小议房价与新房开工量

Z · 发表于 2008-1-2 10:31

现在有一种说法，就是新房建筑商由于房子难卖而减少开工量。必然导致未来新房存量的下降，而使得未来供不应求，房价必然回升。

这种说法很具有误导性。一个最简单的反驳就是：从过去几年的经验看，开工量一直在上涨，按这种逻辑，房价该降了吧？但房价一直在升。事实是，房价一直等到开工量下降以后才真正回落的。说到底，这里面有个因果关系，和相位差的问题。

首先，这种看法有个不正确的假设。就是新房建筑量对房屋存量的影响巨大。按照北美的多年平均值，每年新房销量只有旧房销量的1/5而已。所以，即使一个新房都不造，也不会出现无房可买的状况。以爱城现在每月销量，假设一个新房都不造，假设一个旧房都不再新挂出来，仍然要将近一年才能把既有存量都消化掉。

其次，我们要看到，多数建筑商永远在追市场走向，而不可能先发制人。开工量少，是对既有现状的反应，而不是建筑商的居安思危。否则，他们2006年少建造几个spec home不就得了？在整个过程中，建筑商只能是被动的。最终结果必然是，只有当开工量回升时，房价才有可能回弹。

最后，必须要注意房市的螺旋效应。在初期，房市上升是因为石油经济。但到了中后期，房市上升跟石油已经没有什么关系了。完全是一个建房经济。一个房子需要3个劳动力1年的时间建造。换言之，为1个油砂工造房，需要从外省进3个建筑工。但这3个建筑工自己也要买房炒房，于是就需要更多的建筑工，还有地产经济。这几年阿省的主要经济增长是2个版块：建筑和零售。讽刺的是，化工采油都落在后面了。

所以说，在初期，房市上升是因为石油经济。在中后期，房市上升只因房市上升。是个self-feeding loop。同样，房价回落和石油经济关系也没有那么大。回落的开端在于房贷收紧那么一丁点，炒家出手那么一丁点而已。之后，房价回落只因房价回落。在房市上涨后期，主要需求都来自炒房。既然是炒，买进必然要再卖出。一进一出，对于存量影响为0，不是真实长期需求。炒家也无需抱怨没人买，你自己不也不买吗？自己不做的，不要预期别人去做。

回到开工量，这个螺旋效应和开工量紧密相关。不是说开工下降，未来新房存量下降吗？但为何房价会继续下降，开工继续下降？别忘了那些外省来的建筑工人。如果开工下降，他们吃什么？所谓建筑商都不永久雇佣建筑工人的。他们都是general contractor，就是总承包商。一级一级承包下去，直到建筑工人。里面只有眼前的合同。如果没有开工，建筑工人是瞬间失业，连一般公司layoff员工的缓冲期都没有。对于建筑工人而言，饥一顿饱一顿本来也平常，但要一年都没有活，估计也挺不住了。如果在阿省没有房子，随时可以走人，去沙省这样的下一个热点。如果有房子呢？如果要卖房走人，就会导致更多建筑工人失业。

我上述分析只是针对新房供应的。并没有谈新房需求，所以不能视为预言房价涨或跌。各位自己领会精神吧。

ZJDX · 发表于 2008-1-2 10:39

谢谢分享. 跟老杨学的.

我觉得推动房价的最大因素是需求.
放在爱民屯就是有没有新人来,不论是外省的,还是外国的.

elephant · 发表于 2008-1-2 10:48

没坐上沙发也给点鲜花鼓励.

白水 · 发表于 2008-1-2 11:38

看贴留名！

冰山上的来客 · 发表于 2008-1-2 16:02

我很愚昧，没有领会其中的道理，请楼主进一步分析！！

依勒特 · 发表于 2008-1-2 17:27

Z老弟不是个简单人。是学经济的吧？

人生几何 · 发表于 2008-1-2 18:54

分析的很好，很透彻。

Go_Away · 发表于 2008-1-2 20:09

Makes a lot of sense!

