给大家分析分析 Mortgage vs RRSP vs RESP (一)

牛眼熊心

给大家分析分析 Mortgage vs RRSP  vs RESP (一)
/ a9 [" q% G% T4 t$ o( K又到报税季节,个人一点投资分析, 供大家参考.

8 Y/ I7 @" i1 J( \$ p要比较这三个投资问题，先要做几个假设：
6 s2 X* W2 k& Q" @+ F5 ?1.        假设有2000元存款，这个是RESP每年的最大投资额, RESP第一年得到500元政府补贴。
7 r: i2 D$ H- a! E7 }1 F" `# {) g% A2.        假设Mortgage的年利率是6%（按月复利）， 投资RRSP和RESP的除掉交易和管理费用后的年回报率也是6%（按年复利）。
3.        假设小孩今年出生，18年后可以取出RESP而且全部TAX FREE。
4.        假设你的最高税率是40%, 投入RRSP的返税再投入RRSP, 然后再用返税投入.
. T2 F. s" o/ Q, C* _( F
: Z2 W, ]$ B3 c' ]那么如果两千元选择存入Mortgage, RRSP, or RESP, 18年后，你的：

Mortgage可以省利息：2000X 1.005的216次方 = 2000 x  2.936 = 5872
RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 1.06的18次方 = 3333 X 2.854 =9512
RESP的投资收益:  (2000 + 500) X 1.06的18次方 = 2500 X 2.851 = 7127

. s, G* c$ G1 E4 l那么得出结论:
1.        $2000还mortgage省掉$5872的利息,而且你还利息用的是税后的钱, 也就是省了$5872的税后的income.
2.        $2000投资 RESP得到$7127的税前收入,但由于转入小孩而可以免税拿出.
3.        $2000投资 RRSP 得到$9512的税前收入, 18年后你拿不出来，拿出来就要交税，可能还要等18年。现在假设18年后退休，那么可以拿出部分免税，部分交低税率。
) Q$ t4 k8 I. c" r6 y2 S1 L
那么到底哪个投资最划算呢?每个人的具体情况不同, 会得出不同的结论, 先看看大家的不同意见,下一篇接着给大家分析.

[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 14:27 编辑 ]

如花

问题的关键是，你的投资收益率是否高于贷款利率，如果是的，就投资，如果否就还贷。

牛眼熊心

我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。

3 P6 f9 v8 d+ m' I至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：

( |. E# t: v- o+ K% Y2 H  K你省利息，2000 X 5% = 100
付利息, 2000 X 5.75% = 115
6 t; o8 k. Z/ c; O2 J+ {! n股票税前收益， 2000 X 10% = 200
0 I/ ]0 x; {6 D! w股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183
' M8 t3 w4 l2 h. W" T实际收益183+100 - 115 =168

而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后

还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。
/ F4 U$ h' m8 C5 Q4 d
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 16:29 编辑 ]

如花

股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183

* [7 z) o3 j, [/ R, P1 q你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？
# |. y4 W; M2 @7 p
如果是这种情况的话，应该是：
Taxable capital gain  200X50%=100
Interest expense                          - 115
                                                          -------
* O  |% Q# g. k$ {. M' V5 V Taxable income                             0  can not be negative

) t- `. w9 W" N6 y* B, J9 k税后收入：200+100-115=185

另外，提醒两点
1，RRSP额度是可以累计的，就是说，我在供楼期间不买的话，供完后一次买也成，如果是这样的话，这就变成先买还是后买RRSP的问题。因此，先买的话，差别是2000/(1-40%)X40%的在没买时间，按5%的收益

2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

8 ?* E; F; ^! q, E+ E1 c2 L. o- M[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 16:46 编辑 ]

酷暑严寒

楼上都是高手 ~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 16:31 发表
* F, ]( R8 y/ k; W. @
0 O# T* Z7 y% ]& o
你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？

/ R- y" O- F" H, r/ p) A% k% Y如果是这种情况的话，应该是：
, O' ?6 X- K; O3 ZTaxable capital gain  200X50%=100
) I! p8 B* g& l! Y, sInterest expense                          - 115
/ h6 G. U! q. a: C6 T7 w) E7 m                          ...

