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[理财] 请教出租房收入报税问题

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发表于 2010-1-23 10:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我在外地有套房子出租,自己在edmonton租房子。2 D0 h* P- a2 O
请教下出租房收入如何保税,主要是哪些可以抵税?
! R& o* y& x4 w. D% b例如我月租收入1200,mortgage可以抵税嘛?还有哪些可以抵税?, e8 w0 ^2 \' n- v/ w
$ j( Z8 B' f! j$ ?2 {
请教熟悉税务的高手。十分感谢。( ?8 i% a2 A2 i) q. |, k2 W
如能提供个链接最好了。
理袁律师事务所
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2010-1-23 14:46 | 显示全部楼层
本帖最后由 精打细算 于 2010-1-23 14:56 编辑
7 R1 p6 D, F; s* W! E0 F
0 }5 Y6 `& g& M如果这里没有房子,可以把外地的房子作为 primary resident, 技术上保留房子作为自己存放自己东西的地方。 你大可以把其中的 “房间”出租给broader.... 而这期间你是暂时在这里短住。 ) H- p8 S( y1 H2 ^
这么做,技术上还是自住房
6 t5 j$ z: e) u4 v; R7 f! J* u& h2 H好处  -   以后卖房子由于primary resident 是不用交增值税。" r: Q0 W( M$ B! y
% |3 x1 @" ^+ C. g+ k6 q
另外的做法就是把出租的房子变成商业行为,这么做,很多“商业”行为是可以抵税, 问题是将来卖房子时,增值部分要交税。 两者的利弊自己衡量。 最好找会计帮你做好需要文件否则惹麻烦。
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2010-1-23 14:55 | 显示全部楼层
如果选了2, mortgage 是不能全部抵税,但可以向银行拿statement说明利息部分。 这部分可以抵租金收入 -    " i9 h- o- V$ h& p  i; U
; v& P. {( T  }4 [
不是mortgage 全额。返回来说,出租房子, 首付越高,利息低,但可抵税也低,无形中变成自己首付没有效率。 除非自己没有其他债务。: Q% @' k* H. e- Y# d9 t
自住房子贷款,首付越高,由于不能抵税, 变相可以省下存放银行生利息所缴的税( H- g: `8 ^; G8 N$ b9 E/ x
理袁律师事务所
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发表于 2010-1-24 14:16 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
请问除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?
  T5 b) u0 r% L; k
! D0 k- I( ?6 H" a如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么? $ ~  Y7 e! Y2 c4 e
, C9 }( i$ _  }4 z/ f" t
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?+ g# p% ~/ |  z7 j% n$ Q

2 Q) {3 ]/ x- w3 y/ v3 M6 C4 O  [3 }
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-24 22:34 | 显示全部楼层
我也有同样的问题,我在这里买了套房子出租了出去,但是我现在住的地方是租别人的,那我还需要报出租收入吗?觉得如果报挺麻烦的
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2010-1-25 09:08 | 显示全部楼层
本帖最后由 精打细算 于 2010-1-25 09:15 编辑 ' ~5 @0 t/ _  M3 {
请问精打: 除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?3 S% B/ V0 Y2 C7 u: ?
2 L; {7 |2 a; O+ r8 A2 A
如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么?
" `$ b( F( p; Q2 Z- a( o! F) A+ F9 A5 j7 |# P0 W4 @
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售 ...3 O- {6 I5 N1 Q: E
newtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16

( e  ^, }, @1 ^% C0 w& x# s; \实报实销。 以公司名义的开销,当然可以全额抵税。 但如果是资产assets 如添置家私就不能马上全部报销,只能作为分摊几年折旧计算。
+ w% H# b9 L. r( `; z( o7 S  g# _' w4 @) u, a; o# t
不报? 严重的话会被视为欺诈加拿大政府的钱。 你说后果可以多严重呢? 罚款+利息3 e9 u. ?& t0 J! p( M& w" W6 E/ {* }
政府有的是时间,哪年不幸被抽检你就烦死。
: @  Q8 o+ b, B* M- m% d; }. ^但,你也有可能永远幸运不被查, 也有可能好几年后被查。
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发表于 2010-1-25 09:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?
6 |+ p) |  b6 ^$ p( }2 Nnewtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16

0 N& k3 I8 K" g: z" _( f# p: ]" A8 p除非自己住,否则一切赢利都要交增值税, 严格上来算是按照比例计。
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发表于 2010-1-25 09:13 | 显示全部楼层
我也有同样的问题,我在这里买了套房子出租了出去,但是我现在住的地方是租别人的,那我还需要报出租收入吗?觉得如果报挺麻烦的
, m; o8 W( q$ G# e8 v8 z. Fraymond_z 发表于 2010-1-24 22:34
( l4 E9 V5 E* M2 y' G  Q
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-27 12:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
2# 精打细算 / A+ J0 f& H) a9 K/ A

