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爱城房市经过了连续17个月的攀升,又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省,目前房市的状态分析,特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
. R# p6 w8 I: Y- j- Q, u3 J譬如:
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1. 近半年来爱城房价是如何变化的,如果将房市看作一场金钱游戏,博弈的三方(个体卖家,买家,以及建筑商)是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来,可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机?/ z+ p* n4 i6 h: k6 _ [
2. 目前房价的回落是牛市的正常调整,还是熊市的开始。如果是前者,则调整何时到位。如果是后者,则风险在何处?6 `, M i$ `0 t7 w. g. m3 y
3. 供求关系是决定价格的最直接因素,但影响供求关系的重要因素又是什麽?自今年5月下旬开始,房子存货急速攀升,并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势,何时能消化掉。& b9 C0 a4 b2 Z' A3 M+ B+ |8 U
4. 影响房市的因素众多,目前最重要的变数是什麽?
1 C4 Y% [: n+ D" f5. 投资者是否有机会,如果有,机会如何把握。如何减少甚至消除风险.
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6 f7 y3 f+ D# A" g" }& g在第一部分,先分析一下爱城房子存货和供求关系。5 @2 n* R2 T2 U+ c* \
1。 这一轮房子暴涨始于2006年初,连续17个月,见顶今年5月。 此后,调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。6 X" b) C/ y2 R! X6 K
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2。房价无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。但是,Listing 只是反应房市供求关系的短期指标,它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍,同样,在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标,也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时,房市供求关系才真正起变化。 ; \7 s# d p& `
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3。 由人口和建房量来看房子的供求关系:: S# K2 X5 \7 N4 J. }
- f: `2 t+ f4 k% a0 A下表为近年来爱城建房数量:1 a3 N/ i# s9 P9 }/ H; j0 Y
6 r5 O- e0 g6 ~3 K
Year housing start6 n* K+ h) \6 ~
' j0 H+ C0 J; i; Q; e% |3 C: Z8 W
2002 12581
; S+ D" X+ @& ?8 {2 J/ x1 Q. I+ M2003 12380
' m/ X* s. U1 M( I2004 11488
3 z# |/ x; _& { I2005 132944 w! \) R1 m9 D' k
2006 14970
; d* [# o6 ?6 x+ [6 X2007 15000 (估计)
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- x1 d, O" F& A5 R4 L以下连接为迄今人口增长:* m: ]* W0 S. Y) G
; h, C: b$ W$ f2 B% G$ V0 o
Edmonton Population- Percentage Growth
+ l& e) Z9 Y* K) I, F( U4 t. X/ ~5 Y6 e' V
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为,爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少,获利回吐的人在增加。
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4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好,人口继续增加,爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少,可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。 |
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