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感觉2008年底可以下手

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发表于 2008-2-12 12:44 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
供远远大于求,一月售出房和上市房之比为36%(2008)。就是说从三套房里选一套买。再加上COMFREE上和前几个月剩余的房子,可能是4~5套中选一套。典型的买方市场。说破大天,敝人也不认为房子会涨。除非买卖双方都是傻子或者ALBERTA省一夜之间发现了大金矿。如果不是傻子,请给一个合适的理由。(我的理由是卖方还撑的住,而且还想继续撑著)。( G, C8 F" `6 y  ^' h' K" @5 f0 a8 e
1 D9 P2 M0 W# l. h' D
至于一月份0.7%的变化幅度,同意yxia的观点。没有什么实际意义。补充一点:如果EREB或者哪位高人想用统计数据(平均价格或者中值价位)说明涨迭,请给出置信度(significance 或者叫confidence level)。没有置信度的微小均值波动,当然首先被当做误差对待。理由恕不赘述。) x& h/ ]$ f8 e# N
8 Y1 M. k& d  a( @, x7 N
总的感觉(一家之言):房价在迭,而且迭到了2007年初的水平。2007年1-5月份成交的房子,多数已是负资产(嘴上不说心里明白)。由于目前供仍然远远大于求,需要一年半载消化掉。2008年涨的可能性不大。如果2008年通货膨胀率为3%(最保守的估计), 房价不超过3%的涨幅,其实还是跌。想买自住房的人,睁大眼睛,可以考虑2008年底动手,未必真的能抄底, 抄底其实很难,但长期自住无妨;想买投资房的人,还需再等更长时间。目前局势是2008年涨的可能性不大(误差范围内的波动忽略不计),而跌的可能性很大(涨幅小于通胀率就定义为跌),跌多少不知道。这种形势下投资不宜。
% q# J" S$ S8 s: k9 R' f
) o( W/ y& I: q" J' p想想银行的利率。在不断降息的大环境下,银行收紧(提升)了房贷利率。为什么?
8 K+ s  q! O  L7 `. X) y$ u+ x& z: s: I# Q. Z# F, H8 q
[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 12:56 编辑 ]
理袁律师事务所
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发表于 2008-2-12 12:50 | 显示全部楼层
I sgggest wait another 4 years to see
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发表于 2008-2-12 12:55 | 显示全部楼层
涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀,对于后买的人来说还是涨了啊!40万的房子涨3%也有1.2万,还是比工资涨得快啊。
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发表于 2008-2-12 13:10 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
我站在紫光那边,人家都正在找机会买小3啦,你们却还在犹豫,以后可只有米粒大的房子了。
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 楼主| 发表于 2008-2-12 13:13 | 显示全部楼层
原帖由 坐看砖起 于 2008-2-12 12:55 发表 ! w% y" g; \1 c) \& P
涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀,对于后买的人来说还是涨了啊!40万的房子涨3%也有1.2万,还是比工资涨得快啊。

. d% E& X0 a6 R" |8 V  A
" G: _( f9 _- [% G, w& T回答两点:  B& n. C1 J; b9 O6 M1 V
(A) 40万如果有贷款,利息至少要交出去5.5%吧?
8 r" @: J- I) j5 V* R- Y2 {. e$ R) b+ I8 D, P# u4 |" ?
(B) 40万如果是现金,比比GIC(最保险),
: g: q) ~+ ~% @7 T! a& m& _    存TD:4.75%=19000$/year 收益+ ?0 k, ?  E9 \- N" s* \, `/ e* t
    存RBC:4.0%=16000$/year 收益
5 v5 W( L- w& S- r# m0 d# w: `- ]    随便存Saving account: 3.25%=13000$/year 收益
+ Y, G. h5 r0 H2 G3 ^所以我认为,后买的人自住可以,投资不划算.
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发表于 2008-2-12 13:23 | 显示全部楼层

回复 5楼 的帖子

你没有考虑租金。40万的房子,一年租金应该就是两万以上。1 y$ b" i& N6 j, m! n  ~
) z* n& |& X0 h5 _; d) b
[ 本帖最后由 坐看砖起 于 2008-2-12 13:26 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-2-12 15:50 | 显示全部楼层
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如果现在买个40W的房子租出去,3 r( k% x: F' x8 F* M1 _9 {( T" G

