埃德蒙顿华人社区-Edmonton China

 找回密码
 注册
查看: 9534|回复: 31

爱城房市的过去,现在和将来(1)

[复制链接]
鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 11:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
爱城房市经过了连续17个月的攀升,又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省,目前房市的状态分析,特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
3 D) R! b  u6 ?/ X& P7 y3 D譬如:) u; b1 f5 Q1 r# }8 g5 Q( n
9 B! |. C/ U6 `1 I3 i0 P
1.        近半年来爱城房价是如何变化的,如果将房市看作一场金钱游戏,博弈的三方(个体卖家,买家,以及建筑商)是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来,可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机?/ g7 ~3 H  P& N: z
2.        目前房价的回落是牛市的正常调整,还是熊市的开始。如果是前者,则调整何时到位。如果是后者,则风险在何处?
4 V3 z6 d: S6 Q' ^) A* d3.        供求关系是决定价格的最直接因素,但影响供求关系的重要因素又是什麽?自今年5月下旬开始,房子存货急速攀升,并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势,何时能消化掉。
6 n0 ?+ ^) m9 I' h5 H# c' \4.        影响房市的因素众多,目前最重要的变数是什麽?9 s& Q: R1 \2 A- h9 ]+ j3 o/ m
5.        投资者是否有机会,如果有,机会如何把握。如何减少甚至消除风险.
" C  Q, `$ [$ f6 D! m
2 p/ Y3 i, E8 _7 S0 y. z; U在第一部分,先分析一下爱城房子存货和供求关系。
5 T- T, f$ k$ m      1。 这一轮房子暴涨始于2006年初,连续17个月,见顶今年5月。 此后,调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。* A' q4 h8 H7 U9 Q& O

7 B0 w8 u  r9 q8 h      2。房价无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。但是,Listing 只是反应房市供求关系的短期指标,它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍,同样,在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标,也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时,房市供求关系才真正起变化。
" l, F& D4 j8 _8 D
# T6 k' x! b& f6 e5 o: V9 {      3。 由人口和建房量来看房子的供求关系:
6 j. A; Y" Z( i/ n; ?% J  a2 `& O) f
下表为近年来爱城建房数量:
2 Q9 N. @- @" q/ J4 Q- A
- s8 J" `5 X$ a. M+ f% oYear                      housing start( Z- ?: z/ s( @7 v2 m1 D( J) l1 g- f

% F; k4 `  S$ H+ {7 f6 o8 k2002                        12581
( D/ g' V) B! x7 J( P+ i6 r2003                        12380
3 X# h$ w7 ^# f2004                        11488
5 e3 o: A( }. E4 @5 p) w2005                        13294
$ d! H- o9 f/ @* Z* w3 z2006                        14970
  ^6 e% l2 p. I2007                        15000 (估计)
  [$ d/ |4 ]  G. F  H) L0 _8 K( O* @, y8 E) o
以下连接为迄今人口增长:
4 b$ c9 ^4 [, \  c, _
! q, H8 ?: V. K  |0 fEdmonton Population- Percentage Growth3 ]( {- V$ k9 z3 y
; R" K; q& n/ d9 T- x# s" x
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为,爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少,获利回吐的人在增加。
" k' S$ I( D  k% g! w( v1 M5 z- R" Z3 L" b8 V  ~
       4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好,人口继续增加,爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少,可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。
大型搬家
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:55 | 显示全部楼层
好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:58 | 显示全部楼层
支持原创,送花、加精!
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-28 12:20 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
补上 population-pctgrowth 连接:
! S( J# p- z9 s/ t7 e! h
9 l, W+ M" d& m. w1 K2 Q! x" D9 g0 v. Dhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf
鲜花(168) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 12:30 | 显示全部楼层
路过
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:22 | 显示全部楼层
* P+ O* u7 s9 I0 O: L
期待(2)ing
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:29 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有表及里
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:55 | 显示全部楼层

期待

期待期待期待
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 老杨 于 2007-12-28 11:55 发表 - W, L. e3 G( _: h% G  W
好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!

1 }2 T5 F2 w; F, _: F反应不强烈,热剩饭所以没有回贴.
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:47 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
UP!!! Expecting.......
鲜花(776) 鸡蛋(24)
发表于 2007-12-28 22:45 | 显示全部楼层
WST出品,必属精品
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 23:10 | 显示全部楼层
11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 23:50 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

同言同羽 置业良晨
waiting. thanks
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2007-12-28 23:58 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
: }  A6 ?- W  j# w  N2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。  I- Q! n/ f* V2 M3 p; K
3。“可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。”3 C' j2 U3 r' ], Z4 s7 G
大家不用恐慌,当存货在1-2年内消化时,房价在2-3年内基本不变。
$ P' j) Z  K( I6 b  q以上观点都是醉话,或者酒后直觉。1的对错,几个月后就见分晓。2的对错,大家可以自己找数据。3的对错,需要1-3年后才能看到。& d! j% M( C4 c) r8 H4 t
3 \( }: R7 U8 c( L& C
原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表 ) O7 _- n6 k$ N

