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[理财] 请教出租房收入报税问题

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发表于 2010-1-23 10:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我在外地有套房子出租,自己在edmonton租房子。
4 @: E& S, g: E请教下出租房收入如何保税,主要是哪些可以抵税?
1 C4 c+ f4 ~( H8 L+ D+ @例如我月租收入1200,mortgage可以抵税嘛?还有哪些可以抵税?
4 z+ B3 z, v/ H- k: {4 t$ H3 W6 A
8 o5 J; y5 y8 n7 {$ c$ V  M3 V请教熟悉税务的高手。十分感谢。3 T! h4 M0 t. J- G( W: x
如能提供个链接最好了。
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发表于 2010-1-23 14:46 | 显示全部楼层
本帖最后由 精打细算 于 2010-1-23 14:56 编辑
7 h1 `4 n. Q8 c: \. B% V, P0 F( w3 u9 ~( t7 g# i9 a; {
如果这里没有房子,可以把外地的房子作为 primary resident, 技术上保留房子作为自己存放自己东西的地方。 你大可以把其中的 “房间”出租给broader.... 而这期间你是暂时在这里短住。 ! y7 X- E% t/ M/ J* f0 r) q
这么做,技术上还是自住房, r3 f2 I. c7 X
好处  -   以后卖房子由于primary resident 是不用交增值税。) @  Y% F8 A7 t# K6 d. V5 ?
% E' F, M0 w; |' S) _/ {( M
另外的做法就是把出租的房子变成商业行为,这么做,很多“商业”行为是可以抵税, 问题是将来卖房子时,增值部分要交税。 两者的利弊自己衡量。 最好找会计帮你做好需要文件否则惹麻烦。
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2010-1-23 14:55 | 显示全部楼层
如果选了2, mortgage 是不能全部抵税,但可以向银行拿statement说明利息部分。 这部分可以抵租金收入 -   
0 @6 [8 K. f& N! h# C7 N7 e, b* [9 }& z) K) ?9 n& Q3 y6 V
不是mortgage 全额。返回来说,出租房子, 首付越高,利息低,但可抵税也低,无形中变成自己首付没有效率。 除非自己没有其他债务。
# c! {; v4 t  C$ S自住房子贷款,首付越高,由于不能抵税, 变相可以省下存放银行生利息所缴的税, q: ~4 I9 C  T
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发表于 2010-1-24 14:16 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
请问除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?( P4 K+ Y" L( J* T, k  P! h
6 ~, Q8 d; d# O
如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么?
" [$ V/ W% Z* Z* R! X6 n; a3 j* ]9 R# n# f+ Y7 V3 X" ]
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?
/ r  C" ~& ~, t' u
9 M* Q. {& V. v! @$ Q! _" E
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-24 22:34 | 显示全部楼层
我也有同样的问题,我在这里买了套房子出租了出去,但是我现在住的地方是租别人的,那我还需要报出租收入吗?觉得如果报挺麻烦的
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发表于 2010-1-25 09:08 | 显示全部楼层
本帖最后由 精打细算 于 2010-1-25 09:15 编辑 " P) ]. l$ N1 y' v, Y( P! \
请问精打: 除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?( F- d8 p/ C' T
7 E0 O0 F. e  z6 G, S- E6 C* k
如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么?
6 N/ p6 |+ N6 v9 [; C1 H) \5 \7 W9 @' L
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售 ...
* B! m7 u( P' Y& V+ k7 cnewtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16

8 _% p0 ^, W, g3 q! X3 ]: W8 V$ f实报实销。 以公司名义的开销,当然可以全额抵税。 但如果是资产assets 如添置家私就不能马上全部报销,只能作为分摊几年折旧计算。
' }- F8 ^2 o1 h; i0 O, k5 b6 \" x% F+ `/ ~
不报? 严重的话会被视为欺诈加拿大政府的钱。 你说后果可以多严重呢? 罚款+利息% p  g* ~* P# L
政府有的是时间,哪年不幸被抽检你就烦死。/ V$ q  b' m7 ]0 L1 T
但,你也有可能永远幸运不被查, 也有可能好几年后被查。
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发表于 2010-1-25 09:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?
3 J- R' ]  I8 @/ Q" K5 Knewtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16
6 {  p  ?' g2 ]
除非自己住,否则一切赢利都要交增值税, 严格上来算是按照比例计。
理袁律师事务所
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2010-1-25 09:13 | 显示全部楼层
我也有同样的问题,我在这里买了套房子出租了出去,但是我现在住的地方是租别人的,那我还需要报出租收入吗?觉得如果报挺麻烦的
. T9 m% U& N, n9 {2 ]5 v, Qraymond_z 发表于 2010-1-24 22:34

6 ?+ d: w4 c8 ?$ {% _, n
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-27 12:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
2# 精打细算
# t2 P( T4 e% s  _: [# I9 |: M  {$ q6 X$ |4 m/ b# x
感谢精打及各位朋友。
  v' f. d0 x- g. ?( b: M% q  c, K8 s5 v
我在edmonton没用房子。
7 m( z$ F5 C" t8 F' b7 K& S; K
6 C9 ^, c. o1 g有的地方没怎么懂。把外地的那套用作自住房,好处是不用交增值税我理解了。但是,是不是也和商业房一样房租收入也需要包括在收入里面?如果是这样的话,地税,水费之类的还能抵税嘛?
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发表于 2010-1-27 13:27 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
自住房如果想将来增值免税是不能有任何商业行为的。1 D% t7 D$ u0 O6 Z! a

