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浮动还是固定, 精算!

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鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 11:55 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 Rapala 于 2010-1-19 12:09 编辑
8 t7 h8 v- _" S& {
* J! F  ^0 X. I8 g浮动还是固定,和你买的房子,以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率
7 I! b" X4 |8 L% a
- F; c) h: P6 W" Z1 {" J% Z最新利率:2010.01.04更新; _# g) H) Y; X& z9 f: \/ n: [
  1 year fix 2.30%
7 w1 }7 E" w; _1 d  3 year fix 3.20%
! Y# K1 X' l, D* j  5 year fix 3.75%
$ D# R3 C* C) H) Y+ p
6 l* ^0 `; a, J 5 Year Close  P-0.20%
0 `' {: A, P6 A! T
! R' c) K: {9 ]7 o30天close的deal就不算进去了,那么浮动对1,3,5年的差别分别是,0.25%,1.15%,1.7%( Y5 H+ I  p  R/ s1 @# W7 @# k

! d) Q! C$ q& O2 Z# S假设银行从2010年7月开始加息,银行每年议利息4次,每次涨0。25%,那么从现在算 起,6个月后和一年持平,21个月后和3年期平,27个月后和5年期持平。
) C2 d$ Y! `8 w# {* r* w  D2 D7 L1 B6 E3 O' q* f
1。如果选1年固定,6个月后和浮动持平,一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率,可能会有prime-的更大折扣。固定胜!$ _  A- X3 E: b2 t6 U8 g) f

& t, R' z0 L2 X9 ]2。如果选3年固定,21个月利率后和浮动持平,那么还需要至少21个月才能把损失的利息赚回来,三年总月数是36个月,也就是说损失42-36=6个月利息。当三年固定到期后,再选择浮动利率,假设到时候有prime-0.75的deal出来,那么对比浮动,0.75-0.2=0.55。最后结论,另外2年把利息损失夺了回来,还有赚的。(当然,选5年浮动的,5年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说,就不进一步讨论了)+ Z" j* F3 r* V

3 \4 w/ [; P# a( ^3。如果选5年固定,27个月利率后和浮动持平,还需要至少27个月才能把损失的利息赚回来,5年总月数是60个月,60-54=6个月,固定胜!  J1 I' E: |; n! @% p3 Y
( N" m2 R4 C( y3 V3 K# Y% J
总结,现在选利率,要么选时间短的,比如一年,要么选长的比如5年以上。- Y- V( Y; ?8 z. Z0 i
  j. u1 Y+ ]6 v" k) Z8 d
有个例外,如果买期房的同学,比如半年以后交房,3年或者5年都很划算,具体的自己算。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2010-1-19 11:57 | 显示全部楼层
沙发!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 12:47 | 显示全部楼层
没人保证每次议息都只涨0.25%吧!
! ~! S5 Q0 k0 u7 |1 d6 y& g5 c3 M; Q4 u9 D: T6 b# a) t
现在应该入仓银行股,等涨息了股票就跟着涨了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-19 12:52 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
利率有可能不涨,有可能一次涨0.5%或者更多,我取一个中间值,每年1%的涨幅算是比较温和的了。
鲜花(52) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 13:05 | 显示全部楼层
这个我也算过。
5 f) P' C& W' r" }% ], U6 p你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨,这很难说。
3 @6 M* k7 a; R6 t8 N' m% A! y1 F8 E6 E/ z; D
还有就是没考虑提前还款的情况。! V: P5 D4 I8 `8 j; C
" X$ j' `( d" Q0 u4 j
不过,还是多谢楼主!!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-19 13:08 | 显示全部楼层
这个我也算过。) ?0 c# S+ ?) |* H# P
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨,这很难说。
# n7 R9 T% @1 s  U. I9 w4 s: X, I( w; J. ~  V- }' o# U  Z3 d& u
还有就是没考虑提前还款的情况。
: l# [0 U5 T9 m
0 s1 Z1 I! h# r1 I% e不过,还是多谢楼主!!
8 a1 R0 W0 t4 ~2 S  l- h; D, R宋兵乙 发表于 2010-1-19 13:05
; _' E1 V" C2 O' A, l; \
如果提前还款,那么利率越大越有优势,5年固定就更划算了,谢谢提醒。
鲜花(28) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 15:06 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
you omit the captital.4 T$ G/ D7 H- \9 \% X1 J

