 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 , E& m' X) R& @" B2 F) ^" t, }
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" g2 v5 ~' I+ F3 h7 I１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
$ g; J. J. C2 u0 Q0 g一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。2 Z& y9 H* i/ E4 ^
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
9 r& I3 y% u* D1 b9 c右。0 c9 X" o4 B% ^2 h: M7 l' ]
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２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
! _ d) d) U& p3 O. {* X主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿0 s( Q, Z. J2 _. V4 J
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
9 B, \6 N5 n4 \8 x$ j动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。4 B: t. d& {9 ]
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３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
0 w# W" V( z. z9 D9 ]的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。+ c7 g/ W! k$ g; Y% k* a
; q8 w! B& e2 a2 X- X４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
6 L$ B5 ~0 N p5 y D( g唯一发达国家。6 S, v0 q* [+ E" t
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的9 H& n/ u" _ {) ~) t1 Z
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
! I" a8 R4 G* P1 E y5 x: f吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严1 q0 C- B: B. Q4 |3 G$ q
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
# W2 E/ R: c5 \# T. s经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。7 Z$ B0 P# ^0 J, I' l/ p, K) p
& B D' h, X: ?& M9 W6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
; r& l, J8 C. B! s0 E房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于% S- v2 u* z& ?: Z
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的
* W$ f6 A! K( j4 w9 J* O1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。5 t) j% B+ ?4 k# W
- a8 ^9 R5 r8 B7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
4 F1 Q. d8 v- _/ l2 Y- Y }4 C5 Y两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
( x' _' b3 B0 {! d& w说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你4 n+ `2 w' J k+ ^
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年. y- _, @7 }& T4 @9 t' R& ]
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。/ C$ Q# E1 N! P* Q
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9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census, 9 p2 l' `4 V& C/ {
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed } B6 A/ z+ ?: b: F; Q/ j& g
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)- {7 x& q; r9 p4 F- A! ~
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
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9 Q6 K8 ~9 h+ }3 e+ l11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
( t. Y" v3 o. `( s5 i因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现" M W' X' F4 s2 o) q
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。) E6 O w0 E& G5 c; `# i" l
' B w$ _; W, U1 n12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
7 Y) D- k, V) y( n3 s你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降- |2 d9 T4 }& N- }5 P% L, ]
息，进入本金将更多。
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8 b1 S. P; e. j2 M' j @& u13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个9 `' b" D; D; {" T! f6 }
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
' v5 N- E3 m& x3 }如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
9 ^% `5 G( N1 s% u7 G$ A7 o6 h计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
, b' l; m/ p @) t' C3 [1 Z) {可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明! z2 Q V. ^( x7 E
年11月你可能会追悔莫及。% G& ~ U/ v( f/ V( {
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14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
5 m3 u+ X1 n7 q& s$ O" u4 W9 k' L年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
6 l- q2 d7 m9 C% A2 U- H氛下，很难卖出好价钱。6 U1 G i, @! a3 ^0 C' `
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前
' S( l0 M! S1 H* y2 @( B9 _3 r' H只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长/ @" F8 W% c. n: d/ `6 o
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线) ]! u" x2 A ^* P. `, h
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
/ ] m8 D8 z3 h) ?- w; B \8 l便宜出货？# j: a7 [- e" y+ Z9 [1 W
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
: a2 B: V6 R ?" ]原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租2 P) w+ ]; [8 f6 I! z) l: V
走长线。* g, U! x: u+ g4 m
4 u' P5 P& I9 y4 y/ s" D* t( @# \* A16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大
; u' A, T N* B$ Q% W0 _ F额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４ {2 U) { |* n* d' o8 L
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就8 s; [: J+ c! A0 M+ o
降低了。
7 _' ^4 J: [0 D( L m: I例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那# Q6 ~+ ]% W9 d7 e* m# @6 {+ l
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
) \: f q7 {% u) O" q6 R, Y万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
6 t4 K4 h) o+ x8 Q* J些统计方法误导了别人。% _! F: n1 \% c% r7 E
& b, l' _" d) r* C* G1 U6 ]& m17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再
% U- ^0 q: i7 w9 t: R' S降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了: V5 Q L- d+ W" ?6 @5 X; ^9 Y; _
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价5 S/ E5 Q" X }3 I7 @0 G
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差) i7 E9 Z5 ]* T* Q
的时刻出手。
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7 f/ }8 t! B2 ]9 f18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上4 Q7 S' I& i- }: n
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
1 J9 W0 }( p& y* Y0 d, F/ a上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif: H( y! ^' D1 ?" e& o) k
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
s- ~0 m4 G4 Q. ?0 J0 S就被消化了。; M/ ~" L$ v X
) Q# _1 u! t+ m补充两点：
* Q' ~4 o8 z+ T h! x" @9 `１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，9 | r8 P% j. F# Z
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢) c: @% J; f( j* f9 C; \- c
慢复苏。
8 O7 M. I9 U$ I2 [( k我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
" e$ g( Q& @, k/ |* E. m卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。6 g) S; f1 \8 c3 L( Y. {
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２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：
7 V2 F! A* h* B* q0 j一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果9 f) N8 {; K6 G2 H
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价4 |# ^5 b1 B3 W" {3 \: t
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。
, T2 u, s( {$ v1 Y! s0 F! |二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交' e- e) d3 ?8 S5 w1 J' s- F
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然8 H: r+ C5 U, ^) |3 S+ x0 v
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买' I( e: ?' V4 L: Q. E5 ]
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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