埃德蒙顿华人社区-Edmonton China

 找回密码
 注册
查看: 3334|回复: 24

感觉2008年底可以下手

[复制链接]
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 12:44 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
供远远大于求,一月售出房和上市房之比为36%(2008)。就是说从三套房里选一套买。再加上COMFREE上和前几个月剩余的房子,可能是4~5套中选一套。典型的买方市场。说破大天,敝人也不认为房子会涨。除非买卖双方都是傻子或者ALBERTA省一夜之间发现了大金矿。如果不是傻子,请给一个合适的理由。(我的理由是卖方还撑的住,而且还想继续撑著)。9 W5 a- Z$ R+ p& _9 t" p

6 d* p* v7 |$ H; H! B6 N至于一月份0.7%的变化幅度,同意yxia的观点。没有什么实际意义。补充一点:如果EREB或者哪位高人想用统计数据(平均价格或者中值价位)说明涨迭,请给出置信度(significance 或者叫confidence level)。没有置信度的微小均值波动,当然首先被当做误差对待。理由恕不赘述。' N* O6 l8 N( a5 E5 i0 \' ~% [

+ p+ j3 A# C1 [: X" p总的感觉(一家之言):房价在迭,而且迭到了2007年初的水平。2007年1-5月份成交的房子,多数已是负资产(嘴上不说心里明白)。由于目前供仍然远远大于求,需要一年半载消化掉。2008年涨的可能性不大。如果2008年通货膨胀率为3%(最保守的估计), 房价不超过3%的涨幅,其实还是跌。想买自住房的人,睁大眼睛,可以考虑2008年底动手,未必真的能抄底, 抄底其实很难,但长期自住无妨;想买投资房的人,还需再等更长时间。目前局势是2008年涨的可能性不大(误差范围内的波动忽略不计),而跌的可能性很大(涨幅小于通胀率就定义为跌),跌多少不知道。这种形势下投资不宜。; e9 H- |4 v5 |: d% f4 |
$ l" Y! D; L% M7 }3 h+ _
想想银行的利率。在不断降息的大环境下,银行收紧(提升)了房贷利率。为什么?" y6 M' H8 P& W5 {1 N* h
; U5 `$ r' k0 x% J" ^! a
[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 12:56 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 12:50 | 显示全部楼层
I sgggest wait another 4 years to see
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 12:55 | 显示全部楼层
涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀,对于后买的人来说还是涨了啊!40万的房子涨3%也有1.2万,还是比工资涨得快啊。
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2008-2-12 13:10 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
我站在紫光那边,人家都正在找机会买小3啦,你们却还在犹豫,以后可只有米粒大的房子了。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-12 13:13 | 显示全部楼层
原帖由 坐看砖起 于 2008-2-12 12:55 发表
2 d% N  |7 j9 z5 @& ^6 T涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀,对于后买的人来说还是涨了啊!40万的房子涨3%也有1.2万,还是比工资涨得快啊。
% H/ G" U6 a" z
* g' z/ z4 [/ e- k# O  H4 R! [8 M
回答两点:
/ P7 s, V0 r8 G+ {(A) 40万如果有贷款,利息至少要交出去5.5%吧?
# H; `4 k* i' C% d# Q/ N
3 E: |( g6 J* R& ?& e% u(B) 40万如果是现金,比比GIC(最保险),! w8 }: t6 ~) x( q% K3 Z+ k& w4 U
    存TD:4.75%=19000$/year 收益/ u( Y5 q/ u0 H2 `1 }
    存RBC:4.0%=16000$/year 收益* t0 u8 M  g# Q7 o) g5 s; J- f
    随便存Saving account: 3.25%=13000$/year 收益
- Z, a4 @. u) f) I4 H2 a所以我认为,后买的人自住可以,投资不划算.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 13:23 | 显示全部楼层