4 y. i* F. j' s2 C2 ~算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

如花

2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

# K0 N  |: O8 j+ |# J/ S: r
& R% x, W4 u) }0 I假设股价上升为A，不买RRSP的cash flow为：
  H9 [5 a7 p+ a( v: _
2000A-（2000AX50%-115）X40%+100-115
5 R  ]" K$ H& z' m: W8 w
* S# D; K: m2 J! y! n! }买RRSP的cash flow
8 V$ h- V' s$ Q. M; b& l  c2000A/(1-40%)X60%-100

5 i9 r4 u) a' r: N% Y' t计算出A=32.75%，即，如果股价上升超过32.75%，不买RRSP会更划算，不考虑dividend收益。
: G: |. @, {7 f" e" e
[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 17:31 编辑 ]

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 17:25 发表

% o! d) l# L0 \; I3 S6 ]算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

' }' X, m; X8 h+ c" V0 Z  {1 P  G
Taxable capital gain当然是这样算了

老杨

楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 17:28 发表

- L9 O! _2 R- A: U
. U% v, k! t" t3 uTaxable capital gain当然是这样算了

* P6 C1 [% n8 @3 f6 b( LTaxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 18:41 发表

' S/ i, h; W  k4 q5 w4 ~Taxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

9 {$ n, W/ D7 D( `, V2 W2 J$ m! m
: _9 V* w* m8 e你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。

如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense

搞清楚他们的关系

[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 19:15 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 19:10 发表
4 @* U1 X8 D& @2 [$ P
: O% F7 P4 l* Z3 a- U; L
你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。

- n* J% H% X& O0 S( }6 I- r如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense

3 [. y7 d8 P, l, q" v1 B7 R搞清楚他们的 ...

肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 19:29 发表

肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

& y: U" i4 z3 h# Q* N% M
你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 20:35 编辑 ]

酷暑严寒

原帖由 老杨 于 2008-1-30 17:33 发表
楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

: y5 G& j0 w' X- O% }, S6 e6 ^目前来看， 出来您和俺， 其他楼的好像都是高手呢 ～

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 20:11 发表
1 N+ x4 ]2 j7 o4 ~; u3 q* R
; _8 D9 j  P; K3 o0 |
你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

按你的算法，你在股票上赚了200, 付了115的利息，结果还能报captital lost, 你不要太肯定了，要不让权威人士精打给评评？

精打细算

大家就别开火了。

在利息这方面，如花是对的。

最重要的是，interest deductibility on investment 的原意不是用来给抵capital gain 的。 如果你的投资回报只是capital gain 或利息而不能解析其投资有分红的话，你的deductible 将会很危险。 税务局有权否决你的interest expense deduction!!!!   到时候， 罚款+利息。   请留意！
  Q+ O/ ^/ H0 C7 v8 T) x
还有，你说的Mortgage interest, 省回的利息， 你没有计算当中的 opportunity cost。s
! y' `5 P6 ~: [9 f8 J
[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-30 23:25 编辑 ]

精打细算

权威就不敢了。 如花这个课程俺也没有考。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 23:01 发表

% N* z9 x  l1 W# k, g7 y% X! {

  b$ j% {. Y! g: k
4 ]3 W+ Z! ]. E, d# I: N哪我考过了In-depth Tax course（加拿大最深的一门tax course)就是门外汉？
8 O* ]+ L: n9 U5 Q4 l0 D' {9 j那不是capital lost，是non-capital lost

' f9 Z. Z, ?; t! B- b/ q) J: T我不是选金融的，只是按照常识来判断，我尊重权威。
7 d( y% Q  M  s2 `. O
但是我还是不理解， 你投资赚了200，贷款费用115，结果是你赚了85, 那么赚了钱也可以不用交税？如果真怎样，你说的借钱投资还真是好方法。

如花

interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
4 N+ c% P: L, t0 Q- e, T! V1 G! Y一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
( h% T+ h& a, g( L" e, y. W如果你有理由解释，你购入股票是为了赚取dividend收入（即使没有收到dividend)，但因为股价上升了，所以卖出赚取gain，我认为这也是可以接受，当然最终判断在CRA。
6 \* d1 z) Q8 I还有，如果贷款是为了投资某股票，而后来卖出了股票，但仍未还请贷款，这个利息是否可以抵税，这个是争论之一，有案例认为，保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税。

白水

关注中~~~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-31 10:13 发表
interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
  }. \& r; m. K2 ?( W如果 ...

