埃德蒙顿华人社区-Edmonton China

 找回密码
 注册
查看: 3293|回复: 18

宏观预测房价,意义不是很大

[复制链接]
鲜花(143) 鸡蛋(1)
发表于 2010-7-8 18:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 suvescape 于 2010-7-8 19:55 编辑 - x" t6 a" k; j" P+ g: ~( ?

- r4 j! u  |9 X+ r" M; M5 R宏观预测房价,意义不是很大( t/ g. p+ Z9 L2 K" m/ X; n) S

5 Q9 ]. o# j+ W任何有价值的东西,都离不开价值规律;这个是不变的;宏观上看,需求上升,标价自然会提高;当需求下降,标价自然下降;是一种妥协的结果;是没有错的;但是我们在实际操作上,我们难道只看宏观调整,就可以么?当然不行;任何经济学家,如果没有深入的掌握市场第一手信息,没有深入掌握市场微观的脉搏,能分析出什么东西呢?就依靠一个价值随着价值,供需关系等一条条粗燥的曲线,就能分析出合理的市场切入点?
0 x4 n5 k& M4 z/ C. w" \
4 F0 S+ D" P% T3 @! d价格总是随着价值,供需变化而变化;但是这只说明了价格大致的走向;在大致曲线下,可能存在很厉害的波动;宏观上,一个40W的房子,只有在出现极端异常的情况下才卖出了20W或60W的价钱--这是符合宏观规律的;但是一个40W的房子,操作的好,可以45W卖出;操作的不好,只可能以37W卖出;前后相差8W,占了40W的20%;这20%-30%就是房子在价值曲线下的波动,就是所谓的经济学家仔细谨慎的分析的地方。网络上除非出现疯子,该疯子希望一个以一个townhouse的价钱,得到一个house。普通网络上广大人民群众就是在积极争取这20-30%的空间;
0 N/ o+ p+ t7 e" H. M' h0 l' e  ^4 v2 ^6 W9 x
谁最了解房价呢?有两种人,一种是贷款人员;一种是房子经济;他们天天接触这些东西,对最后成交价格非常敏感;但是出于一些原因,他们一般不会说话,说也未必实话。
3 [! ^2 Z, s/ j1 X0 V" c/ }0 O
$ ~3 m6 J9 O! V3 z! V/ i' h6 K另外:驳斥另一种观点,买卖房子什么时候都行,给自己住,自己满意就行;房价走高,走低都是自住,无所谓; 持这种观点的人很奇妙。比如:在房价波动下,在汇率的波动下,对方可能出现月付1200和1500差别的时候,你对他说无所谓,都是自住?这是典型不把别人的钱当钱使,属于十大恶人之:白开心。在谈论贷款的时候,0.1%的差别都选在选去,你让对方无所谓自住房的房价?说的过去么???
4 Y5 K+ c( Q9 E" \4 d: ^; S- U要是有这么一个愣头青,觉得每个月多付10%左右的贷款无所谓的话,请跟帖报名一下。
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2010-7-8 18:55 | 显示全部楼层
0 U' z. F" ?) F) k( `" o
# P  O9 u8 g. \1 Q' {' V; a  t
驳斥另一种观点,买卖房子什么时候都行,给自己住,自己满意就行;房价走高,走低都是自住,无所谓; 持这种观点的人很奇妙。比如:在房价波动下,对方可能出现月付1200和1500差别的时候,你对他说无所谓,都是自住?这是典型不把别人的钱当钱使,属于十大恶人之:白开心。在谈论贷款的时候,0.1%的差别都选在选去,你让对方无所谓自住房的房价?说的过去么???% ~7 D, w0 Y7 v
suvescape 发表于 2010-7-8 19:52
鲜花(143) 鸡蛋(1)
 楼主| 发表于 2010-7-8 19:12 | 显示全部楼层
本帖最后由 yxia 于 2010-7-9 06:17 编辑 ' b1 t7 \+ S; @' s* N$ q. F
7 n$ d7 G) d9 {
我这还有一个例子:4 U& H! Y" ~2 z5 N' G# q1 f
4 S4 r, X" C% G- a+ c
我的一个朋友,07年,我劝他不要买房,结果脑子坏了,真的去了。总价25W的一个东北区的小house。basement烂掉,无装修;一楼还干净,但是房子太古老了,比我父亲年级都大好几轮。
5 r; [+ l! I6 U07年,他们也有难处,那是租房比较困难,到处爆满。结果她老公问了几个租房地方,都没有,一怒之下,不想搬来搬去,就买了这个房。
! J5 k3 n' E9 F- l# M现在是10年中,我就按照今日闲着推出的东北小house的价格来看,他们这种房,basement全装修好了,也才19W左右;我的朋友还花了很多钱,购买工具,材料,装修他的basement,不下1-2W;那么即使不算人工,他的房子也只值17-18W了,损失了7-8W;虽然对于豪宅而言,7,8W就是毛毛雨;但是他们房子总价现在也才17-18W那!
! j  Q( l% K6 d* d2 M6 z( J/ w# T7 F: `, _% G' \
他们的房子非常象今日闲着的这个帖子
7 D% f1 }) \1 D5 Thttp://www.edmontonchina.cn/view ... 2226&extra=page%3D10 a1 p9 W% h/ p
就是比较小的那种小house
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-9 00:14 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
本帖最后由 春雪雨 于 2010-7-9 01:23 编辑 0 r. m+ m7 P0 H* `

