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FEB. 08, 2010 - 最新利率出炉!

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鲜花(65) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-5 16:10 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 郭森房贷 于 2010-2-5 16:18 编辑 7 T8 l# {% G+ O3 x% y- G

) o1 X! j; ?8 x) J. M; x; [' ^五年固定 30天 CLOSING DEAL 3.69%! _  G7 ]  h" P$ j$ C$ v# W
五年浮动 90天 CLOSING DEAL PRIME-0.30%
$ R+ E; U1 T# O2 b& ]( B6 V7 _5 T0 Q! |- s3 z
由一家大银行提供! 从下周一开始生效,预知详情请来电咨询。
鲜花(657) 鸡蛋(3)
发表于 2010-2-5 20:57 | 显示全部楼层
很不错的利率。看来经济还是不好,大银行还在降低利率阿!!
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-6 09:46 | 显示全部楼层
这样的利率有什么限制条件吗?
鲜花(65) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-2-8 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
这样的利率有什么限制条件吗?
; F; k2 }3 u: U& v: n找不到北 发表于 2010-2-6 09:46
+ r( h& b6 V9 S, B) l

9 }7 X4 ?! {! H+ ?  X, j6 V& T- ~没有!谢谢您的提问!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-9 10:41 | 显示全部楼层
顶上去请黄教授阅。
鲜花(65) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-2-9 17:51 | 显示全部楼层
顶上去请黄教授阅。1 p$ m6 h3 J5 o
Rapala 发表于 2010-2-9 10:41
+ U7 |* H( _; z$ ]3 ~6 S# w
+ E7 y  Y9 x/ K, K; F4 {: Q
该大银行最近还简化了贷款审批手续, 如果申请人是全日制工作者, 只需最近六十天的两份工资单, 或者有最近两次的工资自动入账记录, 无需雇主信。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-9 18:01 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
顶上去请黄教授阅。
7 U! q/ N" ~9 M# f- y! v* Z" g) BRapala 发表于 2010-2-9 10:41
0 v' Q+ U. M3 u  r
已阅。
* C* C2 a$ x- j+ S9 w) T( S+ a6 Q7 J+ N- A2 I
问题是你敢就以这两个利率赌吗?(我押浮动)
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-9 19:44 | 显示全部楼层
看来泡沫越来越大了
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 15:25 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
已阅。
7 ~. b- T/ H' }4 a+ C% A/ y3 z3 y( X3 U9 ~5 ]
问题是你敢就以这两个利率赌吗?(我押浮动)' j. ?4 G4 M+ _7 ~, O' e5 u
小黄 发表于 2010-2-9 18:01

$ I9 ~! X4 r6 a% V6 b( m浮动的折扣已经低无可低(在p不变的条件下),大银行小银行相差不大,而固定利率却可以寻找更低的,特别是小银行。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 15:54 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
说明这家大银行预测五年内PRIME会涨到4%左右。对客户而言,如果真搞成5年TERM,亏赚尚未可知。其实还是“赌博”。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-10 18:00 | 显示全部楼层
说明这家大银行预测五年内PRIME会涨到4%左右。对客户而言,如果真搞成5年TERM,亏赚尚未可知。其实还是“赌博”。8 U4 }# q8 \: B0 u3 Y
jeremy 发表于 2010-2-10 15:54

: z8 ^/ r8 \) ^" Z5年内涨到4%,那固定的人岂不哭死?
鲜花(163) 鸡蛋(1)
发表于 2010-2-10 18:11 | 显示全部楼层
没懂更好。免得烦
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-11 08:19 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
5年内涨到4%,那固定的人岂不哭死?
+ B) D) r2 m, Q) \  S) s4 L小黄 发表于 2010-2-10 18:00

8 Q9 A2 Q1 p* y0 ~' N浮动的更惨,利率翻了一倍,最后还不出贷款被银行收房子。
鲜花(65) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-2-11 10:06 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
浮动的更惨,利率翻了一倍,最后还不出贷款被银行收房子。
7 c! A' p/ A+ Q# {) l$ TRapala 发表于 2010-2-11 08:19
8 j4 I, W# j; K