回复 5楼 的帖子

你没有考虑租金。40万的房子,一年租金应该就是两万以上。
8 m7 X7 s. P3 }- u- U% |3 X2 e
3 l$ i) H6 s* C2 C  J[ 本帖最后由 坐看砖起 于 2008-2-12 13:26 编辑 ]
鲜花(7) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-12 15:50 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如果现在买个40W的房子租出去,
- o; \6 [$ y  j% Z! z( c5 ]0 `& c  K9 \7 f) |
1。 请问租金能COVER房子的COST(地税,利息,维修等)吗?8 x$ t/ ?, `+ D' X& `& K; ^  q
2。如果能COVER,大概能有多少利润?3 x! w$ i1 ]1 Z2 Z3 o9 n; t8 W
3。如果有利润,这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降?(如果下降的话)$ K1 S0 O, b7 e
4。如果出租房子暂时没有利润,甚至还要倒贴少许,10年内大概要贴多少?房价10年后要长多少(Y%)才可以补回来?(之所以考虑10年, 是因为10年比较接近25年期MORTGAGE的平衡点)
) V7 z# ?/ f) y' Y! ^- a
( s$ Y* a: k8 L  ~如果哪位大侠能一一给个大概的分析,不胜感激。& k  f* ?! u$ u; W

! {. K3 ^2 s" @; v. s( T7 v9 [[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 15:52 编辑 ]
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 16:19 | 显示全部楼层
原帖由 jeremy 于 2008-2-12 15:50 发表 ' S+ I( P+ F6 E0 ^" p. s8 {
如果现在买个40W的房子租出去,
& z4 u5 k# u: k7 k5 ?
! _) \7 C8 Y, S1。 请问租金能COVER房子的COST(地税,利息,维修等)吗?
  Q' k2 U: v/ i+ ]/ g: t2。如果能COVER,大概能有多少利润?" }* `4 f" }) d4 O9 L( Q& z- H
3。如果有利润,这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降?(如果下降的话)8 U" t2 p2 R2 q9 g
4。如果出 ...
& J) Y3 I# Z8 ]1 P3 N- j
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 20:10 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表 ) U. N# ^2 Q, A( h5 C1 }  b

! Q; x4 J/ R6 }: a) P. q0 I40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。
( t$ L8 p# G* `. j# g% d
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 20:24 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
% x5 v% G7 f6 w/ M9 B% g; q3 t9 M/ r* ?" m9 T. C
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。
+ z! W4 [# ?6 Z- R& A) A; |
理袁律师事务所
鲜花(49) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-13 22:22 | 显示全部楼层
鲜花(7) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-14 10:24 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表 ) T- |1 p! p2 C1 a: Q
, t5 p; T/ f' y
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。

8 L# C8 `: @% S
# ?4 X9 _0 |* O  M开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算,还是划不来。能否指教一二?
( a+ Y8 f; V* ^" z$ f
8 _. ^1 s1 ?+ I6 T9 h1。目前20W能买什么样的房子(1BR?2BR?3BR)?大概
( m! D% H7 v3 v2 g- v  B' t( L( B% Z2。利息+地税+CONDO FEE=?大概
4 M. T$ k4 |! E4 t# }" _3。能租多少钱?大概% q' G" {' R; Z$ \; F9 g1 r! w6 i
& P' U( D6 h2 a* T- J9 s
好几个朋友们都动过心,也有搞老二,老三的经济实力。只是帐一直算不明白,请通过以上三个问题给予指教。先谢了。
大型搬家
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 10:48 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 jeremy 于 2008-2-14 10:24 发表
  |# Q, Q, u9 _$ X2 Y1 x5 t4 ~% j, b$ I8 G

' v' T+ n) [2 P* _# I+ ]3 c* n开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算,还是划不来。能否指教一二?
, x; d2 W9 P# q2 ]! W" e+ Z. {/ T
1 n: o; [6 ?" x4 f9 ^$ N1。目前20W能买什么样的房子(1BR?2BR?3BR)?大概
: {; [; y/ X& l* E: Y: ?4 W2。利息+地税+CONDO FEE=?大概# X6 i' v+ O6 h$ I1 g5 Y' b
3。能租多少钱?大概
' e7 {/ x9 y" X! {0 ^% y+ B. p7 ~! j" R; N/ ?
好几个朋友 ...
) i; L" D8 c: ]! d+ A( b) }( m
http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6564661" R5 F% k; |5 k. R9 C8 G2 l