/ X: z& m( v' z/ x5 O( J2 Y: | 1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。: ]+ j  S* R1 T# B$ V

  S. j. C3 N/ f# N2 [. T$ O/ J如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。

, E9 u; D2 k9 @  o- d. [[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-12-29 00:04 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 00:41 | 显示全部楼层
如能找到新的需求点,房价也许可以看好。但是,很难看到有新的需求点。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 07:10 | 显示全部楼层
4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。* p* n- D# ?* w% W  h5 |1 A0 W
" L; l: ?# `7 I- Q/ Z
后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 10:51 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
0 `! t! y7 F; t! P+ I9 L* w, {1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
' R1 `  m- n& d2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...

# Y! P2 @% v4 g; \2 f% ~1 P, _
4 }7 c* m% F' c4 q& G1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有,但买压会不断增加,少则数月,多则半年,终将释放。再跌的可能性很小。当然,如果经济出问题,则又作别论。
+ ?+ v( o! d3 o% I! K1 ~- K2。 连接如下:. _6 m0 @" d$ R, ^
http://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf+ M  H4 W( m" C2 A3 V, t; W! v
2002 - 2005 人口平均增长不到2%。
- K, r% I9 n5 W" h2006 - 2007 人口平均增长约3%
; _3 v6 v# h0 ^( c2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。
: a. C& J  A' t! p3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。
+ u6 _# C3 E* O/ o; G4 ?9 s# n在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见,欢迎批评。
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 11:07 | 显示全部楼层
原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表
2 }) r0 }3 l' F, X6 R+ u4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。
2 e% A0 |/ M7 {4 ]& b: N: G/ w- b  H0 Y: V/ v0 v  G( {
后市看来不大好吧,要是后市 ...
1 ]) h* N- g. |2 K& l
正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 18:10 | 显示全部楼层
期待下文
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 19:23 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表 0 c0 W2 \& u3 j
6 w6 c( `3 G$ t; d
" o- A% d0 i1 \8 E2 D
3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。7 x! k" [  K: R- O1 g
8 b  H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...

8 w1 V% x0 |2 h老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:32 | 显示全部楼层
好贴,期待下文!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:47 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
好贴   0 E3 R0 g! {, `! J

" E3 `/ v" v" c% f! a( O可以影响房市走向的因素很多,比如供求关系,经济大势,市场预期,替代品价格(如租房价),外地房价等等。不过纵观全市,现在房价还是偏高,处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应,如果没有刺激市场的事情发生的话,房价大体上还是会向下调整的......
$ r, J) R) q. B& B6 `9 p6 i+ }3 K* W% ]% o: N
仅个儿意见。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 13:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表 0 n, C! u2 i  K
; ]9 x! o" v( g

0 y  j, K3 {4 S房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。
6 F9 o4 ]7 u& }) @/ S
: V$ Y6 u9 W/ |* t8 [
同感,更关注明年本地市场是否还有动荡。" f( ?. N$ V3 n& m
) o  g% i5 k0 F
原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表 ; e9 z" g! d+ G% x

: S  y5 \: E# ~5 p( j正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。
8 z% c8 ?7 u% P1 v4 y; @" x
* c, f: d0 p% l8 L3 s2 b7 E4 J  v
有的建筑商是不按规则出牌,盲目乐观,自食苦果。
鲜花(16) 鸡蛋(2)
发表于 2007-12-31 22:10 | 显示全部楼层
期待下文.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-31 23:15 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
老兄你把两个不同的基数混淆了,一个是前些年的新建房(20%增量),一个是总人口(3%增量)。
" E2 x- f. O+ g% e" O5 U& ^0 k+ t  ^
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
, D7 p) E1 F' P- Q( m$ ?" X。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。0 ...
鲜花(177) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 05:56 | 显示全部楼层
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表
% n( J2 b! c, r. w6 q7 C1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
1 k1 F; S7 W( N6 M& q2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...

8 l4 r* N, x# F$ y已阅,请温总阅办。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 23:12 | 显示全部楼层
谢谢分享您的思想精华!
鲜花(10) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 00:13 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-3 21:51 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-5 00:26 | 显示全部楼层
期待下文.
理袁律师事务所
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

联系我们|小黑屋|手机版|Archiver|埃德蒙顿中文网

GMT-7, 2026-4-13 09:05 , Processed in 0.231112 second(s), 61 queries , Gzip On, APC On.

Powered by Discuz! X3.4

Copyright © 2001-2021, Tencent Cloud.

快速回复 返回顶部 返回列表