 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠
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１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上: p- C, B4 D# s% y
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。/ v, j; S5 @9 Q1 O
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
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: Y) S2 M# D! H3 m! S4 ]2 o２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房* j. Y6 @5 U% f$ e8 E0 u
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
- {+ l$ u9 v6 R9 Y- y6 Q4 m! U [0 C的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮" j# d8 d R. m! d2 \$ i
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。- T" ]' \9 W4 ^- A7 Q3 Z( ?
0 v7 [7 ]/ \2 L& l$ [３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
: T6 t9 ]! h: k+ l+ Y* }的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。
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* F$ E* O$ ?3 I/ p2 G４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
7 L9 l/ \# ~2 u& g& y唯一发达国家。
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3 O1 ^! y) @* |' j4 c/ L5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
* s$ t( s1 F' `4 h4 j! X事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子/ {5 [! C4 M& d4 w1 P$ x: _* E
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严. h/ U- m& ^: w5 }5 G# e
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大: E' m1 F" O: w7 c, \
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。2 w% W. N0 X! j& u N1 [: e( Z
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6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
% A3 U: \! {# S: P& n房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于: [% m7 H- c( J$ G/ B7 {
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的 Q& @1 u6 V E$ {4 b4 L- B: E
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。9 [/ u/ {$ v9 n- G' n4 w, r
) j4 X! e. ]4 z, i3 L6 K) R7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的* G% L. F/ b8 o) p+ W3 M
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人& M( }9 y( q# u; o5 {
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
7 E8 O$ I z! _' \5 W R, R8 d6 @9 J可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。5 D+ J3 h* U) @. N B9 s
( E5 l$ O k- q3 O! ~ s8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
8 ^% D, {( u8 x7 V3 h4 b# I租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。1 ^, q5 |; p7 ]: F" `
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9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census, ; Z( q9 w9 \1 R( r( g- G7 V
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
( g P6 A4 R* R% f% Lthe population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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! i U/ a! x* c( ?6 e+ z10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
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11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
, n! l Z* u& i/ h: H+ o5 q) E因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现1 D9 L& l& W. A, [ l1 e s
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。+ _' a! I0 \+ ]6 C6 s }
+ r: R4 F6 b% h6 n% r12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
+ o L# S: ~7 e: O" i你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
7 [+ I$ n+ j- W! S: F息，进入本金将更多。( ^! L$ V3 D+ E: M4 E
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个- t# i/ S5 e( q$ x& s
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例$ m- V3 R' @4 W) d! v" s
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
3 q+ P, _% x0 t% h# C计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），# k/ Y9 e# m0 Y$ u- ^% d% g% ^
可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明
U/ q+ r$ D8 y/ x0 w; O年11月你可能会追悔莫及。* ?1 A9 V) p3 Q0 ^7 N7 [) E
4 {" l6 k: x* m) m1 O: R7 r% H1 N3 }14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明, Z9 c1 R. E! g! q. t
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气/ M7 P- ^7 c; K
氛下，很难卖出好价钱。$ V# c7 P/ L2 W& ?5 X6 S
, N P+ Y% M8 X/ }% u" U7 K7 J15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前 ~& E: k1 p2 l/ ^
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长( f q- E6 N' b+ ?- d$ g1 e/ F
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
2 i4 D. E4 J \2 X7 _炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
2 }- F" M. Y8 Z便宜出货？
2 V- N( z5 M) F3 b原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
. W! j+ ?6 a: m8 ~7 J原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租+ v/ A! i# z& J0 Q! I. I+ e( L
走长线。1 d. S+ j: N4 ]# G8 s! E. n) ?
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大! K8 g M3 c# {7 N% T
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
; I; m2 _, B0 j8 N0 K" D$ c０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就) X+ t5 H4 C2 }: x/ y) B9 w
降低了。& O" @4 }" p' Y8 B: d$ j
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
+ }" c3 S, @# ?5 {么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
7 j. v: \2 c! u9 ~6 B% B万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某8 Z$ ~2 Z) \% T5 b! j) W/ T0 w
些统计方法误导了别人。
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& o2 C6 n4 U3 C- e; \4 l& C: U17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再% p; d0 {: }! r) ~
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
' ^/ j; n1 v, i" l7 |他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价4 T/ ]9 t, ?8 x6 U# x& E
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差! `/ `3 j H, {5 I+ ^
的时刻出手。& w' O/ r# H" G7 C. k R
+ v1 C; R! C# W% ^* g2 m9 @18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上
, ]* m. f* w5 A1 s9 v. m7 O' D海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
) n& F7 l+ c& U上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
2 s* Y' v# r; b8 G' O大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
" s1 e; w' ?7 @+ M- B! I就被消化了。' L' C' s: M" ~
3 k% ~6 {0 i) P b$ j补充两点：0 ], e" M1 g4 ~, i+ |
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
- s6 J2 F: {/ p+ w' I* F; ^$ |出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
0 {' J8 S: u/ L; G/ F慢复苏。! C7 V j8 o. u6 y
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
9 a8 Z8 A% Y/ n1 L% g# i卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。* m$ S- V4 T9 a) M
7 ]: W- T& F6 r7 @4 z5 o R２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：8 v- e+ }$ c( K7 f
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果0 \& k/ q. M9 w: Y& U4 t+ g" N
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价$ ^; l7 z' O8 t- l
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。
! d- b- ?6 c- M二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交1 H+ [8 r6 t& B4 \# o3 ?: V
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然8 }( h9 j+ r0 v# R% j
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买 b% A& w+ ] i- `, n
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。% x/ r- M" @. N
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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