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中加两国关于旅游的互恵协议一拖再拖,最终实现了.这为在中国很风行的"扫房团"开了方便之门,注意此扫非彼扫.此扫乃扫荡,撗扫之扫,是气势的表现,是实力的体现.来自中国的加拿大买房团抵多购房的消息很引人注意.不仅证明了加拿大房地产市场的吸引力，更象征着中国移民的购房潜力之大。其实这种现象分析起来,结论只有一个:慎. ) E7 v$ j' k2 W: h) C' ?0 {; L8 R
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一.中国楼市的酷热性: & ~9 V/ F9 _4 J% n, d
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中国社会科学院最近一份流传甚广的报告重新激起人们对泡沫的担忧。报告说，从显示为零的电表读数判断，中国共有6,450万套城市住房空置，也就是每四户一套。电力部门后来出面辟谣，力图证明社科院数据不实。但问题是空置是事实,泡沫也是事实,但无论政府如何控(其实它也不是真愿意控!)房价还要往上涨,直到2020年. 5 {9 T8 ?+ w5 ^+ ^5 l/ h
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在中国“国家资本主义”的扭曲世界，“非必需”住房的需求是非常理性的，不说理性得反常，至少也是理性得让人吃惊。正因为这个原因，自政策制定者7月份暗示房地产市场的行政调控已达极限以来，房产销售一直在迅速反弹。要理解为什么需求如此具有韧性，就得考虑到中国家庭少得可怜的替代性储蓄渠道。进入中国房地产市场是对于中国非理性、非市场化的利率结构的理性应对，同时似乎也是无可抗拒的储蓄替代品。自2001年起，中国全国房价指数以每年大约10%的幅度连续上涨。房地产同时也大大超越了中国除此之外的唯一一个储蓄替代品──股票，过去十年中，股市回报只有楼市的六分之一，其波动性也吓退了许多储蓄者。
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无论如何，中国民众从小就了解自己国家令人心酸的动荡历史──混乱的朝代更迭、侵占、剥夺，因此他们开始看重有形资产。房子本身是牢固可靠的，也有其固有的价值，虽然不能随身携带。相比之下，从中国人的观点来看，股票只是锁定了某个不认识的遥远管理团队对于未来的承诺，很有可能永远无法兑现。 `$ B- q2 |6 o1 y/ W
9 G+ ~' H) k; \+ k; m9 Z$ t( z+ U因此，手头宽裕的中等收入家庭如果有储蓄可供支配，那他们可能会理性地选择将钱用来买房子，即便买了也只是空着。由于不用每年交物业税，空置房的维持成本几乎为零。如此一来人们也没有动力寻求租金收益以抵消维持成本，这也是空置房屋如此普遍的原因之一。对于大多数以投资为目的的房主来说，假定的资本收益似乎令他们满意。
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& P6 ?9 L- U& c* U) c由于这类畸形需求根深蒂固，尤其是假定通胀仍然是人们考虑的一个因素，中国将不会呈现出供应过度的状况。5月至6月房价略微下滑又吸引买家近几周重新出手。上海的中原地产估计，即便是中国当前月度成交量下降的情况下(当前仅为2009年底的一半)，一手住宅市场也只有三到四个月的存量，远低于七个月到八个月的长期平均水平。
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这就造成了中国楼市的独特性. 2 J0 y+ K. a1 Y$ ? a
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1 `- p$ j& {$ l1 k$ F二. 加国楼市的冷清性. # ~" M, o% O6 ]$ d
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1.在中国几个人组成个扫房团,掂一麻袋现金往建筑商老总办公桌上一掷,"买二十套,优惠多少吧!" 建筑商基于融资的考虑可以给很大百分比的优惠.但在加拿大建筑商在此情况下不仅不给优恵,恐怕还必须向反洗钱机构报告. . h6 ~0 F- t' a4 d0 {4 |5 x3 r) N: h
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2.中国不收地税,买完房既使空着成本很低,再加上现在中国储蓄利率低于通涨,所以就是房子空著房价不涨也比将钱存银行好.在加拿大每年交地税,再加上非居民出售时的增值税使持有成本增加许多. 6 I5 g6 n4 r( h0 T! O' A* T
& @/ l; W* P! p6 M2 Q1 `6 s. R3.空置房的保险与独立房子的剪草及扫雪更增加了麻烦. , U h& h1 \, |' S5 |) ^2 y. ]
8 r X5 q3 {4 i7 Z" R; u4.加国城市发展的成熟及大家对"郊区"的钟爱造成了发展的多中心性. ' _! ]) O9 O/ c# N7 W z
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三.结论是:闷着头赚钱,沉住气"挑"货.
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这几年中国富豪增多,不时为其中一些提供服务,看他们不声张,不炫耀,上面的两原则掌握特好,安稳后安居乐"转",不错.必须如此的原因是 5 w. n- I& g `% k9 h- g
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1.如你是富人且想在加拿大,入乡随俗,因为连加拿大的摇滚乐明星都不得不就范:保持低调,不要过于张扬引起太多注意. ( @- V; b) a; |: O7 B
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2.总结一下到欧州巴黎扫包,瑞士扫表的经验,想一想团购的处境:是你拣了便宜还是人家忽悠了我们?
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6 {5 j+ a* R, M4 J! w, ]5 A3. 利他角度.这样的张扬对整个华人社区而言(God forbid!). ! h7 } G: X1 b4 J
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& C% V/ ]5 F; \; t四.在处理上:. U6 R( j7 Z! m) f
, V/ Z9 c, }7 w, w0 p! ], Y1买房时的三个税的问题你不能不知; + n8 H) B% |7 C: e% a/ M
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2: 楼花尤其是condo的黑色月你不能不小心.
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- X* e/ I4 E) f& P& p3 s3:不同城市的文化氛围你不能不了解; . L& z4 H/ q$ d3 T' B
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6 y% V6 n; [3 ?2 }4:入乡随俗,世间无净土,每个地方都有其特有的tricks. 你不能不防. |
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狗仔卡
发表于 2010-8-23 07:17
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显身卡
发表于 2010-8-23 10:12
