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感觉2008年底可以下手

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发表于 2008-2-12 12:44 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
供远远大于求,一月售出房和上市房之比为36%(2008)。就是说从三套房里选一套买。再加上COMFREE上和前几个月剩余的房子,可能是4~5套中选一套。典型的买方市场。说破大天,敝人也不认为房子会涨。除非买卖双方都是傻子或者ALBERTA省一夜之间发现了大金矿。如果不是傻子,请给一个合适的理由。(我的理由是卖方还撑的住,而且还想继续撑著)。
1 U5 U: v. s8 D# d7 m% U  N. q% @/ b- J* E# h* m
至于一月份0.7%的变化幅度,同意yxia的观点。没有什么实际意义。补充一点:如果EREB或者哪位高人想用统计数据(平均价格或者中值价位)说明涨迭,请给出置信度(significance 或者叫confidence level)。没有置信度的微小均值波动,当然首先被当做误差对待。理由恕不赘述。
% w; W0 Y+ Y* {" c- ~# r2 |1 g) h; T+ Z/ {- w/ X+ h9 v% Y
总的感觉(一家之言):房价在迭,而且迭到了2007年初的水平。2007年1-5月份成交的房子,多数已是负资产(嘴上不说心里明白)。由于目前供仍然远远大于求,需要一年半载消化掉。2008年涨的可能性不大。如果2008年通货膨胀率为3%(最保守的估计), 房价不超过3%的涨幅,其实还是跌。想买自住房的人,睁大眼睛,可以考虑2008年底动手,未必真的能抄底, 抄底其实很难,但长期自住无妨;想买投资房的人,还需再等更长时间。目前局势是2008年涨的可能性不大(误差范围内的波动忽略不计),而跌的可能性很大(涨幅小于通胀率就定义为跌),跌多少不知道。这种形势下投资不宜。1 f7 U; i/ ^; u
# K, n0 k+ M4 Q- \, U: \' r
想想银行的利率。在不断降息的大环境下,银行收紧(提升)了房贷利率。为什么?- v9 r$ a; M% s  H. h1 l& y! T

2 K# w1 }3 e% V. w% Q% D" |6 A[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 12:56 编辑 ]
大型搬家
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发表于 2008-2-12 12:50 | 显示全部楼层
I sgggest wait another 4 years to see
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发表于 2008-2-12 12:55 | 显示全部楼层
涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀,对于后买的人来说还是涨了啊!40万的房子涨3%也有1.2万,还是比工资涨得快啊。
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发表于 2008-2-12 13:10 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
我站在紫光那边,人家都正在找机会买小3啦,你们却还在犹豫,以后可只有米粒大的房子了。
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 楼主| 发表于 2008-2-12 13:13 | 显示全部楼层
原帖由 坐看砖起 于 2008-2-12 12:55 发表
0 r$ o5 n, E9 y( ^涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀,对于后买的人来说还是涨了啊!40万的房子涨3%也有1.2万,还是比工资涨得快啊。
# w* A$ V+ G# N6 ~5 `
5 E: R) e3 e! S- N% r  Z
回答两点:3 E% ~' Z& r2 F( R
(A) 40万如果有贷款,利息至少要交出去5.5%吧?
9 G1 [4 M8 W: c& ]& {( g) z1 [6 g* F8 r3 g
(B) 40万如果是现金,比比GIC(最保险),3 _' O. X$ q- \" l
    存TD:4.75%=19000$/year 收益6 \% ]$ Q# O2 b$ F7 ]2 H8 s9 @
    存RBC:4.0%=16000$/year 收益) q3 f$ v- e1 a7 O
    随便存Saving account: 3.25%=13000$/year 收益7 k; W+ b( o8 Q6 M
所以我认为,后买的人自住可以,投资不划算.
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发表于 2008-2-12 13:23 | 显示全部楼层

