为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

$ |$ b5 K& H  M2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
  O1 ~; I0 t1 n6 W% O% s1 L2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
$ b' S, {9 A! T7 B2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
. \+ {0 `1 K$ s! p
, n3 f3 C% M0 H* H& u结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
1 S* k% w4 Y( Q" a
- u5 O# c" O( U& J& u- R注意：纸上谈兵仅供参考。
3 Y" L4 t! z: {1 N3 f2 v: c, L: Y( C

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
! X1 U7 t, r  V3 B; v3 t8 n6 z# @
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
( `4 k7 i2 N* `0 r. ^2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

' X% U8 v# d  ^2 Q; P为什么现在不是买房的时候？
6 w4 u) B5 o6 }7 ]# P谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
" i* a  f. m  `7 a, B谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
7 c- ]4 {* V; x0 f/ J爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
9 X! t3 D( s: [% D0 r& n% R. t让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
7 U! m& C( P% o
4 M- l3 Y2 }5 X7 t) K  z" F其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

) I. T% ~% d3 N2 d9 `

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
' a+ m4 A1 |6 ]+ i6 q4 l看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

5 Z+ j* F/ X6 k" t
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
2 t& [9 |0 \9 ?  @( K有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
1 _% P7 F4 X( A7 t

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
0 G- w6 K. G5 f
3 i; }" q" l: e2 N
1 z" L8 b: w" C2 M4 [
为什么现在不是买房的时候？
. h) D$ {1 O+ z& C) ?谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
4 Y% z# d; b% u9 Q3 {! V看涨派帖子的几个通病
- c7 v) X* M' }* q& {谈房论地----Hou ...

0 D. D3 {" F& n5 R+ I# k
) ?5 H! j9 Q) A+ m忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
1 ^  S  x7 K! |- h说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
1 |  }! W0 O# I( A

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
# ]! b% N) ~, d  |1 [  J# {- `7 t3 }为什么？
8 W2 G1 z( |1 z- c1 L5 Q7 f( q请问：2003年一月份的平均房价是多少？
% `: L4 [/ L3 H" q" yRatio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
0 R  h6 r5 F9 I5 N8 |* |$ U
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
/ g( |6 \$ N& ^& H楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

/ u" g9 i2 {7 d( Q不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
; q, d) n) t4 a: J. o/ ]4 D为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
; N6 F% M" V( X6 G8 V( wRatio是57%。
  I9 M! A" Y! d6 b# r* M1 I+ f
* c/ G% H) D, Z/ ~) {+ f: j* [如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
+ ]8 k- B1 H7 B" k2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
; p6 R6 w2 @6 f. Q6 r# b+ v; }我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
9 B2 n( G  V  P2 ~+ K8 mratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
2 G7 g$ a1 ]* O" u  o3 ]这个结论怎么样？事实就是这样。"

- r- R' `# H. h- \现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
; ~: @8 T; c6 n3 h9 k3 [说实话我确实是马甲,现实见过你.
! g2 e: L, H# a5 ^& p* O7 q我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

% w9 S+ J7 t: p& H- L现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
! D7 C' s) K3 ^2 F# U- {这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
( q2 M6 f9 ~1 H5 s
7 O2 X# P9 O+ U1 p" ?$ Y4 A
: `! {: F# a% Q& G[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

- M4 J, Z. R1 S, i
0 {3 ?/ \2 e0 S/ c" N忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
; U) M9 z; J- m* h! s9 ~) D

! @' z% q8 G& L. ]9 H# s9 Z4 m$ x  q
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
6 h. f# V& e1 A: @: p
# P0 b4 |9 y5 K& f- O) k也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

3 |$ {  t) N6 g0 |
( A, R2 ~- j& ^0 O& B+ C9 C1 t3 I, Y我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
: M7 S0 g8 I/ d“这位同学 (指yxi ...

) L! X" c5 r) V# Q' }; g! B
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
% B- A7 Z; L; R! j! Q4 N, u
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
" h  L7 A/ H. a5 w
也太简单了吧！！

% U+ I* }( y5 Y- C5 v9 y
- W6 D5 \' T' g& z房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

; i3 o6 \1 M/ o/ Y我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

3 W4 n# {5 u" X5 [2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
6 A6 {+ N- ]  _2 R2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
! X% J, M' C* w( c% N. @' ?2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
3 T, J( ]- c& v
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
, B  C) A4 o3 F8 n* [, M2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
* v4 h! F3 n, r  J# ^+ l2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
+ M6 X0 k! {( C+ R2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

9 @0 X0 k( }$ N: R: }按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

4 \  R: A; b" k0 I* i. I( C; S" F& T打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
% J0 F5 Q! t0 P2 L% p& h* }/ A
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

$ r) M8 X7 G- k% S- t- S( M再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
$ s$ @& Y. {. O9 P
; d' v' k* {; o  M9 I" Y真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
6 L- h6 G' i! E; F2 `
大家多交流。谢谢。

; X2 s9 _% r+ R- ?2 F( i6 H[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
4 S- y5 y) _6 k) o我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
% q9 L% I! ~' `2 P: O9 y/ c0 L
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

9 q+ ]$ H' e% X' }$ u
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
0 ~, C, g: u) J2 w  }! v4 t我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
3 K3 W5 ^) F+ U5 i, K不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

" V) T( q. g; O9 f* M
到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

  a2 A/ v, y, }1 l另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
+ P8 T7 Q# T( S# i. ~. o: E3 O2 o

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
. S- W/ i- I7 y' }

& j  Z8 }, K1 d1 s/ Z1 `' q是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

% M$ {& {7 x) }% _( l' I/ n
难道你反而观之。