 鲜花( 70)  鸡蛋( 0)
|
论加息!论泡沫!金融界好淡争持 7 q! l. K- i. s$ O) F! r9 l
1 z( @" S5 \4 F- B4 p# ~& s9 |( |
2 w3 W5 Q7 O7 c! R: b" m加拿大央行在9月8日宣布提高1/4厘隔夜拆息率(overnight rate)，加息后，新利率为1厘。 央行在这次的声明中亦承认经济增长比他们之前在7月份的货币政策(Monetary Policy Report)预期的为低，并特别强调加国的经济目前只是「稍微」减速。 加国各大银行在央行加息后，马上纷纷宣布将最其优惠贷款利率相应加息一码，各自调高1/4厘。 利率开始回升，加拿大人立即感到压力，尤其供楼一族。
4 k; T/ F8 K! t7 K1 u) V6 v2 B. L% ~
这次加息是自6月以来央行的第三次，虽然央行行长简尼(Mark Carney)早前表示，央行只有在仔细权衡国内外经济发展形势后才会采取进一步行动，但下个月会否再加息? 加息以后会否影响消费力?按揭贷款人会否增加了开支，从而导致消费萎缩，间接影响房地产市场需求? 会否如之前闹得热哄哄的话题，再加息会否触动加国楼市神经，令「泡沫」爆破? * U5 p* @# ^4 o5 g
; K, h1 X; b' {! N两大阵营对垒 # r% q; d, b z) N
早前加拿大另类政策中心(Canadian Centre for Policy Alternatives)和贺维学会(CD Howe Institute)两大阵形就加息会否引发泡沫爆破这问题各执一词，前后两天发表截然不同的结论。
. ~% o8 Y; U4 G
/ }/ A+ s) T. O0 j; R+ |( {1 a
0 j' a0 [6 Z, X- H) a7 A% ~1 y: I) I加拿大另类政策中心指出，加国6大地产市场楼价自2002年以来升幅不断，泡沫已经形成，只要央行再在现利率上加息1%左右，加拿大的房地产就会像美国一样的崩盘，并认为按揭息率应该以慢速、小幅度上调。 (见《明报地产金页》9月9日时事话题 ) 1 z c* n% Q6 I+ u; S% A
$ g3 b( ^8 r3 m8 ~9 U% v T- B贺维学会却在第二天否认这种可能性，认为加拿大不太可能有像美国式的房产没收潮或楼价崩溃的局面。 贺维学会表示，加拿大的按揭市场结构谨慎，银行按揭贷款政策完善，按揭要求严格，例如最少要有5%的首期付款，而非美国银行的零首期。 同时，加国反对风险借贷，从不鼓励高风险产品，次按市场规模比美国小得多，这些这些，都足以保护加国的房地产业。 9 C/ \2 F$ T2 G4 ]8 j/ N
/ g1 z' f3 u1 v: ]0 G
) ]) q8 ^7 l, L: C
# B2 |' S$ Z, @1 J# t) n9 i* F
4 J' d2 D, W! z9 x1 T/ U& Y1 s" ?
「泡沫」的其他说法 4 R; D/ H. O6 c1 M% U
& J1 D6 ?6 p+ t+ ^0 [* @
加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation)经济师Bob Dugan也表示，下半年度新屋施工预计减缓，要到2011年才趋于稳定，泡沫机会应该不大。 + G8 N! l, G$ t. [' R- Z& G
- r6 L/ E7 i6 n# N, H. b! A$ S+ d* y7 ] \
综合许多经济学家的意见，加拿大房产市场未至于出现泡沫，虽然加拿大另类政策中心考虑的是消费者收入、供楼能力、经济增长以及利息支出等等基本因素，但加国目前的按揭利率是贴近历史性最低水平，加息1厘所带来的伤害有没有其所说的那么严重就有很大商榷的余地。 再者，全世界的央行在加息时，经济一定是在增长、市民收入日趋稳定的时候，很难想像加国央行会在经济走低时，断然加息，从而令楼市崩塌。
d2 C) y- R5 Z- N. C据加拿大地产商会(Canadian Real Estate Association)在其9月15日公布的8月份数字显示，加国住宅经季度调整后，成交录得较7月份多4.1%，但数字相对去年同期却跌22% 。 虽然房市需求正在冷却，但平均房价仍和去年同期的差不多，能企得住脚，证明加国整个房产市场仍具支持力，有其韧度。
$ \- B; F7 M s% |( _( z7 |8 h* u) w
% U) S" T' n5 x/ k# o% M( T5 ?: [0 f
市场的种种质疑与忧虑然而，对于这次调整，也有人有不同的解读。 满银经济师Sal Guatieri于9月17日发表的研究报告Canada's housing market stabilizing中指出，加拿大统计局最新公布的家庭负债率，以极速创下第二季度新高。 当利率开始上升，很多加拿大家庭便会发现，他们已经或开始陷入经济困境。
/ Z$ G q5 A0 e- U; `
4 Y/ ^; _* h4 G4 p7 K) W$ d央行行长简尼9月24日也向美国CNBC电视频道表示，美国低通胀或促使联储局采取相应措施，他指出，在异乎低的利率下，加人放胆借贷、消费及置业，央行对现时家庭的借贷水平什表关注，尤其是房贷方面。 ) d) x0 E7 E0 T1 z) ]% n( \1 h+ b' c* ?