5 W) L2 g6 n3 w: F# o; y5 N老怪可知, 银行在审批贷款时, 用的是大银行的三年POSTED FIXED RATE 来评估申请人的承担能力, 比如现在三年的POSTED 固定利率是4.30%, 而不是用最低的浮动利率1.95% 来整的。即使浮动在三年之后翻番, 只要客户每月有银子进账(和当年申请贷款时相当或略高), 房贷还是有偿还能力滴!
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-11 12:46 | 显示全部楼层
那就是说,到4。3%以上还是要破产的啊。07年p到过6。25%,这次5年内到4。6%就让小黄们破产了。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-11 12:55 | 显示全部楼层
那就是说,到4。3%以上还是要破产的啊。07年p到过6。25%,这次5年内到4。6%就让小黄们破产了。
' G' R) q+ I* e) T9 QRapala 发表于 2010-2-11 12:46
& T# H8 R# B7 T/ e  F' P1 D* h% A
If so, why did you chicken out of a bet every time?5 o# B0 t7 |  b9 o2 |" Q, `
: f6 T+ K% W! ^) a, d! T
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-11 13:06 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
Chicken ( X4 m+ s; b+ A: ^8 d5 \

3 i$ T! P2 ]" _- i2 |) s
! t: y) s0 L5 Q% w
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-11 13:28 | 显示全部楼层
黄chicken, I bet on the best rate I can find.& n& L: X. ^/ Y' ?& w/ F' y

* \8 x9 y4 H: tYou bet whatever you think you can take advantage!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-11 19:22 | 显示全部楼层
你说反了,我选取的利率来自是99%的人使用的金融机构(5大+National+ING+ATB+PC...)。坦坦荡荡。1 D2 J4 H, w  z3 g9 f5 y  _
5 c: m. }+ d0 [3 [# P
反倒是你,才是“bet whatever you think you can take advantage”。非要找一个没人听说,没人用过的不知名的金融机构。
+ i& z3 b: X! F- C; W* z- B: [$ h0 m( ?' y/ j' L
不明真相的群众请珍爱财富,远离山寨银行。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-12 08:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如果你这样说,我们就用上面的利率,但是时间和其它条件按我说的来,行吗?不能便宜都被你占尽了吧?
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-12 11:27 | 显示全部楼层
本帖最后由 jeremy 于 2010-2-12 11:42 编辑
2 E4 z( `+ J- g( l& N
6 B, G1 |1 H; j/ w/ j, x" S冷静,大家一定要冷静。对赌博何必这么认真。
5 l2 Y3 T6 C! d! B; f# t' [8 h8 {9 p" e, c# L  ]/ `
鄙人称之为赌博, 原因是Prime涨不涨,什么时候涨,涨多少,都还是未知数。建议想搞Mortgage的朋友们:
6 B9 h- Y: }2 s& P5 {; h+ P3 E+ A" V4 G4 f4 }5 ]
(1) 经常留意大的经济走势。每天看看Edmonton Journal的大标题就可以了。因为经济走势不但决定房地产行情,也预示Prime的走势。对你何时入市买房/卖房,定什么样的Mortgage很有帮助。
4 I+ h6 L# Y  j
: C. O6 |5 L0 q3 f" B(2) 找个贴心的Financial advisor。所谓行行有门道。多数人(包括我自己)对投资,信贷毕竟是外行。自己的判断可以经常同Financial advisor讨论。“贴心”最重要, 最好是那种能把他自己借那种mortgage告诉你的可交心的朋友。
/ h; P% d3 [  G. w: T" w. @8 f* V* t$ z1 G( U' T
近十年来,鄙人买房子都是用的大银行的OPEN+VARIABLE。TERM都是2~3年的。到期找到更好的再续。有P-0.65, 也有P-0.85的时候。 总之是当时最低最灵活的。事实证明几次都赌对了。现在银行没有OPEN+VARIABLE (即便有,也是利率高的吓人), 只有CLOSED+Variable。即便郭大侠提到的那家大银行(P-0.3)也是5年CLOSED的吧,不大可能是OPEN的。 这说明什么?; m' D  X: q; R3 K

2 c+ Z  ]. _0 G7 v. ?. W8 t3 ?5 m很明显:(1) 该银行预测5年内Prime要涨,银行想拉你下水,因为5年TERM是CLOSED。可是经济形势又不明朗,Prime能涨多少要看经济走势,所以才只敢给你减去0.3。 (2) 银行对Prime的涨幅没有信心,所以不敢降低OPEN+Variable的利率。& Z% z( @! a: c& t; s) ]