自由的像风 · 发表于 2008-1-2 20:16

没啥说的，一面学习一面交学费。

BaiLing · 发表于 2008-1-2 20:34

还是不懂

dezhongxiao · 发表于 2008-1-2 21:17

表扬

三言两语 · 发表于 2008-1-2 22:34

有点不合逻辑！

nca · 发表于 2008-1-2 22:46

liyong · 发表于 2008-1-2 23:04

邮差 · 发表于 2008-1-3 00:14

zhucalvin · 发表于 2008-1-3 01:52

说了半天不知道在说什么！

个人认为房市的暴涨取决于买家的信心，和经济的大环境和小环境相关，如央行利率，石油价格等相关，开工量只是个结果，不能控制房市的涨落

martinduwenbin · 发表于 2008-1-3 07:58

谢谢分享，只是没太读懂。

giss · 发表于 2008-1-3 08:43

这么好的内容竟然不值得一个精品，

Z · 发表于 2008-1-3 10:28

原帖由 zhucalvin 于 2008-1-3 01:52 发表 2 q- w2 ]' _" ], l! x9 a# h4 U
说了半天不知道在说什么！1 _+ I0 T' C) K* t' q3 N/ i c3 o
: ?. w J" Q9 a. _) y
个人认为房市的暴涨取决于买家的信心，和经济的大环境和小环境相关，如央行利率，石油价格等相关，开工量只是个结果，不能控制房市的涨落

总结的简单点：
在初期，房价升是靠基本面（即经济好，正如你说的）
在后期，房价升是靠市场面（越升越要炒，越炒越要升，外地人员涌入一起炒，制造基本面良好的假象）

房价降也是一样。

你的，明白？

再举个例子，现在国内股票很牛（虽然小幅回落，但整体还很高），很多人觉得是公司业绩好造成的。但你要仔细看看，很多公司的盈利业绩是炒股炒出来的。这就是自循环，就是泡沫的必要条件。

[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-3 10:29 编辑 ]

浪里黑条 · 发表于 2008-1-3 11:19

原帖由 giss 于 2008-1-3 08:43 发表
2 b B2 B% O! u) C# _这么好的内容竟然不值得一个精品，

同感，老杨应该设精。

老杨 · 发表于 2008-1-3 12:16

这篇论述有一个重要的错误。“以爱城现在每月销量，假设一个新房都不造，假设一个旧房都不再新挂出来，仍然要将近一年才能把既有存量都消化掉。”这个假设是不成立的。如果这个假设真的成立，那么“既有存量”就一定比现在市场上的低。

很明显，现在卖房子的，其中有一部分人是因为买了新房才卖旧房，如果新房不造了，那么他的旧房肯定也就不卖了。

HooHoo1 · 发表于 2008-1-3 12:28

哈哈，美国房市大跳水，其中就说库存量够卖９个１０个月的，这Edmonton库存够卖一年的，还有这末多人看涨，真系奇迹。

gvjz · 发表于 2008-1-3 12:55

如果大家有石油业内朋友，可以打听一下今年石油行业工作量，相信就会知道，ALBERTA，所谓龙头产业已经急剧下滑到2001年水平，但是房价涨跌和龙头产业好像没有什么关联，在2007年底房价些许下滑，砖家们就跳出来说房价要涨回去，但即使石油价格冲到100美元也没见房价应声而上。从这些现象我同意楼主的分析，现在房价高低就看有没有人炒，如果2008年所谓龙头产业还没有起色，08年底就是水落石出的时候了。顺便说句题外话，圣诞节和朋友聚会，大家都在石油行业混的，交流消息，得知现在油公司已经开始LAY OFF 人了，其它石油行业内，油公司也罢工程公司也罢，服务公司也罢2007年都不好过，明年都希望能见起色，但谁知道哪。

Z · 发表于 2008-1-3 13:04

原帖由老杨于 2008-1-3 12:16 发表 + t, ?7 k0 ^* z. l, X, {
很明显，现在卖房子的，其中有一部分人是因为买了新房才卖旧房，如果新房不造了，那么他的旧房肯定也就不卖了。

现在卖房子的，很多人是已经买了新房，同时持有2个或以上房子的。这些新房是已售房，法律上就是旧房。不再我所谓将建新房的范围内。我原文的新房指尚未有人付定金，尚未开工的新房（换言之，还在开放商手里的一块地）。

