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爱城房市

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鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-12 11:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
对目前的房价和走势有以下一些看法,供大家参考:: ]. y5 p/ ?7 i9 T* |. X

( g$ e+ @$ S5 c8 v1 N* g2 Q5 w) q+ }1。 今年以来,房子存量不断攀升,但房价却稳中有升。看来似与供求决定价格这一常理相背。这种背离也必有其因。我想来先谈谈爱城房市的利空和利好因素:, I% p  o0 n5 d. C" @$ d

# b$ k+ s; b) U  k! D8 a: M5 |利空:
5 H0 i5 g) Z+ t4 j1)存量增加,SALE/NEW LIST 比下降,市场为明显的买方市场。- p! d" v$ N3 d4 M2 h$ `
2)虽然急于出售的卖家已大部分卖出,但仍有相当部分的卖家由不急变急,愿推低房价出售。' l2 t2 ~6 h3 d9 `* d
3)大部分买家仍在观望,若买卖双方较量买家多占上风。
3 W6 Q0 }  P" _, d% C5 A4)建筑商在2006和2007年每年多建了大约2000 - 3000 套房子 (总量见下表),不少Condo 和Spec home 仍在不断投向市场,存量会进一步增加。
# Q5 s6 {/ \7 ?0 f0 w. e1 r' v
0 O; Z+ a' C9 c! IYear                      housing start/ J+ B+ O, a( l3 I8 l# V0 [- n4 y
# M# U; f# E% W5 a) i/ G4 M3 M
2002                        12581) Q& P1 {! R+ G' [! T
2003                        123800 U5 j, \& u- _9 `
2004                        11488
, Y; c% ^% G  \0 M/ O' _2005                        13294
3 {' K6 m( x# m4 V  J2006                        14970
0 z: }+ D( i9 L7 ^2007                        15000 (估计)) U3 w  Q/ i4 q0 N5 M

! h  q: v. ^5 P! t  q3 T5)美国房市的危机对爱诚房市造成心理压力。1 K5 y. r  `% ^# a: |3 T) ^' o
( D6 T* B' H4 ~% q
利好:1 s7 t' n' _9 C" q# y0 f
1)亚省经济向好,油气价大幅度攀升,卖家看好后市,底气较足。) t/ u3 {+ S, ~+ B2 }
2)银行降利率,卖家持房成本降低,以目前open variable 4.5% 来算,即使以独立房出租,租金也可以支付开销。房价下降的空间会以正现金流为底限。
( J0 q& P- c! W& z2 U' T3)建筑商已从去年下半年大幅度减少建房开工(约50%),这种效应会滞后1年左右,供求关系的转变将会在今年下半年开始。
* n+ e% e- K/ v6 `: D5 ?0 X: |4)建房成本依然居高不下,市场上很多房子的销售价已低于造价,这种状况不会持续很久。3 ~. k) k# o2 ?8 N0 O/ C! I

