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原帖由 eagle2008 于 2008-7-27 23:26 发表 & m- ~0 b: {1 f- i# u/ q+ [+ e
对于购房者,hold的成本是银行的利率.包括本金和借的钱.
* a- v8 o& U. y3 x2 m$ B) |$ c对于投资房要减去当时的利率.. i8 n/ q+ a/ n5 @4 c7 L+ H3 z* b
对于一套自住房,节省公寓房租,加入维护,水电gas,地税,利息等.
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你看,赚的钱不是那个图表那么好看吧?
* E* B# u* W: x m诚然。参照阿省近四十年工资和房价上涨水平,计算一下一套住房四十年后的收益:/ q; A& q9 A0 l; o
按现在的利率,一套35万的房子,20%首付,贷款利率6.15%,35年后共支付约68万。
& W z& u' d1 r" Q: ?包括每年支付的地税和保养,按第一年约5000元,平均每年递增10%,约14万.实际总投入约为82万。' [% `) Z; P5 C5 g
考虑房屋35年的折旧,和同期新房的价格比约低30%,按上个40年房产增值为10倍计算,35年后出售该房屋的收入约为260万。
+ s. |; H- m& O" x/ X; z2 w. ?0 d260-82/82=2.17倍.
/ J0 g6 d4 c* ?4 c# B9 h- i, G% s比较纳斯达克指标从1972到目前近四十年,从100点到如今的2285近20倍的增幅计算.6 b- ~6 v& T( N; F) h. Z$ z
首期7万到40年后增值约为140万.
) L/ ], x3 O4 G( l9 n, x2 X) b6 b35年中平均每年投资82-7/35=2万,累计增值约E=2x(1+20/35)^34=900万.扣除股市暴涨暴跌对平衡增值的影响,调整到400万.
# p% Z+ r+ }. u! ?8 l, O4 O同时扣除35年房屋租金,按每年10%的上涨率,2x(1+10%)^35=56万。
$ e% W: W/ I+ G" X实际收益为:(140+400-56)/(7+2x34)=6倍9 E5 h, k. m/ _, I+ Z$ `' R) d6 m' k
参考指标:阿省1965,工资收入约7000/每年,平均房屋价值3万。2007年,收入约为7万/每年,房屋均价30万。房屋40年增值约十倍。
2 ?( d; g" o1 B: H; ~计算比较粗糙,做个参考吧。 |
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