; _8 V# s, m: `* b  Y我认为,这时候借Mortgage最好的办法是“浑水摸鱼”。一半搞成3~5年FIXED (大概3.2%~3.6%) , 另一半搞成2~3年VARIABLE+CLOSED (大概2%左右)。因为两年内经济好不到哪里去,Prime涨也涨不了多少。
% X( j& h! |  H' X/ c4 f8 J  t0 A% f) m$ Y
欢迎补充,讨论。但事先声明:我不跟自己人打赌。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-12 11:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
谢谢分析,其实我也不想和人打赌,有人一定要逼着我打,而且一定要按他的规矩来,不打是CHICKEN。+ E5 ^- ~1 D% {- k% U- i5 K

; K* s0 s: e5 i8 R- ^& ]' b你的分析很合理,和我想法几乎一样。
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-12 13:19 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我不明白到底是CLOSED的好還是OPEN的好《5年》
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-12 22:24 | 显示全部楼层
五年CLOSED+Variable见涨不是可以马上FIX住吗?是不是更好的选择呢?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-13 14:01 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
谢谢分析,其实我也不想和人打赌,有人一定要逼着我打,而且一定要按他的规矩来,不打是CHICKEN。
+ R5 S+ a' F: N+ }5 E3 T! b
' z% `$ g9 Q8 s1 A8 w4 t: |3 Q& N你的分析很合理,和我想法几乎一样。. B% k: s6 V( Q7 X1 y5 J4 b. }
Rapala 发表于 2010-2-12 11:56
  j6 V$ O( n" b( c
没人逼你啊。本来事情都搁下了,是你再一次挑起的。& R/ D) W  W! h7 T

+ a: a2 ?% y. O如果你同意这个利率对比,那么其他条件可以你定。但是应该在合理范围内的。如果偏离常情太多,就难以接受了。毕竟,你我都已经确定是open variable了,这个争论主要是给版上其他人一个可以容易操作的一个指导。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-14 23:24 | 显示全部楼层
1. 从2010年3月14号算起。(30天后close), N2 c) x7 K% v8 D
2. 比较公式:固定:3.69%x5x365  vs  浮动:(p1-0.3%)/365x天数+(p2-0.3%)/364x天数+.。。。0 v( \2 l0 h3 p! f3 u
3. 五年内,如果哪一天prime rate高于4.6%, 固定利率贷款人由于负但不起,突然死亡,宣布认输,原因见上面贴子。% B$ Y' ]7 x9 s! T* b

/ N& Y) \. m! @5 q如果你认为这些不合理,那你就自己定个规矩,然后自己和自己赌去。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-15 00:01 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2010-2-15 00:11 编辑 5 h+ m6 d" @; f1 @
3. 五年内,如果哪一天prime rate高于4.6%, 固定利率贷款人由于负但不起,突然死亡,宣布认输,原因见上面贴子。
' @  S! X9 U: VRapala 发表于 2010-2-14 23:24

! n$ d5 N1 ]' I* c1)同意
" `: Z; M- h% o( N2)难道又是你的山寨银行的算法?现实中我不知道任何银行是这么算的。如果你仅仅是怕麻烦,我可以用Excel算,请如花郭森等专家作证其准确性,不用你操心如何?- {% C2 ]5 @6 b
3)不是很明白你的意思,按照你的逻辑,一个选择浮动的人,当遭遇4.3% (4.6-0.3)的利息时就会立即破产。你以前说你自己是prime-0.75%,那么是不是当prime到达5.05% (5.05-0.75 = 4.3)的时候,老怪你就会破产?/ i* f2 x, v1 @0 c
6 f" U) D2 w9 ?
我前面同意你定一些条款,好比还款期是5年,10年,20年,随你。每月还,半月还,随你。每年是否多付个1万,或10%,也随你。但你不能拿史上从未有的条款啊,没有一家银行会这样做啊,就是你的山寨银行我想也不是这样运作的。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-16 09:29 | 显示全部楼层
本帖最后由 Rapala 于 2010-2-16 09:39 编辑
& d1 g0 ^* Z5 |/ S9 I# T7 s3 w0 V% A9 p1 ], M' r: X( A/ v1 I+ i
固定的还款年限是变化的,比如你现在2%申请25年还款,当利率上涨时,就可以变成30年或者更多,当利率涨到一定程度有一个TRIGGER RATE,比如说3。25%时候,银行会要求你增加还款额,所以说你不能拿一样的还款年限比较。
# ~) V) [: d0 K- J% J, r& m0 y8 r& t0 O8 z& r" z, L
2。我的算法很简单,只计算利息部分,假设这个贷款是只还利息的,不考虑还本金部分。我说过计算方法应该按我的来,利率部分我已经让步了,如果你有异议,那不可能有一个精确的算法。就是因为上面我说的,VARIABLE RATE的还款年限是变化的。) f2 b( Z% N) m: y# |- n: J
4 ~0 [8 p* J& x* \
3。如果你把贷款也算成一种投资的话,投资不光是要考虑赢利,还是要考虑风险的,VARIABLE的风险就是在于利率上涨后的还款能力。到了一定程度买家就负担不起了。这好比你投资期货,一定要有止损,固定就是有止损的投资,而浮动就是没有止损的裸奔,超过还款能力在现实生活中,是每一个贷款人都要考虑的问题,比省不省一点利息要重要得多。
  B$ F6 {6 Z/ g% Y& N+ P+ B, K! H/ b( {9 F( Y* Y6 i
举个例子,你和紫光比投资期货谁厉害。! a6 I1 M% ]& z* e. V