* v" X9 \( b4 ~1 o+ P! o  OAt the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!
鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 15:27 | 显示全部楼层
如果提前还款,那么利率越大越有优势,5年固定就更划算了,谢谢提醒。
/ [# u7 J/ Y6 k8 @! @Rapala 发表于 2010-1-19 13:08

5 ?; D% H1 d# O* }( X& q为何提前还款,利率越大越有优势?1 i0 z0 q1 f8 w0 R4 p9 E: i
我想应该是选开始时利率越小越有优势?因为大量借款时能享受低利率,今后利率增加但是借款量越来越少,总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 15:38 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
为何提前还款,利率越大越有优势?* O: t' Z2 [$ J, N/ T
我想应该是选开始时利率越小越有优势?因为大量借款时能享受低利率,今后利率增加但是借款量越来越少,总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。9 b# r) Q% b* f% C1 A: b6 x7 w: @
WST 发表于 2010-1-19 15:27
: K$ q# c9 S" F3 A) r. N, J
这是正解。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-19 16:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
8# WST & Q, u1 t$ \$ M2 o4 \% R
我是顺着5楼的提问回答的,有些人就稀罕每年10%的提前还款,不管利率是1%还是10%,因为固定5年利率最高,当然就越还得多越还得早越划算了。
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 21:41 | 显示全部楼层
我是在在TD干贷款的,当然不是broker,在我的经理建议和分析下,我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-20 12:12 | 显示全部楼层
鲜花(28) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-20 20:27 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
为何提前还款,利率越大越有优势?
+ v+ s7 S/ {# d) w: m# n5 n我想应该是选开始时利率越小越有优势?因为大量借款时能享受低利率,今后利率增加但是借款量越来越少,总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
2 C- r4 q* F5 e- o) Q8 B' tWST 发表于 2010-1-19 15:27
( W- B$ X- B5 w7 y+ R
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-20 22:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
8# WST ' W! |2 K9 }9 f2 ?0 n* C4 y
我是顺着5楼的提问回答的,有些人就稀罕每年10%的提前还款,不管利率是1%还是10%,因为固定5年利率最高,当然就越还得多越还得早越划算了。
) X4 }, o; H0 g0 R8 FRapala 发表于 2010-1-19 16:07

5 N9 X, n0 q2 z" H- `( o老怪逻辑不行啊。
8 ]  O4 C9 H" Y. I4 U' ]0 ~
% S7 X" z9 l- a5 \好比某人贷款20万,浮动5%,固定10%,且有能力第一年还5万。6 z- _0 e/ i$ l* D9 _3 M7 T
那么第一年后,浮动的还欠16万,固定还欠17万。要多还的人,肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候,剩余的本金已经不多了。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-20 22:29 | 显示全部楼层
1。如果选1年固定,6个月后和浮动持平,一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率,可能会有prime-的更大折扣。固定胜!
0 X; S  f/ h5 FRapala 发表于 2010-1-19 11:55
  z7 o0 B. i; n6 \2 ?6 l$ x

) s) n" M! _, k) L3 @这个假设是非常错误的。两点:" |/ d  t) A/ a$ F" I# s5 G  G
1)如果银行offer比prime减更多的优惠,你固定解套出来的人可以拿,一直浮动的人也可以拿,还比你更早那。
/ \1 g+ S8 S: w) J2 N5 Z# p( l9 Q6 S, {5 P
2)在利率上涨过程中,最先涨的还不是央行利率,而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%,就不要妄想这个差额会向下走了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-21 09:28 | 显示全部楼层
15# 小黄 * _  b- m2 H4 t. a: q- Y# h
( k8 L' g) i8 S6 \5 H4 F* V
浮动close5年,哪里还有机会让你改更好的浮动?
! {: U3 O6 a& j
" i( P8 z, o" q6 i+ m" x我前面假设prime每年1%,但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候,看到prime-.5%不应该有什么惊讶。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-21 20:27 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我是在在TD干贷款的,当然不是broker,在我的经理建议和分析下,我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
6 [: m: }2 G5 @kingbird71 发表于 2010-1-19 21:41
6 F  `/ Q% u0 f1 w7 s  ~
请问拿到的利率是多少?% K( }& l/ O% O  l0 m( j& K7 r: R0 {
谢谢!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-22 21:41 | 显示全部楼层
15# 小黄
* Z% t" y. o% p% l+ H0 [
9 }2 N$ d, t, u; c/ j浮动close5年,哪里还有机会让你改更好的浮动?
/ j2 ~) s% ^6 I" o
/ C* [5 B4 d& c  v/ ?/ {7 |我前面假设prime每年1%,但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候,看到pri ...  g) h/ y4 [( y
Rapala 发表于 2010-1-21 09:28

