浮动还是固定, 精算!

Rapala

, g: o8 T/ d' n, g  n% W& c
浮动还是固定，和你买的房子，以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率

. H( P( I( D/ T* X" e- u最新利率：2010.01.04更新
　 1 year fix　2.30%
, \& N* ?' P% R" J/ B' x. t1 t　 3 year fix　3.20%
　 5 year fix　3.75%

! l4 o( f+ i( b! b6 _+ Y' F( m9 n* C9 W　5 Year Close 　P-0.20%

; {" i6 }- c- F, h30天close的deal就不算进去了，那么浮动对１，３，５年的差别分别是，0.25％，1.15％，1.7％
( \1 @7 \/ c/ ^; y
8 f1 l" [7 A3 `假设银行从２０１０年７月开始加息，银行每年议利息４次，每次涨０。２５％，那么从现在算 起，６个月后和一年持平，21个月后和３年期平，27个月后和５年期持平。
: w3 i7 H( {% \# B" L( K3 a+ `
$ I8 Z) @* W# z, x１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
+ ^# X* G* X$ I: n* U
２。如果选3年固定，21个月利率后和浮动持平，那么还需要至少２１个月才能把损失的利息赚回来，三年总月数是３６个月，也就是说损失42－36=6个月利息。当三年固定到期后，再选择浮动利率，假设到时候有prime-0.75的deal出来，那么对比浮动，0.75－0.2=0.55。最后结论，另外２年把利息损失夺了回来，还有赚的。（当然，选５年浮动的，５年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说，就不进一步讨论了）

% ^1 b' J: \( `３。如果选５年固定，27个月利率后和浮动持平，还需要至少２７个月才能把损失的利息赚回来，５年总月数是60个月，60－54=6个月，固定胜！
+ V, v" Y# k- F4 x, m9 A/ p4 j, O- F
总结，现在选利率，要么选时间短的，比如一年，要么选长的比如５年以上。
: D5 ~% W# r% o* h  q2 [
2 F5 A' W# H' }: I有个例外，如果买期房的同学，比如半年以后交房，３年或者５年都很划算，具体的自己算。

紫光

沙发！

特北京

没人保证每次议息都只涨0.25%吧！
; c0 }) Z0 Y  ?. m1 i
7 v; t7 c+ }4 S9 p( B: C现在应该入仓银行股，等涨息了股票就跟着涨了。

Rapala

利率有可能不涨，有可能一次涨0.５％或者更多，我取一个中间值，每年１％的涨幅算是比较温和的了。

宋兵乙

这个我也算过。
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。
0 ~( c6 r" d" x, g
还有就是没考虑提前还款的情况。
4 j& k( O5 M; {3 u" h7 W
6 K# Y$ h7 s6 r  b4 v4 G不过，还是多谢楼主！！

Rapala

这个我也算过。
" P- q* j7 e7 [1 I0 Z6 C$ R3 w: F你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。
9 ?# b, p' `" t: i1 b* H- a4 f& r9 I
) h9 w$ G8 n! T! r. Q还有就是没考虑提前还款的情况。
) B! S9 o. M/ Y0 B7 a$ \0 k
不过，还是多谢楼主！！
宋兵乙 发表于 2010-1-19 13:05

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。

AASTAR

you omit the captital.

At the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!

WST

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。
Rapala 发表于 2010-1-19 13:08

' L6 }8 v$ i; h* I+ n' i为何提前还款，利率越大越有优势？
# T0 ^( Z3 a9 H' s我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。

孟良焦赞

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
WST 发表于 2010-1-19 15:27

这是正解。

Rapala

8# WST
# D* x7 p: R+ B% o7 ^. m我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。

kingbird71

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。

白水

AASTAR

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
; I+ V/ ^9 c( A. L& SWST 发表于 2010-1-19 15:27

小黄

8# WST
. k, p* S$ Y. n. z4 l0 M8 g* h2 X% ?- E我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。
Rapala 发表于 2010-1-19 16:07

老怪逻辑不行啊。
& A6 R8 j6 }' f' i
好比某人贷款20万，浮动5%，固定10%，且有能力第一年还5万。
那么第一年后，浮动的还欠16万，固定还欠17万。要多还的人，肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候，剩余的本金已经不多了。

小黄

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
Rapala 发表于 2010-1-19 11:55

6 P2 C* q. P* Y. _+ D* t
- m+ ?: B4 V6 U这个假设是非常错误的。两点：
; A5 C; z1 X9 k( Z1）如果银行offer比prime减更多的优惠，你固定解套出来的人可以拿，一直浮动的人也可以拿，还比你更早那。

9 b9 A; h, ^7 M; A1 j2）在利率上涨过程中，最先涨的还不是央行利率，而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%，就不要妄想这个差额会向下走了。

Rapala

15# 小黄

浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？
( h* H& ?3 @& H* M; F" l
' d& C+ B5 S) e, X& g) H& `1 y我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到prime-.5%不应该有什么惊讶。

