爱城房市的过去，现在和将来（1）

WST

爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
譬如:
4 F4 O0 c0 C$ X" a) d9 p5 K0 Z/ R  S
1.        近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？
% ~6 [* F4 y' A2.        目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？
3.        供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。
4.        影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？
) _  S2 I4 @1 Q. X( Y5.        投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.

在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。
! Z6 q' [: U7 s  C$ S9 e      1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
) S" @2 p  a2 ]
& D2 G& Q1 J2 W+ ^, I! ?      2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。

      3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：

" p0 H6 g1 W0 g# m( W' X; d下表为近年来爱城建房数量：
. H3 D: c) q) y9 ~; x
Year                      housing start
, l2 A! _2 H1 A: A. M7 f( H2 q! Z0 \
! w0 Z, s) q4 R5 X& R' c! G2 P2002                        12581
1 W- \& e8 C3 _6 ^% H$ T/ x2003                        12380
( E3 T- }* r6 }% l# X( d# X2004                        11488
. o9 `  E9 k3 x7 i! ?; }% V2005                        13294
% }, T0 ?1 A: c8 o, X7 Z2006                        14970
2007                        15000 （估计）
' n7 a1 U- U" }: L  A( v# \
( {# ]" p2 s8 p以下连接为迄今人口增长：

3 T# d  R. q3 T6 p2 `0 cEdmonton Population- Percentage Growth

如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。
+ W6 r1 i2 {2 C
       4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。

老杨

好几十人看过了，怎么只有我回复？看来“回帖可见”很有必要啊！

老杨

支持原创，送花、加精！

WST

补上 population-pctgrowth 连接：

8 n. m3 ?. A8 @( w+ [* Y& `http://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf

天豕爱美丽

路过

青萝

& D* e& W9 L3 H. D. {4 E5 _1 D, |, K+ r期待（2）ing

西红柿酸

有表及里

盲女

期待期待期待

自由的像风

原帖由 老杨 于 2007-12-28 11:55 发表
( q% O' ?! s3 A1 T好几十人看过了，怎么只有我回复？看来“回帖可见”很有必要啊！

2 j$ f3 W* i# c反应不强烈，热剩饭所以没有回贴．

appleman

UP!!! Expecting.......

peterpan

WST出品,必属精品

BaiLing

11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少

Strom

waiting. thanks

醉酒当歌

1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
# U% n6 v2 _; J9 t2 o2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不会到20%，能有10%都算不错了。
1 x" w& V# |( w/ I" q3。“可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。”
大家不用恐慌，当存货在1-2年内消化时，房价在2-3年内基本不变。
- _1 K) _* t& }. ^& ~以上观点都是醉话，或者酒后直觉。1的对错，几个月后就见分晓。2的对错，大家可以自己找数据。3的对错，需要1-3年后才能看到。
) p1 H+ J7 }* L: u' o

原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表

1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。

9 H, J6 {7 R1 f  X7 K如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。

' F. |: A8 `7 E8 S7 a[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-12-29 00:04 编辑 ]

liyong

如能找到新的需求点，房价也许可以看好。但是，很难看到有新的需求点。

TDBank

4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。
9 l0 A: M: N4 O  I" c
. I4 L) y1 z: |% I2 G后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.

WST

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不 ...

7 ]$ {$ u& h5 u, g% j
# N& A% L& s! Y% ]! ?1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有，但买压会不断增加，少则数月，多则半年，终将释放。再跌的可能性很小。当然，如果经济出问题，则又作别论。
% E4 Y% k6 L- X2 K9 P2。 连接如下：
( o7 U* f# e/ p' w3 Y9 X3 Fhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf
/ y( C5 Z8 T. n, N* _" h* }2002 - 2005 人口平均增长不到2%。
2 i9 ]0 K* ?/ W+ K& a: |7 o2006 - 2007 人口平均增长约3%
2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。
' {. O4 `- T5 P3。 房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。
, g; t: r" p# n3 f. E8 P" B在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见，欢迎批评。

WST

原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表
' ~7 c0 U* Q4 K7 c, P8 |4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。

3 V* N/ m1 I8 Z$ r4 k3 |后市看来不大好吧,要是后市 ...

3 ^+ m- `; W2 S& u) n( X正是因为有些建筑商在大半年前看好后市，大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

随心生活

期待下文

elephant

原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
: g0 g' B& r- r" |
- U- ?0 e2 J, u& v2 i  g# l
3。 房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。
$ D: i4 a8 D/ B+ z1 B, O' q8 b  H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...

, m) v& i$ E- T: z: r- I; n老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.

ccs

好贴,期待下文!

霜之哀伤

好贴  
8 k$ e8 k4 V3 j$ x/ Q/ H
) Y) u6 S) j4 A可以影响房市走向的因素很多，比如供求关系，经济大势，市场预期，替代品价格（如租房价），外地房价等等。不过纵观全市，现在房价还是偏高，处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应，如果没有刺激市场的事情发生的话，房价大体上还是会向下调整的......
3 V7 o9 l7 _7 f
仅个儿意见。

一半清醒

原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
/ h, C4 _% O% g5 b% Z
; i8 m6 s, Z4 j6 m
房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。

2 A/ c. Z1 X7 u; t+ S
同感，更关注明年本地市场是否还有动荡。

原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表
+ d; D  U6 X; ]2 n
% N+ s: n5 o& G# e正是因为有些建筑商在大半年前看好后市，大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

! G+ I) G2 W/ U, E2 w+ C
6 C8 J+ M/ Z6 z0 P( t1 t- J有的建筑商是不按规则出牌，盲目乐观，自食苦果。

常华

期待下文.

Homework

老兄你把两个不同的基数混淆了，一个是前些年的新建房（20%增量），一个是总人口（3%增量）。
8 f5 G$ x, ^0 L. g& e' Y/ W5 o

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不会到20%，能有10%都算不错了。0 ...

潇洒哥

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
- W+ }. ^4 N9 Z- T2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不 ...

已阅，请温总阅办。

可爱多多

谢谢分享您的思想精华!

nca

老鼠过年

爱城飞雪

期待下文.