回复 5楼 的帖子

你没有考虑租金。40万的房子,一年租金应该就是两万以上。% ?6 |3 a& \( c6 Z+ M# s5 v

( _1 Z6 O; M/ ~1 O( a[ 本帖最后由 坐看砖起 于 2008-2-12 13:26 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-2-12 15:50 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如果现在买个40W的房子租出去,
( a/ G0 T1 s( O, ~' P( R
# ~* {9 w5 |  k3 [  b& A1 j1。 请问租金能COVER房子的COST(地税,利息,维修等)吗?
' b" i- W" y5 v+ c2 c. j& X) H2。如果能COVER,大概能有多少利润?1 Q* v0 b+ v* Y% p4 g
3。如果有利润,这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降?(如果下降的话)
0 X% U2 @6 Y, q& p! K7 w4。如果出租房子暂时没有利润,甚至还要倒贴少许,10年内大概要贴多少?房价10年后要长多少(Y%)才可以补回来?(之所以考虑10年, 是因为10年比较接近25年期MORTGAGE的平衡点)" L3 v7 H& S1 B8 u
1 X4 ^  z5 b: e! @, {+ y
如果哪位大侠能一一给个大概的分析,不胜感激。, _' s8 F4 A$ v' P0 i3 k/ r

/ }1 m, C) f8 F$ l$ d0 Y[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 15:52 编辑 ]
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发表于 2008-2-12 16:19 | 显示全部楼层
原帖由 jeremy 于 2008-2-12 15:50 发表
" [5 a5 i* A" X, ~如果现在买个40W的房子租出去,
9 ^. |2 \" D( e1 ~1 _
' t5 d& m1 u, {6 J% R; W1。 请问租金能COVER房子的COST(地税,利息,维修等)吗?: L' E1 r" t. @# S/ Z) y1 ~
2。如果能COVER,大概能有多少利润?
; t: v+ j7 E5 E& Z; W- z3。如果有利润,这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降?(如果下降的话)4 g* x4 I  o  C9 x6 V
4。如果出 ...
+ ^+ y0 x8 R7 V
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 20:10 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
! r; F, I( Q4 i1 D$ t1 H
! M& l5 g/ X1 V8 P6 Y; G+ `40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。
6 p* N: E- j) H# s% G' Q$ x
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发表于 2008-2-12 20:24 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
- F9 P# }* K7 v7 ]
4 J5 p) N6 r4 X9 P  ]4 k/ \40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。
% h2 O8 E( P" A- E3 F3 |
鲜花(49) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-13 22:22 | 显示全部楼层
大型搬家
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 楼主| 发表于 2008-2-14 10:24 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
( `! Z& o( R6 K/ ~9 ~
4 q4 D! {! ^3 E40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。

  l* @* o' ~% b  t/ i1 |5 D; t+ a' T- `5 h0 W7 a
开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算,还是划不来。能否指教一二?
5 d5 t5 _( I' ~% I, c9 ~3 E' z+ H5 L* T3 B
1。目前20W能买什么样的房子(1BR?2BR?3BR)?大概6 j& q4 A% T0 M! ?
2。利息+地税+CONDO FEE=?大概
$ f7 t; V; ]$ L/ p3。能租多少钱?大概* \$ I2 @* z3 m# {5 M1 C% x( s

/ b2 j( r. J' ^0 ~好几个朋友们都动过心,也有搞老二,老三的经济实力。只是帐一直算不明白,请通过以上三个问题给予指教。先谢了。
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发表于 2008-2-14 10:48 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 jeremy 于 2008-2-14 10:24 发表 % N/ n4 _: ^* r# O$ ^( N+ F& _
1 y2 K7 Z: \1 b( ?) i
* [2 ^. M3 p& D; H) {- J
开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算,还是划不来。能否指教一二?
' F. h" r: o& j
, z# Z1 B& @  }8 \+ R1。目前20W能买什么样的房子(1BR?2BR?3BR)?大概) @7 ~3 l, W* u7 P  [6 }8 M7 F
2。利息+地税+CONDO FEE=?大概
& i( m1 J% z' _/ a1 d3。能租多少钱?大概
. B' q2 h% j7 T" T% f+ g+ V; W7 e
1 x: G  n- x1 Y. c9 ~好几个朋友 ...

