房间18尺,成本相差不了多少。
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 00:05 | 显示全部楼层
如果在这房子外走过,只看外观,真看不出这房子需要70多万。第一感觉、、、、、、、、、、、、
鲜花(48) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 07:56 | 显示全部楼层
1# qbxl400 : R4 B5 e* V0 j  q! q

7 o* `5 {5 Z1 P3 Y$ W
: i0 s1 |1 \* q+ A; Q地点不错,房子感觉不好。
鲜花(48) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 08:32 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。
) O* n/ H: D+ v  |( O3 s0 h/ E/ X如果是我买的话,我可能会出650s.* L2 z; K4 u  \9 |, X
JoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44
3 C' c" p  M1 E! D; `6 B/ F

: Z0 p; O  I. _那个地区地理位置还是很不错的,所在riverbend, 在环线以内,在新区里面不算远。 靠ravine, 安静。 交通方便,进出23 Ave和环城高速容易。
2 d3 d/ M  n  z$ B* ?7 J' v$ \' W6 q* B/ `6 F3 U, _' K0 x$ V
只是这个房子造的不咋的,与要价不符。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 10:29 | 显示全部楼层
本帖最后由 OOPP 于 2011-8-29 11:30 编辑 ( L' n+ o6 b) _6 s+ f

$ Z0 l, q# J  Z4 y1 Y' {我出63。卖的就是location.
鲜花(39) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 12:52 | 显示全部楼层
曾经出价65W在那个区,买2560SQFT WALKOUT的房子,没成. 次房估计70W以下很难. 但是外形太CHEAP,如果出70W,我会去买别的房.PERRY是个不错的BUILDER, 里头细节大概好吧.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 17:35 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如果不是WALKOUT,我只出65W以内。外观实在难看。70W 可以选好一些的房子。
鲜花(636) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 19:46 | 显示全部楼层
很简单,这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况,而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。6 y9 K% b. q, F( q7 A- C
小黄 发表于 2011-8-27 20:57
$ ?4 Z8 Y3 Z' y  q: M+ z) K1 L
, V7 n: v( o. S# x  Z
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2011-9-1 12:45 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我觉得女童鞋们都不会喜欢这房子——太丑了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-9-2 07:52 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 supervisor 于 2011-9-2 08:54 编辑 : l7 s: c; d4 d+ V5 w5 R5 |
1 k3 ?" Q6 i+ L6 k7 Y
男童鞋们更不喜欢,一般男童鞋更重外表.
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