Hu Jiao Xiao Huang

qbxl400

Sorry. Can not type Chinese at work.

Any comments on this property? If you buy it, how much you would pay?
# K  D6 {& q1 k
+ ?! t. C$ y* ?( y' Ghttp://www.edmontonrealestate.pr ... dmonton-ab-t6r-0m9/

Thanks,

小黄

这个房子的地址是：4349 - MCCLUNG CRESCENT
$ E* B1 F% B. N$ [算 Magrath Citedal 比较好的位置，离 Larch Park 比较近。

如果是我买，我会出60万。

qbxl400

2# 小黄

3 s$ P+ J; J" H: N; x5 U! Q4 O5 oThanks a lot!
4 R  m, R1 t! x
5 [4 C+ U" Z7 U1 BDo you mean 600K or 700K?

Marlin

小黄

2# 小黄
- N0 q+ O- a! G  Q9 c  l* b+ h; c# d- ?
Thanks a lot!
' U0 @/ p: K) o) p- S$ g
3 r5 }( ], D8 a" ^Do you mean 600K or 700K?
qbxl400 发表于 2011-8-26 21:46

6

衣食住行

房子的价格跟内装修和房子内房间的布局很有关系。因看不到照片，只能根据所看到的信息发表点评论，希望对你有所帮助。
" c7 ?7 ?* a6 D9 J+ l从外观看：房子外墙石头装饰布多，但外墙装饰的要求较高，档次定位较高。
4 P% }/ T9 L7 E9 M* f) n, B( ~: l因是Perry的房子，屋内的装修材料应该有一定档次。
0 s$ o' y7 ?; f$ t车库较小，30尺宽对3车库来说有些窄。
车库上的房间应该是BonusRoom。但房间的宽度不大，18尺宽左右。显小。
Perry要价75万，估计谈价空间不大。但他们现在的存货量较多，应该有些促销。
9 L% c; y% B5 j$ ?' p3 T5 c& o如你去跟他们谈价，估计不会低于72万5千。
$ A1 i- o1 r) j6 J如能71万以下成交，应该算是相当不错的Deal。
) {8 U9 l" h. x8 o, S( e当然，砍价要有策略技巧。这也决定砍价的空间。
祝好运！

小黄

( S, G& A+ H$ r) a9 G3 {: Y4 e
对外观的评价，我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap，好比：
1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行，至不济也应该用 hardy board。
& x& C# c! z5 @. o; y2) 石头严重不足。车库门上方应该是石头，和柱子形成平板效应。进门柱子应该是全石头的。在这点上这个房子还不如Jayman 40多万的房子。
- f; d, z/ G+ s3) 柱子太细，还有车库左边那个窗太细，太靠近转角。整个房子没有 substantial 的感觉。
4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足，应该至少退18寸。
5) 窗框颜色不一致，有的深色有的浅色。
0 b. l8 Q, o6 c! R3 q. e
至于整体比例不协调一类的缺点就不用说了。因为外观有这么多不专业的地方，这很显然是缺乏设计水平的人设计的，内部格局恐怕也好不到哪里去。
/ U2 i& V2 _% A) ?% x
这个房子背靠的地就是22万多的 Larch Park的地，对房型有较高要求的人选择还是很大的。

当然我同意衣食住行，这个房子建筑商会咬住70多万不放。因为建筑商和小区还是有一定认知度的，可以慢慢的等某个急需现房，缺乏鉴别力而又信息不对称的买家。

衣食住行

% F* K/ J. }1 k2 P; C- {: t

对外观的评价，我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap，好比：
7 K* f; T, E/ D, o( n7 `& d! v1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行，至不济也应该用 hardy board。
) j, L, p# }' g% q+ @2) 石头严重 ...
% ?* C  M4 y! L8 G; l; i# @; a) C小黄 发表于 2011-8-27 00:19

1 j) G3 ~" t9 t) H: h8 W我所说的装饰要求较高是指前脸用了一些宽条装饰。这反映了那个区对房子外墙的最低要求比一般区的要高。如Ambleside的房子也有这种要求。我是想用“这种要求”的存在，来猜测屋内装修也会上一定档次。（希望如此）。Ambleside的房子内部装修普遍较好，有木地板，瓷砖和大理石台面的房子占了70%以上。
0 U# A, b$ Z( C) p8 @; _$ W1 \如果是40~50万区的房子，城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然，客户选高档材料，那是客户自己的选择。
3 T" _7 u& H! d. ~建筑商一般是用最低的装饰，以降低房价，吸引客户。
& K" W* v" I$ Y9 a/ z$ aHardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙：我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。
6 v: {6 l) D3 _, X" t$ H/ N8 X- y至于Stucco，Stone（Brick）或Tile外墙装饰是属于高档装饰，一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。

ceramistpalace

This lot size is not good for 3-front-facing-garage design, its front elevation looks like a small entry level house.