6 G0 t8 `6 G. [' {4 ^1。 请问租金能COVER房子的COST(地税,利息,维修等)吗?( j2 K6 S+ q0 p$ k/ t/ z/ H8 A
2。如果能COVER,大概能有多少利润?
& A% b( n% ^9 N* T8 X3 T3。如果有利润,这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降?(如果下降的话)
- V- P: k: B# v: k" `4。如果出租房子暂时没有利润,甚至还要倒贴少许,10年内大概要贴多少?房价10年后要长多少(Y%)才可以补回来?(之所以考虑10年, 是因为10年比较接近25年期MORTGAGE的平衡点)
! t" Y" z) s( j  |' v
; ]) g& U+ t: c7 W! h如果哪位大侠能一一给个大概的分析,不胜感激。
" n& Z2 X$ K6 L% I* q" ?" M$ r$ @5 i4 \# q3 F$ Y8 ^
[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 15:52 编辑 ]
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发表于 2008-2-12 16:19 | 显示全部楼层
原帖由 jeremy 于 2008-2-12 15:50 发表
1 E3 I% l6 U  _1 t5 G如果现在买个40W的房子租出去,9 I9 K( f: L1 J: d$ S, y) `8 k
4 V. m, O# i5 u" Y/ K  Z+ G
1。 请问租金能COVER房子的COST(地税,利息,维修等)吗?' G, T8 u7 C& o( B- M
2。如果能COVER,大概能有多少利润?
8 P- u" Q9 B3 C6 I. f% M3。如果有利润,这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降?(如果下降的话). K6 k0 K* L, |7 k5 ~
4。如果出 ...

" p' f+ l2 }1 Z40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。
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发表于 2008-2-12 20:10 | 显示全部楼层
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原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
* Q$ n. N6 @2 u: u0 g  w- i+ ]+ }& O' Z2 P# A7 v) ~, v
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。
  y- \5 B; j! x" S9 @0 @5 F
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发表于 2008-2-12 20:24 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表 $ w- m: u# g1 x" E

; G& \8 g+ s8 K" r3 j40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。

' H6 S* Q/ d" x- f
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发表于 2008-2-13 22:22 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2008-2-14 10:24 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表 ' P1 |( [7 c- S& J7 {

0 t; m( K3 m; _5 S40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。
% t" R7 c$ z* p5 l5 z% W& \

/ W$ Q& u  `/ g; g. c- g* N/ P开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算,还是划不来。能否指教一二?
. @( A# U$ p' q8 c3 B4 Q
, L" E+ _7 X- C+ ]7 W1。目前20W能买什么样的房子(1BR?2BR?3BR)?大概
5 z) d: y8 D7 I& A4 ~2。利息+地税+CONDO FEE=?大概, R: t# J' C. q7 o" j( j% R
3。能租多少钱?大概
3 a) g: Y8 I7 O+ n" r/ M1 h0 y0 p
好几个朋友们都动过心,也有搞老二,老三的经济实力。只是帐一直算不明白,请通过以上三个问题给予指教。先谢了。
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发表于 2008-2-14 10:48 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 jeremy 于 2008-2-14 10:24 发表
, D7 \+ ]+ l1 r: \6 ~: [
  Y* }2 ?& W8 \4 p
1 \# d6 j2 k0 P" g开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算,还是划不来。能否指教一二?
) \3 B. K4 O2 x% e) O8 J6 e3 C3 G7 L8 Z! a
1。目前20W能买什么样的房子(1BR?2BR?3BR)?大概6 O/ f! R& f: h# L/ @+ y
2。利息+地税+CONDO FEE=?大概0 x" T4 a( A& i( U! A
3。能租多少钱?大概) f& X5 M! f+ |" f9 _, D/ L
! l+ r  P# z2 C0 e1 t* X
好几个朋友 ...
) [2 i  W1 _: H$ r8 u6 r
http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6564661: r9 |0 V7 v/ }1 z