用quicktax 2007证实了一下，填入share income $200,  Interest paid to earn interest, dividend and royalty income, 115, 得到结果如下：

Taxable Income for Monster  
$ e$ U3 c; B6 j' G5 ETotal income   100.00  
Less: Deductions   115.00   
: l5 D4 }# I# I, t3 P% h) G4 cNet Income   0.00   
( j* r) c2 G( B- M! u/ L' sLess: Deductions   0.00  
  A; e( l5 S- d0 f; n8 k9 UTotal Taxable Income   0.00

' ]9 `! }& F0 q7 r! g  _" m7 }说明如花是对的，不过实际操作的时候不是那么简单。因为Interest paid to earn interest, dividend and royalty income，没有提到stock的capital gain.

牛眼熊心

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我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。

3 T( y* u# w4 C. q! W; ~至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：

你省利息，2000 X 5% = 100
) N1 g% X+ f- P( P0 A- t付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 10% = 200
应交税：为零
股票税后收益 200
* X6 a' i9 U8 s& E! o实际收益200+100 - 115 =185

而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
* |( _$ o7 i; b, ?那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
9 }  T$ m6 S3 `* U0 Z; C! U, ?如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后
. R. P$ O0 {, f# p0 h% G& E+ I# e; y% r
还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。
; o$ W. b/ r; z+ o) F* R& X
- K# P2 f/ ^0 D+ W6 Q6 ~, C如果股票投资收益大于10%，比如20%，那么：
, G& D0 X* I6 J4 B
你省利息，2000 X 5% = 100
付利息, 2000 X 5.75% = 115
* _- ^. R) _4 {( f& W股票税前收益， 2000 X 20% = 400
" A. o' R5 Y- e6 e8 |, C- U1 k0 o应交税：（200-115）X 40% = 34
2 M6 r" i* k2 \/ d+ a% k( D股票税后收益 366
实际收益366+100 - 115 =351
- F, v8 B2 T/ M$ ?& ]5 O
. F2 j( }* b- i8 i9 C% m$ ]# {而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是20%,
) m7 h  M: `2 t8 ~2 g& f5 @那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 20% = 3333 X 20% =666 税前
- z. F- |; P( ]4 t+ D如果把这税前的钱拿出来， 666 X (1-40%) = 399 税后
! R9 j( i0 R4 }$ N7 K1 d% o# y
还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

yxia

我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

yiyi

原帖由 yxia 于 2008-1-31 11:16 发表
, V  G9 V* ~3 O3 [8 r1 H/ g( H我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

5 `9 ?1 g1 \# {; s! ~
着个比较通俗易懂

mikkiyu

都是高手,小板凳坐好慢慢看!!!!!!!!

精打细算

关键是这句
# {& s" b) c: B/ `4 w“保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税”
2 I; f& _2 V4 p8 K/ v! K0 i
对于这个税务法律，可以参考加拿大高等法院影响最大的一个案子  Ludco Enterprises Ltd. v. the Queen

至于一般人， 假设有人买了投资房子来出租， 如果每个月的租金可以用来抵mortgage利息, 甚至可能一开始亏损可是能够预算几年内赚回就没有问题。 在个人见到的案子， 有人将房子租给亲人收取非常低的租金， 利息却全数拿来抵税而且年年账面亏损。 这种情况就是自找麻烦！
8 n1 c( v# `8 b& U' \
7 d; r  z0 X% L, H[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-31 14:50 编辑 ]

如花

to 怪兽
  g' k+ ]: Q8 K1 o. ?! vhttp://www.edmontonchina.ca/view ... &extra=page%3D1