0 d5 h) g2 P7 Z& u0 @, N% iFor Sale:$216,000
; R& l0 }& ?$ {/ A Real Estate Type  : Single Family7 C4 E) V; n- Z/ Q8 m
Building Type : Apartment
1 Q3 b, W& c$ b9 i, UBedrooms : 2
/ h$ g9 n4 T0 `: Y  l- s# eBathrooms : 1. [' }/ ?* g+ D. B
Bathrooms (Partial) : 1: I: b8 j; S  h$ T- x! T  p
Interior Floor Space : 87.50 m2
- K5 y. q. p! c* E" L, D! eStoreys : Low rise
8 D+ ?. M, \$ C! g1 T% RBuilt in : 19783 z! K* v2 H9 C3 b* x7 H& V/ ~
Land Size : 170.53 m2
% M0 z* o( l' r+ `Title : Condominium/Strata
5 }, h: L$ j8 d  h5 N" JLocation : 103 7407 171 ST. [4 s7 j1 }3 m
Edmonton, AB   T5T 2R1' l9 w3 k" ]( K, f. F5 j
) r7 c2 t4 g- {
上面的房子只是拿出来做个比方,并不代表本人推荐它。开价216K, 按现在行情最终成交200K.那么15万贷款一年按5%算是7.5K, 地税估计一年1K, condo fee 一年2.4K, 总共年支出:7.5K + 1K + 2.4K = 10.9K ,相当于每月¥908的开销。
1 b) n. G  g" j7 f1 b! u" l8 ]
* z& R" x8 }0 C这个房子在西区靠近WEM, 两室一厅,租¥1000以上还是有把握的。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-14 11:30 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
多谢Monster回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可,答非所问;而是言简意赅,直入主题。9 D, W* J: F6 ?; m6 i
3 `- m4 j7 \6 |  N2 |2 u- B
再次感谢Monster。下面继续讨论。. z" p5 S8 d! e/ m  v7 o2 M; N2 z

( U0 [; C; a5 Z2 y& z我觉得既然是投资,那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算),每月还应该有约150$的收入哪。如果租金收入为1100$/月,才可以大概持平,不算维修费用,会略有盈余。若要真的挣钱,只能指望房子涨价,靠买卖差价挣钱。而目前形势,看涨实在觉得有点违心,所以没敢下手。
4 ^9 t# X' j0 ~: U; X0 Y# R
; A! R, L( W/ `6 g) T" c4 s& x$ g[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-14 11:41 编辑 ]
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 11:41 | 显示全部楼层
原帖由 jeremy 于 2008-2-14 11:30 发表
) Q( F- c) y* b" ?多谢回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可,答非所问;而是言简意赅,直入主题。1 j, x' V6 G: i
3 \, u; W6 d# n. ]1 i2 v+ y( J
再次感谢。下面继续讨论。# p& c+ g, d" Q% n% g3 }

1 g. p6 l7 L4 w我觉得那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算),每月还应该有约 ...

- I/ l4 Q( D4 R! H0 t一般计算cash flow都没有计算downpayment, 我是这样理解的: 投资房地产最终得到回报的不是靠cash flow, 而是靠增值。所以说你的downpayment的预期收入应该由capital gain来实现。而租金收入只是你维持投资的一个手段,能够cover你的维护费用就行了。当然,你如果预期以后是个下跌的市场,现在当然不能投资。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-14 11:50 | 显示全部楼层

回复 15楼 的帖子

有道理,越讨论越清楚。还是那句老话:“买涨不买迭”。
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2008-2-14 11:59 | 显示全部楼层

回复 13楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
condo fee $200/M.  incredable.
7 X6 b( x: f! y1 vwhy not call the realtor to check it?
鲜花(116) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 12:43 | 显示全部楼层
房租可以抵消房子的开销,我怎么觉得不太可能(从长远来看)。房子维护的成本可不是小数目。
# |$ z( z" J9 R* d" D* x/ N$ ]( Y% H* p6 [
如果真能做到,可比其他投资来的好多了。
  c( _1 H& ]) p$ B( }! h
8 x8 a/ A7 [! u6 g- ]) c, h[ 本帖最后由 黑蛋 于 2008-2-14 12:45 编辑 ]
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 14:32 | 显示全部楼层
原帖由 黑蛋 于 2008-2-14 12:43 发表
" ~6 M4 F! {1 K9 G房租可以抵消房子的开销,我怎么觉得不太可能(从长远来看)。房子维护的成本可不是小数目。) A, C4 Q  S7 G