1 c; H; ]1 ]% p$ p; r$ T3 D7 A鉴于以上分析,我对房市的看法是近期房价持平,下半年应有回升。4 j/ E8 z) X( ^5 }

# p- `( @4 O* V! _2。 本人一直认为,影响房价的因素众多,但最直接的因素是新房的价格。实践也证明,爱城房价每次涨跌都是以新房领涨或领跌。特别是建筑商在去年11月份的大幅降价抛售是爱城房价回落的主要原因。关心近期的房价趋势应多观察新房的销售状况。1 J# d: |9 n& \$ [% Q1 j
. y1 l" v! s+ e: B1 h" [4 P& M! L  \. a
3。 对于买房子自住,有经济基础,在大多数时候买房都是合适的。市场很难预料,碰到高点买进,只好算运气不佳。如果经济实力不够,还是租房好,不然,省吃俭用,省电,省水,省气,不仅不能享受,反而受罪。/ D; c$ T8 |2 g8 g3 a
4。 对于投资,也可以说任何时间都有机会,都是好时间。只是投资的项目和方式要因时制宜。大体说来,投资房地产有以下几种:
) f' T3 c+ W9 x& d8 M3 Y! b# h* i" f1 I* G% e; i
1。炒楼花。
) _$ R/ }1 R. u& L- ^) \- f2. Flip, 低价买进转手卖高价。) G) `1 t" Q4 c
2。 Wholesales, double closing., 以panic sale price 买进,同时以合理价卖出。" `% A3 `4 v* n, r) G( u  D
3。 Lease options.
" x- Y: L& C; K- ]' E5 K9 r) J0 ]4。 Foreclosures.
7 h1 t9 P- @3 U  L5。 买房出租,得到正现金流。
7 n# L' n: Y; e
( L/ ?3 O. V+ o; n1 C" j目前。1-2 已不合适,但3-5的机会和利益却在增加。
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发表于 2008-3-12 11:29 | 显示全部楼层
沙发.
7 x* I% u7 s! T+ X, C: g谢谢分享.
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发表于 2008-3-12 11:34 | 显示全部楼层
Z
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发表于 2008-3-12 11:36 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 WST 于 2008-3-12 12:24 发表 8 U0 l0 p9 g& D% Q, ~% o& R
对目前的房价和走势有以下一些看法,供大家参考:  F+ c( l6 C& @; A
8 ]" V+ u7 R# w3 E
3)建筑商已从去年下半年大幅度减少建房开工(约50%),这种效应会滞后1年左右,供求关系的转变将会在今年下半年开始。
1 p  ^# M) t; p/ d  u7 T
# x; ]) f! y3 B
你这说的是独立屋。但对于公寓而言,项目周期长,2007仍然增加了很多开工。要真正停止大规模投放,恐怕要过3~4年。
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发表于 2008-3-12 11:43 | 显示全部楼层
分析的挺专业的,虽然俺没完全看懂,呵呵.
鲜花(523) 鸡蛋(4)
发表于 2008-3-12 11:58 | 显示全部楼层
挺专业!
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发表于 2008-3-12 12:01 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
与供求决定价格常理相背的只是暂时现象,总要有个过渡期,至多5月份就不会违背了
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发表于 2008-3-12 12:03 | 显示全部楼层
大型搬家
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发表于 2008-3-12 13:05 | 显示全部楼层
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发表于 2008-3-12 15:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
支持理性分析,其实现在就是在消化获利盘,房地产市场的消化调整至少6到10个月,edmonton前期涨幅过大所以要至少10个月,如果按去年8月开始算,正好是5月左右,这也是我以前预测5月前平盘整理的原因。
; M, Z0 }% u: u# B- f7 Q, [& ^! s4 B4 S# G( {% C# ^3 h; p
补充一点,edmonton今年绝对不会跌的,能不能大涨我不敢保证,但12月一定会比1月的价高,道理简单得有点弱智,除了Alberta, 你看加拿大其他的哪个大城市跌了?
1 l" R3 O. a7 j4 Z  X/ ?0 L$ M! |- Y5 u; R! `/ s
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-3-12 16:09 编辑 ]
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发表于 2008-3-12 15:54 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-3-12 16:02 发表 / }# B  M; l5 D- v, w* S# R
支持理性分析,其实现在就是在消化获利盘,房地产市场的消化调整至少6到10个月,edmonton前期涨幅过大所以要至少10个月,如果按去年8月开始算,正好是5月左右,这也是我以前预测5月前平盘整理的原因。
( Z) x5 }/ L& K1 p/ k7 W
) W$ }! d& d2 g5 v" _补充一点, ...
7 y9 v/ e. `/ q

5 P3 ~9 c" R/ Z  _- z同意,看看SASKATOON,已经涨到天上去了. 好区的房子已略比同等EDMONTON的房子稍贵,不是耸人听闻,大家去MLS.CA一详. SASKATOON涨得可怕,EDMONTON迟早要翻盘.JMHO
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发表于 2008-3-12 16:51 | 显示全部楼层
好文,谢谢
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发表于 2008-3-12 19:06 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
炒家之言.
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发表于 2008-3-12 20:38 | 显示全部楼层
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发表于 2008-3-12 20:40 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-3-12 16:02 发表
4 `1 J6 C( w9 M: Q& @' Z/ O支持理性分析,其实现在就是在消化获利盘,房地产市场的消化调整至少6到10个月,edmonton前期涨幅过大所以要至少10个月,如果按去年8月开始算,正好是5月左右,这也是我以前预测5月前平盘整理的原因。
  ^. E5 J$ p7 g2 ?. M* X! h3 G7 M
补充一点, ...
$ }; P% X7 g3 w% j+ h7 L0 q2 [

8 B# u+ a3 c0 B2 b7 _& }About 8% incease I believe.
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发表于 2008-3-12 22:07 | 显示全部楼层
:xie:
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发表于 2008-3-12 22:41 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
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发表于 2008-3-13 00:57 | 显示全部楼层
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发表于 2008-3-13 18:48 | 显示全部楼层
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发表于 2008-3-13 21:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
很有见地
鲜花(362) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-14 11:57 | 显示全部楼层
大型搬家
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发表于 2008-3-14 14:29 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
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发表于 2008-3-14 17:58 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
专业,多提供一些让大家分享!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-14 19:40 | 显示全部楼层
thank you for sharing
鲜花(49) 鸡蛋(0)
发表于 2008-3-15 20:11 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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