爱城房市的过去，现在和将来（1）

WST

爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
4 i% {9 a2 u  j! W) J3 ]) t譬如:
2 C6 b( `' s( j4 Y, a5 Z
& H6 P0 k* F- Y$ j% L1.        近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？
2.        目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？
2 c8 e% \2 F7 r4 W* j  h; X3.        供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。
4.        影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？
5.        投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.
* q# M/ v% c) H$ j
在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。
/ E; e9 k) q5 ]7 x" j, i      1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。

7 V8 z' i1 S9 N( [2 L      2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。

      3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：

下表为近年来爱城建房数量：

Year                      housing start

2002                        12581
2003                        12380
2004                        11488
; f: ?0 a7 f1 {) b6 N8 @* i8 R2005                        13294
' Y1 J1 p# U" _3 l7 ?) u% K7 c, t2006                        14970
4 D, _9 W8 \: Y. U7 ?, a; k- D* H3 T2007                        15000 （估计）
, t- k' ~! X9 W% y. L
# t# H) l) i( i) O2 b以下连接为迄今人口增长：
7 H9 v( ?; k2 r- P: [1 t! U
Edmonton Population- Percentage Growth

8 H  o+ }4 h* a4 o. o2 E& i3 V  t如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。
: i9 C2 X8 x. }# r+ u+ l+ n
3 l6 K& L/ m7 c/ l1 k       4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。

老杨

好几十人看过了，怎么只有我回复？看来“回帖可见”很有必要啊！

老杨

支持原创，送花、加精！

WST

补上 population-pctgrowth 连接：

5 e: }) z+ R: u" i7 S; T6 x  Vhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf

天豕爱美丽

路过

青萝

: b* E! j' N. l) \3 w$ q期待（2）ing

西红柿酸

有表及里

盲女

期待期待期待

自由的像风

原帖由 老杨 于 2007-12-28 11:55 发表
/ o' D9 }$ t2 k1 W+ C好几十人看过了，怎么只有我回复？看来“回帖可见”很有必要啊！

- k6 c. E  E4 u, w# |4 L: l反应不强烈，热剩饭所以没有回贴．

appleman

UP!!! Expecting.......

peterpan

WST出品,必属精品

BaiLing

11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少

Strom

waiting. thanks

醉酒当歌

1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
7 f+ q9 i$ m0 a) m( l2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不会到20%，能有10%都算不错了。
3 V3 D$ q) h4 [3。“可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。”
大家不用恐慌，当存货在1-2年内消化时，房价在2-3年内基本不变。
  }+ M6 |* G5 g) s" {7 ]以上观点都是醉话，或者酒后直觉。1的对错，几个月后就见分晓。2的对错，大家可以自己找数据。3的对错，需要1-3年后才能看到。
8 @- V& q! O; \

原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表
: M% A. a9 T% v! u: j% i6 U* B$ i
" u  I" C/ Y& p' x7 C2 e  n- C0 G* V 1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。

6 l- O* O1 A! ]& o# G% B如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。

% t3 S2 P+ q3 U$ ~$ h[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-12-29 00:04 编辑 ]

liyong

如能找到新的需求点，房价也许可以看好。但是，很难看到有新的需求点。

TDBank

4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。

后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.

WST

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不 ...

6 V6 }: i- r7 [6 E4 X6 g& H7 K
$ Z2 K; c# A5 j: Y1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有，但买压会不断增加，少则数月，多则半年，终将释放。再跌的可能性很小。当然，如果经济出问题，则又作别论。
0 X6 M& a- D$ g+ p  C; _1 T" N' e2。 连接如下：
* H$ L1 J9 t- t  K0 `* ~http://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf
4 g+ J/ w, E* j3 l. o" b2002 - 2005 人口平均增长不到2%。
2006 - 2007 人口平均增长约3%
0 ?8 |! b) v4 X, Z- Z) Q2 [0 l2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。
3。 房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。
在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见，欢迎批评。

WST

原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表
2 C1 Z- D; T) V4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。

后市看来不大好吧,要是后市 ...

正是因为有些建筑商在大半年前看好后市，大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

随心生活

期待下文

elephant

原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
! U5 y) Q9 d( N  K
* q. n0 c- b2 k; h! V
6 T. z8 ~* Y/ _3 L# F. \6 h$ l4 d3。 房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。
; n2 ?7 ]. \( I8 b  H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...

/ p" J$ K) \5 t/ Q/ o老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.

ccs

好贴,期待下文!

霜之哀伤

好贴  

可以影响房市走向的因素很多，比如供求关系，经济大势，市场预期，替代品价格（如租房价），外地房价等等。不过纵观全市，现在房价还是偏高，处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应，如果没有刺激市场的事情发生的话，房价大体上还是会向下调整的......

3 a& A8 {4 M' \% ^$ `- m- d5 G仅个儿意见。

一半清醒

原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表


8 P- t3 n: ]8 ^. _; c# ^房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。

1 I' e2 k: h4 ]: S9 l1 [6 v' E
7 I* A4 ?8 g' u0 x3 X同感，更关注明年本地市场是否还有动荡。

原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表
* q% l+ L* y! F& g: E9 t: x
正是因为有些建筑商在大半年前看好后市，大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

$ u$ b$ ^: U! ?有的建筑商是不按规则出牌，盲目乐观，自食苦果。

常华

期待下文.

Homework

老兄你把两个不同的基数混淆了，一个是前些年的新建房（20%增量），一个是总人口（3%增量）。
. m. \& z) R+ r6 L4 t
+ O* Y/ D/ X2 \; K

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
: ?: W: q: Z2 Z: q) C6 j* n。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不会到20%，能有10%都算不错了。0 ...

潇洒哥

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表
9 b! b4 ~. u) C1 Z8 a" a1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不 ...

已阅，请温总阅办。

可爱多多

谢谢分享您的思想精华!

nca

老鼠过年

爱城飞雪

期待下文.