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如今市场之我见

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鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-11-12 22:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。/ x' w, o/ G; K7 J$ {1 i
先看看数据:/ i, |- m$ i$ \% I- K
             Single house                   condo          duplex              Avg.5 @1 J2 {: @, P# \$ b" p) ^, U
January          357,325                233,175         294,148         303,820
! T9 Z1 i& Y) j* q7 bFebruary        375,412                 247,266        319,513         321,307
- V  p1 ?5 a7 L, e' k; v+ A( uMarch             398,476                 246,719        323,322         325,3396 Z. ?% [8 o* n0 k7 c5 q& T& G2 l& S
April                413,488                 261,044        341,083         344,137( r7 ^7 P+ N& K  c5 e3 `1 i
May                 426,028                 266,100        347,257         354,4109 z: [0 [4 Q% D. A+ a  c, R
June               417,265                 265,172        342,836         348,056
6 y. g! d8 Q) y1 I+ LJuly                 417,150                 271,908        339,417         354,718# \2 M9 @& U( Y# J) x. q6 Q
August           403,757                 269,139        329,764         344,792
$ Q! h5 O5 ]' d( S( K- RSeptember   399,555                 270,745        310,110         344,286 ( O! f- f8 T+ b2 D
October         397,189                 262,875        367,964         347,668( l( o4 f. j4 q. V. p
如果分析这些数据可以发现:
7 W  y8 K" ~6 B- ]* f) A1、平均房价对比今年最高月份只下跌了7000多;
! G% s* m$ ^6 }7 n. C2、condo在四月以后没有低于26万基本不跌?' k& `3 A- a, N3 D  [
3、singlehouse和rowhouse下跌及波动幅度较大;0 X5 O7 b2 Z$ n' ^6 X
这些数据的联想——纯粹个人意见,再次提醒!
& g4 l$ n& z: i# [7 ]( U- Vcondo为什么不跌:现在太容易出租,而且租金完全可以cover mortgage,即使是今年最高点时买的不能完全cover,但每个月要补贴的钱非常有限,所以没有必要贱卖甚至亏本卖。——建新房而换房者不在此列。7 E& d1 i) p1 g7 V
singlehouse和rowhouse为什么跌幅较大?
( N" T: H6 d% g7 D. O! Y我认为关键原因是它们不太容易出租——部分旧的DUPLEX除外,必须出售。
' Y" c+ ]9 v3 P& O2 G3 e但会不会如很多人期望的持续下跌呢? 我认为不会,因为:
$ i9 t  f0 \9 F1、经济情况、收入情况、购买力的问题很多帖子都有讨论,这里就不累赘了。5 `9 |$ L, A8 H( F& C' o
2、市场本身的情况——这是我想讨论的重点。
: f1 K1 z! L: K5 P+ R" G大家都应该承认,在可能的情况下,每个人都是以追求利润最大化为目标的。我认为旧房市场上有四种人卖房:1、换房者;2、moving;3、投资者; 4、just for fun
' H4 i# S+ _7 M$ SJust for fun:人不多,但也不是稀有动物,各种动机和原因想试试市场,如果能卖个自己满意的价钱再作下一步的打算,在如今这个淡市,这种人除了增加一些LISTING,并不影响价格波动。) S1 F" t) l! l# U
换房者:一般在换房的时候都有个最坏的算计,比如我给自己的房子估价40万,想换个50万的,最多增加10万块的MORTGAGE,经过10-16个月的建设期后,如果市场好,只用加一点点钱或说不定一分钱不用加;如果市场不好——好象头几个月,40万就是他们的心理底线(或者再让个2-3万)。但是别指望他们会30万就卖给你,因为他们可能定金也就付了5万在新房上。而且一般BUILDER那里拖拖还是可以的,又或者旧房子买得早的,能同时负担两个MORTGAGE也说不定。
2 R. e2 P9 y% x1 d) OMOVING:比较简单,这边房子慢慢卖就是了,大不了那边先租个房子过渡一下。1 t7 L8 ^6 B  h, ?; P+ w
投资者:2006年6月以前投资的——你叫他降10万他都可以卖给你,因为买的时候便宜。不过市场上已经没有多少这种房子,因为2006年6月以前签合同的应该在2006年和2007年头都拿到了房子,该卖的早卖了。如果是投资的旧房更不用说。
" i# Z% U+ Z) w% V% e2006年下半年以后买的——恕我直言,由于本身成本高,降价幅度是有限的,大多数有能力投资房产的人一般不会一年半载都熬不住,更何况建新房的还有那个10%定金不要的选择。
4 V- c' E' S* n/ W7 C2 \+ u" ~1 D0 `所以我的观点是:市场上有些房子可以大幅度的砍价是因为它本身有空间给你砍,但是这种房子卖一个就会少一个,所剩机会不多了。* _" n( h% ~- a! N  ~& g( |
一个佐证:在BUILDER那里是同样的道理,如果有朋友有兴趣,可以去问一下。降价的大多是SP-HOME,也就是提前建好的——在建的时候,地价和成本都比现在低,所以有空间降价。但如果你要建一个全新的,价格和今年5、6月份的价格没有太大的区别(至少是我去问过的那些BUILDER)。
- v8 k, c" `, h9 W7 }+ \5 z因此不管我们有多么好的愿望,我们也不得不正视市场,不妨问问自己这几个问题:8 n$ j9 v3 L: M4 T0 X8 B
ALBERTA的经济短期内会垮吗?
. ~* w5 Y+ ~( H; {. ~& w我会随时都有失去工作的可能吗?
8 E. w6 G2 L+ O$ D9 B  m. E我的工资会越来越低吗?1 H1 i$ F/ F& c  [' c8 T: b. e* ?
会有好心人拼着自己亏个上10万让我圆了住房梦吗?
2 P3 f5 K6 Q: h最后一点:* D$ j$ p5 R5 ?4 O; W) b
去年市场最火热的时候一个月也就卖2300套,现在淡市也卖1500套,你能控制得了就没有700-800人愿意去填这个空吗?! J, L3 _; P% {8 \7 U: q

