8月份房价再升 居民住房承担能力降低

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作者：牧涛
据业内机构新出台的数据，8月份的本国房价再次在前一个月的基础上升高。房产市场恢复太快，以至于人们的住房承担能力受“侵蚀”。不过，本国首次购房者的购买力仍然没有消退，他们将在未来继续给房地产增加推动力。

8月六大都市房价一览
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电子商务公司Teranet和国民银行(National Bank)合作出台的“全国六大都会综合房价指数”（Teranet-National Bank Composite index）显示，8月份本国房价再次在前一个月的基础上上升了2%，是继5月、6月、7月之后连续第4个月的上扬，也是六大城市各自的平均房价连续两个月全面上升。不过，如果和处在房价高峰期的去年同期相比，8月份的房价还是低了3.4%，亦是连续第九个月出现下滑，这显示房地产市场仍然没能完全走出低谷。
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! B2 `$ H* N! T" X- F（来源：财经邮报）
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" T  ?3 F  M: F& y5 R国民银行的资深经济学家宾桑纽特（Marc Pinsonneault）表示，在2009年上半年房产成交量多、挂牌量少，使得整个市场出现“扭转”（turnaround）。至于平均房价在去年同期的基础上连续9个月下滑，宾桑纽特则提醒，两者的差距正在不断缩小。在5月份的时候，年同比差率为6.9%，而8月份只有3.4%，缩小了一半多。
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数据还显示，本国的六大都市（即温哥华、多伦多、蒙特利尔、渥太华、卡尔加里，和哈利法克斯）的房价恢复情况也各有千秋。其中，哈利法克斯、蒙特利尔和渥太华三地的房市调整的时间相对短暂，仅为3至6个月，其房价下滑率也都小于5%。随着经济危机的减退，三个城市的房市损失基本补平，房价也超过了衰退前的水平。

至于本国主要房地产市场之一的多伦多市，其房价受经济危机影响颇重，但恢复也比较快，经历的房价跌幅基本维持在11%左右。相比之下，温哥华和卡尔加里在本次经济危机中所遭受的打击最为严重。不过，两者如果与美国相比，房价降幅又明显小很多。
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和加拿大相比，美国房地产市场的恢复情况难以令人满意，不仅衰退持续时间长（迄今已持续33个月），而且一直没能出现加拿大这样的火热复苏。目前，美国只有丹佛（Denver）、达拉斯（Dallas） 和夏洛特（Charlotte）三地的房价下跌幅度比较小。如果想达到经济危机前发生的水平，还有相当长的道路要走。

. H& w- L$ v  H7 F5 k9 u另据美国商务部最新公布的资料，9月份新屋销售年率下跌3.6%至40.2万间，是今年3月以来首次下跌，大大低于业内的预期。同时，9月份待售新屋数量与8月份比较减少3.8%，跌至25.1万间，是1982年11月以来最少，数量相当于7.5个月供应量，与8月份相同。新屋的平均售价较去年同期低9.1%，跌至20.48万美元；而与8月份比较则上升2.5%。

居民住房承担能力下降
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8 }7 {8 G9 I. k* X尽管从国家经济的角度来说，房屋销量复苏、房价增长是一件好事情，但是由于整个市场恢复得太快，人们的住房承担能力（affordability）出现了下滑。在经济衰退的影响尚未消除、居民总体收入下降的今天，这并不是一个好现象。
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$ f1 x" g4 E7 d: B) s2 e! I+ l本国加鼎银行（Desjardins Bank）近期出台的季度经济研究报告显示，第三季度本国平均房屋价格达328,762元新高，比第二季度上涨了7.1%；同时，国民住房负担能力指数(Affordability Index)则在第三季度降至历史平均水平以下，这说明房产更难承担。

就全国各主要房地产市场来看， 由于挂牌量减少、房价升高，魁省、BC省、安省的居民住房负担能力都明显下滑。尤其是安省，受经济衰退的影响，其居民的平均年收入从去年同期的79,299元(年收入)猛降至今年第三季度的77,601元，这令当地的房屋更难以被负担。
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0 c) P+ ]! j. \& i' }' H4 [成群的首次购房者（来源：财经邮报）
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  u' V+ y6 ~. d5 l1 X/ S3 f7 P在这次的房地产复苏过程中，首次购房者扮演了很重要的角色。尽管居民的住房负担能力，但是他们依然能够在日后为房地产市场提供推动力（critical thrust）。
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$ N0 S0 K7 r+ t9 S温哥华住宅建筑协会(Greater Vancouver Home Builder's Association)执行总监辛普森（Peter Simpson）表示，低利率和“较为合理的房价”（reasonable prices）使得市场形势愈来愈能吸引潜在的购房者入市，继而给房地产带来持续的推动力。辛普森还指出，从历史的角度来看，本国银行提供的按揭率仍然非常吸引人。例如，满银最近将5年期浮动按揭率降至30年来的最低。
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同时，TD银行本周出台的报告也显示，18岁到34岁的年轻一代对买房的信心明显大于年纪较大的一代。不过，这一代年轻人购买的对象往往都是低于40万元的现屋，这会造成那一价位的房地产相对其他价位的更加火热。