6 v  }4 w2 I7 K4 K感谢精打及各位朋友。
) i1 ^  o  r7 \5 r! C
$ F# h' [  V0 e+ W我在edmonton没用房子。
. t: H6 Z( \# C1 ~
% i* l8 h5 z4 F& f( ~) e. Z有的地方没怎么懂。把外地的那套用作自住房,好处是不用交增值税我理解了。但是,是不是也和商业房一样房租收入也需要包括在收入里面?如果是这样的话,地税,水费之类的还能抵税嘛?
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2010-1-27 13:27 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
自住房如果想将来增值免税是不能有任何商业行为的。
' P2 T2 x7 h1 N' s9 s2 b. j
4 H. `) ?: ~  ~& E如果将房子小房转给broader, 技术上你还是住那里。要将开销抵税就要有详细的paper trail。 最好找会计师给你好好做。 个人觉得难度比较高。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-9 14:41 | 显示全部楼层
14# feng99
9 h# X# N" C" |( V9 M7 R/ lSunalta 发表于 2010-2-9 14:28

1 N+ O& m4 Q( {# Q/ {3 ]请问精打细算:如果首付也是贷款(20%),那么首付的利息可否抵税, 银行的贷款statement3 U, E% R; g8 v, I5 i# z: T
只给(80%)贷款利息.
鲜花(10) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 22:05 | 显示全部楼层
地税, (水费,电费,气费,cable 等一般租客负担,否则可全抵),管理员费,邮费,清洁费,总之一切与房子出租相关费用,但大项目维修(换屋顶等)要分摊。
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发表于 2010-2-16 10:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
参考T776 STATEMENT OF REAL ESTATE RENTALS9 ?  M# G: L: E! W( J( s8 I
* u& ]& a: g4 j; P4 L. e4 t9 A8 |
mortgage不可以抵税,但是,interest portion and other related charges可以抵税
7 i: g: j9 r  _+ a" n# ], r% {- Z0 s$ t补充2楼primary resident,需要2年时间。
' }$ H' j& R: t) @8 w5 q, p
% d. t1 @* W4 Z; s除了贷款利息, 还有那些可以抵税?1 |5 g) Y% C) z' f; |
广告
2 S+ K; \( R3 ^, E8 `& z保险
* q! l/ Y: P; k9 }7 U5 _其他银行charges and interest
' L$ j, E( ~' {: u1 {: r房子修理维护
: s+ J6 h7 z) n) h- e# H管理费用
% |. y2 Z' [% ^( d; ^# ~/ ^( p汽车费用
7 W* H8 H8 c4 A: Ooffice expenses
& b0 K4 I2 M6 u, _9 k. a0 T会计费用,legal fees
- Q3 H2 i% E5 o. h0 {  B地税* j0 z4 W' `1 s& X
工资(这个一般是casual的清理打扫之类)
1 r& Z7 Q6 Z# J4 Ltravel
* s/ K( V* W/ A0 G0 _! Eutilities
. t* A& m  m, Y# G: x" qand other reasonable expenses, J" I/ U5 V: j" Q

: h* U5 |7 P$ H( t0 \9 l: L: r回17楼,首付哪来的利息?利息只有你借钱才会有  S5 D" |& Y( h  \% @& o6 w
" V  a3 L- d  t5 f9 r$ L
补充9楼assets部分,并不一定要做amortization,可以按percentage of use报
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2010-2-16 10:42 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
关于买卖房子,属于capital gain/loss,只要不是你的primary resident9 F- w; W0 I. X6 v
; e* C& T( c6 {3 B; ]& H) c6 W4 d
你买房子不用交个人税,但是只要你发生交易(卖),就有一个赚钱或者亏钱,要是赚了就一定要交税,而且是最高税率,但是赔了可以carry forward,作为你以后的credit使用。
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发表于 2010-2-28 23:08 | 显示全部楼层
3# 精打细算
, P5 n" f# m& W6 V" D& ~* i& z8 m/ K$ S1 _$ A) ~
* ]% N+ F  e0 v6 o' e4 M& N
Both can 抵稅
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 楼主| 发表于 2010-3-10 08:43 | 显示全部楼层
受益匪浅啊,谢谢。, g8 s, L9 ?9 c- J1 \

7 A- M$ c2 \8 A7 `5 o* a虽然还有点糊涂,呵呵,到时候找会计师了。
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发表于 2010-4-24 09:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
nice person
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发表于 2010-5-9 21:13 | 显示全部楼层
理袁律师事务所
鲜花(10) 鸡蛋(0)
发表于 2010-6-9 20:50 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
kankan
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发表于 2010-7-14 11:33 | 显示全部楼层
kankan
鲜花(10) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-24 19:20 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(170) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-24 21:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-27 20:24 | 显示全部楼层
鲜花(23) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-31 13:09 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-31 14:13 | 显示全部楼层
3# 精打细算
: I$ I* E' A0 a" ~2 Y9 D' j. ^/ a* v* y: J

. A9 Z& V9 v8 H???????
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发表于 2010-9-8 10:37 | 显示全部楼层
强贴必看
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发表于 2010-9-8 12:01 | 显示全部楼层
WANNA KNOW
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发表于 2010-9-8 16:07 | 显示全部楼层
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发表于 2010-9-10 20:52 | 显示全部楼层
xiang kan kan
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