无可否认，以家庭平均收入的相对上升幅度不及加息之快来说，确实令加国家庭对房屋的负担百上加斤。 当隔夜拆息上升，银行优惠利率(prime rate)及浮息按揭利率立刻就会被推高。 如果央行不停加息，而最终加国经济真的放缓追不上，就会面临衰退危险。 5 |3 h2 h- @+ k
! b+ f2 h" Z8 G r$ G1 c
市场众说纷纭，不停猜度，以下为众大行分析员最近发表的研究报告:
+ o/ U( G& \2 B5 m; r9 n
! W( o5 c+ d, c0 S. \, a
% e: h) f7 V; B美银美林：央行将按兵不动 9 E- {8 Z5 H# J' E
美银美林加拿大经济分析部总监Sheryl King早前表示，因受到美国经济复苏缓慢拖累，加国央行今年的加息潮已经结束，央行秋季将按兵不动并保持这利率水平到年底。 (资料来自9月8日多伦多路透社)
8 a, k8 c& f+ x- s! K' r细摩：秋季加息1/4厘 # i9 z; r5 |* u+ ^
摩根大通银行发表的分析报告Global Data Watch 中表示，虽然央行稍为调低加国经济预测，但现阶段缺乏任何具体证据，从而拟定任何利好或利淡的预测。 摩通认为，央行并没有跟上两次发表货币政策一样作出任何评价，反而对经济给予正面评论，对国内消费(domestic consumption)、企业投资(investment spending)作出稳步提升的展望。
6 u& a) J+ R) h" V- {* G# Y* \/ p6 W, O c
摩通揣测，央行此举是暗示市场现正消化早前货币的收紧政策，预期更多的抵销活动正在市场进行中。 摩通认为，还观央行自6月以来，在那么短的时间内连环加息3次，恰恰以行动表明央行对此次9月份加息对经济影响不大并对加国经济前景依然看好的立场。 w w w.c a n a d a m e e t .c o m
* {+ \) ~/ @2 C在9月22日的分析报告World Financial Markets: 4Q 2010 和Canada CPI inflation well behaved in August 中重申对加国央行今年秋季(10月19日)加息1/4厘的看法。 除非经济进一步萎缩，否则摩通依然相信央行不会减慢把利率带回正常水平的步伐。
/ I1 L6 c% l6 [# C道银：加息机会很微 C8 e4 g) n( w G' {
a5 Z' y1 n% K; F4 [. ^) b
+ y" M3 X+ N! x- v
反观多伦多道明银行经济分析师Francis Fong却有另一番见解，在其9月15日公布的报告中指出，在09年经济低迷期间以历史性低位借贷购房的按揭贷款人，一旦利率上涨，有可能遭受极严重的经济压力，导致消费萎缩，间接影响房地产市场需求。 Francis Fong 并预测，明年房屋成交量跌幅可达20%而二手楼价可跌达7%。
5 l2 L0 X* `- f; X$ z8 Y
6 m% _* W) d+ k
4 U0 G3 o& W5 W9 Q7 a对于央行会否加息，道银首席经济师Craig Alexander表示，央行要看到经济指标明显好转后，才会考虑继续加息。 央行也许还想加息，但如果经济环境持续走下波，央行也会被迫放弃加息念头。 以现时状况，秋季加息的机会应该很微。
2 n' M. U1 N# @) V" ~( z: P) W; D" Z" ]3 H+ [3 d- X
{8 H/ Z) w5 M3 g
满银：息口今年底1.25厘，明年底2.25厘
0 `* x4 B+ o O3 v" D7 ?( y; X满地可银行首席经济分析师Sherry Cooper于9月15日发表的研究报告Cdn. Existing Home Sales中指出，8月份平均楼价和1年前相比并没有什么变动，加拿大房地产市场结构稳定，没有任何证据显示有泡沫现象，但明显地，楼市销情开始降温。 满银维持较早前的预期，即是，今年楼价还有温和的下调空间。 # @( j# V: m# L+ R( j
, D& ~3 q( E8 C+ o5 k8 Q- i2 R而Sherry Cooper 于9月17日发表的研究报告Global Growth: Emerging World Leads中再提到，加拿大经济处境比环球其他大部分国家都来得好，加国央行绝对有能力在必要的时候作出干预。 满银跟摩通看法一样，央行有意将隔夜拆息率带回正常水平。 她预计，今年年底隔夜拆息率会达1.25厘水位，而明年年底则达2.25厘。 9 @/ N- r8 I! i