  a7 k$ o- K# f0 I/ O) C1 H你这个例子属于技术问题1 u# R# G' K3 Z, A

5 Q* B# V$ |: q- H. S2009年初比高峰掉了20-25%
( u8 n3 Y0 J2 m# n3 @& K) i
" Z) e) F) V9 W, j& U2009年中又升回15%
% f5 x6 C9 `! `4 e! A; e: ^9 h; h( W8 |6 j! g
你朋友的房子却不见了30%多。
* T! P: ]- _& o
) ~. ]6 q' O! _3 f在世道不明朗时,或太热时,要非常考虑地点,维修成本等等。5 U0 Z- C/ y# w5 S5 {

4 w$ y2 p0 g9 _# S$ v  g; }* z# k8 G' v- a! u7 U
0 |3 M) e' z2 d4 S" F9 b
按道理只亏10%,最多不见2-3万,但是3年的租金也得2万多-3万块。现在利息极低,供房子也是给自己存钱。所以账面上不该亏。但是不用搬来搬去定下心来享受,更重要的,不必分析数据,天天苦等,等了半天,一旦不跌反升,那种心情多少钱都补不会来。
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2010-7-9 08:11 | 显示全部楼层
我看过很多人说白仍租金的问题,难道买房不白扔利息给银行吗?我觉得买房的时机切入点很重要,这可以决定价格。房租利息似乎相对是小问题。
- D+ ?  u( @2 d0 N5 W. [; ^+ s/ O$ ?' n+ L
你这个例子属于技术问题: l4 _4 p/ R7 l( g9 ?6 l
; s! R6 _$ f# h# z
2009年初比高峰掉了20-25%; ~, u7 a; S4 _) I6 r
, ^9 @/ _& A* Q* G& U' M7 Q
2009年中又升回15%
1 f7 ^) y% B$ i1 K" U( M9 `- a, \6 e5 P, x8 A; u$ B
你朋友的房子却不见了30%多。
/ o% Y- ~/ D. m) {: f( V% i; r* ?8 I* ?. [+ G- G0 Q
在世道不明朗时,或太热时,要非常考虑地点,维修成本等等。
& U3 ~% l# l7 M4 ]! i4 \2 ]+ a9 H0 w: W3 O. b
, e6 m5 B% n* Y1 D4 j) O& }

' v0 T& E+ L  V! ^1 w7 L按道理只亏10%,最多不 ...
' W% O7 j. p) E+ x; g$ a' i. M% _4 s春雪雨 发表于 2010-7-9 01:14
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-9 09:53 | 显示全部楼层
我看过很多人说白仍租金的问题,难道买房不白扔利息给银行吗?我觉得买房的时机切入点很重要,这可以决定价格。房租利息似乎相对是小问题。% x1 x; z; K  q: _+ V) h# Q

* \. H9 p, h6 C; `1 |2 \8 w
9 ^4 |2 h& ?1 k醉酒当歌 发表于 2010-7-9 09:11

1 S9 H# I# S3 ~& l
; d( M! i, h) O/ }1 q1 s如果是租1500尺的新塘耗资,至少要1500大元。但是给10万首期,借20多万的利息不到几百元。利息太低。9 }& ?1 k2 W. p* X
/ P& ^4 S3 s% Y- m; }- \
如果世道不明朗,可以买小房子,比如不买50多万的大房子。把价钱控制到30多万。如果万一跌10%。也就损失3万,2年的租金。好处是,不会踏空,安下心来,因为世道并非一定跌,万一上升,你没有损失。万一下跌,赚了租金,损失也不大。就算跌6万20%,也就是一年的工工资,得罪说一句,为了着几万元。天天等,月月盼,只会限制自己的思维和气魄,阻碍自己赚大钱。
' f6 s  q' H4 b' ]1 p7 E+ f2 O* a! `/ \  B5 Y4 f. R
这里跟日本香港不一样,哪些地方几年升10倍,跟美国也不一样,美国跌得狠的地方多是开发过度,炒家太多,零首期都可以参加炒房。美国没有开发过度的地方跌得也不多,5-10%。自住的人太在意这10%,不值得。
鲜花(2034) 鸡蛋(1)
发表于 2010-7-9 12:21 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
6# 春雪雨 % I* C5 o& J/ K1 y$ M  u
, V/ L% i5 E8 S6 l7 w! j: \7 d* j$ A

0 @6 j: `9 N: ^* i" u6 I( c
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-9 15:36 | 显示全部楼层
2010年房价继续上涨,这也是不容置疑的事实。
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2010-7-9 20:59 | 显示全部楼层
反正卡城房价过去3年多,一分钱没有涨...我有数据,这个数据基于过去的统计方法,从来没有变的统计数据.% m2 w; ~- i3 D: h8 ~/ ?) ^5 d9 T