( O& C% E( d2 h4 Ihttp://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=65646614 |# i! x8 ^. k0 v$ s
% U; G9 u, ^, m& v1 V$ P' i) Q* l
For Sale:$216,000+ x$ L' o* C) E/ u2 _& C
Real Estate Type  : Single Family
) ^7 v- D5 l8 t6 p% UBuilding Type : Apartment; g) [  i6 L( y" K8 i! n7 m
Bedrooms : 2
  p. A) \+ w0 h( l7 UBathrooms : 1
- F$ W, ~2 W+ t% T( i' r+ h  \Bathrooms (Partial) : 17 P+ F0 o+ V8 f1 y, p% T% Q; N
Interior Floor Space : 87.50 m27 _$ r! d/ s- P- E/ W8 H& E* _1 u
Storeys : Low rise/ k7 b" z0 n, w  ?" U8 F9 F
Built in : 1978
* l8 h& G! B1 o1 h3 JLand Size : 170.53 m2
# y: S/ l1 L3 b3 JTitle : Condominium/Strata; p! t8 ~$ p3 B, b
Location : 103 7407 171 ST  j" B0 O3 }' O% y& A- G
Edmonton, AB   T5T 2R1
- `3 f4 e7 W/ H; S% m3 Z+ A( l$ R
+ T# f4 ~* z' S$ Y; D上面的房子只是拿出来做个比方,并不代表本人推荐它。开价216K, 按现在行情最终成交200K.那么15万贷款一年按5%算是7.5K, 地税估计一年1K, condo fee 一年2.4K, 总共年支出:7.5K + 1K + 2.4K = 10.9K ,相当于每月¥908的开销。" u3 J) w( A0 X$ m3 n' d

/ h( W, o4 s% u3 n+ d/ f) I这个房子在西区靠近WEM, 两室一厅,租¥1000以上还是有把握的。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 11:30 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
多谢Monster回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可,答非所问;而是言简意赅,直入主题。
' Z# i0 C% b' W; c- |0 h3 P3 {9 h& @* o
再次感谢Monster。下面继续讨论。; I9 O6 E2 H/ t

; Z6 ~* Y! f1 M) U' j" u我觉得既然是投资,那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算),每月还应该有约150$的收入哪。如果租金收入为1100$/月,才可以大概持平,不算维修费用,会略有盈余。若要真的挣钱,只能指望房子涨价,靠买卖差价挣钱。而目前形势,看涨实在觉得有点违心,所以没敢下手。+ X' z8 {: k$ \1 A

; A- S/ O3 p4 {+ n) d[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-14 11:41 编辑 ]
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发表于 2008-2-14 11:41 | 显示全部楼层
原帖由 jeremy 于 2008-2-14 11:30 发表
& O% r, D$ e4 R: O) D; @多谢回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可,答非所问;而是言简意赅,直入主题。; i- j6 j$ T( v( v. O  R
9 J; ^* a! a' q. Z8 K, g
再次感谢。下面继续讨论。
5 v' a, R. M& e! c
% [# e5 o( c' A  v; J/ m我觉得那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算),每月还应该有约 ...
4 b: r  ?6 U3 s0 {, I% J
一般计算cash flow都没有计算downpayment, 我是这样理解的: 投资房地产最终得到回报的不是靠cash flow, 而是靠增值。所以说你的downpayment的预期收入应该由capital gain来实现。而租金收入只是你维持投资的一个手段,能够cover你的维护费用就行了。当然,你如果预期以后是个下跌的市场,现在当然不能投资。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 11:50 | 显示全部楼层

回复 15楼 的帖子

有道理,越讨论越清楚。还是那句老话:“买涨不买迭”。
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2008-2-14 11:59 | 显示全部楼层

回复 13楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
condo fee $200/M.  incredable.
2 q/ u: g1 {' r. r( _why not call the realtor to check it?
鲜花(116) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 12:43 | 显示全部楼层
房租可以抵消房子的开销,我怎么觉得不太可能(从长远来看)。房子维护的成本可不是小数目。- i! O6 Y9 s: p7 |# P, S' m& V
' W3 Z/ G) ~! @5 ~) |6 _1 T( U7 n
如果真能做到,可比其他投资来的好多了。
: ?8 U- ^6 i) U- Q! U# X  ^3 l8 f3 W7 k# q( A: p& W. |+ ?
[ 本帖最后由 黑蛋 于 2008-2-14 12:45 编辑 ]
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发表于 2008-2-14 14:32 | 显示全部楼层
原帖由 黑蛋 于 2008-2-14 12:43 发表 ) A+ [. ]8 ^6 Q" n, O
房租可以抵消房子的开销,我怎么觉得不太可能(从长远来看)。房子维护的成本可不是小数目。0 P/ z5 L0 H% }0 J' x

