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感觉2008年底可以下手

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发表于 2008-2-12 12:44 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
供远远大于求,一月售出房和上市房之比为36%(2008)。就是说从三套房里选一套买。再加上COMFREE上和前几个月剩余的房子,可能是4~5套中选一套。典型的买方市场。说破大天,敝人也不认为房子会涨。除非买卖双方都是傻子或者ALBERTA省一夜之间发现了大金矿。如果不是傻子,请给一个合适的理由。(我的理由是卖方还撑的住,而且还想继续撑著)。$ k3 |4 C/ l" n& l% Y: x& n
2 S0 a" k1 J+ U+ \/ {: B5 Q3 v; t- V
至于一月份0.7%的变化幅度,同意yxia的观点。没有什么实际意义。补充一点:如果EREB或者哪位高人想用统计数据(平均价格或者中值价位)说明涨迭,请给出置信度(significance 或者叫confidence level)。没有置信度的微小均值波动,当然首先被当做误差对待。理由恕不赘述。
" K& r3 B# e4 {  D  R) h( n
$ a" x" k# V) l* v总的感觉(一家之言):房价在迭,而且迭到了2007年初的水平。2007年1-5月份成交的房子,多数已是负资产(嘴上不说心里明白)。由于目前供仍然远远大于求,需要一年半载消化掉。2008年涨的可能性不大。如果2008年通货膨胀率为3%(最保守的估计), 房价不超过3%的涨幅,其实还是跌。想买自住房的人,睁大眼睛,可以考虑2008年底动手,未必真的能抄底, 抄底其实很难,但长期自住无妨;想买投资房的人,还需再等更长时间。目前局势是2008年涨的可能性不大(误差范围内的波动忽略不计),而跌的可能性很大(涨幅小于通胀率就定义为跌),跌多少不知道。这种形势下投资不宜。# j5 m$ j& ^: G  V" M$ E$ r& }: W
" e* z& ~8 Q/ }1 o
想想银行的利率。在不断降息的大环境下,银行收紧(提升)了房贷利率。为什么?
' J! B. ^/ W1 F: m) B8 F. _. o6 d1 Q1 J
[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 12:56 编辑 ]
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发表于 2008-2-12 12:50 | 显示全部楼层
I sgggest wait another 4 years to see
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发表于 2008-2-12 12:55 | 显示全部楼层
涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀,对于后买的人来说还是涨了啊!40万的房子涨3%也有1.2万,还是比工资涨得快啊。
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发表于 2008-2-12 13:10 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
我站在紫光那边,人家都正在找机会买小3啦,你们却还在犹豫,以后可只有米粒大的房子了。
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 楼主| 发表于 2008-2-12 13:13 | 显示全部楼层
原帖由 坐看砖起 于 2008-2-12 12:55 发表
* x3 _+ k+ w$ R4 F( |: |7 Y* g) [涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀,对于后买的人来说还是涨了啊!40万的房子涨3%也有1.2万,还是比工资涨得快啊。
% m: r+ M, x* m+ E! B. P

1 [9 e0 Y" U6 A2 ^回答两点:
1 [3 S8 V0 Z  Q1 j4 h; L(A) 40万如果有贷款,利息至少要交出去5.5%吧?
& J. n3 R+ B. w0 u. b2 a! M1 P7 L( p* U# J
(B) 40万如果是现金,比比GIC(最保险),+ r  J7 g+ f/ _+ H" y
    存TD:4.75%=19000$/year 收益
  L' z$ V: J: P4 l    存RBC:4.0%=16000$/year 收益
% j2 ]8 p/ g: J    随便存Saving account: 3.25%=13000$/year 收益
. N  ?2 k# c4 [' I% @( q; Q0 I所以我认为,后买的人自住可以,投资不划算.
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发表于 2008-2-12 13:23 | 显示全部楼层

回复 5楼 的帖子

你没有考虑租金。40万的房子,一年租金应该就是两万以上。
% w6 O6 c9 R3 E4 f3 }8 u3 O6 D0 j4 b
[ 本帖最后由 坐看砖起 于 2008-2-12 13:26 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-2-12 15:50 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如果现在买个40W的房子租出去,) _4 K" g! O# Q