. x! m- W; i2 Z而满银副首席经济分析师Douglas Porter表示，行长简尼在短期内数次加息，虽然是冒了一定的风险，但风险也还未至于太大。 以目前的经济情况，若央行继续采取紧缩手段，会打击借贷，进一步放缓住宅销售和建设。 & ^* R6 N1 _) _! W
# p$ W7 R3 s3 x; y4 k0 }5 {
9 m. U2 x5 {' C& w
2 m# w4 Y5 v$ D# o3 z( @$ V7 G% j+ E9 w/ y Q: H' }: J
Y/ Y$ y. }; @2 T% |皇银：秋季利率应该不变 9 z: S. z/ x$ c; y
0 k _$ \' x N. {& S
% V3 \- ^7 G0 m, O' L7 q皇家银行最新发表的经济展望报告指出，加国经济自第一季度录得急速增长后，第二季度的增长速度已经下滑，而房地产业的放缓也对第二季度的经济数据造成极沉重的打击。 至于秋季加息如否? 皇银助理首席经济分析员Dawn Desjardins表示，加国通胀数据相对乏力，央行能保持利率不变，以观望美国经济复苏力度。 www. canada meet . com
/ i1 D& K8 Y- b3 W, {! d/ ?而对于加国地产展望，皇银高级经济师Robert Hogue指出，随着购买力和供应逐渐达到平衡，房价升幅会逐渐缓和下来，他看不到房价会有急速下挫的现象。 而在8月11日发表的研究报告，他预期明年的房地产市场会比今年差，沙省和阿省表现会较好，魁北克省和安省表现会较差。 他更指出，安省的房价在今年三月时炒至历史高位，今年下半年度将会回吐。 皇银预计今年和明年安省地产重售市场将停滞不前，预测今年安省重售房子数目升幅为将0.9%，明年为-1.8%。 6 `4 ]. r% [- J; _% S: K
. s$ ?' D1 p5 X9 J0 q5 y* m* e1 m
* V- }0 V) b; K. M帝银：加息与否视乎外围因素
8 U, l* G' j4 X9 J加拿大帝国商业银行经济分析师Krishen Rangasamy早前则表示，这当眼口美国的经济疲态毕现，若加国经济遭到冲击，央行应该会暂停加息步伐直至明年春季再议。 帝银并预计加国房价会慢慢回落，并持续到2011年，而房贷的承受力肯定也会有所下降，但问题在这未来两年都不会太严重。 而刚公布的8月份数据温和，央行有资本可以暂缓加息。 + v1 W5 a8 j/ C5 R" k8 I4 x& ]
% a0 c+ j" v, D4 n2 S+ z0 h7 t
M8 L2 f! H/ i+ m1 C
丰银：楼市不存在泡沫 % e+ C2 K& B8 j3 d2 D
丰业银行经济师分析员Adrienne Warren认为，加国地产市场楼价早前高企是基本供需条件炒高，并非与任何投机活动有关。 所以，加国楼市基本上不存在泡沫。 而在她9月17日发表的研究报告"Not Yet Down For The Count" 中认为，加国的房地产虽有点萎靡不振，但不至于崩溃灭顶。
p) `$ s, y: k- l7 C' \4 u$ p6 _" G5 g, r- G
+ j- Y' c" X3 z# V) t丰银经济学家Derek Holt表示，央行的连继升息，令消费信心萎缩，虽然借贷成本增加未必令加国家庭濒临破产，但毫无疑问会缩减未来数月的消费开支。 8 i% |- z5 H6 |1 t: k5 l
: n; F6 u1 r2 w9 K1 U; _/ x* S, d5 r" O8 t; ^; }
姑勿论央行加息与否，买家都会因为之前楼价上涨过快而动摇信心，对房地产市场采取观望态度。 事实上，确实有很多不明确的外围因素，天天新款。 例如， 美国国家经济研究局(NBER)早前宣布，美国经济早于2009年6月走出长达18个月的衰退，美国经济是慢慢的在扩张，但似乎扩张的幅度几乎感觉不到，继续打击加国的出口及经济。 1 g, ]" m/ g$ L+ u; H) y
2 x' u$ ~7 ~: \8 v2 F! Q$ F
& z% u2 F, G' G& n: z7 d, O& T纵然逾6成分析员都认为加国央行秋季不会加息，但是真是耶还是未知之数。 明年加国经济和楼市的走势方向，势头走高走低? 还要看10月19日的央行议息日。 |
|
狗仔卡
发表于 2010-10-11 06:55
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2010-10-11 09:22