7 k9 v  n, G2 r5 b" Q0 P: y比较要同比,浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定,那就应该比开放式浮动啊。
4 t* _6 m! ~  v3 T* W0 P4 U
3 t) w5 O1 k: g就算实在不行还可以还款20%,再借回20%,不就把利率降低了吗。每年倒腾20%,有deal就倒,没有就不动,效率也很高。
鲜花(437) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-22 22:01 | 显示全部楼层
本帖最后由 阳光沙滩 于 2010-1-22 22:03 编辑
5 ]' T, F8 t. o1 {- r8 G# s! U
8 w( o- \+ q1 n4 r7 Q* N5 Z我的想法很简单,如果你选择固定,相当于你和银行对未来利息的走势打赌,如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少,那你赢了,否则你输了。/ a/ b. g/ ~! b, T+ h
但是你是在和一群顶尖的的精算师,和市场预测专家在赌,且输赢分界线由他们定,除非有奇迹,他们能输吗?) \- c2 m; @# \. X2 Y2 W4 @
除非他们另有所图, 从而可以牺牲一些利息利益给你。
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2010-1-22 22:40 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 如花 于 2010-1-22 22:46 编辑 + _1 }9 ~) z7 i. a; |* z9 U

- b4 Y& {, N" b% M" }) t) k$ C条件:. l7 ]1 U2 D( a
2010年1月1日,贷款30万,分20年还。# G" J( v8 w# ]1 i0 t! r
固定:首5年利率3.75%,每月还1,778.66。
8 P/ M2 L$ a: H" _+ V* [% g浮动:p-0.2% 5年,由2010年7月1日开始,每3个月升利息0.25%,至p-0.2%=5.05%2 b- p7 H% R& y+ a" R

, d& _7 y6 ]& x1 F$ e. J由软件计算的结果,5年总共付利息:
- _! T) g( ~: {; c固定:51,303.26
& Q# O" a" n5 `5 U浮动:53,943.17
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2010-1-22 22:44 | 显示全部楼层
本帖最后由 如花 于 2010-1-22 22:48 编辑 7 o( K/ Z  o# }. c8 B

0 I5 y2 n/ k1 S% y1 K2 c1 K$ n3 s附件是计算过程的PDF文件。

Fix.pdf

19.67 KB, 下载次数: 2

售价: 10 加币现金  [记录]

Variable.pdf

23.81 KB, 下载次数: 1

售价: 10 加币现金  [记录]  [购买]

鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-23 10:37 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
条件:/ @; o- H6 X- A4 z. i; z
2010年1月1日,贷款30万,分20年还。
$ w" @& O: K) ]1 O+ M: d' |8 Z固定:首5年利率3.75%,每月还1,778.66。) Z7 d+ q" l0 h& K- r: l
浮动:p-0.2% 5年,由2010年7月1日开始,每3个月升利息0.25%,至p-0.2%=5.05%
  l+ Z  j+ y7 z1 `) l# a: v) I8 X, k
, |* V7 h4 b# E. Q. D; c% O% @由软件计算的结果,5年总共付利息:
+ |8 A6 \: p& _0 M% H" l固定: ...
; a4 N3 S+ l( l4 V* k, x' }如花 发表于 2010-1-22 22:40
$ x- n8 y4 [1 ~3 s. u

& ~$ \6 n# x" [4 X& v, ?没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了:
! ]& P  B& N$ T0 p$ K; R3 t9 m) j0 r
“总结:换言之,未来5年,每年要是有三个季度升息0.25%,基本打平。如果四个季度全都升息0.25%,固定就好了。我不相信会季季都涨,就酱紫。”* G, v% I( @/ x3 L6 b0 }
  C( |9 [4 g' w/ U7 ?- ^( I- K9 o
http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼7 a& V$ W  a9 P" u% W
  k* h4 g6 m. P8 c" x; t
最关键的问题是,根本就不可能3个月涨一次。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-23 15:28 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了:! Z% B) G' R7 u