JoyceAccSG

那个地区房子普遍定价偏高，不知道为什么。
如果是我买的话，我可能会出650s.

qbxl400

Thanks a lot for all the comments.
! \( r+ H6 n! c; g1 @+ ~
2 v; M+ y5 o8 E* Y+ v, t/ j) G4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足，应该至少退18寸。
7 Q1 Q  g$ P$ H" k, ]* SWhat does this mean?
# ]6 M6 Y2 C4 Z& K7 [3 C
It has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft?

* U: E# t8 R8 H& Y% I' H$ XThanks,

小黄

如果是40~50万区的房子，城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然，客户选高档材料，那是客户自己的选择。
建筑商一般是用最低的装饰，以降低房价，吸引客户。
Hardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙：我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。
至于Stucco，Stone（Brick）或Tile外墙装饰是属于高档装饰，一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。
, `1 A* g: Y  e* _$ [% w衣食住行 发表于 2011-8-27 01:41

Upper Windermere分4个区，最主要的要求是：
* G  T. V7 c4 @) s5 w' kUrban - 45~55万，Hardi board。120sf的石材，并且要2尺的wrap around。
9 Z2 U1 }; v0 G$ n4 OPremier - 55~95万，Stucco，车道aggregate，150sf石材。两层屋至少6/12坡度，平房7/12坡度。车库宽度少于pocket的65%
+ Y: {# p: B* m- h6 rEstate - 95万~200万，Stucco，车道aggregate，400sf石材。两层屋至少7/12坡度，平房8/12坡度。车库宽度少于pocket的60%；和Premier最主要区别是屋顶不可以用普通 asphalt shingle，必须是cedar shake或金属顶或concrete tile。
Ridge - 200万起，基本都是专人审批的。
& A% Z: ?2 U4 c# k/ ?
所以我觉得这个房子要价70多万，而就以房子本身尚还达不到其它小区50万左右房子的要求。当然，如果这个房子要50多万，我肯定不会提出这些批评意见的。但70多万都是改善性需求，有明显的外观弱点的还是要慎重。

小黄

那个地区房子普遍定价偏高，不知道为什么。
如果是我买的话，我可能会出650s.
JoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44

很简单，这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况，而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。

小黄

Thanks a lot for all the comments.
  ]# n; T  [& X$ l2 h6 W6 T5 B4 _
8 Z' x# D) I2 N0 L+ G4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足，应该至少退18寸。
0 z0 ^; O& C; H6 n+ D' C0 bWhat does this mean?

It has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft?

...
4 X' \; R. A0 j0 k7 x; nqbxl400 发表于 2011-8-27 19:30

: V: g# p; A  L2 v2 T" L1）就是屋顶尖起那一块的起点不应该这么紧靠前面的滴水檐，应该往后推才好看。
$ ^6 ]- f% A1 Q  r+ `( h2）如果是就一个房间18尺，成本相差不了多少。

maxbon

如果在这房子外走过，只看外观，真看不出这房子需要70多万。第一感觉、、、、、、、、、、、、

southcommon

1# qbxl400

7 `! d5 f* l' ]- ~# m' ^. q
+ A: C! Q8 p) N1 o( H地点不错，房子感觉不好。

southcommon

那个地区房子普遍定价偏高，不知道为什么。
1 L# x! X0 |9 s* Z如果是我买的话，我可能会出650s.
6 c) u  S) ^& a- W& m3 Z; H% dJoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44

那个地区地理位置还是很不错的，所在riverbend, 在环线以内，在新区里面不算远。 靠ravine, 安静。 交通方便，进出23 Ave和环城高速容易。
  l9 e, t6 v5 B% c- c) C9 v8 R( G
只是这个房子造的不咋的，与要价不符。

OOPP

  N- o. v+ m% d5 H' o  f
4 I4 ^( A; v$ t我出63。卖的就是location.

carroll

曾经出价65W在那个区,买2560SQFT WALKOUT的房子,没成. 次房估计70W以下很难. 但是外形太CHEAP,如果出70W,我会去买别的房.PERRY是个不错的BUILDER, 里头细节大概好吧.

supervisor

如果不是WALKOUT,我只出65W以内。外观实在难看。70W 可以选好一些的房子。

mont

很简单，这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况，而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。
3 Q( b( G* r1 v8 ?8 L小黄 发表于 2011-8-27 20:57

4 p4 Q7 N3 c; A5 b- ]& N

青萝

我觉得女童鞋们都不会喜欢这房子——太丑了。

supervisor

  |5 l. f+ E2 p5 o) u% t
2 t& h1 \/ ?5 ?- u1 R# j男童鞋们更不喜欢,一般男童鞋更重外表.