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买房的真实成本

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发表于 2009-7-20 08:22 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
购屋的真实成本远超过贷款,传统上只把每月供房交给银行的数字当成购屋成本,其实是错误的。3 s! O; y) }% O6 J8 ~0 `5 F

! h2 O6 t: Q; N. _4 l3 M为什么?因为房子是消耗品,车子是为了开,房子是为了住,如果拥有汽车的成本必须包括油钱保险维修,房子当然也有类似开销。. Q2 O' B7 r; m! y# v7 |
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有些人辩说,房子会涨价,汽车不会,房子怎可以当消耗品。嗯,房子会涨价固然没错,但是长期下来,其实跟通货膨胀的比率差得不远,而且房子会老旧,屋顶窗户水管电线都有一定寿命,这些成本当然也得算上。. ^6 l: @- L1 k; y; Q6 @
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又,一般人有了房子,除非换工作到远方或退休到房价甚低的区域,不然换房子其实是在同一个区域,同样的房价水平上面换,增值的房价其实无法拿出来作为产生利息的本金,更不可能花掉。除非搬回去公寓租房,不然增值的房价其实主要是心理安慰。就不用再提买卖房子以及搬家的各种成本。- _! k( D) ?4 E4 ~; B
5 Y. Z$ ]# R0 j3 {1 n
算一个简单的例子,王大房准备在多伦多买一个加币三十万的独立屋(Single Family House),方便起见,假设头期款自付25%,也就是$75,000。5年固定利率假设可以拿到4%(别忘了现在是处于歷史最低点,正常的利率比这个贵1.5-2倍),25年付清,在TD的Mortgage Calculator可以算出,王大房的贷款负担是:每月供款 $1,183。5 Y! r+ f/ |9 D
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感觉上好像好便宜,一个月不到 $1,200就可以住得起自己的房子(*),这可比租房的生活品质好太多了。但是在这个简单的算术里,至少有几个成本被忽略了:9 ?% R$ E" i0 [. j7 U8 v

. g7 c* x. W* J! B+ `/ n地产税:$250 ($300,000 * 1% / 12)! w! f) Y) V/ B2 r# v$ E: H
水电暖气:$200" F6 F& c$ S1 u/ m" A# W
房屋维护:$150(少算了,因为一般建议是每年会花房价的百分之1,那就是$250/月)+ s. V  M! m3 p: y0 z
以上是实际上从口袋掏出去的钱,没有讨价还价的余地,一个月将近$1,800就这么花掉了。
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(*) $1200的月供有部份是还了贷款的本金,也就是变相的储蓄,一开始的时候这个部份非常小,等到还本金的部份大到一个程度,可以把它当成是类似下面计算、有机会成本的首付。
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: U+ k1 r. k, r但是头期款付的$75,000,其实可以安安稳稳的躺在生利息的帐户里,假设无风险的利率水平是2.5%,税率25%:机会成本(*)$117.2 ($75,000 * 2.5% / 12 * 75%,方便起见,不计算复利),如此,王大房拥有大房的真实成本是$2,000。1 |3 W! d7 j9 k, O1 l

: z! w& X! M! b# \) S3 h( W(*) 机会成本看起来很小,其实长期复利累积下来很大,如果年投资报酬率长期可达到8%,避利息而就股利一般可以将税率降到20%以下,那么机会成本就成长到$400,自己拥有房子的成本其实是$1,800+$400=$2,200。
. m& ^4 @4 [2 Q; J/ i+ z" @
) H  o# g* y# P2 S5 f' z0 Upage link:http://www.richsettler.com/2009/06/true-cost-owning-house/
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发表于 2009-7-20 09:28 | 显示全部楼层
So what is your point, live in an apartment or what? Do you think it is a decent life for you if you can afford a house?
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发表于 2009-7-20 15:57 | 显示全部楼层
本帖最后由 cantaloup 于 2009-7-20 17:00 编辑 1 x. ?4 Z+ }; m
* Q5 Z+ w6 M0 G! F4 I% g$ r# I
钱啊,买车要贬值、买房不划算、存银行怕通货膨胀、买股票或其它投资风险大。
, M! |' ^7 e* C+ C  G, U即使假设投资挣了很多钱,买车要贬值、买房不划算、存银行怕通货膨胀......,还是放火烧了吧
) L" C5 o" q" j& I  {5 P0 s7 F6 w2 G! y4 @
呵呵!开个玩笑而已!大多数人挣钱是为了生活得更好,而不是当钱的守财奴,楼主本意应该是提醒大家,买房要考虑养房的花销。
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发表于 2009-7-20 16:25 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
钱啊,买车要贬值、买房不划算、存银行怕通货膨胀、买股票或其它投资风险大。
" |5 L' }2 K& s& j即使假设投资挣了很多钱,买车要贬值、买房不划算、存银行怕通货膨胀......,还是放火烧了吧
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4 Q. m1 \. ~+ J5 I, W! `* d呵呵!开个玩笑而已!大多数人 ...! w0 o0 c( [! q/ \- `
cantaloup 发表于 2009-7-20 16:57

3 |+ w1 O' l# T; x* C/ l) L$ Z6 H1 R" ~& ~$ I3 {  F  Z
有道理,支持。
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发表于 2009-7-20 18:08 | 显示全部楼层
钱就是即使花掉最合算.
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 楼主| 发表于 2009-7-23 10:30 | 显示全部楼层
3# cantaloup 5 V3 W! y! a8 b% {' a- f

6 t! y  N, s% u- ]# A- ^' z是,文章并没有说该不该买房。
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我相信一般人如果收入能买房,就该买,但是买之前应该考虑真实成本,才能作合理的决定。
# t- I- B( M* B4 n6 W
1 {- u9 B( [$ x. b. ?别忘了巴非特的房子是50年前用『现金』买的,在那之前,虽然他的财富与赚钱能力都远高于一般人,还是用租的
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