从condo供应谈房市风险

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众所周知，爱城过去几年的房价飙升的最直接原因是外来人口的涌入。以往每年涌入1万人是正常，后来提高到2万人，峰值更接近3万。这每年多出来的1万多人是推动房价上涨的源动力。
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我们需要注意到，这些外来人口，其多数购买力并不强。即使薪水不少，很多也是单身，开销不小。更有很多薪水本来就低。不像本地人可以卖旧房买新房，实力较强。这就注定了外来人口的多数只能承受20~30万的房子或公寓，要不然就只能租。这也就是为何低价位的房子按百分比涨的快了。这些租客里面，有的租到原本的出租公寓，但这个量是不够的，还有很多合租一个地段较核心的陈旧的独立屋，再一次的推高独立屋价格。

/ |7 P' a& X3 Z# l目前的情况是，即将有大量的公寓投放市场，对既有公寓和独立屋都造成很大压力。不说别的，就说South Terwillegar现在有上百的独立屋待售。但真正可怕的是还有上千套公寓等在那里。这只是一个区而已，其他的如Rutherford等，也有大量公寓在建。这还仅仅是南区一部分，事实上全城这样的建设还有很多。这些公寓投放市场之后，对于低端独立屋有严重打击。
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0 c3 _" s! }$ Q- `7 e% l2 z有的人也许会说，这些公寓很多都有买主了。这是没错，但这些买主无论是自住还是出租，对既有房市和租市都必然有影响。现在这些住宅没有交付，所以无论是否有人付了钱，都没有能够解决一家人的住房。但交付以后，无论是自住还是租，一套住宅必然解决一家人的住房。

6 b+ M& ~" M/ ~7 I2 n' c3 O现在独立屋的开工量已经降下来了。公寓项目一般都比较大，不能马上停止。估计未来两年慢慢降下来。等到空的公寓里面住满了人，就是房价回升的时候了。

giss

谁再研究下baby boom退休造成的影响吧，这个应该有主要影响，却无人涉及，上次的房产爆发应该也是他们造成的。大温的价格持续走高我觉得很有他们的功劳

[ 本帖最后由 giss 于 2008-1-11 11:47 编辑 ]

endeavor

Z的分析的确有道理.
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这么说,1-2年内,房价可能会徘徊.
1 @) L. z. [( G) h* R* z换个角度,如果今后的1-2年还是向以前那样疯长,应该是没有理性的.毕竟,这种机会不是常有的.
还有,一定要考虑到美国的因素,加拿大实在受美国影响太大，估计有个时间差,1-2年之后回波及到加拿大,就向爱民顿和卡佳丽的时间差一样
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不过Z的车的分析没有房子的分析精辟

$ z: u: s" [( h1 D# q[ 本帖最后由 endeavor 于 2008-1-11 21:01 编辑 ]

自由的像风

有个有趣的信息。
, z# g9 _/ `2 V! ^BOARDWALK这个大型房屋出租公司，在Calgary的出租价（网上）已经自动下浮$１００