为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

& \1 [1 f6 ?6 x( R) l( F/ g2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
3 k. k& g( P9 B( a, W2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
0 A8 Q' f# S% j0 i8 ^2 u+ G2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
: J! ?! L$ B; f0 {. w% |' Q
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
5 b7 F8 `) u: M$ @, v" g- K( F
注意：纸上谈兵仅供参考。
4 P  T) H) c0 Q" v4 U

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

% p6 j0 ?8 e" Q# M3 z9 r其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
1 p8 A! k2 M. f: A- S5 B" k许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
3 L& w- O! J4 m
' `) |1 Q, h  d) _& I  y. {& Q2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

8 u* N. s( u$ Y. M
1 L' e2 M/ L( i3 N' R$ D4 U. _6 {6 d为什么现在不是买房的时候？
% {* S& O6 e) ?1 x' l" q谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
- F1 r7 Z6 Z+ E+ p) ?7 L一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
% W& y& O9 a' K1 J! F2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
- s" O' r% |# \1 a# _+ ?8 y移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
+ l# n$ }  I3 j) L
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


' F! z" w' J, c8 [* z# F8 J/ s
4 Q+ Y4 q% A) H4 y# E4 u; N$ ^! {- p为什么现在不是买房的时候？
- I4 ~3 x! g; m  }谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
7 U6 o- b" e% C一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
" h! o" Y+ N$ {% U5 J9 `. \% J有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
4 w' h0 ]  h, t" ~. Z/ S5 B8 @' i
& L/ a, D5 X" |* q" E2 |3 p) t
; U, U, d' x/ x; I/ c/ I8 X
为什么现在不是买房的时候？
! i2 S: v$ o3 o% e' w" q谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
7 o$ U/ o2 E, a看涨派帖子的几个通病
) v9 s7 e- r: B# v* Q# d+ k谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
9 Y. u! X( g$ U$ i" ~0 X

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
; h+ j! Q  H) {6 ^  c* a
. ]% @# j4 O6 N* L' Q$ X8 \6 e不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
6 h/ I6 Y# n9 \% [为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
  ~# J; q5 K) v2 |Ratio是57%。

# |( ]/ a' {$ j- Q0 [如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
  Y" D, G1 H+ A2 [8 i2 R
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
1 b/ [& d. Y) U4 r1 y楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

/ P# e0 u: n; O/ a: f* A3 f不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
( j4 |: v( d4 T7 T请问：2003年一月份的平均房价是多少？
4 \+ J# H' e5 R. W, @8 P. kRatio是57%。

# E! ]' g( [( U! C2 L/ t7 g3 ~如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
) m: A" `) F4 @' I* Fratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
, \, F% J: M% ~7 Q7 M这个结论怎么样？事实就是这样。"

现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
( f7 ]5 r  ^6 K1 i3 E+ j

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

2 O* D$ f9 g: _5 q/ h) K
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
$ R4 ]6 F2 q3 g; C7 D

[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
/ a. v4 i/ i4 ?2 {

- {# q3 C# v" K6 {6 P  U! p8 }8 Z忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
1 Y3 S* _6 n5 D. g5 h说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
% p, T. A. J; Z7 I
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


8 z' v+ ?+ C; |! M0 {0 N6 Q' Q我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

) f2 O. e" {0 L( W
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
% _+ N3 S/ r( ]9 _+ t- \. S! f

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

. f6 K; M) C* H+ W$ B$ K也太简单了吧！！

1 [1 C# K$ d8 t* V$ {, J
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
' e+ C+ Y2 e% G) n+ O- p

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
1 U# j2 s5 U4 L2 r( |4 K大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

1 ~/ s, k, L" m& k- R2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
% B, o9 Y5 J6 \! S2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
9 ]2 n1 n% O- |# B2 ?/ ?! A/ U* C- {! e2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
' Z- }6 J7 h5 i# J* D2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
% ]6 E/ B7 x2 b9 u# D2 U0 P2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
9 i5 e0 l. f) Z  Q2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
% q. Q7 L& _5 h( I( c2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
4 C" ]) N* i6 Q+ w5 G3 \
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

: T% w$ E! b" y2 Q. }打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
5 e. D+ E& C! ]: M9 O9 B. ~
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
# ~& X# K; K1 _& w& z6 a# Z* k
大家多交流。谢谢。

. D) y7 {+ `1 B! G/ U5 L( b4 F* Y4 d[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
! H" \* p6 b8 W  E! t* ^5 j我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

3 R4 _' M- W' I+ g
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

. @& g! G& H( e; O5 W你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
: Q+ k( \, @: v* D0 ~5 R/ q大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

- I: `7 p5 q+ F$ n: e+ @- b到底是谁病态？
* e# Q8 g5 f7 B4 r" T
% ^1 O: u* `# g8 R% [; a我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
7 H+ a: ^: N. `
8 S  ]+ s! D7 o) M7 H8 S4 L, f另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
" c" J0 O; d8 }* Y5 z; n( E

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
/ A9 V2 D) A6 H& p. A) w
0 ^) T* w7 A3 ]9 @, J, M也太简单了吧！！

难道你反而观之。