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请教高人:CIBC Mortgage Cash Back Offer是不是很好?

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发表于 2010-3-3 15:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
刚刚打电话给CIBC问 cash back offer的详情,大致如下:
' _: B9 h6 g: [9 }# s( T3 q0 T# a! F9 I1 M4 e9 B
1。三年固定利率3.3%, cash back 2%;8 i2 m; C# \5 j0 p, @
2。五年固定利率3.99%, cash back 2%.
4 T$ ~% r* Z4 |0 ]! G4 f, q4 D3。按照银行网站,五年固定利率5.39%, cash back 5%9 w) F* L# P6 N2 H
. `# m; {% U; |% z4 S8 t, O) u4 p
另,做mortgage transfer, 而不是refinance, 银行可以支付lawyer's fee。  x, N. k* T: `4 t2 O) E# _
感觉选择3最值。各位高人有何高见?
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 楼主| 发表于 2010-3-3 16:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 caifan 于 2010-3-3 16:16 编辑
7 C2 @) k0 v$ T/ ?6 O- A" l
( ~0 P: q# X8 l3 p: ecibc的人好像是这么给我推算的:
" e) ~0 N6 H) d! [* x4 B; `4 Q. I9 I4 k5 e
2%现金返还三年期,相当于每年2/3=0.67%的折扣,3.3-0.67=实际利率2.63%
2 C* Q5 P$ v7 G$ `# X8 x# m2%现金返还五年期,相当于每年2/5=0.4%的折扣,3.99-0.4=实际利率3.59%
, g  r6 E, S2 g# ]! D* d$ W& A' _) V) R) q9 a: ~: G3 c( \1 V2 y( @5 u
按他的算法,5%现金返还五年期,相当于每年5/5=1%的折扣,5.39-1=实际利率4.39%,不是特别好。/ l- ~# U. n# o, K- H
  c1 W) H! y0 U, f4 w, D5 ?& N
我觉得他的算法不精确,好像是假定你会把cash back花掉。如果把cash back马上用于还贷,整个的贷款额就降低了,所以cash back越高越好。
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发表于 2010-3-4 10:30 | 显示全部楼层
Let's say a customer wants to transfer $400,000 mortgage to CIBC. He has 2 options.
- \" X# `$ W( m1.   3-year closed mortage with 3.3% and 3% cash back.4 G8 u  z; A+ D. D7 a) W
2.   5-year closed mortgage with posted rate 5.39% and 5% cash back) y. w! l; s+ I- l  e$ a' l/ E

, h, k; h  C$ I! y: t/ c+ K9 s4 ^. v7 XOption 1. After 3% cash back, your mortgage amount will become $400,000*0.97=$388,000 with 3.3% interest
( d$ K/ d3 s% H( kIf you want to payoff your mortgage in 25 years. Monthly PMT $1896.44. The remaining balance is $356,393 after 3 years., C. z0 i. g& r

5 z2 y+ G, j  u) {. T. NOption 2. After  5% cash back, your mortgage amount will become
- ^0 h. r! v, g2 V$ Q6 i! k$400,000*0.95=$380,000 with 5.39% interest.8 x6 b* D5 ^* L; Q9 ]/ W! e
If you want to payoff your mortagge in 25years. Monthly PMT 2295.21  The remaining balance will be $356,351.50 after 3 years
4 |( a+ Q- u; M; [
( i& i8 \2 o3 S9 b, mBasically, for the above options, after 3 years, the mortgage remaining balance is similiar.8 k4 v- D& g1 i
If you choose the 2% cash back with 3.3%, every month you save about $398.77 monthly payment for 3 years.  Total roughly saving ($398.77*12*3=$14,355)
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发表于 2010-3-4 11:04 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
能确认一下把mortgage从别的银行转到CIBC,CIBC负担全部律师的费用吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:18 | 显示全部楼层
3# Pierce.CIBC % G7 S+ s, Z, {# U0 x4 N4 }
谢谢回复!我后来用网上的贷款计算器算了一下,五年选择5%的返还和5.39% 的posted rate确实不划算,主要因为5.39实在太高了。
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:22 | 显示全部楼层
用网上的贷款计算器计算,五年固定利率3.99%, cash back 2%比起现在单纯的五年固定利率3.59%要划算一些。
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发表于 2010-3-4 13:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
问一个问题,如果是投资房,cashback算收入要交税吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 14:06 | 显示全部楼层
银行网站说:0 j4 c$ Y6 J" R6 g
The Cash back amount is tax free as long as the funds are not used to earn income from a business or property.
大型搬家
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发表于 2010-3-4 14:26 | 显示全部楼层
4# 诺言
1 @/ f: ~2 b. N' T; H, n7 v- F. |7 \9 `4 A
There is no fee/cost to transfer your mortgage
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发表于 2010-3-4 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
任何时间都可以转吗?  还是要等5年满了才能转?
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发表于 2010-3-4 15:52 | 显示全部楼层
4# 诺言 9 U- g% b! n. g8 j

- b5 f! ?; Y5 U( `( ?- U! v3 I: ZThere is no fee/cost to transfer your mortgage
2 H, I9 D- t8 Z. BPierce.CIBC 发表于 2010-3-4 14:26

9 X) v& d6 G0 t. n" r但是Title上面的mortgagee不是需要改吗?这个过程不需要律师吗?
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发表于 2010-3-10 16:18 | 显示全部楼层
CIBC got free AD from Globe&Mail
" u3 z2 Z3 H: w  H" g4 f! \( w% g/ S2 d
https://secure.globeadvisor.com/ ... /cnw/20100305/C7106
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
据我的重新计算,五年固定3.99% 加上2 % 现金返还大致相当于3.50%,这是相当不错的了。! O: m# F) Y) v$ J

1 j* l2 f% P1 g; W居然有一位mortgage broker能给这个rate,但是prepayment是5%,不是我想要的 10%。
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发表于 2010-3-11 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”1 ?/ u* Z# \  B' w4 ^" M4 N5 C
这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:59 | 显示全部楼层
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”
" D% B+ Y/ C( w0 A5 Q$ `% r这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
8 h9 {: B  k* ~' X( m3 X诺言 发表于 2010-3-11 11:41

- g6 i. M! w- K) @这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用自己积累的点数支付的,与cibc的offer无关。
大型搬家
鲜花(39) 鸡蛋(0)
发表于 2010-3-12 20:29 | 显示全部楼层
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用 ...$ O2 K4 s$ y  F1 N$ F6 w
caifan 发表于 2010-3-11 11:59
& O, V5 Q! G4 Z4 M6 ]
是实实在在的现金返还吗?我看一直没正面回答,感觉有点问题。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
14# 诺言 4 H: c0 o3 A, r6 X  g; H

) g; r( P; x" I# v6 h# w- t8 C5 W8 b
* Y* F" g, N, R1 i, {6 Q当您把mortgage转过来,cibc会给您mortgage注册,不需要花钱。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
16# 诺言 0 O  o5 s2 t0 i" k

0 v4 m+ p2 _" H# D, F6 p& I' L/ U0 r; J1 C2 ^+ [6 |5 c
是free money,直接打到您的银行帐号。
大型搬家
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