 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠
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１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上* M: a: O) q* G. }
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。8 j" L' u) C% Y
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
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２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
: B# R( ^$ Y6 h6 q主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
5 O; ]$ p4 g9 v6 \的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮/ @* g o; t, ?) I" k1 b
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。
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３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
( q, p+ X! N6 q5 |5 @的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长& V7 R; A* u# }& T1 L; Q
唯一发达国家。% v N- }" O6 D; Z2 R
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的; z3 H/ J& H* O/ }/ }
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子; t0 ~; @, m6 N' W
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严; ]# q+ d6 H i
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
8 l3 w( m- W, X5 t$ v1 ?经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。/ i% D! y c, o X N
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6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
0 R6 p0 d- H* }- P5 k0 C) x5 I房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
0 {& G" f, U8 Y, p, J$ r$ z( w少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的
( J! t, v( W* Q1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
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$ H1 ?: [! F' Y; b7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
+ V8 m; }( n8 z2 J) _3 W( P两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人8 n0 `# N) [8 ~2 ~+ c. k
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
6 q* u; c7 V7 |9 p# z7 f可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年, g9 X, T9 t6 g
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。& P& @, B( U, O' N- p
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9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
7 R8 h% x N' q6 y; U* k. \1 f* Q0 D1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed 8 u! V0 l" C9 M" Y7 e2 r' A# ?8 J
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
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11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原8 o' M; U7 G& v6 W9 r7 [
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现
' Y( l5 b5 R) M! K0 V0 H在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。6 J' K& B; E1 o" G
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许, i+ ]( n8 `6 ?9 H4 `# c
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
7 i" e1 p4 |. N息，进入本金将更多。& B% v* L4 B8 F" w
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个' H3 h3 K& `$ [- {3 g
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例* }0 i6 j4 i) \7 j0 c4 }! A
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
. z) \* l- |- v; u) A' H* I计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），, W$ y# G% S& s0 v* W0 o
可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明
$ _' ?) P$ y. x& u年11月你可能会追悔莫及。
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14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
0 Y& p" i9 J3 F( j年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
( {7 R8 e" Y I; e: }! S氛下，很难卖出好价钱。7 f6 Q! V, h# ?" @ }
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前
) t, C, k* W. S5 @/ J% {. Z ]只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
0 v# J! E8 W% w( h+ g$ R线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
$ q; x9 c7 n& _; o( E/ J6 M* v炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们$ b; |* _% r! G
便宜出货？
, U. Z, i8 O: M原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。+ g @: I+ _7 d1 D1 S" ~
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
* [8 b# G5 \3 Z0 O) S' Z7 X Z$ v' V; a走长线。3 H( w. Q4 P& M0 p6 @
" M9 {/ d( H, Z16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大
% c2 K" A, r* G5 U额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
- _& p6 k" M3 Q０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
# N/ |) P/ [% Y- x% e降低了。
# C. k% z1 t! ~7 T" T6 x" V例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
" E8 ^$ Z* Z$ i5 @* |; |, `; J; F$ J么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
2 \! C& F* w n$ w* K: L万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某! V% d( i" f1 U
些统计方法误导了别人。
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17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再! A: W! e) K+ x9 P; [4 N |
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
# {) Z0 f y9 `! t! j4 Y1 N9 r1 a他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价) t% [% x. E& v6 g
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差& A5 Z1 C2 x/ D) C( k$ r
的时刻出手。
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8 O# w1 c, `) w' Q18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上
2 Q6 l6 K* l" l7 e s& U8 N% p7 X+ e海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
' k( U7 O+ z2 ?# v' D. \上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
, w, @: V2 s7 b大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易) a. D* @; Z Z0 i
就被消化了。
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补充两点：! M7 T: h- k3 F% W% q
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
6 M, | q& x! ` W( J' j出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢+ A) ?" O# A# w9 i: c" ~0 J
慢复苏。- M0 f' T# ~% Z7 T! F% C# z
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但2 E/ w* O: e) r5 B% x. ~# B
卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。1 }) d+ R, Q' o* \ A
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２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：& g3 N, \/ t# M* Q9 D* c/ g4 P
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
7 T5 d/ k% D9 U% r/ Y' H2 `你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
( h I2 e" M( G. B, G1 Q# N" q肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。( i4 @: l; J6 K
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交% R+ c& H$ r @/ y$ l
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然7 Q7 o1 q5 `: j, _* v
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
; L* W! \* t0 K+ O家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。
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1 e4 Q) h2 t- |( ^6 J% p本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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