1 j+ ^: ~1 d) {, z# ^0 \小黄没有止损开始两年大赚几倍,紫光因为投资谨慎而每笔有止损止赢,最后赚1倍。8 N) _' x+ Y3 }. k( T: O- `3 N5 m
2 @. S) }" p, C
突然有一天小黄暴了仓,没有玩下去的资本了,那还不认输?还要加钱进来比就是无赖了。* d  `# `: B+ j( F: ^( z' |1 f0 h

6 _/ `2 h# m* [) |2 R贷款也是一样,超过还款能力,不会破产,但是这个赌局就是输。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-16 20:32 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2010-2-16 20:38 编辑 - |; Z) ^% b; D$ R
) X: S# F6 d. U! C
你的逻辑有一个漏洞。就是,你忽略了初期浮动低利率能省下的钱。" A' V# f2 D; S  r5 r8 L
# k( \5 z0 q) q" c: n$ Z& N7 h
好比说张三,贷款30万。如果选择3.69%的固定,那么一个月利息是$922.5。为了计算简单,用$1000计算,假设省下的$70多还了本金(和你要求的只付利息没有大的差别吧?)。假设银行要求他还款额是收入的1/3,那么他的收入是$3000一个月,银行认为他其他开销要$2000。这是张三选择固定的情况。
" s' z) z$ H: w' t, M* R( U/ b% g8 `9 N. M
如果月入$3000的张三选择1.95%的浮动呢?一个月利息是$487.5,付出$1000,还本金$500多。比起固定每月可以多还款$435。头一年下来就多还款$5000多。
7 u/ T" L( c3 b7 F+ j
/ I# a! L+ X( `0 H也许利息以后会涨的很高,$30万的贷款,月付$1000,可以承受最高4%的利息(prime=4.3%)。但浮动的人不会在此时立即破产。之前已经有每年$5000的优势,可以refinance一下。就算prime到6%,$5000也可以让浮动的人支撑一年。$ b$ S/ F4 E* k% \
( }, O, A2 p) s. Z, p% B
请注意,这可不是输了从外界加钱,而是在游戏内前期的优势。张三没有问任何人借钱,也没有减少那$2000的其他开销。
! ]8 P# }8 W8 u9 k5 }3 E$ b& H5 z5 j( a7 i. j, M& {: _3 m; N$ S
前期浮动每年$5000的优势是稳的,后期固定的优势仅仅是假设而已。已经一目了然了。
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-17 09:21 | 显示全部楼层
本帖最后由 Rapala 于 2010-2-17 09:25 编辑 $ P' Q7 X5 }1 Q8 L& W
也许利息以后会涨的很高,$30万的贷款,月付$1000,可以承受最高4%的利息(prime=4.3%)。但浮动的人不会在此时立即破产。之前已经有每年$5000的优势,可以refinance一下。就算prime到6%,$5000也可以让浮动的人支撑一年。

9 O1 s: f6 E% GRefinance is considered as breaking the mortgage contract and he has to pay 3 month interest.
7 a- b. C- g' I- J/ r- @$ |6 h* q3 W
. }; d1 _, W- \% h+ {/ |If he apply home line of credit, he has to pay the legal fees and appraisal fees. And also he can only get 80% out of the $5000. The legal and appraisal fees may cost him $2000.  R3 i. E: }9 N8 s6 f/ P$ A
! `" `  _8 Q; Z  x7 R
After all, please don't forget that he may not qualify the extra $5000 loan after the prime rate goes up to 4.3%.
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