! A' M# V  o' N- |# u% eFor Sale:$216,000. S7 O* J) u# f% ~: W# X
Real Estate Type  : Single Family7 |8 I/ d1 D; Z0 o% a, E6 v( q
Building Type : Apartment. {: C2 w2 _% v
Bedrooms : 2% E( I2 C) }, l7 a1 l0 f# }
Bathrooms : 1
' c. b5 _$ J- W) @Bathrooms (Partial) : 1* q  B) d% ^8 u; b
Interior Floor Space : 87.50 m20 E. E2 p% B: ]
Storeys : Low rise
) ]/ J: B$ S% L9 Q- PBuilt in : 1978
# v/ g$ l5 d8 {9 f0 B5 e  I# I4 j6 ALand Size : 170.53 m24 u* C7 I( ]# v1 n
Title : Condominium/Strata4 ~) a/ G$ X* y, y9 g
Location : 103 7407 171 ST
! Z* W1 n! ]* g6 j! FEdmonton, AB   T5T 2R1, V$ c% t; j) x0 [

: r3 U/ }8 N3 Q: s8 i1 l上面的房子只是拿出来做个比方,并不代表本人推荐它。开价216K, 按现在行情最终成交200K.那么15万贷款一年按5%算是7.5K, 地税估计一年1K, condo fee 一年2.4K, 总共年支出:7.5K + 1K + 2.4K = 10.9K ,相当于每月¥908的开销。
0 v) \9 z8 [5 g# E2 c, O. e+ M6 ^0 }% w  I4 V
这个房子在西区靠近WEM, 两室一厅,租¥1000以上还是有把握的。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 11:30 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
多谢Monster回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可,答非所问;而是言简意赅,直入主题。  L1 s; V& A" |7 |% M

7 z: B' u: E2 j7 d再次感谢Monster。下面继续讨论。# W5 q7 p/ k/ o2 y8 V- Q  w: A

# s! |! t$ B- B# J1 D. [我觉得既然是投资,那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算),每月还应该有约150$的收入哪。如果租金收入为1100$/月,才可以大概持平,不算维修费用,会略有盈余。若要真的挣钱,只能指望房子涨价,靠买卖差价挣钱。而目前形势,看涨实在觉得有点违心,所以没敢下手。
1 E% b" k5 W' ~
% l  W+ O3 x8 ]8 q[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-14 11:41 编辑 ]
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发表于 2008-2-14 11:41 | 显示全部楼层
原帖由 jeremy 于 2008-2-14 11:30 发表
- n7 F! j# P! \2 u7 R& X- z) j多谢回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可,答非所问;而是言简意赅,直入主题。
1 Y8 M9 D5 f$ m2 Q6 |& Q) v; B2 {0 e6 e. w+ Y, r( g% Z% c
再次感谢。下面继续讨论。0 I" [. D" Z1 h. x3 d0 F' C

4 ?  t9 g+ a' r, ?我觉得那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算),每月还应该有约 ...

  @. G0 f+ \: g6 r- K5 W+ N# A) b一般计算cash flow都没有计算downpayment, 我是这样理解的: 投资房地产最终得到回报的不是靠cash flow, 而是靠增值。所以说你的downpayment的预期收入应该由capital gain来实现。而租金收入只是你维持投资的一个手段,能够cover你的维护费用就行了。当然,你如果预期以后是个下跌的市场,现在当然不能投资。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 11:50 | 显示全部楼层

回复 15楼 的帖子

有道理,越讨论越清楚。还是那句老话:“买涨不买迭”。
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2008-2-14 11:59 | 显示全部楼层

