为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

5 |: ~8 m. G& {+ v% j" x( N" O- [" `2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
- y& Z; @" B7 L& R2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
: i6 s& @9 k' w5 d% ]6 t2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
5 I; h/ |6 R* G/ U# f. t
) K2 b, \) a3 h6 O  i: t, V  L以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
  B4 F5 u- A# H3 c1 H- S% a
" [0 C" ~" k. T+ \3 h) ^结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
! G& I% v& q" n3 n5 i. [
注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
: d  _' u( e7 |) ]2 B( w
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
7 W; j" u; J: Y0 U/ Z% N" B& Y1 {
$ q6 k& m5 A/ q' }+ l6 E9 D3 F2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
% r3 m5 S) W; ?2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

) l0 b  j1 M2 F+ b# \

9 i' @- ?6 G* i+ ^! F$ P0 P为什么现在不是买房的时候？
; Z4 s# z! A( Y* u谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
. \8 l5 D# G4 r6 n! u( U谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
: C0 D8 ]8 _# w8 C+ [$ A2 F不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
9 S7 a2 l2 _9 z( V谈房论地----House & Land
, @% u- E- V1 j- @" r
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


+ x; o1 L" G% i: i, S. H
( \$ P$ g8 i. d/ C( g为什么现在不是买房的时候？
" j5 s/ `5 ~- s: e4 i2 C0 v; r谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
' j1 ~  d! W- a! U9 G一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

  W) `( ^8 n6 {- j
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
8 p. d& o' i' ^有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
8 A7 Y$ {; }- M" _

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
, W. d/ j" M) h
/ W: h" o# ~. l# S- d% O) V

6 O2 c8 V+ O5 N9 {* I) ^) l0 A5 c为什么现在不是买房的时候？
3 e9 h$ A/ ?' U8 K. x2 N5 m  X& J谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
1 ~. ~: B) }3 f4 D0 X一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
! H% y6 A$ }3 U& I看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

& x/ @6 Y' ~0 t& Y5 x2 v
! J3 k0 O" ^/ j0 C8 |- Y8 m+ q忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
% w$ J& d, h. t) B' R& r$ I+ g说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

9 @2 K* o$ `$ ?. c不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
$ @) J/ L! e) X/ c8 g为什么？
& A2 K2 T- D8 o5 g4 I/ v' l请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
/ G( o0 U* r9 P2 S( n* L5 V* ~
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
5 ?8 t' T# X& I6 F5 ^我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

! X9 r- H; }' ?' r恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
2 M5 k: [. K9 h) X4 V楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
0 i1 v5 T$ L; E8 x1 O0 E/ w
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
% c$ _* [% w: O8 z% f- P; bRatio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

7 d/ b- _7 j- Q! z5 c! }6 G+ u

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

' p; M1 B) o: j“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
& \5 {+ U7 O1 E; z' V' i" [$ G2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
! K( `7 t: x. b! Y我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
! W  c# ]) `" |8 y0 _' K3 H. lratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
0 [7 e$ ]  d2 V0 W这个结论怎么样？事实就是这样。"

  p& Z* W5 H6 b$ b# e" v) D8 j现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
8 b2 |& T( t2 B8 e' [1 v4 r. h

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

9 J& h% M7 U' y; n4 N) K& O- r5 u
# i  A# z+ E# y+ X现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
9 S$ V; D, r( d6 [$ b这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


; ^0 Q! \7 y0 p* X[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
( m( r7 ]/ t: ~
! e! H# b$ F$ F7 U
3 h) Q; @  L1 G忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
9 S6 R# }; H* a' o说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
4 R: v, W( |8 v: f+ A

9 X$ j9 z/ Q; M4 F1 r+ x
: L: Z% r7 d. `! V9 K  F3 g7 `5 V是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

4 ~2 w! M! t. B: j/ k4 O3 p也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


0 S  Y* z7 k6 m我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
1 A0 S$ l, F$ s; |: u9 M" u“这位同学 (指yxi ...

* ]5 `9 c$ ~# [

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

6 P* P/ d  z0 N我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

6 }# h# V1 H" a9 @9 v3 e
+ h. n4 r4 P& W/ l是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
6 `; f$ u2 Y) Y
1 v  w# a; a- v- f" V" T/ a也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
/ q3 Q% e9 p3 X/ _8 O+ g" O6 g房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
( F+ }+ d. E  N* k, B7 A! Q2 l

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
/ e  |& I% s+ e! K大家看看他回贴就能了解出来.
2 E# N/ |. j4 P我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

+ d3 Z9 B0 I6 c) l2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
. j8 v! H2 }6 ~2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
! k9 f+ k: G; t: ~5 \2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
1 f4 N, Z! X& m) n, S$ Q2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
: c1 U8 l: G' h$ A6 N. C- w2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
1 u! d2 Z9 B5 J! Y, D+ `: F2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
, t6 L  |* G* {- y4 o% N
( r5 s, L: _$ h( I" t6 U8 `+ l+ m2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
& P3 J! H: Y5 j- W2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
7 S4 ~; G8 E+ _$ [& w6 m2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
3 j; s2 o4 K6 \! `8 q! @% n2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
9 k* ?# c, V1 x; ?; [6 X: s
1 [9 t# s! `7 T按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
. o1 w5 x" |; H" Z6 f9 v
# X9 N( ^( D$ h) rratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
! r( ^7 X& M4 c- _6 b
/ G& d9 ]4 O9 P$ t% ]- |再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

% k$ e9 N( h  E# @/ O) p1 }大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
0 H( M  [7 P; g: \( W4 `
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

3 u% [8 B( _" E# |& @0 ^0 b7 p( g/ I
) z8 {( W  ~1 K* c你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
9 n8 E1 K8 J/ n# b6 A3 s8 o7 A9 `我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
0 e: x% k" q/ c4 A
3 b: B5 y4 o% s/ c; R* `你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
2 H( ]0 }4 B/ o3 g0 A; N, l3 z; A不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
' y1 k+ s  k3 M) D# e0 t我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？
6 h  u9 `6 o" l4 e! g
- T% E1 a0 \) r我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
. w9 w( N0 N4 r9 i; G- @
1 a- U% \$ n& M+ r你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

# \1 {( O9 A- ]另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

7 }- V  c# M& d$ \也太简单了吧！！

, g. M1 {5 d3 \! q难道你反而观之。