今晚打老虎

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
5 e) g: j# m8 F$ X) i, r8 q) Nkingbird71 发表于 2010-1-19 21:41

请问拿到的利率是多少？
* u% }9 R. s2 @0 M谢谢！

小黄

15# 小黄
; A0 R. O: i% G3 U1 q9 Z
: u3 b$ ^+ q' U  v浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？
- [8 p/ `3 ~$ J4 `; j2 E+ p8 Q
我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到pri ...
Rapala 发表于 2010-1-21 09:28

比较要同比，浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定，那就应该比开放式浮动啊。
% r& H$ J2 H/ M9 F. G
就算实在不行还可以还款20%，再借回20%，不就把利率降低了吗。每年倒腾20%，有deal就倒，没有就不动，效率也很高。

阳光沙滩

. k3 c1 d% @4 P) F' I% S我的想法很简单，如果你选择固定，相当于你和银行对未来利息的走势打赌，如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少，那你赢了，否则你输了。
2 X1 A* Z1 W' z3 z' i但是你是在和一群顶尖的的精算师，和市场预测专家在赌，且输赢分界线由他们定，除非有奇迹，他们能输吗？
除非他们另有所图， 从而可以牺牲一些利息利益给你。

如花

- B5 T  s! E  d" k: \  f
# x+ K3 G) \0 V7 g5 ], l1 V: L条件：
! U1 t: I, h/ U2 S2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%

3 A4 g6 ]$ E  G由软件计算的结果，5年总共付利息：
3 j. S: v7 p9 t, N+ m  ?固定：51,303.26
浮动：53,943.17

如花

; b/ `% m. ?3 W+ u% C
; q7 C3 m) h. A2 {$ C% L* f附件是计算过程的PDF文件。

小黄

条件：
2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
; p( ~) D9 o# B: u固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
4 I  X8 E) V' I7 V6 n) L浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%
5 z. v. D" P* n
由软件计算的结果，5年总共付利息：
固定： ...
0 Y! r3 d- j+ A2 U7 L2 ]2 f如花 发表于 2010-1-22 22:40

- [! n! S: P) m
2 ], w% z$ s+ u, l" w. x2 s没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：
5 B  n9 ^% z% L: @' T) a3 F
“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”

http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼
2 l: Y. m- Y, A. i2 L7 W
% p! ^7 N% z9 g8 y1 @最关键的问题是，根本就不可能3个月涨一次。

Rapala

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：

' n3 \/ F) a1 F2 t“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”
1 {% Q8 Z! f4 U( u8 |. ?
4 ~+ D( O: W" N0 S9 g. `( p) |9 Vhttp://www.edmo ...
8 x( ]( `1 J2 l小黄 发表于 2010-1-23 10:37

  F0 `2 I, Z, a+ N  A( D# i, x虱目衣带

AASTAR

/ W0 B/ _9 c- H1 n/ @+ K: r! f) I! V: u
转贴：
/ h4 h! Z* ]7 E3 U  t
黄教授说到：
3 F1 a& d# o" m1 @
% X2 x5 l6 R6 @6 U0 C您在梦游吗？
既然这么多人都有质疑意见了，我就多说说我的想法。
; ^% @% z, g. g6 j2 ?* O
$ }! Z9 F" J6 Y. p; b首先，世上没有无缘无故的爱，无缘无故的恨，无缘无故的升息，无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么？我认为：加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高，会造成加元暴涨，安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息？美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升，但失业率没有起色，奥巴马凭什么要升息？升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨，工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法，讲如果通胀如不扼杀于摇篮中，就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场，如果现在就升息，扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀，也肯定是2012胜选之后了。
* X% b+ G6 t( d9 k' B" v
就算是突然升息，锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决，也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%，浮动2.05%。为了计算简单，只还本金，不计复利，5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次，那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利，那么在这种情况仍然是浮动略好。
1 d- X" ~. N) N) Y, B总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。
: r! O3 A8 Y6 s0 K- x2 e/ A$ V$ Z

小黄

虱目衣带
' D' b$ l7 x3 _5 C, G. MRapala 发表于 2010-1-23 15:28

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。

Rapala

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。
; H& ~0 H1 b7 ^  o  U小黄 发表于 2010-1-23 22:02

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。

小黄

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。
Rapala 发表于 2010-1-23 22:31

8 W# H1 l7 [; P8 d' d% B5年很长啊。先说好
1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
2）赌注是什么？

ceramistpalace

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

1 ?5 r$ `( Z6 ]2 s2 RWhat's that means????????

Rapala

5年很长啊。先说好
1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
2）赌注是什么？
/ j7 N0 ^& k+ m) t; ]/ r4 v小黄 发表于 2010-1-23 22:39

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？

小黄

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？
Rapala 发表于 2010-1-24 20:23

你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。
" ?2 Z. S+ o) C: {0 j: k& _0 c
  u# o" o3 T2 Y3 x) d/ P* ^如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。