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请教高人:CIBC Mortgage Cash Back Offer是不是很好?

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发表于 2010-3-3 15:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
刚刚打电话给CIBC问 cash back offer的详情,大致如下:
1 M" i( `% }$ `; H% p# Y0 e/ d  N
! E; I0 q2 \/ T* }1。三年固定利率3.3%, cash back 2%;) L# Z9 a4 L/ [: ?) v2 B
2。五年固定利率3.99%, cash back 2%.
; }5 x. c/ t* q- U. m. I6 I3。按照银行网站,五年固定利率5.39%, cash back 5%/ s0 j, |9 p/ s2 i
) K" S! Z4 d9 ?6 _! f4 B
另,做mortgage transfer, 而不是refinance, 银行可以支付lawyer's fee。; e6 x, J- Z6 k; \
感觉选择3最值。各位高人有何高见?
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 楼主| 发表于 2010-3-3 16:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 caifan 于 2010-3-3 16:16 编辑
0 |+ m- r3 n3 ]( u+ u& e4 k3 I1 \$ Z# g9 a7 ~
cibc的人好像是这么给我推算的:# m3 I: R8 F8 D  q& M$ i

" O* G9 V, [4 z2 g  E/ m2%现金返还三年期,相当于每年2/3=0.67%的折扣,3.3-0.67=实际利率2.63%
  \9 g) A5 f9 N2 B- j  o5 z6 Q2%现金返还五年期,相当于每年2/5=0.4%的折扣,3.99-0.4=实际利率3.59%
( E8 S* B3 N" d, G, p4 c! x* M: m& S, Y
按他的算法,5%现金返还五年期,相当于每年5/5=1%的折扣,5.39-1=实际利率4.39%,不是特别好。1 `4 U. `1 B9 D  x! S

0 I# K+ o5 Q2 {' F8 Y我觉得他的算法不精确,好像是假定你会把cash back花掉。如果把cash back马上用于还贷,整个的贷款额就降低了,所以cash back越高越好。
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发表于 2010-3-4 10:30 | 显示全部楼层
Let's say a customer wants to transfer $400,000 mortgage to CIBC. He has 2 options.
( d5 C" ~5 i/ C- z, Z& b1.   3-year closed mortage with 3.3% and 3% cash back.
  T' e5 G3 m( r2 }2.   5-year closed mortgage with posted rate 5.39% and 5% cash back, B: b3 X7 c3 {

& E4 |) j5 T, W- C& s2 U. r; {. NOption 1. After 3% cash back, your mortgage amount will become $400,000*0.97=$388,000 with 3.3% interest
; a& L* X* v$ N4 e( X' ?6 yIf you want to payoff your mortgage in 25 years. Monthly PMT $1896.44. The remaining balance is $356,393 after 3 years.
+ c7 O) j9 o  s0 D3 z1 b. P+ A5 M7 u$ f' g
Option 2. After  5% cash back, your mortgage amount will become! ~7 D& I5 W- `
$400,000*0.95=$380,000 with 5.39% interest.
3 R# x+ x2 u2 G; ~1 rIf you want to payoff your mortagge in 25years. Monthly PMT 2295.21  The remaining balance will be $356,351.50 after 3 years
# w3 X( p5 ~5 e/ n8 D
' u- @6 S1 P- HBasically, for the above options, after 3 years, the mortgage remaining balance is similiar.
# @1 [& c  G; k( p; c4 C) g7 F% i; BIf you choose the 2% cash back with 3.3%, every month you save about $398.77 monthly payment for 3 years.  Total roughly saving ($398.77*12*3=$14,355)
理袁律师事务所
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发表于 2010-3-4 11:04 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
能确认一下把mortgage从别的银行转到CIBC,CIBC负担全部律师的费用吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:18 | 显示全部楼层
3# Pierce.CIBC ! Z2 Z# {. k0 b
谢谢回复!我后来用网上的贷款计算器算了一下,五年选择5%的返还和5.39% 的posted rate确实不划算,主要因为5.39实在太高了。
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:22 | 显示全部楼层
用网上的贷款计算器计算,五年固定利率3.99%, cash back 2%比起现在单纯的五年固定利率3.59%要划算一些。
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发表于 2010-3-4 13:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
问一个问题,如果是投资房,cashback算收入要交税吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 14:06 | 显示全部楼层
银行网站说:
  @  ~, g: W: H) U" r! `  aThe Cash back amount is tax free as long as the funds are not used to earn income from a business or property.
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发表于 2010-3-4 14:26 | 显示全部楼层
4# 诺言
) D- ^# {2 I, G; L
1 \* M* e2 j1 T( z- g/ CThere is no fee/cost to transfer your mortgage
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发表于 2010-3-4 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
任何时间都可以转吗?  还是要等5年满了才能转?
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发表于 2010-3-4 15:52 | 显示全部楼层
4# 诺言 2 s7 N4 k/ c" ^3 a$ G. A

2 E, M7 g" \5 e! T6 S. @9 d. lThere is no fee/cost to transfer your mortgage1 K  t/ _1 @" i) p7 Y; Q
Pierce.CIBC 发表于 2010-3-4 14:26
! U- }$ Y4 i& I, c" y3 {
但是Title上面的mortgagee不是需要改吗?这个过程不需要律师吗?
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发表于 2010-3-10 16:18 | 显示全部楼层
CIBC got free AD from Globe&Mail
5 L* o, K2 k2 i. Y: j( x; P$ J5 {1 C/ [7 g# U7 `3 X( ~. L
https://secure.globeadvisor.com/ ... /cnw/20100305/C7106
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
据我的重新计算,五年固定3.99% 加上2 % 现金返还大致相当于3.50%,这是相当不错的了。
4 q9 I( H+ J! l/ f) u- T
' W/ |" K# g3 r+ Q5 T居然有一位mortgage broker能给这个rate,但是prepayment是5%,不是我想要的 10%。
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发表于 2010-3-11 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”0 T4 D' s6 J  \6 {4 V
这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:59 | 显示全部楼层
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”" i3 t1 y% F! k: r3 Z
这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?$ F4 ~1 M; }7 ^3 c! ^6 u$ v: \
诺言 发表于 2010-3-11 11:41
" Y' a5 {1 D3 H% z
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用自己积累的点数支付的,与cibc的offer无关。
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发表于 2010-3-12 20:29 | 显示全部楼层
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用 ...
' R" P- e9 g+ \caifan 发表于 2010-3-11 11:59

* B3 Z+ h& ~* X8 L  P8 O  [是实实在在的现金返还吗?我看一直没正面回答,感觉有点问题。
大型搬家
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
14# 诺言 1 Z! T) p2 I' Z" p9 d& t
: n8 I& \$ h/ k* g; `2 d
4 S; Q# U- c0 v6 O& E5 e
当您把mortgage转过来,cibc会给您mortgage注册,不需要花钱。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
16# 诺言
" |* z9 a& y% B* j' P
/ d( Q9 h: M8 a9 q) {
) i& k4 b7 `+ w) D& \/ o是free money,直接打到您的银行帐号。
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