3 {% G- `1 b. R; j% f4 M4 ]1。 请问租金能COVER房子的COST(地税,利息,维修等)吗?) A2 Q( g# j' ?0 H0 D4 I8 N: p( o' v
2。如果能COVER,大概能有多少利润?2 z2 ]) _( q8 \' p' G' Y- B- o+ c; G9 `
3。如果有利润,这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降?(如果下降的话)7 M4 |2 g$ O( Q
4。如果出租房子暂时没有利润,甚至还要倒贴少许,10年内大概要贴多少?房价10年后要长多少(Y%)才可以补回来?(之所以考虑10年, 是因为10年比较接近25年期MORTGAGE的平衡点)
# k0 j4 T) D9 n9 U% ^* X. X; {: e/ S3 h; j7 V  X
如果哪位大侠能一一给个大概的分析,不胜感激。$ P0 l+ a  f" ?% g
+ p3 c% y- D6 i/ v4 Y+ q4 O  Z
[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 15:52 编辑 ]
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发表于 2008-2-12 16:19 | 显示全部楼层
原帖由 jeremy 于 2008-2-12 15:50 发表
2 l/ y& B6 P- P; G2 l* T) O* N$ U" F如果现在买个40W的房子租出去,% a7 y- u& D/ {1 x( H0 E  K6 |
% [0 o8 ~  t# B
1。 请问租金能COVER房子的COST(地税,利息,维修等)吗?
( z& c) c; Q2 P9 M, W$ O% ]2。如果能COVER,大概能有多少利润?. E$ Z1 l; N; j% h+ j! m
3。如果有利润,这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降?(如果下降的话)  {, l2 q( {: i- J1 X0 E
4。如果出 ...

3 p/ r) I* U; [9 G! ?; H. u40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。
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发表于 2008-2-12 20:10 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
8 w( I/ \, [+ p6 R0 I. ~. v
3 i& w0 [' }; D5 v! x40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。

4 Y! A9 b2 b& n
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发表于 2008-2-12 20:24 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
' {! I1 R: c: ?7 o1 F+ H, J
1 k0 W5 b) \5 {40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。
# K% S# Y! q: E
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发表于 2008-2-13 22:22 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2008-2-14 10:24 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
4 C: V1 @6 M, F7 Y; \* r8 E1 p- |0 t0 L. }1 n7 i
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。
3 i: G& y2 Y. P3 _4 j, M2 [5 h
, o: c0 \+ B. k0 N9 s! s
开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算,还是划不来。能否指教一二?
4 s( ~+ P  X) R6 p" D- W3 ]$ a2 j0 I5 y  c  P
1。目前20W能买什么样的房子(1BR?2BR?3BR)?大概
3 n  _, ~6 S! F! i2。利息+地税+CONDO FEE=?大概1 b) z$ J& S4 r1 n
3。能租多少钱?大概5 l3 ~6 s8 R/ M! Y) c. C% o
# s: Y4 i/ [6 g% `, e4 J* ^
好几个朋友们都动过心,也有搞老二,老三的经济实力。只是帐一直算不明白,请通过以上三个问题给予指教。先谢了。
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发表于 2008-2-14 10:48 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 jeremy 于 2008-2-14 10:24 发表
8 P2 p2 o% I9 ~/ d
% l) L2 u' P8 h
9 a' x& v9 \+ e' B- v开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算,还是划不来。能否指教一二?
" e: m5 f: q/ K/ a0 q$ ^. [5 [4 B! k% w, _7 o
1。目前20W能买什么样的房子(1BR?2BR?3BR)?大概
3 i) P9 E% {4 T( z* _% D' p$ O2。利息+地税+CONDO FEE=?大概0 c+ h; O& _9 h7 ]1 k: r2 \
3。能租多少钱?大概6 d6 P' M$ `: o8 V

. Y9 o2 }2 m" P# p好几个朋友 ...

) m- k7 J* t- i' R. y8 S  g8 rhttp://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6564661  |" ^- }2 @# \7 ?

