报税问题----急

cooldown310

有没有了解关于卖投资房报税的哥们儿姐们儿啊？是不是属于captial gain啊。用guide T4037对吗？ 在线等答案。多。。。。。。。。。。谢！

紫光

如果出租过一段时间是captial gain，
如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
3 y* p' r7 @. j' }  ~* |1 |100%肯定。

billzhao

借贵地也问个报税问题。报税一定要有SIN号吗？俺报的是scholarship，但没有SIN号。多谢。

执迷不悔

原帖由 紫光 于 2008-4-23 13:43 发表
如果出租过一段时间是captial gain，
如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
: _( u( m+ G5 E# ]6 O7 X100%肯定。

9 \2 z' M2 [$ ~2 h) b$ {那岂不是先出租一段时间合适

苹果鸭梨

一般出租少于一年的，很难归到Capital Gain。 你可以那样保税，问题是最后的解释权在税务局。他们不愿听纳税人解释。一旦他们定性，这利息就不会少。所谓Capital Gain的收入，主要来源于销售可产生Capital的Business。对于房屋出租，他们的唯一解释是长期出租。但多长，没定义。

如花

验证了一句话：“免费得到的信息，绝大多数是没用。”

cooldown310

如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
) ^5 D# g/ R/ ^* a+ A1 G$ z& k问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

如花

原帖由 cooldown310 于 2008-4-24 14:51 发表
1 R  y! l$ t. x如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
( q# Q* ?. L2 I+ W3 ?9 ]问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

, h# Y/ s3 }6 M& C( r% y# K8 Y
当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税
3 ~; @  \5 D# v# `# B# ?
  h6 E+ a$ A6 J3 Y; E3 H1 l0 A我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。
5 P# ^! c8 F8 @. T
% F! d' x& G5 W0 g! w1 j5 G. K[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 15:48 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 15:43 发表

2 X9 ^+ e5 l7 ?6 C
+ O9 \0 @2 |. T1 O' t" B: J当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税
9 D, @- d% I, j% l1 m
5 U) {8 q8 @3 a7 a6 e. W7 m我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。

3 F9 D3 X/ ~/ p/ Q+ W关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
2 r- ?1 g8 o9 ?2 j" |7 ]/ X/ L2 |楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
其实不光是这个，任何税务问题直接打电话给CRA不是比在这里问要方面很多。

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-24 16:00 发表

& z2 Y3 u7 K0 Z4 w) ~) L$ s5 ]关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
, k! K: s) t- {5 H楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
其实不光是这个，任何税务问 ...

8 m3 ?' |2 M' T4 \9 n
8 [" y+ d  W% S* S, m4 r我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
+ p  b0 e0 Z6 ~
5 \4 v) r6 }" z2 [6 \你如果想讨论，不妨大家根据income tax act 及相关条例，要指明出处啊！
( Z7 k) w* G6 X# K9 e/ n1 H8 B/ u
[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 16:58 编辑 ]

smilecccc

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表


! q5 k/ X8 ^) Z/ Z我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
* X# d3 M4 a+ @/ ^. u
你如果想讨论 ...

就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

smilecccc

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表
/ `$ H/ K$ U7 @/ ?& Q# `
( B0 R5 W7 ]: ~  A- m" }就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

顺便说一下，不小心用老婆的ID回帖。不是马甲，因为是老婆的电脑。

如花

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表
5 |- N5 @1 M3 |
就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

完全不一样！anyway，反正我又没有炒房子，你喜欢100%纳税，我就多事了

苹果鸭梨

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表
) J2 B6 N- w; n
& c9 ~* d. I' k& U# a2 b
我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
* |4 ]$ a* X2 k! t4 O) `
你如果想讨论 ...

5 O6 D9 w* q/ I7 z2 j) f
我是读了REVENUE CANADA TAXATION INTERPRETATION BULLETIN : NUMBER: IT-218R 以后认为如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME 以下是LINK和部分内容.

4 F) i& e& [) `+ s' Phttp://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/tp/it218r/it218r-e.txt
0 \9 w4 V  {. C: c2 K
& f- v8 n( ^7 f3 m3 j, Q- Y# P! s) U3. There is no provision in the Income Tax Act which describes the
circumstances in which gains from the sale of real estate are to be determined
) P7 \/ G; m3 S  g9 V4 das being either income or capital. However, in making such determinations, the
courts have considered factors such as those listed below: (The list is not
intended to be exclusive of any other factor.)

