 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠
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/ v9 N0 h, s- K9 t' P; V１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上1 ^% M+ k& o% a8 G/ D$ }' P
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。
- `! M4 u$ f1 B7 R/ r空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
* v$ a7 u& _: ~右。
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: Z! ~, `! _( Y1 `7 {, F6 w; Z２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
+ L9 I( \4 t% I5 W主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
4 x" R* P) |+ H' U; ]的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
7 e6 H, ^, W0 Z8 x% ]动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。4 H! ~% V( ~! l& r- H
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３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键) ~' Y0 x N' ]9 A
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。* Y4 [) o7 ]" C( L- M/ e8 S
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长& ?+ S4 A; ^3 {. N' ]
唯一发达国家。
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
?1 g4 t7 ?- V) _% T% {事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
5 g( Q9 P' \- g/ A+ v0 N3 L吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严 j+ \% P( H" \6 w& N- v
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
2 I& v% c, w$ k. e1 `, I8 ~. @经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
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6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
* Y0 s9 \8 [7 j7 o& t( g. Z房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
( G8 w- \ W$ m7 U& W: w9 r$ ?少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的
4 m! p) W+ ~- u! F1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的2 y2 C% Z1 m) s- @+ d
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人5 X Q# x0 L( S+ H0 b- X* ^
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你+ v- k, S& u9 ^
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。( @7 Z' U$ \4 o3 W. U
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8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
& O; a y2 [1 q/ A) Y租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
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! ^* H b# g' a. r9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
0 R: |3 N" `% S9 s2 p. k( G1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed ; U( r: a9 E# `0 r/ v2 ~
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)5 P8 K+ U+ T3 e" V. q" p* |" w
$ o6 A6 \# x- Z& N% R0 f) c; T10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。) }) f# \ F+ E$ m
' G" h/ g( p7 e' }% k11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原* g0 I9 o7 X. r1 S9 O
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现
% V6 S8 R% A" p8 q在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。# @4 q0 N' J. ]' Y( p$ V9 Y
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许. z& ~' O; h7 ]( ^
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
* e* F/ a0 n" s9 Y$ L f/ o息，进入本金将更多。# N. k( y0 R1 n$ V
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个7 o' Q ]8 ~2 z x
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例9 s. E8 p* b$ {- d7 A
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预0 {: h. Y' v) p
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），5 Q- l* J: W! W8 J) b1 ]+ ]8 |
可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明% N) k2 }2 K! C+ Q% k7 O
年11月你可能会追悔莫及。+ L8 U. L/ Y* K1 z S" {
% a7 F R/ p# T! W14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明1 w) u4 T1 ^- t, K j
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
. ~ p I" g& Z( _氛下，很难卖出好价钱。$ @4 Q3 Q. i3 w2 O
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前
# j7 q6 z \1 N只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
8 m. ?8 F4 A; i9 B' z( r6 a4 H线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线- L/ j4 X5 J2 l0 h
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
* A k5 A$ G6 R# B6 m便宜出货？
' I& [* B. G8 p原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
! _' q3 ?2 x4 Y9 P原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
1 m3 U, h4 P# R( m+ T走长线。
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大- k% m# t+ k6 C$ j
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４0 }+ T, D9 ~& ]8 ]* R2 C
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
7 i/ u* G+ v0 O! [! P; c降低了。
) n( t" w4 Y, x& ]9 k K例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
) l! o( ]; N& k8 \2 y- B+ I么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０/ D# s+ X- h% S7 \5 e% q: f4 \3 K
万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某% Y" O1 j: ?- v. h) L7 w4 A
些统计方法误导了别人。
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- U" G0 q& t: M& ~& t17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再, }& Y4 w* q( C/ ?1 b: c
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了4 _$ a% V0 x U" F9 O5 i# z; ?
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价
) z% r) \ s0 K! A+ a6 g- A抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
$ A. B1 X0 v$ [3 i1 d; t的时刻出手。9 f: G5 K$ V/ a% v/ I; a$ R/ P4 ?4 z
; T* Y+ z2 @& Q8 h2 U1 V! j18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上3 w' E; m: ]6 i+ Q$ U
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
8 K" Q8 Y; S; |7 A% F* G上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
( Y* O# Y( r9 P' l; \# \大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易9 O6 c) G& B: e
就被消化了。
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( b5 Q L6 l6 K. X补充两点：; F" \5 `" P$ g8 @; z' ]. B
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，! G; Z& c4 S- {4 N$ A6 U: v
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
) S" ^6 s- v9 `# A7 n& I! d慢复苏。
4 v$ i0 n4 {; b* u我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
, M& q1 L# \) N Y卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。2 M+ i5 [ x" a% Q- I9 o( e/ w
& X2 z; R& u; M( X２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：( T0 |8 g5 {* I
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果5 E0 f1 n: {' b; R @
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
% \8 `0 B! [9 ?& T! h& j3 z肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。
" F7 m2 [3 d; A/ U8 Z% Z二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
& S# I1 z" z* Z$ V+ M8 J易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
3 i/ G/ E; P# @/ i0 t1 u也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买5 p; M3 U0 J# u1 k0 l
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。1 j2 d% D$ z# u; v( g( q: t" W2 W
* ]# R6 G+ Y- D% K
本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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