) q7 h( L8 f) N  B! ~3 C' qFor Sale:$216,0003 @, l: M$ a& Y2 z; T+ `% U, b6 l* `
Real Estate Type  : Single Family
. V. t( Q( p* X+ g* c# XBuilding Type : Apartment
% W7 G" A: e% _% EBedrooms : 2
6 V" B% X' y2 A$ r& v. l9 r9 SBathrooms : 1
# l1 m8 k# O8 C! Q' q8 ZBathrooms (Partial) : 1+ N6 [! x' s' w( m' F: [
Interior Floor Space : 87.50 m24 G6 @) J  E" X/ ^
Storeys : Low rise
7 C3 K9 H& i& M# ^9 K  h% w6 o% FBuilt in : 1978
; i# ~* f4 g5 ^4 d- O" NLand Size : 170.53 m29 Z: R: n; Q, Y4 n9 \7 }9 M
Title : Condominium/Strata
# W' S' i) X! K- o. s% e8 N. S. _Location : 103 7407 171 ST4 ?( N4 G; K+ F- x# l" X
Edmonton, AB   T5T 2R13 Q# ?3 E4 P) N( d+ Z2 E: l

9 [7 H  k! O  `* f2 h上面的房子只是拿出来做个比方,并不代表本人推荐它。开价216K, 按现在行情最终成交200K.那么15万贷款一年按5%算是7.5K, 地税估计一年1K, condo fee 一年2.4K, 总共年支出:7.5K + 1K + 2.4K = 10.9K ,相当于每月¥908的开销。/ Z- i! C6 ~$ ~4 v1 B8 a3 `. l% A& ^' q
# x4 j# n# w; a. ~9 k9 M+ P/ U& ?3 T
这个房子在西区靠近WEM, 两室一厅,租¥1000以上还是有把握的。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 11:30 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
多谢Monster回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可,答非所问;而是言简意赅,直入主题。
) `  A) ~" X) O" d" e
4 A9 {3 l' n+ a; L9 ~再次感谢Monster。下面继续讨论。
' x8 x1 e) Y! X0 {; A$ _
. h3 N5 V' z8 R7 z我觉得既然是投资,那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算),每月还应该有约150$的收入哪。如果租金收入为1100$/月,才可以大概持平,不算维修费用,会略有盈余。若要真的挣钱,只能指望房子涨价,靠买卖差价挣钱。而目前形势,看涨实在觉得有点违心,所以没敢下手。1 w+ v& C6 t- e7 _# f

1 w% z- J8 K/ ~/ ^, P[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-14 11:41 编辑 ]
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发表于 2008-2-14 11:41 | 显示全部楼层
原帖由 jeremy 于 2008-2-14 11:30 发表
$ P5 j/ w% r3 Q# @多谢回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可,答非所问;而是言简意赅,直入主题。6 Y  R/ n# m& j8 x- Z6 R9 g$ j
; t! |0 @& e' B2 w
再次感谢。下面继续讨论。( |+ i- e/ m# v4 p5 U' e
0 i) \6 \6 Y0 d0 s$ y
我觉得那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算),每月还应该有约 ...

, b4 b' `( }+ o3 ~8 r3 @一般计算cash flow都没有计算downpayment, 我是这样理解的: 投资房地产最终得到回报的不是靠cash flow, 而是靠增值。所以说你的downpayment的预期收入应该由capital gain来实现。而租金收入只是你维持投资的一个手段,能够cover你的维护费用就行了。当然,你如果预期以后是个下跌的市场,现在当然不能投资。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 11:50 | 显示全部楼层

回复 15楼 的帖子

有道理,越讨论越清楚。还是那句老话:“买涨不买迭”。
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2008-2-14 11:59 | 显示全部楼层

回复 13楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
condo fee $200/M.  incredable. ) u: a- X. c0 K' g8 p3 U
why not call the realtor to check it?
鲜花(116) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 12:43 | 显示全部楼层
房租可以抵消房子的开销,我怎么觉得不太可能(从长远来看)。房子维护的成本可不是小数目。) e6 k# m* e2 X# i2 p/ K: t