, ^& X. G) v% c7 R如果真能做到,可比其他投资来的好多了。
1 q! A# V+ x, s  |1 n. E. _
长期来看是肯定可以的,因为房租总是随着通货膨胀而涨的,而贷款利息不会变,只会随利率变化。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 15:06 | 显示全部楼层

回复 18楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
买CONDO维护的成本会少点。$ ?1 M6 n+ ~% r! M& t) Z0 o
; P1 K: W" d; N, a) ~8 u- ]
买房的前几年(至少5年内),房租与房子的开销能持平就不错了。如果短期投资,只能期望房子涨价,然后卖房子赚差价。如果房价不涨或小涨,肯定亏。2 ~, @' }9 d9 n5 A
! T& l8 f2 I5 I0 x; G$ q1 X2 S; {
从中期投资看(5~10内),每月账面上会逐渐扭亏为盈,因为要付给银行的利息逐年减少, 而租金往往会涨点。至于这点盈利是否值得去投资,要看10年内的总利润(房子增值+租金盈余) 是否达到你的期望值(比如平均每年5%)。如果房价涨幅不大,投资的意义就不大(房价迭了当然就亏大了,因为5万的首付买最保守的GIC,10年后至少变成75000$)。
! d7 @' A$ k" u! z& Z6 H1 b' ~; q& q* J5 U$ }
从长远看(>10年后),每月的租金不但可以COVER 房子的COST,而且月盈利越来越多。有了这些盈利奠底,房主对房价涨落有了更大的承受力。大涨了就卖,小涨或不涨就当摇钱树出租。实在迭惨了租不出去了(如1980年代),就1$卖给孩子(当然是听你话的哪个,否则肉烂了都不在你家锅里了),继续守株待兔也无妨。总有涨起来的时候。可是你要有稳定的工作和长期在EDMONTON的打算,有生之年总会享受到投资收益的。4 @6 m! ^+ F8 {. F6 \# T
' G7 Z- A8 S! k& ~' ?& s( v, s
总之,投资房产,只能看涨,或者有长期抗战的心里准备。
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发表于 2008-2-14 15:17 | 显示全部楼层
在税务局那里,投资房是不可以按1$卖给孩子或别人的, 税务局会给你估价交税的,交完税后,你愿意倒贴给谁都成. 就是说,税后的,你要扔到太平洋还是大西洋,除了环保部门没人干涉你. 税前的,麻烦通知税务局一下.: C; z) @7 Y* ^8 z7 S" S
4 b6 a, \$ e$ \3 u- ^( Z; K8 f/ Q
[ 本帖最后由 TDBank 于 2008-2-14 15:18 编辑 ]
鲜花(7) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-14 20:02 | 显示全部楼层

回复 21楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
哈哈!见笑了。不是真的1$给孩子,而是1$ CTM 给他。否则轮不到税务局出面,银行就不干了。到10年左右,恐怕还有一多半贷款没还哪。
% [. s/ ]7 e* f( C
! q  F* q/ f! W, q# o, Q, c至于税务局的评估,不知以地方政府估价为准,还是以市场价为准?无论如何,在房价惨跌的时候,如果房东没赚到钱,税务局怎么算也无利可图。目前美国不就是吗。除非(JUST KIDDING)税务局的估价合适,房东愿意把房子以估价卖给税务局,然后把利润留下一半,剩下一半与税务局分成(交税)。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-15 12:20 | 显示全部楼层

回复 17楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
May include part of utilities, like electricity, or water.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-26 21:03 | 显示全部楼层
鲜花(9) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-28 18:33 | 显示全部楼层
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