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加拿大房市不会像美国那样崩盘-----兼谈埃德蒙顿房价走势

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发表于 2011-1-3 20:19 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我们都知道美国房地产泡沫破灭,很多人不理解为什么加拿大的房产泡沫不破。也有很多人认为加拿大的房价的暴跌只是时间上比美国滞后而已, 就像它上涨也滞后于美国一样,原因是加拿大的经济严重受美国影响。
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. a9 k  Q0 \( T既然要与美国的房市对比,我们就需要分析一下两国房市的一些细节上问题。
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首先谈相同点:6 k: A# ?+ d2 [" M& V2 ]
两国几乎在相同时间段实行低利率,而这个低利率都帮助推高了房价。3 J; ?* z. s6 B/ Z+ O
5 j$ D! \5 L9 a2 m' t
而不同点就很多了
1 B6 [* b) H/ d美国实行了较加拿大宽松得多的房贷标准2 T& a# \1 ^$ L; e
美国的次级贷款比例比加拿大高的多/ c2 L5 ^; @# P7 V7 ^7 w4 ~. Y7 q
美国的房屋贷款证券化率比加拿大高的多。房屋贷款证券化是一个金融创新产品,它把房贷的风险几乎放大了90倍。可喜的是加拿大还没有来得及学习美国的这种创新方法。
# E+ Q% c; u3 g因此美国的还款违约率与加拿大相比也是高得多。8 w" f, Q" s8 n3 B. L

! I( \4 b/ X1 k) p2 y所以加拿大的房价不会出现美国那样的暴跌,但调整是肯定的。
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6 |  T: ]  A; d- s' X$ V2 C再谈埃德蒙顿的房价。我们都看到了本市房价在08年和09年的回调。在过去一年的6月份,二手房市甚至出现深幅的调整,而下半年有所回升。去年新房下跌1%, 旧房年平均价反倒升3% (没有算12月的数据)。展望11年,在目前整体经济不太好的情况下,房价大涨肯定是不可能的。但我还是预计埃德蒙顿的房价变化会在0~3%$ g  L8 p; s6 O
# }  g& _( T1 x4 t/ c: F
我没有像多少人预计房价下跌,这是因为:: n1 f* [6 h# |# Q. o) e0 K
目前的利率实在是太低了,即使明年加息两个基点,也还是在历史低位。
% D9 B9 {0 m' u) X/ {/ G本地的失业率较低
. [) A4 B3 U; [9 y: x本地的产业优势。本省的人平GDP 不仅是加拿大最高的,也超过美国任何一个州。
2 `! l1 u: w; ?  R* Y/ _石油价格处在高位,11年的平均油价可能达到90美金一桶。
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发表于 2011-1-3 20:43 | 显示全部楼层
这个看着好费脑啊,本人对金融一点头脑都没有
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发表于 2011-1-3 21:00 | 显示全部楼层
1# lijiayuanzhi
( S( F/ h/ O2 m0 r$ |" S- W. C感觉论述中肯
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发表于 2011-1-3 22:08 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
我现在手里还有一家德州Houston公司给我的Offer,所以一个月来看了一下当地的房价。30万的房子大的都不敢买,才知道什么叫豪宅。Toronto的Rosedale的房子也许可以有一比,比较一下Edmonton大学区的房子,只能算Dog House了。美国的住房质量和加拿大不在一个档次,加拿大贵的也许是地皮,可居住城市少的缘故。只能说愿买愿卖,人为托起的房市。再说美国房价高峰时性价比也比加拿大现在便宜多了。
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发表于 2011-1-4 00:11 | 显示全部楼层
支持原创!
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发表于 2011-1-4 10:42 | 显示全部楼层
本帖最后由 catty 于 2011-1-4 10:48 编辑 5 F. [/ N$ a5 s) n" V% z4 w* |$ B
. G) M* o5 X9 ]; }
4# Scottl
4 m$ u5 Q8 }* N- k& j& Q) h7 L( g7 \4 y' z+ I# b' ~/ D* Y. Z
) M: L7 q0 F4 l6 ]
加拿大贵的是政府垄断,houston的房价也就相当于edmonton的一半吧。
7 i) O5 I" ]0 i* K我一直的建议是本省家庭的主收入如果小时收入低于25,趁早搬家去气候好点city,否则很不值
鲜花(4) 鸡蛋(0)
发表于 2011-1-4 14:59 | 显示全部楼层
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4# Scottl , p% P, Z$ M6 S- o3 d2 @, g

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加拿大贵的是政府垄断,houston的房价也就相当于edmonton的一半吧。
% H: o9 t' X2 Y% X我一直的建议是本省家庭的主收入如果小时收入低于25,趁早搬家去气候好点city,否则很不值
( j$ [4 J$ v! m9 @1 T; Lcatty 发表于 2011-1-4 10:42
* l0 K/ X% p2 V/ `' }& F( e

