 鲜花( 27)  鸡蛋( 0)
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自今年以来房价趋于稳定，但存量仍在不断攀升，今后走势颇值得研究。可惜大多数朋友对房价预测多基于自身的利益和愿望。评论本来就不客观。加之影响房价的因数很多，如：经济，油价，利率，人口迁移，政府政策，其他省份的经济，建筑商的决策，心理因素，等等。而且，这些因素在不断变化。因此， 预期涨跌的难度其实很大。最多也只能从概率上把握。说今年下半年肯定涨或肯定跌都是武断。
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虽然如此，依然有很多现象值得分析和思考，以求能洞察先机。我曾经做过一些探讨。今天，再和大家讨论一下爱城房市的利空与利好因素。4 f& H' k, f# |7 P. K: _6 t
, Q! i; n# B! q1 z) x& C谈到利空，大多数朋友可能认为有以下多条：
5 g! j2 }7 s8 ]% g+ c' l4 d1。存量不断创新高；% G+ N/ T- z" K) S. J/ q" h7 P
2。房价依然太高，购买力不足；9 u5 P, X' Y# B0 c2 W* M
3。来爱城人已大幅度减少；
% C! s8 \. x- w4。房价已形成下降趋势，买涨不买跌，更多的人会观望。
/ R; j6 ^+ a3 n" W9 q( r0 [5。美国次贷风波，房市衰退，迟早会影响加拿大。0 N. l: i& c( M2 E j
; r" h% B& A! m+ Z& s2 i8 f看多朋友则认为有很多利好因素：3 P1 a# A$ Q- J& E- H0 x' r
1。油价不断创新高；
/ v2 ]+ p f/ _ M' N6 [- D2。 工作多，经济好；- h; i5 ]9 ~4 _/ p
3。利率降，贷款负担减少；# u8 M c& V9 c+ ^
4。美国经济可能已见底回升；, V8 O4 b# B* u# _+ p5 ~
5。 东部经济困难，已有民众迁移迹象。
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任何商品的价格取决于供求关系。房价也是一样。以上所列利空利好因素主要着眼于求方。对影响供方因素往往容易忽略。结合供求两方， 我想谈谈我的看法：# ]5 @1 X; }5 Z, S
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1。 利好因素如在预期之中，其“利好“将大为削弱。意外的利好才是房价攀升的最大动力。因为利好因素如在预期之中， 供方必然跟随。 06年亚省和07年萨省才是突发利好，经济繁荣，大量人员流入，造成房价大幅度攀升。这种大好时机实际上是可遇而不可求的。/ _4 u: n: t) v5 f5 Z
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2。 市场上供不应求的假象是巨大的利空，因为它将导致供应过剩。07年上半年，爱城房市正是如此，当时：
/ V- `. p7 c% S& z 1）炒家屯房；
& ^4 @1 N' c! {: \4 G/ s 2）换房选择先买再卖，在房子建好后推迟出售旧房；
( G7 l& J8 u! \1 V# } 3）建筑商大量建SPEC home.* [+ G/ ?$ C# M! a: x8 |3 D5 j) n
表面上，MLS list 极少，显示供不应求，实际上供应大幅度超过实际的终端需求。这种假象促使开发商和建筑商大兴土木，终究不能维持很久，几乎在眨眼间，供求逆转，储量大幅度攀升，连创新高。导致房价大幅调整。! p- {: Z5 k0 f" y3 j9 H/ [
" g- j4 ?: W' \/ J3。市场上供过于求的假象是实在的利好，因为它将导致供应不足。目前，爱城房市正是如此：
. D0 n c& x$ f2 { 1）大多数买家观望；举例来说，作为正常人员流动，每年有数千家庭迁出及迁入爱城，若净流出为零，本来应对房市没有影响，但凡迁出的都卖房，迁入的大多数暂不买房，等待市场稳定。可以说相当部分的存货是由迁移所产生。
5 @. ?! p& O3 S# ^' W( n 2）以前换房的人手头两套房子，虽然只需卖一套，但不少人同时list 两套；% o2 x) a, w; ~, V' x
3) 新换房的人多会选择先卖再买；2 N; I7 I2 O: D2 X5 ?
从表面上看，存货叠创新高，应是利空，实际上是利好，因为这种虚高有效的制止了供方，爱城新房开工量正在大幅减少。特别是独立屋，减少60%多。如果唱空的朋友能有效发动不买房运动，爱城新房开工量会降低更多。另一方面，买压却在不断累积，或迟或早，供求关系终将扭转。速度可能很快。1 f' S# S/ m4 y) Z3 n6 w0 w
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4。 爱城房市另一个实质利好源于通货膨胀和美国的信贷危机。打个比喻，通货膨胀犹如房子漏水，近来，油，原材料，粮食等商品价格大涨，本应加息堵水，可是信贷危机却似房子着火。美联储果断决策以救火为要，大幅度降息，犹如大开消防栓放水，通胀可能会加剧。通货膨胀对于存钱和持币观望的人来说是一重大克星，而对于持房和债务累累的人来说却是福音。越来越多的人会明白在高通胀下持房比持币的优越性。& B' L: q9 E$ A+ {
5 C2 p% U; t2 A- n; W2 w5。 一项潜在的利空是美国信贷危机好转，美联储转而大幅度加息对付通货膨胀 （82年对付通货膨胀，利率曾到18%），那时，持房者贷款成本上升，持币者享受高利息。对房市极为不利。现在看来可能性不大，即使有，也为时尚远， 至少要在美国房市复苏以后。 |
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狗仔卡
发表于 2008-5-9 09:29
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发表于 2008-5-9 09:34
发表于 2008-5-9 11:16
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