加拿大房市不会像美国那样崩盘-----兼谈埃德蒙顿房价走势

lijiayuanzhi

我们都知道美国房地产泡沫破灭，很多人不理解为什么加拿大的房产泡沫不破。也有很多人认为加拿大的房价的暴跌只是时间上比美国滞后而已， 就像它上涨也滞后于美国一样，原因是加拿大的经济严重受美国影响。
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1 Y8 |+ Z% D+ T! [5 V: c7 T既然要与美国的房市对比，我们就需要分析一下两国房市的一些细节上问题。
+ }7 W6 p. s% t
首先谈相同点：
' p; a) o! e1 Y8 P" f两国几乎在相同时间段实行低利率，而这个低利率都帮助推高了房价。
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! ^1 h' P/ m$ A# [4 j9 L/ K而不同点就很多了
1 Y1 A8 x1 l) Y- L' }1 ]0 y美国实行了较加拿大宽松得多的房贷标准
/ C7 K2 k9 g1 e4 [' z美国的次级贷款比例比加拿大高的多
% R2 ]7 Q" a+ Q% W3 m美国的房屋贷款证券化率比加拿大高的多。房屋贷款证券化是一个金融创新产品，它把房贷的风险几乎放大了90倍。可喜的是加拿大还没有来得及学习美国的这种创新方法。
/ h7 S0 N& N; j% Y6 Q$ W% o4 {因此美国的还款违约率与加拿大相比也是高得多。
! J0 I( E6 M2 c- S: F3 Q
- V0 ~1 P& `) ~/ J所以加拿大的房价不会出现美国那样的暴跌，但调整是肯定的。
, }3 Q2 v' q" R1 I) A: e! c
% Q9 F2 E% t* R7 ~/ a再谈埃德蒙顿的房价。我们都看到了本市房价在08年和09年的回调。在过去一年的6月份，二手房市甚至出现深幅的调整，而下半年有所回升。去年新房下跌1%, 旧房年平均价反倒升3% （没有算12月的数据）。展望11年，在目前整体经济不太好的情况下，房价大涨肯定是不可能的。但我还是预计埃德蒙顿的房价变化会在0~3%
; P* }/ C& b, f" Y) _
  l- u# B) [  a3 V* L) E, F( p我没有像多少人预计房价下跌，这是因为：
目前的利率实在是太低了，即使明年加息两个基点，也还是在历史低位。
本地的失业率较低
本地的产业优势。本省的人平GDP 不仅是加拿大最高的，也超过美国任何一个州。
7 W6 q# J0 W& ?: K石油价格处在高位，11年的平均油价可能达到90美金一桶。

xinfaflags

这个看着好费脑啊，本人对金融一点头脑都没有

abc12345

1# lijiayuanzhi
感觉论述中肯

Scottl

我现在手里还有一家德州Houston公司给我的Offer，所以一个月来看了一下当地的房价。30万的房子大的都不敢买，才知道什么叫豪宅。Toronto的Rosedale的房子也许可以有一比，比较一下Edmonton大学区的房子，只能算Dog House了。美国的住房质量和加拿大不在一个档次，加拿大贵的也许是地皮，可居住城市少的缘故。只能说愿买愿卖，人为托起的房市。再说美国房价高峰时性价比也比加拿大现在便宜多了。

老杨

支持原创！

catty

* |7 D& s8 S. G 4# Scottl


加拿大贵的是政府垄断，houston的房价也就相当于edmonton的一半吧。
我一直的建议是本省家庭的主收入如果小时收入低于25，趁早搬家去气候好点city，否则很不值

新移民123

4# Scottl


加拿大贵的是政府垄断，houston的房价也就相当于edmonton的一半吧。
/ r+ P1 c5 y1 O% s: F我一直的建议是本省家庭的主收入如果小时收入低于25，趁早搬家去气候好点city，否则很不值
+ D  _9 G5 F, |" k: dcatty 发表于 2011-1-4 10:42

要搬美国不容易。
爱民顿这个收入高房价不高的地方都买不起房子，加拿大其他地方就更难。便宜的地方只有，蒙克顿，圣，约翰，等等，可使失业率高，一颗白菜也要几块钱。温哥华天气好，更买不起。

小黄

我现在手里还有一家德州Houston公司给我的Offer，所以一个月来看了一下当地的房价。30万的房子大的都不敢买，才知道什么叫豪宅。 Toronto的Rosedale的房子也许可以有一比，比较一下Edmonton大学区的房子，只能算Dog House了。美国的住房质量和加拿大不在一个档次，加拿大贵的也许是地皮，可居住城市少的缘故。只能说愿买愿卖，人为托起的房市。再说美国房价高峰时性价比也比加拿大现在便宜多了。
Scottl 发表于 2011-1-3 22:08

3 O" G7 O$ k/ p) p
全世界的房市都是人为托起的。如果Edmonton大学区的房子只能算Dog House，那么曼哈顿，上海的房子算什么？Dog shit?

德州的房价便宜的本质是州税以地产税的形式出现。而无论德州还是阿省的税收模式都不会轻易改变。

东北老农民

除非新能源发现,除非限制开采油砂,否则同意加拿大房市不会象美国那样崩盘.
9 G; A2 |* q4 g2 s! J% R
就看看这里的石油工人的收入水平吧!听说TRADE挣得可多了,一个小时都40多.很多都有加班的,年收入都在
7万到20多万之间.

