中国买家撑起加国楼市半边天？中国风现象分析

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房地产行业是国民经济的先行指标和重要支柱，也是一个高度敏感的行业，对这样的重大变化怎可能视而不见?因此，近期关于中国买家大举进发加国多伦多和温哥华等地房地产市场的报道也开始日渐升温，让人读来颇有精神振奋、扬眉吐气之感。

众所周知，近一个阶段对于加拿大房产市场而言是一个敏感时间窗口，无论是房地产新政的实施、央行加息周期的开始、抵押贷款利率的异常波动，还是MLS系统开放都在业内引起的轩然大波，包括在7月1日推行的HST(两税合并)政策，对于加拿大房产行业而言都是必须正视的基本面变化，甚至称其为一道命运之坎都毫不为过。在这样一个市场心理趋于脆弱的关键时候，确实需要有一针强心剂来重新激发参与者的希望。

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很显然，中国买家正越来越体现出这方面的潜质。以多伦多房产市场为例，今年以来“中国概念”盛行，加拿大王府井、太古广场II期、锦绣广场II期、兰桂坊、Remington Center ……在商铺市场似乎到处涌动着来自各个方向的中国资本。而关于中国高端买家在包括多伦多和温哥华之内的加拿大各大城市大手笔购置豪宅和其他高端物业的动态报道也越来越频繁地见诸报端。所谓此消彼长，在北美和欧洲经济尚未完全脱离泥潭之时，中国买家的异军突起无疑牵动人心，对市场目前有所衰减的人气也起到了正面激励的作用。

加拿大某大金融公司投资总监Richard Lin日前在接受北辰地产采访时指出，目前谈论中国买家与加拿大地产市场的话题可谓适逢其时。“中国企业和个人买家今年大举进军海外市场，这其中最深厚的背景就是人民币持续升值的主题。升值使人民币购买力不断加强，也成为中国资产寻找海外收购目标的最重要动力。而今在G20召开之前，中国政府主动提出扩大人民币波动幅度，承诺进行汇率政策改革，无疑使外界对人民币未来升值的空间有更美好的憧憬。因此可以预见，中国买家未来肯定会加速海外扩张的步伐，这其中自然包括房地产买家。离开人民币升值的背景谈论中国买家进军加国地产市场是没有任何意义的。目前的情况与当年日元持续升值近3倍的背景下，日本买家大举出击美国房产市场，甚至大手笔买下洛克菲勒广场并号称要买下全美标志性建筑的情景是异曲同工的。”
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; j+ m: }! H; G$ ?8 `! U+ r1986年日元的急速升值极大地提高了日元的购买力，日本人开始在美国和欧洲大量进行房地产投资，购买土地、办公大楼、宾馆、修建豪华娱乐场所等。1989年，日本国内股票市场和房地产市场泡沫达到顶峰，日本人的财富随之大幅度增长。同时，由于日本的房地产价格非常高，使美国、欧洲等世界各国的不动产的价格在日本眼里显得非常便宜。于是，日本把大把大把的钱用于在美国和世界各国大量购买房地产。其实，从事后的反思来看，日本在1986年—1989年期间对美国和欧洲的巨额不动产投资都是很失败的。根据美国和日本的专业人士的估计，这几年日本向美国不动产投资的损失率在50%以上。
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$ `( i5 M0 a0 D- a2 kRechard Lin进一步表示：“目前中国的情况也与当年日本有很大的类似性。首先中国各大城市的房地产价格连续出现飙升行情，主要城市如上海的一级地段房价甚至达到8-12万元人民币/平方米，因此即使是拿我们多伦多市中心最高档的Condo价格来衡量，后者也并不显得昂贵，多伦多许多地方甚至具有明显价格优势。因此中国买家在多伦多等地大规模购置高档房产是有价格比较机制作为后盾的，这不应当令人感到诧异。”
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但他同时也指出，中国资金流入加拿大房产市场是一个大的趋势，但这其中目的各异，有的是为了投资增值或未将来居住之用，有的纯粹是投机资金进来短炒一把就走，例如前阶段有业内人士指出多伦多Condo的楼花参与者大部分是亚洲买家，未来交割期到来时很可能集中抛售。“此外由于众所周知的原因，很多中国买家购置加国房产业纯粹是为了向海外转移资产、掩人耳目之用。所以说对中国买家的资金总量不能够视为一个稳定态，他们的动机和需求各异，而需要区别分析对待。”

( i' v( o* L& q- i3 y; |% s5 N中国买家进军加国房产市场，对于普通房产投资者而言又将如何审视其利弊?Rechard Lin告诉本报记者：“目前尚无权威数据说明中国资金进入加国房产市场的总量已经达到一个引人注意的水准，大多报道还是集中在某些具体案例或个别现象的细节中，因此现在只能说可以预期未来会有一个逐步上升的趋势。而且未来随着人民币再次启动升值进程，最乐观的预计是最终超出上一轮汇率改革的升值幅度，那么中国资金流向海外市场，在乘数效应下也很可能会有成倍增长。那时候中国买家撑起加国房市半边天就肯定不是一句空话了。”

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“但我相信主流资金的购置重点是高端物业， 就是至少1 0 0 万加元以上的House、市中心顶级地段的高档公寓以及一些高端的商业物业，而不太可能投入那些中国新移民较集中的50-80万加元的中档物业。理由很简单，他们需要的是那种能够迅速吞吐大额资金且方便进出的投资对象。同时按照投资市场一般规律，高端的投资品种在市场调整时往往是最后下跌的，也相当于起到一个抵抗风险和保值的作用。”
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" P; c  [0 D3 I, e鉴于此，他认为未来来自中国的主流投资资金不会对中档物业价格产生实质性的影响，类似于过去那种“是中国人把温哥华地产价格炒上去的”那种情况可能不会重现，“因为后者主要是新移民实质性居住需求也就是刚性需求造成的，而前者主要是人民币升值背景下的投资需求，两者有明显区别。当然未来中国也有可能掀起又一轮移民加拿大的浪潮，这就是另一个话题了。”
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他最后告诫加拿大房产市场的中国参与者，加拿大市场有自己的一套游戏规则，而今政府抑制房地产市场过热的姿态已经很明确，未来一旦来自中国的投资资金进入加国地产市场出现成倍增长，政府肯定会采取强硬的干预措施。同时中国已经开始调控过热的房产市场并使房价出现显著下跌趋势，对相关资金在信心上的影响也不容忽视。因此这其中存在很大的不确定性，市场有其自身的运作规律，不能简单地认为中国买家的参与，肯定会使加国房产市场继续强势上涨而长盛不衰。

东南风

其实，从事后的反思来看，日本在1986年—1989年期间对美国和欧洲的巨额不动产投资都是很失败的。根据美国和日本的专业人士的估计，这几年日本向美国不动产投资的损失率在50%以上。 "
+ u- ?, {) V' k3 G  X% E2 A+ ]: j/ I8 qget8686 发表于 2010-7-7 08:33

3 V* _; e0 c4 c/ M日本人当年在美国等地的房地产投资失败的事实我是知道的，但为什么会失败一直想不明白，当年北美的地产正值低谷呀，有没有大师给解说解说

happyny

我的个人看法是,买下物业花的仅仅是一小部分钱，而管理物业和地税等开销也要很大的支出。如果只买，管理不善的话，那些支出也会将业主拖入万劫不复的境地，从而便宜地将物业出手，导致损失。
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8 ^) d0 g) A$ C; }个人意见，欢迎拍砖。