 鲜花( 27)  鸡蛋( 0)
|
自今年以来房价趋于稳定，但存量仍在不断攀升，今后走势颇值得研究。可惜大多数朋友对房价预测多基于自身的利益和愿望。评论本来就不客观。加之影响房价的因数很多，如：经济，油价，利率，人口迁移，政府政策，其他省份的经济，建筑商的决策，心理因素，等等。而且，这些因素在不断变化。因此， 预期涨跌的难度其实很大。最多也只能从概率上把握。说今年下半年肯定涨或肯定跌都是武断。
$ p9 \4 e! G4 I. u2 S6 R9 A7 M! I9 w. c/ e: d L( d4 Y0 k) O1 e1 h
虽然如此，依然有很多现象值得分析和思考，以求能洞察先机。我曾经做过一些探讨。今天，再和大家讨论一下爱城房市的利空与利好因素。
* P/ t3 J( G- \4 i2 w& A5 w$ y7 J) X* S+ e/ L3 e
谈到利空，大多数朋友可能认为有以下多条：
; X; Z, M4 ?' b$ t6 z1。存量不断创新高；' B4 @- Q. t" X+ ?
2。房价依然太高，购买力不足；4 M3 }0 W7 }4 ]4 ` b( \* ~$ M8 T
3。来爱城人已大幅度减少；
1 z' W8 x- r0 B' `$ [ R0 k4 @7 F# A4。房价已形成下降趋势，买涨不买跌，更多的人会观望。
9 D; M$ t, a. W- v4 [8 F9 o5。美国次贷风波，房市衰退，迟早会影响加拿大。
' W) ]* Y) m% ~, u
. V. u3 l7 U v! {看多朋友则认为有很多利好因素：, @0 D) z( u! y. u9 I# |4 i4 H
1。油价不断创新高；
* u0 C* z" p. K7 v2。 工作多，经济好；! q3 w+ b2 C% {4 U1 s) T' {( T
3。利率降，贷款负担减少；* D1 ?. Q. z- G5 ?$ C
4。美国经济可能已见底回升；
0 _) h" z) m0 v* X4 k; I5。 东部经济困难，已有民众迁移迹象。) u: m! E% B4 }! p& }9 }
& @. ^' P/ C! f9 m任何商品的价格取决于供求关系。房价也是一样。以上所列利空利好因素主要着眼于求方。对影响供方因素往往容易忽略。结合供求两方， 我想谈谈我的看法：
3 F8 E7 M+ d, c3 L. i9 A. V4 r+ a7 b7 I/ a# y p2 ?
1。 利好因素如在预期之中，其“利好“将大为削弱。意外的利好才是房价攀升的最大动力。因为利好因素如在预期之中， 供方必然跟随。 06年亚省和07年萨省才是突发利好，经济繁荣，大量人员流入，造成房价大幅度攀升。这种大好时机实际上是可遇而不可求的。
9 p Z' i: q Z/ D" {, e, {- d4 I
9 F4 P: w4 z$ o- n- o5 E d2。 市场上供不应求的假象是巨大的利空，因为它将导致供应过剩。07年上半年，爱城房市正是如此，当时：
" p+ h$ \- E& B) ?) V- I 1）炒家屯房；
, t& b; D* A5 Z& F 2）换房选择先买再卖，在房子建好后推迟出售旧房；. {: g) S# Y$ c$ q8 g1 a
3）建筑商大量建SPEC home.
7 I' U d u" E; a. B表面上，MLS list 极少，显示供不应求，实际上供应大幅度超过实际的终端需求。这种假象促使开发商和建筑商大兴土木，终究不能维持很久，几乎在眨眼间，供求逆转，储量大幅度攀升，连创新高。导致房价大幅调整。 c0 Y, A) y; @4 {* b
, }& j5 o/ C1 I; i2 N% [3。市场上供过于求的假象是实在的利好，因为它将导致供应不足。目前，爱城房市正是如此：) {3 ~/ ] C" C
1）大多数买家观望；举例来说，作为正常人员流动，每年有数千家庭迁出及迁入爱城，若净流出为零，本来应对房市没有影响，但凡迁出的都卖房，迁入的大多数暂不买房，等待市场稳定。可以说相当部分的存货是由迁移所产生。4 n# a3 O i/ ^2 n3 u4 [( m& z
2）以前换房的人手头两套房子，虽然只需卖一套，但不少人同时list 两套；4 i2 @# G9 ?" X7 L9 z E7 E) c" M q
3) 新换房的人多会选择先卖再买；
' p5 a: H/ z( e6 s ~6 [9 y从表面上看，存货叠创新高，应是利空，实际上是利好，因为这种虚高有效的制止了供方，爱城新房开工量正在大幅减少。特别是独立屋，减少60%多。如果唱空的朋友能有效发动不买房运动，爱城新房开工量会降低更多。另一方面，买压却在不断累积，或迟或早，供求关系终将扭转。速度可能很快。3 K4 w* f* L8 U- G$ H; f
* x! y. R- g: U& Z8 \8 [# s4。 爱城房市另一个实质利好源于通货膨胀和美国的信贷危机。打个比喻，通货膨胀犹如房子漏水，近来，油，原材料，粮食等商品价格大涨，本应加息堵水，可是信贷危机却似房子着火。美联储果断决策以救火为要，大幅度降息，犹如大开消防栓放水，通胀可能会加剧。通货膨胀对于存钱和持币观望的人来说是一重大克星，而对于持房和债务累累的人来说却是福音。越来越多的人会明白在高通胀下持房比持币的优越性。/ L8 u1 u* t3 c
0 O" w8 Z3 R8 n0 r7 d5 L% I5。 一项潜在的利空是美国信贷危机好转，美联储转而大幅度加息对付通货膨胀 （82年对付通货膨胀，利率曾到18%），那时，持房者贷款成本上升，持币者享受高利息。对房市极为不利。现在看来可能性不大，即使有，也为时尚远， 至少要在美国房市复苏以后。 |
|
狗仔卡
发表于 2008-5-9 09:29
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2008-5-9 09:34
发表于 2008-5-9 11:16
2 l! L0 e4 `6 E1 o
0 {& u' |9 E3 Z1 w$ N: j
