给大家分析分析 Mortgage vs RRSP vs RESP (一)

牛眼熊心

给大家分析分析 Mortgage vs RRSP  vs RESP (一)
又到报税季节,个人一点投资分析, 供大家参考.

$ F3 O! R) S' Q" {) w) h# E1 E要比较这三个投资问题，先要做几个假设：
1.        假设有2000元存款，这个是RESP每年的最大投资额, RESP第一年得到500元政府补贴。
2.        假设Mortgage的年利率是6%（按月复利）， 投资RRSP和RESP的除掉交易和管理费用后的年回报率也是6%（按年复利）。
* ?, _- X# @3 l/ g! U3.        假设小孩今年出生，18年后可以取出RESP而且全部TAX FREE。
$ c$ {5 a+ w0 k! R" T4.        假设你的最高税率是40%, 投入RRSP的返税再投入RRSP, 然后再用返税投入.
9 I! j5 }  I) v& s' F+ Z6 p. t
那么如果两千元选择存入Mortgage, RRSP, or RESP, 18年后，你的：

Mortgage可以省利息：2000X 1.005的216次方 = 2000 x  2.936 = 5872
7 E5 R) p+ i! C/ W, v6 U0 oRRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 1.06的18次方 = 3333 X 2.854 =9512
RESP的投资收益:  (2000 + 500) X 1.06的18次方 = 2500 X 2.851 = 7127
: J* Y+ s$ J" b; c# I3 O' {
那么得出结论:
( `) W! i' L. z) o, O, V% z1.        $2000还mortgage省掉$5872的利息,而且你还利息用的是税后的钱, 也就是省了$5872的税后的income.
. ?* i$ A4 o6 d+ ~2.        $2000投资 RESP得到$7127的税前收入,但由于转入小孩而可以免税拿出.
3.        $2000投资 RRSP 得到$9512的税前收入, 18年后你拿不出来，拿出来就要交税，可能还要等18年。现在假设18年后退休，那么可以拿出部分免税，部分交低税率。

; [! |- f& L  |. H) e6 J那么到底哪个投资最划算呢?每个人的具体情况不同, 会得出不同的结论, 先看看大家的不同意见,下一篇接着给大家分析.
' R! t3 n0 a% R/ H& b
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 14:27 编辑 ]

如花

问题的关键是，你的投资收益率是否高于贷款利率，如果是的，就投资，如果否就还贷。

牛眼熊心

我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。

至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：

! c( B6 V% O! y1 `2 H你省利息，2000 X 5% = 100
; A) j3 R0 ^6 s0 S6 d  V4 ?* A付利息, 2000 X 5.75% = 115
' I; `, A" c' @3 w股票税前收益， 2000 X 10% = 200
  M" ]7 F8 H, }6 A股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183
; U; J3 X7 B4 U3 {. h; A. I$ n实际收益183+100 - 115 =168

而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
! z7 k# @+ d/ l9 s那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
0 M% q1 L9 i! j" F如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后
3 {5 b5 {3 m5 z8 ?" Y, I7 h1 R
还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

4 p6 }& W8 f- M  W5 y对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 16:29 编辑 ]

如花

股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183

你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？
$ S5 O2 S. h3 _( f2 K
, N1 D7 r  [3 E0 Y如果是这种情况的话，应该是：
% M5 t1 W4 `, Q8 {7 ]- C7 G& ?/ G7 PTaxable capital gain  200X50%=100
Interest expense                          - 115
                                                          -------
Taxable income                             0  can not be negative

) [: R8 J6 k3 r8 z, z3 f8 n税后收入：200+100-115=185

另外，提醒两点
1，RRSP额度是可以累计的，就是说，我在供楼期间不买的话，供完后一次买也成，如果是这样的话，这就变成先买还是后买RRSP的问题。因此，先买的话，差别是2000/(1-40%)X40%的在没买时间，按5%的收益
; M& _" a0 m; J9 r; D: F5 I
) j0 `/ {" ?7 @( i3 Y5 z+ y2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

8 V+ L3 v% b* C% F+ c" Y/ F[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 16:46 编辑 ]

酷暑严寒

楼上都是高手 ~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 16:31 发表
  P7 d6 o5 V' q% T- ]5 S# h2 s

  l& Q5 @- w9 ]/ I0 z你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？

( C- Q, _( E  K7 D9 b( [8 B- M1 L如果是这种情况的话，应该是：
9 y7 ]4 \4 g% DTaxable capital gain  200X50%=100
/ N: W! C* @3 H& q5 o1 l! pInterest expense                          - 115
" _  I* W+ Z* j+ T                          ...