回复 13楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
condo fee $200/M.  incredable. 0 S; p/ n2 r. D/ G9 z: S7 q4 X! G, W; }
why not call the realtor to check it?
鲜花(116) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 12:43 | 显示全部楼层
房租可以抵消房子的开销,我怎么觉得不太可能(从长远来看)。房子维护的成本可不是小数目。. L$ a; q" j' Q5 g  X) e
5 O3 A8 g  m$ J6 z+ l6 \
如果真能做到,可比其他投资来的好多了。8 W$ D% ?" g/ |. b6 F# r
  c' I$ ?6 {, s
[ 本帖最后由 黑蛋 于 2008-2-14 12:45 编辑 ]
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 14:32 | 显示全部楼层
原帖由 黑蛋 于 2008-2-14 12:43 发表
# z  R+ _+ _8 F. g+ O房租可以抵消房子的开销,我怎么觉得不太可能(从长远来看)。房子维护的成本可不是小数目。
! o2 L; E; ?5 [, L, c- b6 N, E/ X6 L
如果真能做到,可比其他投资来的好多了。
) J' q8 }4 R, o6 {- I6 O2 j
长期来看是肯定可以的,因为房租总是随着通货膨胀而涨的,而贷款利息不会变,只会随利率变化。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 15:06 | 显示全部楼层

回复 18楼 的帖子

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买CONDO维护的成本会少点。5 i, d7 F7 i' h) y6 R4 E
. m4 f( V9 N. |- j" T! n
买房的前几年(至少5年内),房租与房子的开销能持平就不错了。如果短期投资,只能期望房子涨价,然后卖房子赚差价。如果房价不涨或小涨,肯定亏。
. I3 M# I9 M( }5 N7 g+ Q5 \
& N+ _, @% h$ D5 U' f  t0 T从中期投资看(5~10内),每月账面上会逐渐扭亏为盈,因为要付给银行的利息逐年减少, 而租金往往会涨点。至于这点盈利是否值得去投资,要看10年内的总利润(房子增值+租金盈余) 是否达到你的期望值(比如平均每年5%)。如果房价涨幅不大,投资的意义就不大(房价迭了当然就亏大了,因为5万的首付买最保守的GIC,10年后至少变成75000$)。: Z8 J. q" K: G

1 G8 Q5 R; \5 S7 g7 X, O9 Z. z从长远看(>10年后),每月的租金不但可以COVER 房子的COST,而且月盈利越来越多。有了这些盈利奠底,房主对房价涨落有了更大的承受力。大涨了就卖,小涨或不涨就当摇钱树出租。实在迭惨了租不出去了(如1980年代),就1$卖给孩子(当然是听你话的哪个,否则肉烂了都不在你家锅里了),继续守株待兔也无妨。总有涨起来的时候。可是你要有稳定的工作和长期在EDMONTON的打算,有生之年总会享受到投资收益的。
% O$ ~* `! Y* }1 y$ x6 [% q7 ~- q) l  k8 M) F. F- n/ O) p
总之,投资房产,只能看涨,或者有长期抗战的心里准备。
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发表于 2008-2-14 15:17 | 显示全部楼层
在税务局那里,投资房是不可以按1$卖给孩子或别人的, 税务局会给你估价交税的,交完税后,你愿意倒贴给谁都成. 就是说,税后的,你要扔到太平洋还是大西洋,除了环保部门没人干涉你. 税前的,麻烦通知税务局一下.
4 y0 L# t& B6 S8 ~9 |; P  M" a0 ^  e' q
6 T/ O, `# P' I4 G9 S+ j[ 本帖最后由 TDBank 于 2008-2-14 15:18 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-2-14 20:02 | 显示全部楼层

回复 21楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
哈哈!见笑了。不是真的1$给孩子,而是1$ CTM 给他。否则轮不到税务局出面,银行就不干了。到10年左右,恐怕还有一多半贷款没还哪。$ ~! P" \) q9 u4 n* q# n

9 j1 J3 Q. [( B0 A至于税务局的评估,不知以地方政府估价为准,还是以市场价为准?无论如何,在房价惨跌的时候,如果房东没赚到钱,税务局怎么算也无利可图。目前美国不就是吗。除非(JUST KIDDING)税务局的估价合适,房东愿意把房子以估价卖给税务局,然后把利润留下一半,剩下一半与税务局分成(交税)。
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 楼主| 发表于 2008-2-15 12:20 | 显示全部楼层

回复 17楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
May include part of utilities, like electricity, or water.
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发表于 2008-5-26 21:03 | 显示全部楼层
鲜花(9) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-28 18:33 | 显示全部楼层
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