3 y: m+ _8 E$ S  l. u0 T要搬美国不容易。
3 D9 ^$ u; `4 K, P/ R) e# h爱民顿这个收入高房价不高的地方都买不起房子,加拿大其他地方就更难。便宜的地方只有,蒙克顿,圣,约翰,等等,可使失业率高,一颗白菜也要几块钱。温哥华天气好,更买不起。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-1-4 15:15 | 显示全部楼层
我现在手里还有一家德州Houston公司给我的Offer,所以一个月来看了一下当地的房价。30万的房子大的都不敢买,才知道什么叫豪宅。 Toronto的Rosedale的房子也许可以有一比,比较一下Edmonton大学区的房子,只能算Dog House了。美国的住房质量和加拿大不在一个档次,加拿大贵的也许是地皮,可居住城市少的缘故。只能说愿买愿卖,人为托起的房市。再说美国房价高峰时性价比也比加拿大现在便宜多了。" M  Z5 ]# D# Y) {' \* J( Q, ]4 g
Scottl 发表于 2011-1-3 22:08
( |! h: J1 f7 z4 Q. k, K+ ~
, M6 y: K0 U/ Q$ K9 c8 I
全世界的房市都是人为托起的。如果Edmonton大学区的房子只能算Dog House,那么曼哈顿,上海的房子算什么?Dog shit?
! g7 x( F! x: F: E  Z) ^1 F3 ^0 u% ~& i# v; c# A$ z
德州的房价便宜的本质是州税以地产税的形式出现。而无论德州还是阿省的税收模式都不会轻易改变。
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发表于 2011-1-4 21:22 | 显示全部楼层
除非新能源发现,除非限制开采油砂,否则同意加拿大房市不会象美国那样崩盘.. J# [' Z( \2 ^) X( ^" s
5 |5 B0 C1 w" u
就看看这里的石油工人的收入水平吧!听说TRADE挣得可多了,一个小时都40多.很多都有加班的,年收入都在: b: {2 N  n1 K% L3 j' f" p
7万到20多万之间.
鲜花(44) 鸡蛋(0)
发表于 2011-1-4 21:53 | 显示全部楼层
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#7 新移民
5 ^) ?. x. ~) P9 j; Q! Q4 V# A( D' t# L! c9 c
我就是从Moncton搬过来的,那价格便宜也是相对其他大城市,比Houston还贵。现在给我Offer的美国公司08年就一直让我去,只是Edmonton的公司给搬家费,所以我对美国房价高峰时有印象。5 o- ?4 f+ w  a  n
; J9 \- I2 c, w- `5 w* O
Dog House是西人喜欢挂在嘴边的,没什么贬义,只是指居住空间狭小,我没有冒犯什么的意思。不过好多大学区30几万的房子,只有拆掉,买块地的价值。0 N7 G' y# `9 I$ H$ X# e

  C- y( p  b( z* Y# x8 F, Q从世界范围来看,美国之所以愿意做国际警察,因为可以 "拿大家" (收集世界财富,给自己国民享用)。中国算得上“大家拿”。至于“加拿大”,记得国内有个故事,讲的是一个从乡村来的小伙子,在城市发了点小财,给他们村里的年轻人发电报:"速来,这人傻,钱多“。可能形容Fort Mac比较形象,虽然我还没去过。开个玩笑,免得太严肃了。
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发表于 2011-1-13 16:27 | 显示全部楼层
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发表于 2011-1-14 08:03 | 显示全部楼层
房子的跌幅一定要自己去感觉,不要被1%这种数据蒙蔽,购买力没有下降,人们去买更好更大的房子,欺骗性的均价则显示房价没咋跌,所以美国全国均价的跌幅只是1%2%的。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-1-14 09:32 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
房子的跌幅一定要自己去感觉,不要被1%这种数据蒙蔽,购买力没有下降,人们去买更好更大的房子,欺骗性的均价则显示房价没咋跌,所以美国全国均价的跌幅只是1%2%的。3 m3 H$ y0 d% [: T. h: O
HooHoo1 发表于 2011-1-14 08:03

0 s* B0 X2 _; \& f* Q8 sCitation please.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-1-14 11:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 HooHoo1 于 2011-1-14 11:13 编辑
6 x3 {% F7 s. g
6 l- R0 T7 c6 V# g) U 13# 小黄 9 i; B3 e1 E# }4 f9 X3 c

* Z/ A& r3 N6 ]$ H# L' H* P那是我买房前研究的,一时找不到连接,放狗找2个
3 e8 K1 D1 p  A# E- x1 f9 v, J# y0 A# n
http://www.realestateabc.com/outlook/overall.htm# Q' Q7 `* V% M& |' \$ d
http://en.wikipedia.org/wiki/Fil ... 963-2008_annual.png
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-1-14 21:14 | 显示全部楼层
13# 小黄 7 h& I- f2 H1 u* j( G

