为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
0 z' L. n) _3 L, m
1 ^. j( w' R3 l0 r2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
) e) A0 Z6 p. o' |2 ]! C5 ^2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
( M+ Q$ v8 n$ Y! K2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
' C0 v4 d1 w, Y, h7 t/ B6 q6 e2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
( i" {! v  w4 K$ f& x, a3 ?
* W0 ~  y8 z; s8 h9 X以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
- S* c8 o$ y, l/ v
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

6 L4 v% K3 H& Q& G注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
9 s* A: [, a- j' l; L1 \/ M
- Y! W) Q) y* l; {- W其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

/ y5 b, g% W8 K. h2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
0 x( t9 U8 S, C8 w3 _2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

# \: ~4 f. v! [; J# ?
5 [5 H, W, L: I
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
# z( V: _, d; g. y- P2 D谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
& `# B7 _/ F& Y; G; V# ^8 t( u2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
  O. l& x2 I9 c5 ]- E4 X" f# p不要把歧视说成是窝里斗!
1 @' R% @7 Y$ Q移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
$ [1 B9 q; L, r. E
4 r5 l$ w% `2 m! g+ d+ O其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
7 ?0 u' P9 {  }9 }% z

# ~: E- X, a! ?! w( d0 w4 \
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
' p9 Z5 x/ x- y+ o  f' o谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
, j1 v4 ?. r9 t4 n4 {6 I看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
# g9 f8 @# |4 N: ~; |1 G' {( G

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
1 D+ Q9 O/ H; E" ]

. ~( q% U" W- H8 |& O
/ S) D! C/ N$ ?" J  U' b为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
0 `, I! T% }- @5 d一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
! X8 `# Y* }: _* G: E1 [看涨派帖子的几个通病
8 |# N4 }* c6 i* P7 ?; Y8 W8 M% J谈房论地----Hou ...

& i5 ]/ g3 F6 N0 V# Q忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
. f% }, h& n' B' v' P1 U" u+ D; f$ u

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

% D# |- x5 z* `, B7 X1 S! u不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
4 u4 r" f3 G5 ?1 z! @- K为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
( y+ j+ U" w2 t# v0 O9 m# X9 L: k5 C
8 }9 A" E2 k- L& t恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
& h( O; t4 ]- J, ]8 I* m* g1 U为什么？
+ V) t( J! J( B# X- E请问：2003年一月份的平均房价是多少？
; [6 z8 w  U8 YRatio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
5 I/ T+ D( J6 l4 P) |5 r- \2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
7 K% k1 ]: k+ }: f0 W我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
5 J/ b- F! Z$ @& k, ]! Z0 S! Q这个结论怎么样？事实就是这样。"

, |, G% n& y1 w2 S9 ?- g4 o现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
$ c2 p0 I* {8 `

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
4 @; \- E. @- M: h/ [3 D4 X- W我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

: N5 ~; {" W0 C, G+ H! A' K5 v现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
, N0 ^+ S* M& N* _5 j
: n7 z2 X" v5 `: V, d; o
5 ~' p- A2 S" H4 c$ ~! U[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
5 A* \% X' u6 e% N+ N" F

* F% _6 y( _" [/ x6 W3 V/ [忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
$ A3 Z' W' N( r0 v, [7 \$ G+ F

0 e( J" D+ t  q; n
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

5 B9 s+ ^* M* M; M3 w3 y1 d* ^5 Z也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
. N. t" r7 v/ X. x

6 t, L. Y! g% y& `$ Z8 Q) f* k2 b' S我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
2 ?3 P8 o  a1 f0 H# j
, F2 q5 ?$ e- s1 M! |3 j' V我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


+ r' c9 x- X$ T* h1 b是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

" g! ^  y9 i0 P8 t2 y) V, A
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
8 X6 b9 V4 A+ x& S7 Y" W房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
5 u$ k" k! }4 G% q

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
7 b9 e% m% U7 {! t/ C大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
. y* z' H4 n6 d& K: I. J3 J
& R8 `- G: [1 F" z' ~5 A2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
1 L" \9 ~& c5 ^: I9 m. w2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
. k4 f- ?" D- r  u9 a/ v/ Q2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
- o* M3 c! t4 K. \0 U. ~
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

/ ~9 Y0 ^8 ?, D6 ]* l) {打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
3 g6 O3 [( |1 [! u8 c3 M
6 z* e# R& \4 \8 x1 M, {ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
% l( e4 m- g, l6 e
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
4 T$ w! i" M% \* E& o4 r$ i/ ?
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

- _& [! n5 x4 D( Q# f4 t大家多交流。谢谢。
4 j$ g' I" @0 `" g. M" m- b
! _- q) M8 n0 _[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

* C9 N9 Y* e8 O' A7 k/ N我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

. b3 s/ M% P6 r) W
! s! x5 a0 A/ ]" r$ a# L你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
5 l& D( R. N7 i1 I9 X& t! w我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

- J0 I$ B5 F, z& O2 u8 U, _
" k' D# O* ?% P' O- ~: b4 T( [% c" d到底是谁病态？
& }. r$ b2 V6 }+ [, i
5 r3 h" U6 J# N8 m- D我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
% m  F/ j5 G3 ^( c$ e: T* l! {
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

7 C; p% n% E# V3 W9 ]2 j另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
& v0 q& R* {* {5 A" c

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
6 h( `! }, k! c3 K$ U7 ^9 r

) ]5 F1 J. [+ d' k, ]* }; r是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

* ?/ N) v# O7 _; N1 q5 M3 q也太简单了吧！！

# L" u" G3 T2 {- y
难道你反而观之。