6 ^" y& `- y. Q8 X' v# r如果真能做到,可比其他投资来的好多了。4 A) t: `! Z  S" A: b5 s( G

7 d. @, {! M0 e# K  u! A. @4 s[ 本帖最后由 黑蛋 于 2008-2-14 12:45 编辑 ]
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发表于 2008-2-14 14:32 | 显示全部楼层
原帖由 黑蛋 于 2008-2-14 12:43 发表
/ _$ X- i" a/ d" e5 G  E# g3 K房租可以抵消房子的开销,我怎么觉得不太可能(从长远来看)。房子维护的成本可不是小数目。
' o$ O8 R) o( f/ I, w+ F
$ w1 k9 v4 r& M( y; l1 L如果真能做到,可比其他投资来的好多了。

* S* G! q: [( l: t! e1 b: x长期来看是肯定可以的,因为房租总是随着通货膨胀而涨的,而贷款利息不会变,只会随利率变化。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 15:06 | 显示全部楼层

回复 18楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
买CONDO维护的成本会少点。9 }) k9 t6 \5 z2 w  s1 A/ D
+ K0 ?. t; F. a/ H" R: j7 e
买房的前几年(至少5年内),房租与房子的开销能持平就不错了。如果短期投资,只能期望房子涨价,然后卖房子赚差价。如果房价不涨或小涨,肯定亏。
5 ]! |" {: d# f. @, ?7 @  i: V3 F; i. Y! \6 x/ r+ ?: D( p
从中期投资看(5~10内),每月账面上会逐渐扭亏为盈,因为要付给银行的利息逐年减少, 而租金往往会涨点。至于这点盈利是否值得去投资,要看10年内的总利润(房子增值+租金盈余) 是否达到你的期望值(比如平均每年5%)。如果房价涨幅不大,投资的意义就不大(房价迭了当然就亏大了,因为5万的首付买最保守的GIC,10年后至少变成75000$)。" ~9 C5 y; T8 v& Z; U
9 `* v- @8 G% t3 v: a! b' ~$ T
从长远看(>10年后),每月的租金不但可以COVER 房子的COST,而且月盈利越来越多。有了这些盈利奠底,房主对房价涨落有了更大的承受力。大涨了就卖,小涨或不涨就当摇钱树出租。实在迭惨了租不出去了(如1980年代),就1$卖给孩子(当然是听你话的哪个,否则肉烂了都不在你家锅里了),继续守株待兔也无妨。总有涨起来的时候。可是你要有稳定的工作和长期在EDMONTON的打算,有生之年总会享受到投资收益的。' X4 R: {3 d& m* ?

5 ~1 ^3 t* U, j3 @- }6 L( l8 i  d总之,投资房产,只能看涨,或者有长期抗战的心里准备。
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发表于 2008-2-14 15:17 | 显示全部楼层
在税务局那里,投资房是不可以按1$卖给孩子或别人的, 税务局会给你估价交税的,交完税后,你愿意倒贴给谁都成. 就是说,税后的,你要扔到太平洋还是大西洋,除了环保部门没人干涉你. 税前的,麻烦通知税务局一下., K, c2 o, T/ b4 i! h* R
) \* q" |: G! l7 Z- \5 M
[ 本帖最后由 TDBank 于 2008-2-14 15:18 编辑 ]
鲜花(7) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-14 20:02 | 显示全部楼层

回复 21楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
哈哈!见笑了。不是真的1$给孩子,而是1$ CTM 给他。否则轮不到税务局出面,银行就不干了。到10年左右,恐怕还有一多半贷款没还哪。
" h$ C# S1 M9 E) b
" u$ R- l% r9 |! `( Y9 K至于税务局的评估,不知以地方政府估价为准,还是以市场价为准?无论如何,在房价惨跌的时候,如果房东没赚到钱,税务局怎么算也无利可图。目前美国不就是吗。除非(JUST KIDDING)税务局的估价合适,房东愿意把房子以估价卖给税务局,然后把利润留下一半,剩下一半与税务局分成(交税)。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-15 12:20 | 显示全部楼层

回复 17楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
May include part of utilities, like electricity, or water.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-26 21:03 | 显示全部楼层
大型搬家
鲜花(9) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-28 18:33 | 显示全部楼层
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