浮动还是固定, 精算!

Rapala

! }" h$ K5 W- R& V浮动还是固定，和你买的房子，以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率

1 q( j6 Z' A: @3 w' u: r最新利率：2010.01.04更新
　 1 year fix　2.30%
- O( X7 U* Z% Q4 b: b4 H　 3 year fix　3.20%
　 5 year fix　3.75%

　5 Year Close 　P-0.20%

- O) P. J* J. Z' r* {30天close的deal就不算进去了，那么浮动对１，３，５年的差别分别是，0.25％，1.15％，1.7％

, U% @$ W. ?" r' O6 r假设银行从２０１０年７月开始加息，银行每年议利息４次，每次涨０。２５％，那么从现在算 起，６个月后和一年持平，21个月后和３年期平，27个月后和５年期持平。

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！

２。如果选3年固定，21个月利率后和浮动持平，那么还需要至少２１个月才能把损失的利息赚回来，三年总月数是３６个月，也就是说损失42－36=6个月利息。当三年固定到期后，再选择浮动利率，假设到时候有prime-0.75的deal出来，那么对比浮动，0.75－0.2=0.55。最后结论，另外２年把利息损失夺了回来，还有赚的。（当然，选５年浮动的，５年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说，就不进一步讨论了）

３。如果选５年固定，27个月利率后和浮动持平，还需要至少２７个月才能把损失的利息赚回来，５年总月数是60个月，60－54=6个月，固定胜！

总结，现在选利率，要么选时间短的，比如一年，要么选长的比如５年以上。

有个例外，如果买期房的同学，比如半年以后交房，３年或者５年都很划算，具体的自己算。

紫光

沙发！

特北京

没人保证每次议息都只涨0.25%吧！

现在应该入仓银行股，等涨息了股票就跟着涨了。

Rapala

利率有可能不涨，有可能一次涨0.５％或者更多，我取一个中间值，每年１％的涨幅算是比较温和的了。

宋兵乙

这个我也算过。
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。
' c5 Y& U. k  Z; E! H( W% j) `
; Q$ M8 u0 z. K! k. M& `. Z6 Q还有就是没考虑提前还款的情况。
0 b& s2 C. ^/ [) L* E
& w  S" l( P% ~2 y: a不过，还是多谢楼主！！

Rapala

这个我也算过。
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。
/ V8 v/ O" V. t) x
还有就是没考虑提前还款的情况。
- h* ^' `6 u2 _9 w: n; f& u
不过，还是多谢楼主！！
6 \9 \$ s% N" J宋兵乙 发表于 2010-1-19 13:05

8 V  ^9 \1 e- y$ M' r/ O! G5 N) x如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。

AASTAR

you omit the captital.
4 d) d4 i% E" R0 N. A/ x
/ N2 e. v$ V7 T# lAt the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!

WST

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。
2 h; R/ C8 l, s: f0 IRapala 发表于 2010-1-19 13:08

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。

孟良焦赞

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
WST 发表于 2010-1-19 15:27

+ n4 [8 Y4 G7 Y$ ?6 H7 p这是正解。

Rapala

8# WST
我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。

kingbird71

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。

白水

AASTAR

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
) ]5 w9 D' X. O2 W: G: Q) BWST 发表于 2010-1-19 15:27

2 i' g" Z& U; ~' Z8 G6 l2 d

小黄

8# WST
我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。
+ i2 C. M7 e+ ?2 p0 |: @) z( E" ~; C7 hRapala 发表于 2010-1-19 16:07

+ C. a6 o) c; I% m( `+ F( i* R老怪逻辑不行啊。

0 o, C$ U/ k2 b$ i; m) Y) H6 ]好比某人贷款20万，浮动5%，固定10%，且有能力第一年还5万。
那么第一年后，浮动的还欠16万，固定还欠17万。要多还的人，肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候，剩余的本金已经不多了。

小黄

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
8 q) c- @1 ?7 ^, ?" S3 z" KRapala 发表于 2010-1-19 11:55

这个假设是非常错误的。两点：
1）如果银行offer比prime减更多的优惠，你固定解套出来的人可以拿，一直浮动的人也可以拿，还比你更早那。
5 T. C6 y0 N) S, e3 j4 V& u/ X4 ?
. B8 a3 p! a3 n2 x, S2）在利率上涨过程中，最先涨的还不是央行利率，而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%，就不要妄想这个差额会向下走了。

Rapala

15# 小黄
4 A* p* M! x' ^9 V' G' M
浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？

