为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
3 j% o! }' r+ U& S& v$ X
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
$ Y: ~7 Z* F& T( y7 l# \( d+ l2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
+ b6 k* V+ d( T4 R' X1 D2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

) k: _5 k3 [' S% o7 K结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

) @8 U# c) g8 G3 T( ]0 Z4 x5 i$ K注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

3 Q5 \* u$ N$ ?0 h% D& T% s
. \& J  k  l/ C4 u# D* g- t" i" ^( v
- a5 t6 U* L, l. ^. I+ m9 M# v- H为什么现在不是买房的时候？
% M0 z$ H6 W; q4 `+ W, R! V7 ]$ N谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
4 n1 V6 G0 u+ y4 C  e; P  x6 b谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
! m, z: O! s& {9 L看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
' b# B4 \: K0 r, }, x. T7 _9 o移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
% w' _2 U" V" _& ^谈房论地----House & Land

其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



为什么现在不是买房的时候？
6 ~# Q& R  `4 z$ E) ~8 K  q' r谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
# |( u& _9 t; @- Z- u" y' \+ N一月份售出房和上市房之比降至历史最低
" [* M, C1 p) _/ e谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
! n) z% o) k1 O( |$ {  ^9 ?看涨派帖子的几个通病
: g; s3 Y9 x+ M0 A) x谈房论地----Hou ...

: b$ Z$ E$ c' ~
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
2 x: |" f9 S1 }, C# }/ c$ Y, T9 I

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


2 }1 h8 v9 ?' B9 Q4 P
/ z4 z) Y; N9 L9 D9 O6 O& i) Y为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
* M6 P$ q) }0 N9 ]看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

) ~/ r8 p! Q' t" h& d$ o
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
1 Z/ R+ Z1 {1 T请问：2003年一月份的平均房价是多少？
- `+ X. R4 J  z) {Ratio是57%。

" D, j. i# a- y* \; m: k% D$ q( [* W如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
5 r" x1 r! L% f, |  P7 r我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
/ e7 S0 Y0 y9 j# ]! {6 [8 d
& U; ]2 p( p' {, k恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
+ ]! g& u. G" Q7 }! T) e* Y. `0 P楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
# Q! i- p0 z% j8 J. a请问：2003年一月份的平均房价是多少？
1 R. q" @' X( z1 M; {, q* n. y$ j/ xRatio是57%。
" L9 ?! e& i- g8 M2 M. ^4 J
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
- h, O4 D! S3 D  t1 C2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
$ E- F- g1 e) z1 Q我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
5 t9 n/ F6 E" Q& j3 z+ kratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
. f) g3 V( G) x- |5 p+ V! L这个结论怎么样？事实就是这样。"

* _/ S0 h; p1 t* f* ]  z现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
0 y! Y3 t7 d: q5 E4 u: e说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

2 ?) i4 Z8 s2 J% k. V! j7 e3 o现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
* s5 s7 Y, F- s2 y0 U4 b' Z$ K这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
2 K# d7 _$ P4 b

; A5 X+ n3 B9 t, @[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

, Z9 ^% n% `1 Z" q( X$ r2 a) S+ {
0 H/ P1 o' p! P  X4 i忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
  S8 Y4 h. K# c0 [" ~: V) Q说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

* ]" N' ~( N$ `2 j- }9 u; v$ z5 _9 v
$ X) x- X5 r- m6 P9 T7 V& t7 d. Q是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
$ @! k2 i2 d+ x( w4 |: d* Z) b
# p- ]- s" {5 a  N+ s: M也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
4 e5 d" {% W" v: [

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
; R1 o& r! ?8 ]

& B8 d2 y1 W  m% W2 s是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

8 R* A2 T6 L1 q: V" {+ K+ X$ a也太简单了吧！！

8 F" O4 W5 ?& q0 T: v4 ^  L% \1 P
0 s9 N4 {8 N; N, W1 C房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
0 [& Z# k. c5 J房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
4 e- M5 A1 D' B我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
1 X& b" r# s, I5 y  F- W$ l
( C4 Z+ r4 k8 T0 H+ @2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
5 O( N/ {# n1 g( m2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
4 d" O! s6 x, o+ c' z2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
; _+ ^4 g4 u- P' J# p2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
7 ~( k! k- Q  q/ X$ c9 q
: k8 d3 B% V- n$ a2 X9 h, _' W2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
$ S$ H; k" p: \7 e% o9 V) l2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
: \" ^1 j9 ?* t# M2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
* ^% x- D- \+ ]; M6 p3 W* s5 \
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
8 w! U6 h* x" V9 m2 ?! R
" H) H6 L$ m% c2 c5 H1 h打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

. U; t; {/ n  b$ X6 o) sratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

& m" q: s6 s2 r6 K2 t真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

4 ?) V/ d5 u, o7 t: V% p2 }. k大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

; `8 |5 y! U' d# B) m
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
; z$ P6 z6 p: |! A我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
+ }5 w! b5 Z9 ?
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
" v( l; b% o; u* ~: I不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？
, x2 I: J* y  ]3 Q: K- m
* Z  P9 ~* W6 B  j+ j6 \# F我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
) y- |, u4 b) ~- t% |" u
$ r# c# o8 ~+ P- E你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
2 Q, [( x1 w5 {5 \- B2 N

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

2 A4 l1 {% g% ?% V  D
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

4 d) S9 r/ }! y也太简单了吧！！

' R# n: E. c0 \! e# q% ~
难道你反而观之。