, ^6 v  _+ K' h0 [% R) l算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

如花

2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

3 V6 W1 ^# E' t+ ~% f8 Q) B. X, G
假设股价上升为A，不买RRSP的cash flow为：

% B, V" S4 S  s2000A-（2000AX50%-115）X40%+100-115

2 Z- p, G: D  {, v买RRSP的cash flow
2000A/(1-40%)X60%-100

" g- t6 Q  u) N' R5 U- x计算出A=32.75%，即，如果股价上升超过32.75%，不买RRSP会更划算，不考虑dividend收益。
; r- z+ m& A4 c& J0 R  P( z
; n/ ^3 Z  q+ D[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 17:31 编辑 ]

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 17:25 发表
! X% t, B# T! Y- X+ @
算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

2 }  t& \; F' n% j8 e! s& A' x" hTaxable capital gain当然是这样算了

老杨

楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 17:28 发表


' k! l( Z: ?6 f6 L: uTaxable capital gain当然是这样算了

Taxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 18:41 发表

: u8 {$ r- d3 f, \$ ETaxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。
& q( P: Q. u) ]0 p2 @6 |: l6 s
如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense
7 ^' p( l. \; d6 R" w
- z; O" O# Q7 t$ h0 _搞清楚他们的关系

[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 19:15 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 19:10 发表
- O2 h. D% X7 t' Y

/ b2 q6 A: W+ }2 z3 e) _$ y9 ~你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。

& |9 M! @0 h( N/ b# R/ E" Y  p( \如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense

搞清楚他们的 ...

/ _$ R0 D3 ^4 D  w. S  J3 x9 ?$ |肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 19:29 发表

" T& ~7 a3 g- g  l7 b/ Y* p; X, h肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

% i. P8 L- V  R! j你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头
/ J% b  S1 N/ `! D
[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 20:35 编辑 ]

酷暑严寒

原帖由 老杨 于 2008-1-30 17:33 发表
; p/ \7 ]  U% I6 o& _楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

6 H5 ]7 Z+ x; v& O目前来看， 出来您和俺， 其他楼的好像都是高手呢 ～

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 20:11 发表
9 C5 w% r8 P9 q, C+ k: N$ F
- B) K6 F- A; h- E0 D: d
2 U* Z# O% Z7 B你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

: M/ ]' d' t# e* x! v' _/ N按你的算法，你在股票上赚了200, 付了115的利息，结果还能报captital lost, 你不要太肯定了，要不让权威人士精打给评评？

精打细算

大家就别开火了。
4 R: C' m9 A9 b; ~
0 W, i% l9 I' W( \7 z) c在利息这方面，如花是对的。
) i: o9 H2 z5 v, W9 P* r
. c6 k# _8 W8 w$ y) c& p5 j; P最重要的是，interest deductibility on investment 的原意不是用来给抵capital gain 的。 如果你的投资回报只是capital gain 或利息而不能解析其投资有分红的话，你的deductible 将会很危险。 税务局有权否决你的interest expense deduction!!!!   到时候， 罚款+利息。   请留意！

& ?& V4 j6 W" j1 S" l7 f还有，你说的Mortgage interest, 省回的利息， 你没有计算当中的 opportunity cost。s
( _7 ~; m4 a) J7 @# ?
# h/ m$ v1 v9 m' y  o, B1 N$ p[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-30 23:25 编辑 ]

精打细算

权威就不敢了。 如花这个课程俺也没有考。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 23:01 发表

) Y& I9 Z+ \6 l7 ]" P


* ]9 Z* x0 A5 o0 R! A0 ^8 [/ q1 p哪我考过了In-depth Tax course（加拿大最深的一门tax course)就是门外汉？
那不是capital lost，是non-capital lost

我不是选金融的，只是按照常识来判断，我尊重权威。

但是我还是不理解， 你投资赚了200，贷款费用115，结果是你赚了85, 那么赚了钱也可以不用交税？如果真怎样，你说的借钱投资还真是好方法。

如花

interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
如果你有理由解释，你购入股票是为了赚取dividend收入（即使没有收到dividend)，但因为股价上升了，所以卖出赚取gain，我认为这也是可以接受，当然最终判断在CRA。
还有，如果贷款是为了投资某股票，而后来卖出了股票，但仍未还请贷款，这个利息是否可以抵税，这个是争论之一，有案例认为，保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税。

白水

关注中~~~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-31 10:13 发表
interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
% Y$ k, c6 m1 w+ h* B1 q一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
) I6 R+ E) Q* ?# j6 w5 ?如果 ...

