 鲜花( 27)  鸡蛋( 0)
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爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
4 f4 q/ o. d# K' p譬如:
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1. 近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？! m3 V" K$ _: b$ l# H! T
2. 目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？' L; u' m! m# t0 u
3. 供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。
) x: O7 D7 D) _: n4. 影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？9 M' B& l' Q. ^4 E) B( Q v
5. 投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.1 t8 P5 q( C& i) B* J
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在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。1 ]6 ]" x& t- \/ j6 ~
1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。0 L' ?/ v8 ^2 B' I+ p) K9 r
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2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。
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2 U2 u- e. ]& R( i2 \& y& [# c 3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：
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下表为近年来爱城建房数量：
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5 z# o' J) Y$ U& {6 o; gYear housing start7 R2 a8 j$ t8 \7 V( K0 V: \$ V0 T
% y) s& N8 \6 f2 a. S9 v4 k% ^
2002 12581$ j4 S9 d6 o( h- r0 \! m# W: `$ S- @& Y
2003 12380- g7 o4 |7 Y* \' J7 U) P. j
2004 11488' k$ |$ N5 y9 ]0 `
2005 13294
5 ?4 ]/ e) m1 d1 y; {& b2 J2006 14970
- [; Y6 ~9 `% T2007 15000 （估计）0 ]( x$ G1 d1 \& U0 G
8 h5 G; H0 H2 W; w% j以下连接为迄今人口增长：$ d6 c* U: }3 E e0 F# S
+ _, ]7 E8 j, G& t8 T( y- D
Edmonton Population- Percentage Growth3 r x9 ?! S7 E. j
7 ?$ K- R5 Q; g如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。
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m$ Z2 ?$ B8 b# O+ l+ }, r5 E! x* S 4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。 |
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狗仔卡
发表于 2007-12-28 11:00
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显身卡
发表于 2007-12-28 11:55
楼主
发表于 2007-12-29 18:10