; Y/ G/ q, q9 G& f  s. E- t4 G“总结:换言之,未来5年,每年要是有三个季度升息0.25%,基本打平。如果四个季度全都升息0.25%,固定就好了。我不相信会季季都涨,就酱紫。”% y: X" u8 J( R# X! \! _

  {5 {5 d7 V" Chttp://www.edmo ...- a' ^* C- b4 L9 u
小黄 发表于 2010-1-23 10:37

' P# m2 h/ F7 H7 i1 n7 J! A虱目衣带
理袁律师事务所
鲜花(28) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-23 20:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 AASTAR 于 2010-1-23 20:13 编辑 : a& P6 g9 s' u3 a# ^4 G( u

! K6 [. R# J1 E4 C" R  l) H转贴:
+ ^$ z6 ?( s. W% u1 t/ w: H+ V: g2 G- r4 C: f  O5 ~; z! _
黄教授说到:6 t& N% q' F) ?- U/ j' L

6 ?6 O) z! W$ c  P7 P/ G6 c4 _4 v8 x- V您在梦游吗?) X, D8 Z% B. v! I
既然这么多人都有质疑意见了,我就多说说我的想法。% I5 M' V8 V& g/ ~6 T

2 ~3 d+ {7 s4 g6 o首先,世上没有无缘无故的爱,无缘无故的恨,无缘无故的升息,无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么?我认为:加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高,会造成加元暴涨,安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息?美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升,但失业率没有起色,奥巴马凭什么要升息?升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨,工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法,讲如果通胀如不扼杀于摇篮中,就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场,如果现在就升息,扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀,也肯定是2012胜选之后了。
& k8 P4 r% R& {8 i" m2 p1 |; E; X# J1 c: S& j# A
就算是突然升息,锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决,也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%,浮动2.05%。为了计算简单,只还本金,不计复利,5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次,那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利,那么在这种情况仍然是浮动略好。# v5 b1 c/ p& I: N8 Q
总结:换言之,未来5年,每年要是有三个季度升息0.25%,基本打平。如果四个季度全都升息0.25%,固定就好了。我不相信会季季都涨,就酱紫。
! l  M* x; m0 }- i
# Y. W& M9 j$ c3 @* ?" l
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-23 22:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
虱目衣带
% `0 L2 [) ^% x! E6 kRapala 发表于 2010-1-23 15:28

, L4 N1 K8 G: C9 @" X我本人的按揭是全开放式prime-0.5,怎么待都没关系。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-23 22:31 | 显示全部楼层
我本人的按揭是全开放式prime-0.5,怎么待都没关系。5 Z% C- o' [, p
小黄 发表于 2010-1-23 22:02
& n! ]+ l; V' W
你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些,要不我们待一待。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-23 22:39 | 显示全部楼层
你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些,要不我们待一待。
2 W) J, }3 K4 R- z9 A2 iRapala 发表于 2010-1-23 22:31
  v: q- ~" E" ~8 r+ e! _
5年很长啊。先说好# P$ c+ P, V5 G6 X' F2 p: j; J
1)怎么个比法?不同的还款期限也会造成区别。! k/ z( ?8 _1 o
2)赌注是什么?
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-24 15:57 | 显示全部楼层
虱目衣带
6 k- U6 ]0 T* ?9 e7 _4 sRapala 发表于 2010-1-23 15:28
, J' B& M, h8 z" ~
What's that means????????
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-24 20:23 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
5年很长啊。先说好
) Y* X- \+ I/ O. k1)怎么个比法?不同的还款期限也会造成区别。- U$ W5 t' w6 m" E- X/ u: I/ X: v
2)赌注是什么?! h- ~- y/ y1 d8 [+ P  }
小黄 发表于 2010-1-23 22:39

# q1 G$ D+ F8 O$ ~, |/ r奇怪,我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-24 20:46 | 显示全部楼层
奇怪,我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢?
% r7 e1 k; d8 N, ], XRapala 发表于 2010-1-24 20:23

( G) Z6 ?* i' b* o6 n你引用我22楼,说“虱目衣带”。我的解读是,你认为利率会上涨,所以未来5年固定比浮动好。- \' x# e4 X/ T$ N# G

8 X7 h3 l8 q' [* L* f如果这是你的意思,那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。
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