( J- t# i& [8 v" P我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到prime-.5%不应该有什么惊讶。

今晚打老虎

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
8 b" ~  y0 k+ Z( Lkingbird71 发表于 2010-1-19 21:41

请问拿到的利率是多少？
谢谢！

小黄

15# 小黄

浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？
& V" ]! g4 K, l0 I0 T) w
( P$ _2 P) d% W( _, a" {/ y  m$ \# c我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到pri ...
' P; X5 B- j. ]% V$ KRapala 发表于 2010-1-21 09:28

比较要同比，浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定，那就应该比开放式浮动啊。

就算实在不行还可以还款20%，再借回20%，不就把利率降低了吗。每年倒腾20%，有deal就倒，没有就不动，效率也很高。

阳光沙滩

我的想法很简单，如果你选择固定，相当于你和银行对未来利息的走势打赌，如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少，那你赢了，否则你输了。
但是你是在和一群顶尖的的精算师，和市场预测专家在赌，且输赢分界线由他们定，除非有奇迹，他们能输吗？
除非他们另有所图， 从而可以牺牲一些利息利益给你。

如花

  ]- }! ~& @7 r% W
# A4 ~$ @$ u: K8 u2 |2 `* o6 J条件：
2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
: Z4 {" k4 n, S6 A4 |浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%

由软件计算的结果，5年总共付利息：
) j# y/ z9 O! S: ^8 E* N固定：51,303.26
浮动：53,943.17

如花

- f9 q' A; q! A0 j
0 D1 z. P1 y2 n! i5 F附件是计算过程的PDF文件。

小黄

条件：
2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
! p5 x$ e0 Z$ `5 `固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%

  m, j/ E" c" w由软件计算的结果，5年总共付利息：
固定： ...
9 Z: E# y1 w8 n* F5 @/ B, w如花 发表于 2010-1-22 22:40

9 H1 j. x0 P% s* P
2 j- ^2 ^' E  O1 N, }3 ?! `$ }) s没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：

“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”

http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼

- l0 j- @# \' ]9 `最关键的问题是，根本就不可能3个月涨一次。

Rapala

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：

# v! |; m4 b, g! a2 d' Y6 `% W“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”

http://www.edmo ...
小黄 发表于 2010-1-23 10:37

( q/ l% c6 }+ p! F虱目衣带

AASTAR

1 U7 S& t, S5 q* m3 P. j6 z! N转贴：

黄教授说到：

您在梦游吗？
既然这么多人都有质疑意见了，我就多说说我的想法。
+ ^# s% c$ d7 e) d- q
2 I' M# I9 z& W5 h- O5 ^6 b4 l首先，世上没有无缘无故的爱，无缘无故的恨，无缘无故的升息，无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么？我认为：加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高，会造成加元暴涨，安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息？美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升，但失业率没有起色，奥巴马凭什么要升息？升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨，工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法，讲如果通胀如不扼杀于摇篮中，就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场，如果现在就升息，扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀，也肯定是2012胜选之后了。
2 d, H/ X0 [! X9 p; a6 W# P7 [& [  l; w
6 T. F! j: g" l0 R6 H. q& X就算是突然升息，锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决，也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%，浮动2.05%。为了计算简单，只还本金，不计复利，5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次，那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利，那么在这种情况仍然是浮动略好。
总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。

7 Q/ d! Y9 M' u

小黄

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

0 Q8 p7 Q: t% S4 Z" R* I3 X/ H1 D我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。

Rapala

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。
  N6 U4 Q* q( w! k! M, ?小黄 发表于 2010-1-23 22:02

" M9 g( R% }: o) u$ T7 k0 n/ P你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。

小黄

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。
Rapala 发表于 2010-1-23 22:31

2 @/ m: G+ T8 x( ]' }# {5年很长啊。先说好
+ J# ^# t) z" u# l& n4 M2 Q1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
9 A/ Z* O0 p+ B  ^2）赌注是什么？

ceramistpalace

虱目衣带
# L: y4 E6 a& G- o1 MRapala 发表于 2010-1-23 15:28

+ l% p. y( M% t0 E# T: AWhat's that means????????

Rapala

5年很长啊。先说好
% H% X0 g2 c. t  c1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
4 u5 A/ x+ {% ~1 _0 q8 _7 v+ r" H2）赌注是什么？
小黄 发表于 2010-1-23 22:39

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？

小黄

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？
  y; W  K: O+ R9 q* |' ~9 n  }Rapala 发表于 2010-1-24 20:23

/ b3 c, N9 o1 i8 `" a* l你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。

如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。