6 g; K% M( V( C' R; Z! W) c那是我买房前研究的,一时找不到连接,放狗找2个9 g/ D: e2 z+ l

  N+ E! G7 L7 t& l# _# Ghttp://www.realestateabc.com/outlook/overall.htm. A' w$ G. E7 n7 `' B
http://en.wikipedia.org/wiki/Fil ... f_New_Homes_Sold_in ..." k4 g! m" j3 e- k; Q4 T* X- d0 L
HooHoo1 发表于 2011-1-14 11:12

* M0 l- U( a" K* w* I
* y' R/ O+ h# I! {$ Y您前言不搭后语啊。12楼说的是1%,而14楼给证据里,2009 median price比2007下降12.6%. 而且这是新建房数据,这种经济情况下新建房的以经济较好区域为主。如果考虑二手房市场,那么肯定大于这个跌幅。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2011-1-14 21:59 | 显示全部楼层
您前言不搭后语啊。12楼说的是1%,而14楼给证据里,2009 median price比2007下降12.6%. 而且这是新建房数据,这种经济情况下新建房的以经济较好区域为主。如果考虑二手房市场,那么肯定大于这个跌幅。
- D% c( n. E, n! c3 a& s. b: L4 ]; t# {小黄 发表于 2011-1-14 21:14
3 o5 o7 Q& \  s$ p; \
别跟他干,据说他人在多伦多,却心里牵挂爱城房市。
' I! i: |9 F6 o, j2 u估计不知道后面有什么故事。
( e! A( Y5 _* D9 I2 R范不着浪费时间。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-1-14 22:37 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
坐等崩盘……
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-1-15 07:46 | 显示全部楼层
15# 小黄 - p% C' R! Z, L

6 x, w. V9 W' @9 P: P2 S6 B) R1 y/ v* e2 V
文章我是没仔细看,不只您哪看到"2009 median price比2007下降12.6%" ,再说我也没说比2年的啊,有点脑子都知道不说条件是与上年同期比, 莫非第2个紫光出世,考贝点网页里的内容让我看看。
鲜花(169) 鸡蛋(1)
发表于 2011-1-15 12:53 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-1-15 13:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
2012不是世界末日, 但却会是房地产全面崩盘的一年! 现在迹象已越来越明显, 纵观爱城卡城房市,你会发现foreclosure已经越来越多, 而且数字在渐渐攀升.
大型搬家
鲜花(22) 鸡蛋(0)
发表于 2011-1-17 16:53 | 显示全部楼层
2012年包括中国,加拿大在内的房事将会有很大的变化,不信走着瞧。不管国家怎么托市调控。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-1-19 02:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
15# 小黄
) F! P+ S' R' \2 o6 T/ l0 H, m- [. C. H5 J2 p5 Y

$ C. k4 i4 u# x$ [+ Y% i文章我是没仔细看,不只您哪看到"2009 median price比2007下降12.6%" ,再说我也没说比2年的啊,有点脑子都知道不说条件是与上年同期比, 莫非第2个紫光出世,考贝点网页里的内容让我看看。
; K( o7 a' ^' {3 W. K: lHooHoo1 发表于 2011-1-15 07:46

4 h# D3 F" L. {+ ]0 P0 @
+ u/ E, j# `2 z, O6 A6 i你自己给的维基数据8 x  R: [( q  }6 S9 e
Year         Median         Average
6 b! u- \" Y7 O" C9 W. M8 b2007         $247,900         $313,600
& L/ `" B$ |, w) b, ]2008         $232,100         $292,6005 d; z) v( O$ U$ V
2009         $216,700         $270,900
3 [: R+ `& w. f
5 f  D% H( G+ E8 a4 U2 e有点脑子都知道如果一年1%,两年下来也就2.01%啊。
) U" ^+ X) a6 q5 v/ w- B" A' L; U! H. x; L2 `: Y* x/ a) n% b
2008比2007跌了6.37%,2009比2008跌了6.64%,6倍的差距,就算是智商70的也不应该搞错啊。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-1-19 02:19 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
别跟他干,据说他人在多伦多,却心里牵挂爱城房市。
8 y% z/ {& t+ |. M5 d) l1 K* w; f6 \估计不知道后面有什么故事。6 ^1 ]# v4 a# z7 f3 d  X0 q5 q) q  a9 b
范不着浪费时间。1 u/ u5 J$ a. \6 T* O: v; f* l
紫光 发表于 2011-1-14 21:59

. ^+ s" w0 e7 Z! }" X& c" ^) c9 M和醉酒有异曲同工之妙。
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