1 x, F$ g4 W" k1 I6 r/ `(a) the taxpayer's intention with respect to the real estate at the time of
its purchase;
(b) feasibility of the taxpayer's intention;
  ^6 @4 F; \6 H(c) geographical location and zoned use of the real estate acquired;
! r2 W9 s0 m$ G& r# _; ]. Q(d) extent to which intention carried out by the taxpayer;
(e) evidence that the taxpayer's intention changed after purchase of the real
% [# B2 d" [3 N5 d: I4 Z1 m' [* x8 q: Mestate;
* B) B& A. D- _$ c+ Y(f) the nature of the business, profession, calling or trade of the taxpayer
( Y: Z+ Z# I- Y( R) Pand associates;
(g) the extent to which borrowed money was used to finance the real estate
acquisition and the terms of the financing, if any, arranged;
- Z( Y% e7 a  ]2 q(h) the length of time throughout which the real estate was held by the
' x: K( a9 m, F, F* T/ wtaxpayer;
: D& N+ x# N7 E0 d; z  K(i) the existence of persons other than the taxpayer who share interests in
the real estate;
(j) the nature of the occupation of the other persons referred to in (i) above
as well as their stated intentions and courses of conduct;
(k) factors which motivated the sale of the real estate;
" N1 G( N: B* N6 a5 H(l) evidence that the taxpayer and/or associates had dealt extensively in real
estate.

如花

你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"
' W% I! N1 i6 Z# H. V
4 u, L! ~6 t) Y) B# x& A, e0 Z( m4 R

我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。

+ M* a0 R/ D0 s4 M7 F+ ^! Q你应该把全篇文章都贴出来
7 Y* e: k/ H5 r1 r$ _

5. A taxpayer's intention at the time of purchase of real estate is relevant
in determining whether a gain on its sale will be treated as business income
+ F4 R* h+ H- u6 B  Cor as a capital gain. It is possible for a taxpayer to have an alternate or
; G2 V) X- e3 J- G  Bsecondary intention, at the time of acquiring real estate, of reselling it at
) T. f+ K% O; x& f: va profit if the main or primary intention is thwarted. If this secondary
intention is carried out any gain realized on the sale usually will be taxed
as business income.

1 s( n( X$ }( G$ k7 x0 i[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 20:41 编辑 ]

whst111

原帖由 如花 于 2008-4-24 20:37 发表
' L+ b4 j: O# r7 i) g8 z4 y% K你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"


$ x- S$ Z' A3 M* h! f, ^. @$ Q
3 v6 |- |7 u/ C3 }5 ~( Q你应该把全篇文章都贴出来

  K8 z$ \. |5 H) I# ?: Q8 d [/quote]
: |4 d5 [4 W: j  P* ^( B- m
# x# Z, K" q7 }0 Q5 x* T& ~) e

"我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的"

: b: m: A; W3 {
3 @/ b6 y# i( \; Z1 i5 aProfit既可以是capital gain, 也可以是income.
/ i# x3 k# k0 x这个问题的关键是你的房子是Capital asset还是Inventory. 如果是Capital asset,卖房的赢利是capital gain; 如果是Inventory卖房的赢利是income.
4 @# d2 d+ [$ L% i& {4 Q
"Capital assets, comprising tangible properties, such as land, buildings and equipment, and intangible properties, are identifiable assets that meet all of the following criteria:
$ `5 ^2 W2 I' h7 ]  p
& T7 o* w! [) k1.Are held for use in the provision of services, for administrative purposes, for production of goods or for the maintenance, repair, development or construction of other capital assets;
; K# U1 w/ \/ o' b( J2.Have been acquired, constructed or developed with the intention of being used on a continuing basis;
% _! C: x2 T% t; G; J2 K3.Are not intended for sale in the ordinary course of operations;
# f2 N; ~8 u& M# h5 G" ^; x4.Are not held as part of a collection"
6 o7 u0 ^$ M  n- r- _( n
capital gain is profit that results from the sale or exchange of a capital asset.