: K/ j4 D0 ]+ B# k9 D; H
; U9 {6 `7 y1 V9 C0 ~5 o用quicktax 2007证实了一下，填入share income $200,  Interest paid to earn interest, dividend and royalty income, 115, 得到结果如下：
! J; ~$ W* J* V4 m. t
, z9 ^, M4 S, r% F) l) L" U: DTaxable Income for Monster  
3 Z, q/ E8 b, b5 K# N( s5 jTotal income   100.00  
% G* d2 b; J  L  T5 p" `Less: Deductions   115.00   
Net Income   0.00   
Less: Deductions   0.00  
Total Taxable Income   0.00
5 I9 p$ x4 T; `, B$ V, u  X$ d1 H0 W
% b, S5 M( d4 B2 `说明如花是对的，不过实际操作的时候不是那么简单。因为Interest paid to earn interest, dividend and royalty income，没有提到stock的capital gain.

牛眼熊心

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3 z) k2 B/ k/ M: O我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。

至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：

# p3 _7 E& j, k/ ]你省利息，2000 X 5% = 100
付利息, 2000 X 5.75% = 115
1 {! [6 }2 S1 G& Q3 A% x9 ~/ Z# b股票税前收益， 2000 X 10% = 200
应交税：为零
  I8 p0 h: u* |3 Q! I$ a4 J股票税后收益 200
2 r1 B" F% _/ w* C* [# h& x实际收益200+100 - 115 =185

. ~# M) s, t) q而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后
" t) w0 K9 K( n% {: t, z+ p
还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。
$ l0 _. H- ~* _0 l% s  r
  p, D9 T4 x; U6 X, m如果股票投资收益大于10%，比如20%，那么：
( V; K* r) [6 t3 c. L1 X
8 E2 ~- H  }7 V5 a& B; v& C你省利息，2000 X 5% = 100
# a% B. i1 c* }0 @( ~7 i6 w付利息, 2000 X 5.75% = 115
% z7 A" `; }6 O4 r股票税前收益， 2000 X 20% = 400
6 E' `* I. W% {  `& \4 w应交税：（200-115）X 40% = 34
, N5 p5 U% z+ l( ]% r股票税后收益 366
实际收益366+100 - 115 =351

而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是20%,
1 ^  }6 f/ o+ l+ G* s! r那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 20% = 3333 X 20% =666 税前
5 O$ Z  S- J/ i/ ^/ L' U' v2 W如果把这税前的钱拿出来， 666 X (1-40%) = 399 税后
& a& r2 o! ]9 c& P
# ?7 k6 E) u- w还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

/ R4 a$ F) b) z8 u3 L2 Q# z0 i+ C对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

yxia

我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

yiyi

原帖由 yxia 于 2008-1-31 11:16 发表
我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

" h$ G+ m8 ^; j& u/ n8 \- ]着个比较通俗易懂

mikkiyu

都是高手,小板凳坐好慢慢看!!!!!!!!

精打细算

关键是这句
: l7 @- v$ K- O* v" h; f( X“保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税”

对于这个税务法律，可以参考加拿大高等法院影响最大的一个案子  Ludco Enterprises Ltd. v. the Queen

. C, E9 A# a( D, s至于一般人， 假设有人买了投资房子来出租， 如果每个月的租金可以用来抵mortgage利息, 甚至可能一开始亏损可是能够预算几年内赚回就没有问题。 在个人见到的案子， 有人将房子租给亲人收取非常低的租金， 利息却全数拿来抵税而且年年账面亏损。 这种情况就是自找麻烦！
- F' m# |& z7 J- _8 E: s
[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-31 14:50 编辑 ]

如花

to 怪兽
http://www.edmontonchina.ca/view ... &extra=page%3D1