% y8 p8 W  ?; a如果将房子小房转给broader, 技术上你还是住那里。要将开销抵税就要有详细的paper trail。 最好找会计师给你好好做。 个人觉得难度比较高。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-9 14:41 | 显示全部楼层
14# feng99 ' F, k9 X. b0 f4 y$ [3 y) c$ ?5 g; C
Sunalta 发表于 2010-2-9 14:28
' A& O0 q. v% }' J. j4 t
请问精打细算:如果首付也是贷款(20%),那么首付的利息可否抵税, 银行的贷款statement( t8 W9 B/ p' f1 ~4 |& }9 r
只给(80%)贷款利息.
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发表于 2010-2-10 22:05 | 显示全部楼层
地税, (水费,电费,气费,cable 等一般租客负担,否则可全抵),管理员费,邮费,清洁费,总之一切与房子出租相关费用,但大项目维修(换屋顶等)要分摊。
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2010-2-16 10:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
参考T776 STATEMENT OF REAL ESTATE RENTALS9 ^7 ?9 |, t3 t, Q+ Q$ n/ p0 _* e
# H& D7 w$ `# g* A: f! W% ^
mortgage不可以抵税,但是,interest portion and other related charges可以抵税) a% A$ L1 }0 f: e: g6 [( U
补充2楼primary resident,需要2年时间。
. s! t8 S2 K! t# p8 o* ], i' N; x. X. B3 D% N
除了贷款利息, 还有那些可以抵税?" @6 |1 o9 D: P- L( u3 V: v: S" g7 l
广告
' c4 P; F6 t6 B' H; l3 x, g: X保险/ t3 t3 y3 M, J: J  h! N8 Z
其他银行charges and interest
- S9 N; R0 [  l% Q" f4 q房子修理维护
4 Z; T6 O% Y) Y- b管理费用; v6 z- X# o) b5 y; F4 T* @
汽车费用
/ u$ q& r0 C9 s" Doffice expenses
: v7 [* h7 B# n& F& U0 [2 |" T会计费用,legal fees
! M" \; _" s" x6 X地税
/ A0 Q) L2 P7 K. N$ e% t2 ?1 r工资(这个一般是casual的清理打扫之类)
6 E0 n" G8 E, F" z" b4 Vtravel
- h) P  i5 {, Z6 s5 kutilities
. I: b: L. c; z$ P- r2 pand other reasonable expenses
% W7 V( b4 n% _7 G6 N- ]1 L6 C/ r; z
. [  Y2 ~8 D) Z, |回17楼,首付哪来的利息?利息只有你借钱才会有
* ]: @$ u" i7 E& u! v2 E, W- W3 |# E; p! t, R! Y! h- ~3 ^4 r- h6 m
补充9楼assets部分,并不一定要做amortization,可以按percentage of use报
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2010-2-16 10:42 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
关于买卖房子,属于capital gain/loss,只要不是你的primary resident6 |9 m: @( r! M& n7 h
8 Z& r3 r7 i5 b0 G/ j; r) `
你买房子不用交个人税,但是只要你发生交易(卖),就有一个赚钱或者亏钱,要是赚了就一定要交税,而且是最高税率,但是赔了可以carry forward,作为你以后的credit使用。
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发表于 2010-2-28 23:08 | 显示全部楼层
3# 精打细算
. s5 V! ?" T* n( ^
4 r5 k+ \  S) _3 V  n9 H6 K
4 q1 ]% G0 A/ |+ s  tBoth can 抵稅
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-3-10 08:43 | 显示全部楼层
受益匪浅啊,谢谢。
: ]8 n3 C5 p2 ?7 r4 D* T9 k9 T) j( t3 `! O  @, d
虽然还有点糊涂,呵呵,到时候找会计师了。
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发表于 2010-4-24 09:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
nice person
大型搬家
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发表于 2010-5-9 21:13 | 显示全部楼层
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发表于 2010-6-9 20:50 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
kankan
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发表于 2010-7-14 11:33 | 显示全部楼层
kankan
大型搬家
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发表于 2010-8-24 19:20 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(170) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-24 21:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-27 20:24 | 显示全部楼层
鲜花(23) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-31 13:09 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
ggggggggggg
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发表于 2010-8-31 14:13 | 显示全部楼层
3# 精打细算
! s/ C5 i7 f: t/ t# h0 s
) X% e. T2 J9 \8 B
# I, l$ B2 z& w9 ^& \+ V???????
大型搬家
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发表于 2010-9-8 10:37 | 显示全部楼层
强贴必看
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-9-8 12:01 | 显示全部楼层
WANNA KNOW
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发表于 2010-9-8 16:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
3# 精打细算
; X! f: }; D! `. J1 t- F1 h
  U. h/ h9 r$ N" j3 q
7 O, u4 ]3 U7 C/ i+ x0 q- h' m" ^; |9 ^See see
鲜花(169) 鸡蛋(0)
发表于 2010-9-10 20:52 | 显示全部楼层
xiang kan kan
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