# D5 U7 w! e; }, q" k
Inventory is a list for goods and materials, or those goods and materials that are ready or will be ready for sale.
! t( j7 u4 G6 m# [$ W' o  `Any gain on its sale will be business income.
/ t; m! g7 R* Z8 k, @5 J
: I8 C% g. U3 ?4 e  ~- I+ Q4 J( d你觉得买了房很快就买了, 它是符合Capital asset的定义呢,还是Inventory的定义?
3 ^' `+ n( Q: R% W
说实话, 我很希望它是capital gain,这样我能少交税.你能给帮我提供一些税法上的支持吗?

hunter

紫光说的是对的。特别要提醒的是，如果你报错的话，不只是补交，很可能罚款。请参照我在去年6月的贴子。
http://www.edmontonchina.ca/view ... mp;highlight=%2Bwst

如花

楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.
) y6 O0 E7 l9 g
各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案都在那里，看看自己符合那种情况，自己有什么合理的理由可以说服法官以自己最有利的方式交税。 仔细看完后，你比这里任一个伪专家都强。
% s+ [: H. O- b+ }; P1 M
如果你们要按100%纳税，那也好啊，为加拿大多做贡献。

blueland

如果你是专职的developer, 你的房子当然是inventory。
如果你不是呢？

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
8 @9 u: U9 s9 u楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.
7 {. U% c/ h( ^) b5 m2 i1 B, z$ G
各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

4 d4 G4 G7 c6 l1 Z) z) y4 Z各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

4 P7 \* T3 @& W- Q' u/ _还有一个佐证，在你买第二个房子的时候，这个房子被保险公司定性为商业住宅而不是居民住宅。
' b$ w9 R! e$ o商业住宅如果不用于出租获利，它不能被看作是Capital assets，只能被当成Inventory.

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 09:18 发表

其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

1 m8 g. @  E6 j" v" ^6 F1 o# y3 w! N我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？

你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而你的依据是打3个电话。哈哈
6 X' G* L/ p8 L. [
想起一个笑话，某电台的天气预测是根据印第安人的预测，当人们去问印第安人如何预测天气，他们说听电台的。

[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:11 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表

# z$ N1 u$ J. b) r: i7 i
5 I' K8 n, p' O2 y其实，我自己有专业知识，我为什么要问可能没有牌照的人呢？
$ K) {* z% _) z5 @/ o+ [+ Q
! E8 ~- t; N# R5 n你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据

1 |' `* t; f, B/ z0 ^; f如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表
2 q/ B' d0 K5 `' K, E+ P

, u0 K7 b1 g( V1 M) J# Q我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？
: c0 h1 i( ^8 r
你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而 ...

另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:17 发表
9 E! B- ]% y; }8 _
如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
- X; Q5 i# F$ [  a. h) V; N( e再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

7 u* h1 _, w; o* f$ K1 l对不起，以上两个我都不是，但他们无论怎么混出来，好歹也是混出了，比有些连混也混不出来的可信性要多一些吧
2 @6 D1 h" n4 F/ W
[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:48 编辑 ]

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:21 发表

2 {7 f- o8 _* o% ?" r另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

7 C" \# l; w. j7 y* k( ~; F2 f0 I
他们的做法权威吗？他们这样是基于什么立场？不是出于保护自己利益吗？就像某人发1000贴，就等于他说得全对吗？

紫光

还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
, c0 e0 S( m, Q1 I你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

如花

我突然发现这样努力改变你们的看法，其实是吃力不讨好，我又没有利益，我为什么要这样呢？奇怪！你们继续炒你们的房子，交你们的税，我就继续炒我的股票。

Z

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:32 发表
还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

+ ^9 q9 Z, n6 D$ |  F. j2 \. m
9 j/ q7 G1 u  Q/ D* `5 R: A5 F

" Y1 o! _  {7 ^8 y我的牙呢？谁看见了...

ZJDX

原帖由 Z 于 2008-4-25 11:58 发表

/ b& R) w! @- `( R2 ?1 L4 ]


0 k" x! \( A3 n2 a9 K我的牙呢？谁看见了...

2 k. j* {( g$ H8 T8 G2 L我捡到了,你想买回去吗?