 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 1 X V( u$ z3 o5 d6 Z8 I
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１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上$ `5 M% ?' L1 M2 y% Z
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。* u: D/ j- e6 s8 h5 z2 e8 g P. e# I
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左+ g/ |, j' A1 a& t* S. v* A
右。, ~- g) h8 \2 y& r0 h
+ c+ G+ N, o: A8 ]0 X( R２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房! O$ l3 k, z3 e: u6 P" o
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿5 `1 }" `( B/ [$ N2 \4 F
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
3 h) b5 }( c4 {7 z+ P3 y动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。7 V8 r, }. G( F c$ h
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３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
- R: T- _4 ]7 ^7 A的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。2 W" r/ D8 X- U
- Z" I- a$ Q* Z: D) g４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
6 H; F! H5 t, l: e& Y2 A唯一发达国家。4 y/ M. J' J% S1 b3 S4 Q
* k; b0 G/ E$ z4 r6 V' Y, C. r3 K5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的! d* J7 A& F: K0 j8 u8 m! k' S
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
5 q- Y& {( u( h# b; i9 Q吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严# @9 U0 X V3 |, J! n
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大1 N) w8 }6 d- N
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。" O9 ]* P6 ]6 \5 P
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6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些4 g c' g& [; K. {+ X0 w5 I
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于2 U0 G& A" i/ H7 ~" H% D- j( T1 j0 G
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的7 z3 o0 o+ |* V7 k: D
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。: S9 p5 ?; Y. i8 [8 O! R
' O- ~+ Z- N! ~, f* U/ k$ t4 F7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的( h/ F! b7 Q3 k) Z8 b8 E
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
- k) v* q! W# u8 ?8 O# f9 {说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
5 U `' G3 T: I K可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年0 i7 Q" }: G( C8 H, V% ~. S1 p
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
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9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census, / y5 Y5 r! E; Y; h. K M
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed 6 S8 ?6 j1 n3 T& L
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
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/ k. R! X3 \) X* b+ K% I11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
- K: b( e7 }- W* ?! r0 @* z0 }' P- ?' f因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现6 R8 _+ d \6 [& S# _
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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( i8 Y4 b7 p$ N' v: V& D* }12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许$ F* _/ d5 }: _
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降4 D' J8 M. M# r
息，进入本金将更多。
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个9 g: s) t9 O+ P8 m& a( R
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
: q9 P* T F% \* F如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预% m: N" m# z& V9 p- \
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
, e! I! Z! K+ q6 ?; N可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明
1 b& y5 s. A& y- f1 b- c" _年11月你可能会追悔莫及。6 p! ^6 a; j w+ \% E5 k L
& @3 |/ A0 j* `- a14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
/ f7 u! }: q% p2 P年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气2 w/ o2 P% X2 |+ x
氛下，很难卖出好价钱。6 }2 v. [- {/ ]' Y7 o+ H& R
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前
( l5 Y7 ~3 b& D& i, {只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长" ]. N# B& f5 J1 |5 _/ A7 R
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线8 G0 n* J& [; B r5 H( R Q
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们. X; z1 ]% B8 p9 s
便宜出货？* v& K/ V# Y! ^! D! v+ E7 ?0 w6 u
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
& T b! c: ~0 ~; I原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租. U5 @6 G7 A' n3 H, F# V" E
走长线。& f$ m1 ]6 f6 a
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大& U3 U; d. x* j
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
7 v/ O. k F4 h０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
& k& J$ o" ^% V降低了。
7 C( I. l8 v( u% S4 I) U例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那/ M+ S/ Z) L* b x$ C
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０2 Y9 S/ J9 \% L2 W2 G( U% {" v# P" R
万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
( d0 L h: J9 W# P些统计方法误导了别人。
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17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再
& U' g+ @& Y* n! T降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
" `9 E( j" j$ J, b他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价
: r; @: b: }, S$ v- X8 O抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
, _* t0 L0 d# Y g- s$ x) @- ~的时刻出手。& J& N5 D2 B8 [
$ }$ m: d8 Q6 ]: R. u18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上" x# c4 v: O: A+ v ?$ |* ?
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
& }- k5 }9 ]4 f8 e. s6 o4 j" I0 y: c上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
0 y% {5 j$ z! I; Z大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易1 p% I; y1 Z' c Y- b8 h2 C
就被消化了。9 s8 g$ i" n9 Q4 O! ^0 m. i
9 b& W v) f! B) [2 C补充两点：5 @ P: x1 J( T$ X6 h
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
8 o i1 H5 n k' O2 J出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢8 q. m9 Z% p* d4 z% |4 b p
慢复苏。
3 W G3 |2 i/ E5 j7 h我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但5 p6 \9 u7 Y, J; v- B
卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。1 d. `! e" D3 a" r
8 `3 s: c& ?6 F２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：$ K+ q4 _8 I. {, {0 r
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
$ j. V2 `& |9 q你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
/ A- c9 g4 _' Z3 b0 O, L+ \9 l; w( Z肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。
2 z0 O6 p) r6 b% C1 U9 p二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
& Z/ [1 Y/ g/ h- u3 Q- ^2 T* b易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
$ h% j* [- m& r% ^$ a也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
& {5 n) L6 _, ^ x6 U! t' U家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。! z, _* `. T. g6 l) }7 z
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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