为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
0 E  k. {& j3 L1 p1 g
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
+ ?/ ^& x3 O. N- Y9 {3 z2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
4 H9 W7 e2 ?( ^, N& {9 d
+ X7 h1 r& G: m: Z, w2 g  n4 t以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

/ z5 K' G  i4 ~, q0 E& y结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

6 H* h) m8 z, h注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
, l. i- u. G* u1 ?许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

$ y6 {0 v. o1 J; z& i" b为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
( `7 \8 m, Q, r! @5 S一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
. J. x; \, a: ]: U8 o6 m看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
9 e/ i4 ]. t% R# `# A% r爱城新闻----Edmonton News
  a/ m  f1 t" Q' G不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
# Q7 R/ W2 m; v: w$ Q) \$ ^6 S% j
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



. ^6 S3 g; o, ~为什么现在不是买房的时候？
1 P7 V( D6 Y" R7 a( t谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
) C8 o  D  u5 K  V) u( b看涨派帖子的几个通病
$ E: K7 \% b+ Y  A3 M* i6 f* f- R谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
6 l2 J% u$ ~( [0 l
9 w  e7 Y8 O7 {. H4 l- B
& `% p: h4 d" x
' u4 ~2 G7 K; M+ r为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
' F% @' }1 V9 F% z6 d  r看涨派帖子的几个通病
' L+ R4 B% N+ w/ O# l( o谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
8 R0 T  x0 r. r9 v

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
# ?* i: F6 ^& ^4 ]0 Y请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
! _, I/ R( H3 v5 k* G0 o
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
1 K' T# }# p, H
3 T$ ~2 ~! B- N) r! }" Z恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

7 w/ f- K4 n$ }不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
. a' w2 Y1 @: }为什么？
) O" ~9 s* D1 g. |1 d, `8 P9 t* a请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
1 Y3 Z4 W' K2 G3 _) \
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

* J) M, ?: b1 f- q( |3 v* z

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
1 n# v$ x+ ?8 B5 D# x2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
7 N7 _- a8 e$ U. F4 S0 i& ~" ]
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
0 F3 t2 m: J7 W说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

) z5 O! h# X2 B5 S1 }7 O) S, o
6 Y$ E! y% l' t0 I# s7 L现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
: r; w2 K& E. F4 H7 ~5 d8 L8 Q( g* U
# j, @* O0 w+ L$ J- X' U; `
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
" [1 s, a  c) ?( S8 j5 q) D

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
4 _- G- H5 y* O7 z9 R' L% l说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

  Q1 C- n; N' ^+ Y& Y$ t" N1 J& E7 B
+ g' h1 b0 C# b! p0 U是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

$ j' W  d* D6 x2 I) f4 r+ a, E3 k也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
/ g3 ]! x7 q' S! ?6 p+ B; P6 p
6 m$ _/ X- w5 k
我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
7 x2 ^" U3 h/ p9 W/ V+ }“这位同学 (指yxi ...

8 X9 `/ z6 i3 @; r, F3 ^

* W+ ]- Y8 a' o; h& \' ?* X! ?请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
# Q# |# y; R& r! \( f' J1 Y# t* I1 q
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
9 }+ o' r+ p! |. i  V% J

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

7 H+ b# T! m. L4 [: m也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
5 e- S. a  l. Y; V2 I4 |) O$ p4 J房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
: X# x2 y% ~: ^. E7 s' H, V2 y

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
7 }% Q  s9 K: W3 d' j% l大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
, ?" _0 \% v8 ~( Y9 \7 ]) J
& {* }5 @, X% r, P, |我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
  _; W5 }  r: e4 J0 y% _9 r2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
" c/ n% c/ |' `0 u6 n4 b2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
1 @; j" m- L; F) g/ n& |2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
/ t$ c! |; Z9 r# X0 E
1 x; Y# [# K* g! t! W; h$ W2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
/ R* R0 _  v& \4 P- n; K2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
1 O( C. m2 s8 D; F( v2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
& D: b5 I& j" A1 ]2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
; j7 P: }! J9 J( H+ K7 V. J* [2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
7 ^# L" u5 z7 ~( M1 @
8 Q! J1 B! Z7 l  i2 E打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
1 T. c. T! _6 k( p  `" {
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

( A- J# I7 i3 p, Z' B3 C大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
% R  m- R$ E7 b* r
2 s0 n- h( a( Z, ~2 v% ]我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

. T2 h! ?. Y- m* ]' r  h5 S3 h你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
2 e2 @6 r% I. j- M4 M" Z我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
9 X+ w3 g6 W& t8 _
$ F4 T0 z6 f) O0 x8 g% l你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
" e8 _/ U9 o3 M4 A4 r

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
1 _2 a6 @0 n  `$ r( K7 G8 |大家看看他回贴就能了解出来.
! A1 u- d+ [" d7 l! m! l# q我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

! O0 p5 T! [! x; {
4 o4 T  _' w1 O1 L到底是谁病态？

  v" f& Y& w; n+ i( e* W, l我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
9 R& m1 `# A/ d2 O. x
6 J5 c) A4 z9 w5 g2 e) u另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
* {; @6 L# J  o# M. W- _* J, R
5 p! |, l; d' {' K3 @
5 m4 V- v, G4 V+ [: r是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
  _* I: e; W/ d/ `! o* `
- h# A6 w8 i0 ~) l: Z: b+ N* ]. p也太简单了吧！！

难道你反而观之。