- h# k- o2 ]  Q+ e/ l. l
2010年房价继续上涨,这也是不容置疑的事实。
3 N# G& r% J- j8 L3 {% f" x比利西亚 发表于 2010-7-9 16:36
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-9 22:13 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我看过很多人说白仍租金的问题,难道买房不白扔利息给银行吗?,这可以决定价格。房租利息似乎相对是小问题。: k& r# S1 t, X" m2 F

& C$ ^+ C' x3 R8 x
: T1 P3 W! A% y; i7 b9 Y8 d醉酒当歌 发表于 2010-7-9 09:11

& I1 x7 @0 ~( n' i" t1 F 同意,买房的时机切入点很重要,難就難在拿捏那............................. 切入點.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-10 10:41 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-10 12:55 | 显示全部楼层
能不能预测下今后3到5年的房价。不知道是不是该把房子租出去还是现在就卖了。
鲜花(137) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-10 14:06 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我觉得预测房价意义就不是很大。需要就买,考虑那么多。举个例子,有人在最高位买了房子,现在跌了十几万,但人家找到了东面称心如意的工作,年薪十几万,房价比这边低的多。你算来算去,也算不过老天。
鲜花(143) 鸡蛋(1)
 楼主| 发表于 2010-7-10 16:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我觉得预测房价意义就不是很大。需要就买,考虑那么多。举个例子,有人在最高位买了房子,现在跌了十几万,但人家找到了东面称心如意的工作,年薪十几万,房价比这边低的多。你算来算去,也算不过老天。
% F; F: h' @( w: Anatson 发表于 2010-7-10 15:06
1 ~" ^: [) S9 s6 J2 Z1 K

4 p1 q* e8 `/ V4 l! z你的朋友有两个独立事件,一个地方赚了,另一个地方亏了;两件事情应该分开分析,不能笼统的分析。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-11 10:15 | 显示全部楼层
我是在考虑是现在就卖出还是出租房子。因为现在房价和2006年中价格差不多了。是不是再等两三年再卖?! @- C+ m2 k  B5 q8 q
6 ~7 M/ Z/ u4 l% k; ?
; S2 F6 F# o$ @; E% N
13# natson
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2010-7-11 18:09 | 显示全部楼层
呵呵,加拿大的收入,10几万看起来多,税后没有几个钱.多花了10几万在房子上,相当于几年辛苦白打工!) f4 b( W8 H" J  ^. V. S% r6 [
# [, M' V" X9 }7 b% m3 d5 o  X4 \$ H/ Y
我觉得预测房价意义就不是很大。需要就买,考虑那么多。举个例子,有人在最高位买了房子,现在跌了十几万,但人家找到了东面称心如意的工作,年薪十几万,房价比这边低的多。你算来算去,也算不过老天。
- W( i9 |* Y. R* b3 ]( q1 ?natson 发表于 2010-7-10 15:06
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-11 20:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
,税后没有几个钱.多花了10几万在房子上,相当于几年辛苦白打工!edmontonchina.com) `" ]% ~5 [! X
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-11 20:23 | 显示全部楼层
呵呵,加拿大的收入,10几万看起来多,税后没有几个钱.多花了10几万在房子上,相当于几年辛苦白打工!
( _2 S* ^) @6 ^
/ B  Z% F3 l% Y# g1 p; @, T. E+ f7 K. u7 b; e- r
醉酒当歌 发表于 2010-7-11 19:09
0 u4 k9 m* O! P  I$ B# w* _( u% X
多10万元,月供也就是多400--500百元,。10年后这400元就不值钱。( N( |  {  b8 G+ {& ^5 {( X
, `- G6 J) J0 B, r8 Q
但是市场会跌10万吗。现在30多万的房子,跌10万就是30%.3 |: F6 S: @$ J# \% I0 |

. y2 R* m1 {% J  u
& J  S- s/ @$ z0 F如果这位同学能够精确判断什么时候跌10万,你现在已经是大富豪,无需计较那十万。* n2 S9 K; a! m  [" E4 v

% B% O4 q7 u3 m. y, ?* D- V  C; @/ u7 Y: N4 C3 W
没人判断得了市场,往往出人意料,唯一保险的就是早买并长期持有。
大型搬家
鲜花(143) 鸡蛋(1)
 楼主| 发表于 2010-7-11 20:58 | 显示全部楼层
多十万,考虑利息+年份;就要多pay 20W!8 }+ {: |, ]( O! t; S& i) x
市场是没有人可以完全判断的了的;但是数学公示是每个人都可以算的。
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

联系我们|小黑屋|手机版|Archiver|埃德蒙顿中文网

GMT-7, 2026-8-25 23:10 , Processed in 0.201582 second(s), 29 queries , Gzip On, APC On.

Powered by Discuz! X3.4

Copyright © 2001-2021, Tencent Cloud.

快速回复 返回顶部 返回列表