为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
9 ~" ]6 b- E+ `; X% J- w/ d( W
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
# `% Y3 K- l; n# L2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
6 D8 d! o+ m* J( M
' l& x/ ~. `, w( y% W; p8 b以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

" Y( D5 C% H; `/ m9 I( y结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
# {8 H6 ?% g( ^/ y. T
6 D3 Q4 z5 T$ g9 u7 u" ~) n% _注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

7 F, D/ l, Z: A" C" [. a+ C* p其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

& e, J3 q& Z8 h
8 O, f  S( K" N0 T. y3 {
' Y, y7 L4 G, p( d) t为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
" p( ?: n& V$ A. R谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
/ F/ g% C+ [* ], `5 _  G2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
' q9 X: [! B2 s' I5 u+ m移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
3 |2 W3 `1 B* e0 i1 Q/ ~3 w8 M谈房论地----House & Land

0 N# R- w# g3 N, j其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
+ l# k; i3 h$ }4 _! m5 g! ^
3 A% |) ~& t* P: P

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
# D) t" K* q4 j8 S5 P2 p: ?% L8 l看涨派帖子的几个通病
+ Z3 K$ W0 n) J; R* T谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
: L4 l8 t% w; M; f! c有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
+ [/ ]; L0 y" u3 Z


! h# I5 v7 A$ k为什么现在不是买房的时候？
; Z: q* g9 ?2 f4 u# U$ \- @谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
9 z& {5 P. ~2 j9 _- x  {: ^一月份售出房和上市房之比降至历史最低
: R$ C& q8 `1 Q& s7 z谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

0 j0 @' c2 b9 e. k" y# g1 X
- S$ S( v4 a* f3 F2 j' i忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
  w6 m* K3 K4 \1 z( O说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
7 }% Y$ n7 T$ y

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

& z5 x/ u* ~$ `$ |3 r1 s1 f不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
1 |8 z. L! _8 z) c为什么？
& a9 g' @! l+ P4 J, X& M2 d7 _5 ^请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
# b! V! `; e; P6 l& d
7 ^, J" Y$ I; x( z* b+ o5 |如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
! }9 f! \. r. ]$ d$ p7 s- S# B' E
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
& h$ Q; r# [6 z6 ?楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

) z5 g0 X0 ?( C4 ]不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
9 X6 x. y+ c& C/ z  h为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

0 p! f5 n9 M) z' u. \( D0 p6 ^如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

1 b$ V: e/ G: u) X

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

* g5 d) H' S; T9 t3 S“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
, S/ S) X2 d+ g$ P2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
* T0 t" B. v  t0 K6 X- q) k这个结论怎么样？事实就是这样。"

现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
- y5 N. _! N" @# o, p$ M* g8 A9 M5 W

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
! ?: M$ U$ B, T说实话我确实是马甲,现实见过你.
! t" j# T2 e, Z4 t/ ~我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

! G! E1 \) q5 r: o% L, W! `现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
3 T$ V3 t% v5 W! l9 u这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
9 j9 O: Q6 D7 @$ z' b

% [2 N& ~& u8 ?+ A9 m- s[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


# |+ W$ B  G, E/ f忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
  k9 g% T# t7 w  p  x1 F4 k& L0 e

8 f, n7 f# _  \/ M8 a; ~4 V/ l& c: V是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
, K% N2 p9 N9 r/ D“这位同学 (指yxi ...

! r( T) C9 K6 |. K, N. s2 c

- b6 C" @+ k, P请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
+ `8 w$ k" g' t0 k& C
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
7 e% w0 A$ J% L( V; k- u

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

7 F/ J9 h" M9 t* M+ O6 c9 P也太简单了吧！！

" o/ i5 r# }  ?$ S# a
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

0 l$ J( b4 }% F我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

8 q7 x; K5 f; ^2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
+ c. Q/ X2 \1 D9 `2 s9 G2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
0 l/ X& J6 P! n: A  g+ a2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
: C: b+ O# k1 h* Q& ?4 m
. \+ e% Z8 t( ^, Q& g2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
5 O6 A" E2 n. y* x2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
9 G& Y0 ]  V" Y8 g. M# i8 K2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
! u! \6 R0 O# E4 j. m3 T, p2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
: d% l& g% M( @; D1 ^8 v
6 l# Z# x4 J& j8 ]/ r7 H按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

' h0 E9 o3 D4 E- j0 `# O! nratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
6 D- d- @  L5 H' H4 J9 Y0 j
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
4 _( Y# M  `- i- M) Q/ V$ M
大家多交流。谢谢。

: D! b" H0 r# b: k; o! F[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
4 v* n# d( w9 g, p! {
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

! r9 @' i& ~" F8 g
9 p9 ^) {# x+ Q$ F% H6 {你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
  i" M) {- D9 X+ |我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
& a2 b3 ?* q: r1 d$ ]) \

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
5 _2 _# |2 G8 q/ d/ h# K我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

$ W9 b* B- N7 Y- j# S; n到底是谁病态？
6 Z* }/ p* Y) B$ B4 o( e
# u% t; C' d- C" B我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

- @, J2 M2 g/ ]; \" |4 R; @9 d! n7 d你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
# P2 l. }4 p. X
, H7 Y  d  T8 Y  J: K另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
' j& p8 d5 K- @# I' B

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
6 d8 B5 u9 T+ w; j; Y8 ]4 V3 ~" @8 ]

- H) @. C. N# m/ ]1 L2 e是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
9 d3 Q, N( v2 L- @2 q+ r: _* V
也太简单了吧！！

# {: r# P0 P/ F- X+ b5 h
# N; W' H4 g& q0 R难道你反而观之。