要说还没已经买进新房，现在卖旧房的，估计没有几个。

[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-3 13:06 编辑 ]

Z · 发表于 2008-1-3 13:08

原帖由 gvjz 于 2008-1-3 12:55 发表 + y" Q5 c! K1 { M7 v& u7 W
顺便说句题外话，圣诞节和朋友聚会，大家都在石油行业混的，交流消息，得知现在油公司已经开始LAY OFF 人了，其它石油行业内，油公司也罢工程公司也罢，服务公司也罢2007年都不好过，明年都希望能见起色，但谁知道哪。

一手资料

北美村夫 · 发表于 2008-1-3 15:48

学习学习！

zhucalvin · 发表于 2008-1-3 17:42

原帖由 Z 于 2008-1-3 10:28 发表 , o" a: k& F! V  \0 ~) ]
4 f3 O- K$ @4 x6 u- c

# U) h) f2 `9 p# u4 Z# d总结的简单点：
  ~+ ^8 v$ U4 b$ s在初期，房价升是靠基本面（即经济好，正如你说的）
; j7 {/ W. b3 B' |: a在后期，房价升是靠市场面（越升越要炒，越炒越要升，外地人员涌入一起炒，制造基本面良好的假象）2 a. {4 u- `2 o& D( ~
9 q4 C* |! c2 {6 s! i" g1 ], B; t
房价降也是一样。
3 V# V) c5 _* E' [- _- t3 r7 T  [4 C2 T
你的，明白？
' }, W) b2 j* }% h4 o ...

谢谢你的解释。不过，炒房不是炒股，你的明白？

陪读老公 · 发表于 2008-1-4 07:14

先回复下，慢慢看

十年移民路_ · 发表于 2008-1-4 09:19

原帖由 Z 于 2008-1-2 10:31 发表
6 ?$ x; ^' b9 ~# M2 L现在有一种说法，就是新房建筑商由于房子难卖而减少开工量。必然导致未来新房存量的下降，而使得未来供不应求，房价必然回升。" ~; d+ W2 w# l. ^* M
$ j6 z5 h9 o& f4 x" d" ?
这种说法很具有误导性。一个最简单的反驳就是：从过去几年的经验看，开工量一直在上 ...

你的分析是有一定的深度,但逻辑上不太好懂. 我的看法:

1) 大面的供求关系是价格的根本原因.
2) 过去3年爱城的房价大涨,有一部分是对以前偏低价格的补涨.市场要达到一个新的平衡点,不会一定要回到 2-3 年前的价位.
3) 新房开工量是结果之一,不是原动力.
4) 开工量对房价有反馈作用,但有时间上的滞后.注意:这个反馈会带来价格的振荡,但依然是稳定的,收敛的.
5) 油价对房价(原料等..)有一定影响,但直接的原因是本省的人口增长较快.
6)通货膨胀本身也会推动不动产价格上涨.

白水 · 发表于 2008-1-4 11:12

原帖由 十年移民路_ 于 2008-1-4 09:19 发表 9 ?/ n0 a/ M+ Z2 Y/ `, j
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; H, m" e/ P& a F
你的分析是有一定的深度,但逻辑上不太好懂. 我的看法:; A' |6 J7 v: @

) Z( |- ]7 D2 U, Z2 ~1) 大面的供求关系是价格的根本原因.( d: B1 [2 N: T4 S9 j/ h, _
2) 过去3年爱城的房价大涨,有一部分是对以前偏低价格的补涨.市场要达到一个新的平衡点,不会一定要回到 2-3 年前的 . \# e. c& l, l

8 q/ v8 ^* {3 Y/ x4) 开工量对房价有反馈作用,但有时间上的滞后.注意:这个反馈会带来价格的振荡,但依然是稳定的,收敛的.7 r' t# c3 I2 t+ x3 r; _
...

感觉你这第四点，是对Z的分析的很好修正和补充。尤其在于你客观的强调反馈的收敛性。

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小议房价与新房开工量

同意楼主关于基本面的分析

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