 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠
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１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上. B5 E9 n9 }6 G) h, R; v
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。2 V+ [, \ b/ ^' |* N" C% \& _
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左 Q$ u% P' h0 \8 z0 }* a
右。
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２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房. l& _2 p) @; A# \3 ~, n
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿% {$ r4 [ T1 X( C: u2 t- n* Z
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮 r- t9 W& \3 B1 I. X6 s
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。
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' n4 m6 ?( X. C9 }: f+ b8 g- g３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
2 r% s" I6 }3 W4 x) L1 F3 Z1 [# P的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。* P, K7 U4 F. N3 w, D. m' l+ D
9 s6 w1 o8 u- b9 {; H: ?' Z４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长' G" j7 ^" _; C6 J9 y) y: }
唯一发达国家。. P- x( @8 K9 }( J- T" C) g) t
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的$ q' V! q) N& @1 L5 ^+ c J2 T
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
# r8 b3 X" w; f吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严9 C$ A. L; e9 ~6 X' K
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
y7 g4 d! ^& E经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
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6 Z! p9 l. D. P& H6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
9 |: J# W v: @" x$ F2 H" S房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于! [) u0 a! p+ h- o6 m! W& ]
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的
7 G2 T* y- N& N2 V1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。8 g2 O3 Q- k9 A& B0 t, z( M
6 k) j% c5 f! j# h" B: ~! I7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
+ H0 {& |# [& c: Z两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
! O+ i x2 \' [说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
% I; Q4 {3 [8 w+ ~/ A可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
2 d6 L+ d0 F/ ?- @4 `4 n租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。" Z2 k. I0 v X+ ?1 M
; u/ c; M- `2 D. f. _& y9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
4 e, Z& t% `; K: d1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed + [8 e; @3 d) M: s6 \
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)8 ~& L4 R& g: ]# W. |. G
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。4 `5 J: h$ ^, C' S2 _; U9 m
1 n. f9 ?0 D5 N% G11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
5 v1 }3 ~# s) @! {/ }0 t, H因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现+ `- A! N+ M) T" Z
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。$ X$ H% W9 q2 Y8 v: \8 [* J3 B" f4 V7 e. [
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
/ b- U) T4 m$ B% O; r& W你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
, Q( [6 I3 L/ w1 A息，进入本金将更多。
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个
1 q* U- R L6 S, [新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例, D* U% f' N/ h5 J
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预' J4 H( p5 N9 `/ [# \* s
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
3 ^8 z7 H/ f/ Q可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明
: M3 h! j' Q. ^/ Z年11月你可能会追悔莫及。& j [4 c N3 z- F( ?3 j9 B W
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14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明' _1 Y$ J9 _! @6 i! L& \
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
; h/ C; V: ^% J) `! }& A氛下，很难卖出好价钱。
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2 n1 Z3 q; T }7 w) Q2 c2 t+ W15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前2 x% Q3 m) Q/ l( S3 v$ L7 J
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
1 A# G1 v& U3 \6 M# R; H% R线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
+ ^# S3 |3 C: U+ U; b7 ^炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
% p* W* z( K% G( \ P$ Q便宜出货？
( M+ ]7 I( y! l6 f6 {7 j: y9 M" C+ H/ V原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。/ m9 b! P/ A# Y- R) ~' \+ R
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租' o( E5 R) ?4 r' f* b
走长线。
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, }2 L, Q9 l9 t& X i% e j1 \; D16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大5 s1 Y) D% Q4 U9 d0 P, U
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４2 ?4 T+ ?- \: F0 B! e Q
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就' R/ i0 n' s9 D
降低了。2 t" i5 Z; W. Z) M: a0 t! c
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那) Z3 c# v1 ~% S6 |+ W8 n" b
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
. A2 U6 R* O) c2 v p5 D1 }9 V' q万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
, ]" O* h" c: n! E些统计方法误导了别人。" ~0 a) Z5 Z3 l8 C1 z( [! Q
0 q6 U t1 j4 O+ I, r m17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再
3 F: d& W4 b3 y8 T, o降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
) Y. \" S/ T# o: p6 ]! _5 j8 `他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价
; X O+ t" @ R H抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
, N4 M4 _) D! ]. ~, |的时刻出手。5 r( N# V: ?' e$ e2 S$ v: P
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18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上( P: ~& _& s: M2 E# Z' m) P) S
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。% c* f* a, k- t8 r {; B' K
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
* L4 C( \% b3 ?# r! _' P; W大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易- C3 {2 b0 e' y6 [
就被消化了。
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1 m$ e9 Y. @2 d) }$ T! [5 @/ j补充两点：
* w; u3 G c4 W! q" j3 O3 U( @! G１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，: `/ p3 u: s& l% P6 W
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
; y! O# k! t/ ]8 P慢复苏。4 k8 n* f Y2 y: k* u4 v
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
: Y5 M- M# Q- o- e2 @/ w. B$ E卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
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3 V: @+ G3 H5 u5 ]２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：* X$ V! a: U# T' p) s* @
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果. o j& u" P) M0 c7 s
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
! s2 @& A& r' z! u肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。7 x9 T7 L$ R' z4 L- {- z
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交( P: u2 u6 k0 S
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然1 {& E3 F0 n* D( n8 ]6 i% G7 s
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买- k( ]0 k; s5 h, G. c+ x6 ]
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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