为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
& A! q2 a" e8 l4 h7 Z8 S% M2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
5 s% k- i7 S+ ]! b8 b2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

1 i) s+ [  Y6 S! W6 n以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
5 T) c+ Y2 {' |* t  c
- C3 f$ S! Q: F; Q结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
0 W  k! k6 O6 @& k+ [$ a
注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

" K9 U; `% ?/ Z其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
) e9 g) V  v& C+ ^! Z许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

$ \& e' f4 B5 E7 u2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

6 @2 s4 u# o2 _6 d5 H, }

为什么现在不是买房的时候？
* w4 Y: S+ v1 ]. b0 N谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
0 S- ~) u  b( C. k/ ]: ?, ~谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
' n" S' s- o6 N' Z/ J8 |5 P* {谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
9 r0 D8 h% x0 B5 g" a8 b& Q2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

) W6 e8 H9 P: ]  f其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
! ?; b- y' U' c) D/ i5 ]
9 i; m" W8 H; a5 u1 R( m% N! M

! A  P2 X* r0 N# p! i3 x9 D/ L为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
( G0 U8 C2 E1 x+ V8 A8 O一月份售出房和上市房之比降至历史最低
" m6 s- l4 `8 j谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
* Z( h& @( g: c2 A7 j谈房论地----Hou ...

/ C. x& r9 q0 [' d, F6 N! w- Q收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
8 r% C" M- F6 m/ w+ k有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

" ~  i2 _) S$ P' n* w+ B7 }

8 O6 I4 F- Y  J$ u3 |& Z- u9 V9 m为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
0 V8 ]1 R+ L3 A3 D1 ?' X- [' E一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
3 h, R' v5 n2 f$ X" ?0 |8 ~( `谈房论地----Hou ...

! ?. N$ e5 l- v' T4 ]9 S
4 J5 g' ^% B9 ~: W# X忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
2 Q$ ]% u- c- M
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
! ^& M! a1 W3 w为什么？
+ A  G# r& M/ ~$ P/ W4 \请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

, f, f4 k' d, M4 U; y! S如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
; `& {3 `- k( O  O( b/ B8 ^$ I0 w
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

* q/ N- m0 B4 P3 }% q不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
  \; k. }- n( c4 K为什么？
8 E3 |& M1 p( {0 f" k+ r请问：2003年一月份的平均房价是多少？
' U, I( @. ^9 C  i! C$ RRatio是57%。
8 H) F- w: b9 X9 u+ V$ j
% c0 O0 k( u* Z3 P如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

0 E7 n9 Y8 J- ^& `$ Q+ [
$ W% @( O% h8 C6 ?- e

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

6 o& k$ O9 V0 k: Y( i& C“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
6 w- u" e) `" q2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
$ \/ P5 q2 E' O9 v' s2 Dratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
+ d# h5 o* n. ]
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
3 O6 P9 P0 {) F! K1 d! B说实话我确实是马甲,现实见过你.
* V$ O% h3 U- j1 X2 b* i, X& R我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

+ k) l8 x. c" K2 ?! m. p
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
/ v0 o6 L3 I8 }& y9 ^& n! ^

[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
5 j& r' v# x* i8 @0 \- E9 ?8 @
  W$ }: v  M+ f0 O8 A
6 {/ T. Q7 h: z4 T忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
- x8 y$ f( {/ ~6 I5 v

7 z- q. l* a# |
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

9 t0 u- H0 K( v0 W4 a6 z
" }# j5 X3 J  [- k
6 d! E2 P; I& Q1 j4 d请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
$ B8 A& ?0 v. {4 c) U0 b1 x
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

9 o8 v# j5 K/ f0 z
- k3 t8 R! J2 P1 o) w; C' {是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

3 k( Z9 L. X; `8 W8 w* y* r) }也太简单了吧！！

7 \7 j8 |3 W* }2 `1 l1 b1 S
$ Z4 {" f8 [% r6 f# l( i房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
* M" [. X" r- J) M8 I' z  x房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
7 Y% N) ^+ p0 M. ^+ u/ s* G& f6 R  H大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

- `7 U, Z* l8 E/ z9 ]& [  o5 ~我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2 z9 d" l$ d# z' A) N2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
6 `: O0 j+ [, t6 A: ]0 \8 d, X
6 `/ O2 r# x+ A& n- @2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
$ P, Z" x1 q! K2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
- J1 X9 _2 g5 e, f2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

* ?# h3 R1 b- _( J按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
+ k+ c; ^0 @* r. t6 d
打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
' E# D/ J0 C# x! ?3 p5 W/ p
; R% a8 I. G# f9 xratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

+ i2 \2 M6 y3 o/ |6 V) f再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
" J/ g0 {* O$ Y' g  Y5 |$ W' g
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
+ j4 }# _7 V' v7 P% p- \0 j
大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

% j! f7 F8 _; |: ]! C9 E( [1 s0 ]. X9 P" @我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

, g5 D) L. ?8 V; r9 X+ V$ j你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
# E+ h5 N$ \& N6 N; Q* W" O我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
- b" I% ?% ~( T6 I) v) U0 W8 Y

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
* z( H; ^+ f; b: l7 w大家看看他回贴就能了解出来.
3 D/ b7 H8 i# z4 v/ J我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

) F: ^8 n& f1 Y
& x# |5 A7 n- Z: z9 ?% ^到底是谁病态？
0 [6 A& M( E) z. Q8 ]+ _
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

* T; B" R5 `. z. f8 S你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
: X+ {8 Y! R9 P7 Q
( P* ]2 T# W8 `) W另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

# W, z6 G0 R: r  U- g2 y
9 ?% M7 h8 l% r* Y5 c6 D0 ]是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
, a4 A0 s4 H3 [% _
也太简单了吧！！

) e& l0 ?! m* U$ s: D) ~2 r5 N难道你反而观之。