) D9 @% B! F. B& L( R- S$ @! P$ R如果真能做到,可比其他投资来的好多了。

+ d6 y/ v3 V! r% g7 \长期来看是肯定可以的,因为房租总是随着通货膨胀而涨的,而贷款利息不会变,只会随利率变化。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-14 15:06 | 显示全部楼层

回复 18楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
买CONDO维护的成本会少点。) P; e$ A; `* p2 T# _
5 C: P4 G6 ?5 o: \3 n' J3 ~
买房的前几年(至少5年内),房租与房子的开销能持平就不错了。如果短期投资,只能期望房子涨价,然后卖房子赚差价。如果房价不涨或小涨,肯定亏。! _# O% w! I: x
5 w% \; |, O! F
从中期投资看(5~10内),每月账面上会逐渐扭亏为盈,因为要付给银行的利息逐年减少, 而租金往往会涨点。至于这点盈利是否值得去投资,要看10年内的总利润(房子增值+租金盈余) 是否达到你的期望值(比如平均每年5%)。如果房价涨幅不大,投资的意义就不大(房价迭了当然就亏大了,因为5万的首付买最保守的GIC,10年后至少变成75000$)。
& I! |* }! B8 Z; P, |# O9 P( \6 T; H( Q9 X- f( G& B5 L
从长远看(>10年后),每月的租金不但可以COVER 房子的COST,而且月盈利越来越多。有了这些盈利奠底,房主对房价涨落有了更大的承受力。大涨了就卖,小涨或不涨就当摇钱树出租。实在迭惨了租不出去了(如1980年代),就1$卖给孩子(当然是听你话的哪个,否则肉烂了都不在你家锅里了),继续守株待兔也无妨。总有涨起来的时候。可是你要有稳定的工作和长期在EDMONTON的打算,有生之年总会享受到投资收益的。$ w, `  k: Y1 z7 l
4 E9 m9 s. _! u
总之,投资房产,只能看涨,或者有长期抗战的心里准备。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 15:17 | 显示全部楼层
在税务局那里,投资房是不可以按1$卖给孩子或别人的, 税务局会给你估价交税的,交完税后,你愿意倒贴给谁都成. 就是说,税后的,你要扔到太平洋还是大西洋,除了环保部门没人干涉你. 税前的,麻烦通知税务局一下.5 U3 b& I: }1 p' t1 ?

1 V' v% E2 ^8 q/ [- {, g4 O[ 本帖最后由 TDBank 于 2008-2-14 15:18 编辑 ]
鲜花(7) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-14 20:02 | 显示全部楼层

回复 21楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
哈哈!见笑了。不是真的1$给孩子,而是1$ CTM 给他。否则轮不到税务局出面,银行就不干了。到10年左右,恐怕还有一多半贷款没还哪。
+ J/ D) a9 j/ {# n1 D1 i! R' e3 [0 L; ^8 G
至于税务局的评估,不知以地方政府估价为准,还是以市场价为准?无论如何,在房价惨跌的时候,如果房东没赚到钱,税务局怎么算也无利可图。目前美国不就是吗。除非(JUST KIDDING)税务局的估价合适,房东愿意把房子以估价卖给税务局,然后把利润留下一半,剩下一半与税务局分成(交税)。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-15 12:20 | 显示全部楼层

回复 17楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
May include part of utilities, like electricity, or water.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-26 21:03 | 显示全部楼层
鲜花(9) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-28 18:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

联系我们|小黑屋|手机版|Archiver|埃德蒙顿中文网

GMT-7, 2026-6-27 23:39 , Processed in 0.316856 second(s), 33 queries , Gzip On, APC On.

Powered by Discuz! X3.4

Copyright © 2001-2021, Tencent Cloud.

快速回复 返回顶部 返回列表