房屋负担能力增强 但就业形势影响买家

get8686

作者：牧涛

: V. H; d! a# e* l自本国房地产市场陷入调整期至今的大半年中，房屋销量和房价已经从2007年的最高点下降了很大的一个台阶。不过，低价和各样的优惠条件似乎并没有吸引大量的买家入市，不少人仍在观望。近日，本地主流媒体金融邮报出台文章，就本国房地产市场近期的状况作了一个小结。
8 y: I" m5 y) B! B8 D9 a" V) }& m  t1 q0 \
8 X3 U  B% O9 y: K+ H+ J

潜在买家的负担能力获改善
% x# E3 E2 o+ C' A3 |2 g* \7 t
  c9 ^/ R$ h& S

; n- c) E5 Q  l3 `' w9 X: {由于房价的降低，以及联邦政府连续出台各样的优惠政策，本国房屋潜在买家的负担能力（affordability）已经比去年、乃至前年获得了极大的改善。据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)提供的数据，今年头4个月的全国平均房价比一年前降6.7个百分点。

- n6 {- x, D& g% ?  b

同时，走低的按揭率也增加了人们的负担能力：以一个本金30万元、为期25年的封闭式房屋按揭(closed mortgage)而言，现在一些房贷经纪人可以帮客户获取3.75%的低利率，这便意味着每个月只要缴1,537.67元；而仅仅一两年前、按揭率为5.75%的时候，则需要每月支付1,875.07，比现在高了22个百分点。

) L) c8 K* m! w" q% ]
, c: z( e3 h7 U) L. d# Y; x
% f/ D$ s0 _9 E8 a同时，皇家银行的“住屋负担能力指数”（Housing Affordability Index，用来表示房屋开销占家庭税前收入的比率，指数愈高者代表房屋开销的负担愈沉重）也出现了10年以来的首次下跌。皇家银行高级经济学家Robert Hogue表示，指数的改变显示全国居民对房屋的平均负担能力有了显著的提高，这一现象在国内的某些房产热点地区特别明显。
# f" t" l$ d7 l/ X5 G* ~6 r
* n! x& T" a" _# a1 b2 N5 E/ f, K
* K1 C& q5 w' J2 t3 v) z' Q7 ~6 j8 V; [! E
( h0 k1 E1 q- J0 @


6 O# L( ?5 F# x4 _# T; W
: _# I2 o! d) U+ a) j例如，在温哥华地区处于房产市场最火热的时候，首付25%、按揭期25年的一幢标准两层住宅（a standard two-storey home）的本金、利息和财产税等费用占据了该市一个中等家庭（median household）税前月收入的80%；而现在，据皇家银行最新的计算，以上花销已经下降至同类家庭收入的70%左右。
4 e+ q: G- @2 E* \
  t+ V" H0 `; M- J3 X, z. a

从全国来看，第一季度本国一个普通家庭对一幢独立平房（detached bungalow）的负担占了家庭税前收入的43.7%，比2007年第四季度的46.6%下降了将近3个百分点。专家表示，随着本国房屋继续降价，这一比率还会不断缩小。据悉，这一数值的历史最高点是在1990年，达52.6个百分点。

* W8 g' y/ q$ D. f! _
, b( `0 Y' ^7 \% [
就业形势不稳定影响买家



在一两年前、正值本国房地产处于高峰的时候，房屋的价格是阻碍潜在买家入市的最主要因素；然而，在房价已经出现下降的今天，就业形势不稳定又令大量购房者心生犹豫，而这一阴影，则是前者所无法弥补的。
+ p' m4 e, G& w! w0 j
; {" v' T5 r2 ]9 }+ O5 l
) @. X& D3 y8 @9 \$ T
据联邦统计局上周五出台的报告，本国五月份的失业率已经上升到了8.4% 安省则更达9.4个百分点。业内专家估计，鉴于就业市场往往在经济复苏后一段时间才能有起色，本国的失业率可能在未来的几个月中继续上升，直到明年年中。  



/ y$ Y3 K1 O, d1 ~皇家银行经济学家Robert Hogue表示，近几个月来，房价下降和就业形势的恶化想两股力量在进行“拉锯战”，左右着潜在购房者的心理，这使得本国房价和按揭率在出现下降之后，买家并没有像很多人想象得那样，一个接一个地“跳”进市场。
) P) k/ x: L' Z- b9 o. P+ x0 J

6 \0 M6 s, M, J7 w2 ?* M
同时，不少潜在买家仍然在观望，希望房价再进一步下跌之后再出手。主流媒体所采访的一些人表示，他们一直在等待着本国也能出现像美国那样的房地产大跳水，可是这一现象一直没有来。

) q5 }" t" d8 l3 }, C8 x+ C

于是，不少买家不得不面临这样一个选择：是继续等下去，还是趁着现在房价和按揭率都比较低，趁早买房入市。
1 o+ i. w6 A( t; M


. |- K* L$ s  q/ i, `3 @房市会不会很快复苏？

9 B7 W4 x& Z: s
; Q' p" B9 I0 n8 G) s
  T2 m: @. Z5 K" U; d# i就在本国不少买家在犹豫的时候，经济学业内也就日后房地产市场的走势展开了争辩。

  X8 n+ a4 p4 m: @
" R. w! `/ o/ k
地产界业内人士喜欢引用联邦统计局的数据，表示自今年入春以来，本国房地产市场的销量量已经比前几个月有了很大的提高。就今年四月而言，销售量已经比一月份的最低谷高了32个百分点。有关人士表示，这是由于房价和按揭率走低所产生的结果。
) o' U# u5 i3 P/ B" \$ n
) @$ D7 T* u6 o4 i2 X" ?* M+ ^# R9 s

3 v* _( F: {4 A( ?8 f+ r然而，不可否认的是，和去年、以及前年相比，现在的房地产市场还远远没有“复苏”，四月份销售量也比去年同期下降了9.2%；而今年头四个月的销售量则比去年同期下降了20.7%个百分点。



值得注意的是，在安省温莎等饱受失业和产业萧条困扰的城市，房地产市场的不景气明显比其他城市严重的多。据CREA出台的报告，温莎市的房屋销售量比一年前下降了21%，而平均房价也降至152,856，为全国25个城市中心（urban centre）中第四低的。
8 `) v: r# C) G; m" O" q, V
8 j- R8 R0 S: U& }' Q
, f% Y) r! v1 k$ @. I
CIBC的高级经济学家泰尔（Benjamin Tal）表示，房屋降价、按揭率走低、民众对房屋的负担能力的增加并不能证明房地产市场会很快复苏。例如，美国的房子已经降得很彻底，但是由于人们对工作、经济没有信心，所以买家依旧不是很多。

icing

红魔杖