Scottl

#7 新移民

我就是从Moncton搬过来的，那价格便宜也是相对其他大城市，比Houston还贵。现在给我Offer的美国公司08年就一直让我去，只是Edmonton的公司给搬家费，所以我对美国房价高峰时有印象。

Dog House是西人喜欢挂在嘴边的，没什么贬义，只是指居住空间狭小，我没有冒犯什么的意思。不过好多大学区30几万的房子，只有拆掉，买块地的价值。

; M! T  _) C7 w: o0 J+ p从世界范围来看，美国之所以愿意做国际警察，因为可以 "拿大家" （收集世界财富，给自己国民享用）。中国算得上“大家拿”。至于“加拿大”，记得国内有个故事，讲的是一个从乡村来的小伙子，在城市发了点小财，给他们村里的年轻人发电报:"速来，这人傻，钱多“。可能形容Fort Mac比较形象，虽然我还没去过。开个玩笑，免得太严肃了。

wangandxu

HooHoo1

房子的跌幅一定要自己去感觉，不要被１％这种数据蒙蔽，购买力没有下降，人们去买更好更大的房子，欺骗性的均价则显示房价没咋跌，所以美国全国均价的跌幅只是１％２％的。

小黄

房子的跌幅一定要自己去感觉，不要被１％这种数据蒙蔽，购买力没有下降，人们去买更好更大的房子，欺骗性的均价则显示房价没咋跌，所以美国全国均价的跌幅只是１％２％的。
HooHoo1 发表于 2011-1-14 08:03

3 h0 L" Z  |" ~2 @% P; PCitation please.

HooHoo1

, ?4 G. g4 F1 p8 o  U; u 13# 小黄
/ Q+ h" N: W7 i
) r. U4 C' f  }2 X9 m7 h那是我买房前研究的，一时找不到连接，放狗找２个

. d- z" h& ~( D1 ?http://www.realestateabc.com/outlook/overall.htm
http://en.wikipedia.org/wiki/Fil ... 963-2008_annual.png

小黄

13# 小黄
2 V+ Q: O8 \/ K  l$ \
那是我买房前研究的，一时找不到连接，放狗找２个

! T3 a3 B6 l5 ohttp://www.realestateabc.com/outlook/overall.htm
# b, T: h0 T. E& u, g  xhttp://en.wikipedia.org/wiki/Fil ... f_New_Homes_Sold_in ...
3 x+ L/ Z- v2 `HooHoo1 发表于 2011-1-14 11:12

( o( B& u6 }# A& M
( R3 R  }9 }; e8 x$ D: q$ Q您前言不搭后语啊。12楼说的是1%，而14楼给证据里，2009 median price比2007下降12.6%. 而且这是新建房数据，这种经济情况下新建房的以经济较好区域为主。如果考虑二手房市场，那么肯定大于这个跌幅。

紫光

您前言不搭后语啊。12楼说的是1%，而14楼给证据里，2009 median price比2007下降12.6%. 而且这是新建房数据，这种经济情况下新建房的以经济较好区域为主。如果考虑二手房市场，那么肯定大于这个跌幅。
6 @4 `  l" Q+ u0 Q4 s' {0 k4 W8 j3 G小黄 发表于 2011-1-14 21:14

& e  _+ T6 E8 t" {: T) Q# Q& w别跟他干，据说他人在多伦多，却心里牵挂爱城房市。
估计不知道后面有什么故事。
* ?6 O+ i  \; m范不着浪费时间。

wqywsm

坐等崩盘……

HooHoo1

15# 小黄
: o: {$ G6 A' X; E6 E; J/ }0 Z2 v9 ?

7 o: Z) s$ ?/ B+ O文章我是没仔细看，不只您哪看到"2009 median price比2007下降12.6%" ，再说我也没说比２年的啊，有点脑子都知道不说条件是与上年同期比, 莫非第２个紫光出世，考贝点网页里的内容让我看看。

amiable

web123

2012不是世界末日, 但却会是房地产全面崩盘的一年! 现在迹象已越来越明显, 纵观爱城卡城房市,你会发现foreclosure已经越来越多, 而且数字在渐渐攀升.

NorthernWolfy

2012年包括中国，加拿大在内的房事将会有很大的变化，不信走着瞧。不管国家怎么托市调控。

小黄

15# 小黄
, \9 g. y2 R  t! U, T

4 }& t. g, U! q) J7 S文章我是没仔细看，不只您哪看到"2009 median price比2007下降12.6%" ，再说我也没说比２年的啊，有点脑子都知道不说条件是与上年同期比, 莫非第２个紫光出世，考贝点网页里的内容让我看看。
. P1 x2 j6 N7 ?4 {: Z* V  S0 A. pHooHoo1 发表于 2011-1-15 07:46

( j+ F4 P: P0 I7 m" {你自己给的维基数据
; ?" Y$ v) s) U3 \! K1 R$ tYear         Median         Average
2007         $247,900         $313,600
2008         $232,100         $292,600
2009         $216,700         $270,900
, v- @8 h, M+ E- {, A% c2 |: P
* F% M8 X( X4 E% C9 n0 ~有点脑子都知道如果一年1%，两年下来也就2.01%啊。

) ]2 ~9 e5 S2 R7 N5 X7 ]2008比2007跌了6.37%，2009比2008跌了6.64%，6倍的差距，就算是智商70的也不应该搞错啊。

小黄

别跟他干，据说他人在多伦多，却心里牵挂爱城房市。
% }* d1 f3 ^) ^  Q  v  P& }估计不知道后面有什么故事。
范不着浪费时间。
% J( |- x6 I* w: E4 `紫光 发表于 2011-1-14 21:59

$ h- M9 Y! f1 {$ w2 t, |和醉酒有异曲同工之妙。