# W  h& W" u9 {1 p. ~[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-12 22:11 编辑 ]
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:15 | 显示全部楼层
现在的市场是烂房子卖不掉,好房子不好找。
' E! J3 L  @6 `9 X) [房子烂,再便宜也没人要;好房子出来一个,卖掉一个。
: s/ a3 m. I) W5 U这个和汽车有点相似。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:20 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表 ! n1 L( G9 p8 J* ^  C5 t2 |
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。7 X$ x4 Z; s7 Y0 u6 \* w: G# m
先看看数据:) [' O" a, v, g$ h  O% Z
             Single house                   condo          duplex              Avg.
* m2 D: p$ D: u( f$ X5 x% B) rJanuary          357,325  ...
6 v# L0 W& a3 a2 Q% D5 Q% }
支持
' B) l  s' J( J3 q* ^& e3 J还有从纯市场角度考虑——涨的快了,就跌一点,跌的多了,就涨一点。但是现在市场绝对不是垮了,而是正常的波动8 j' r, l; W7 q. T) a
( a( W/ f4 h" z# B: {) m
[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-12 22:29 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2007-11-12 22:21 | 显示全部楼层

回复 沙发 的帖子

老杨团队 追求完美

$ v0 x0 c- ~. v3 S比如这个:
+ |3 i' z" X0 Z. ahttp://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6295836
" i- L7 D7 X$ {: h! g* ~最火的时候就这个价,已经卖了1年了,换了5、6个REALTOR,但因为房子外面是绿色的(洋人最反感的颜色),连看的人都少。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 00:40 | 显示全部楼层
呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发财梦。
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 08:54 | 显示全部楼层

这才是 详细分析市场数据

  这 洞察力' T, S1 J% T( y8 f1 e2 V4 y6 E
" K5 H% Z# W/ U5 q% \9 G/ V# n
比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了$ j1 q# v' ]4 r3 g  \- b
% c3 W9 m% c# Z8 ]3 P  h" a% O! N, t7 L
  
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-13 10:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 gvjz 于 2007-11-13 00:40 发表
! ?9 ?4 F$ t; |5 A7 r* {/ C( [& A2 J呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发 ...
) N1 A5 |( g4 \4 h* x$ `" e) l9 \0 d! W
$ i/ ?, y; d5 p7 s, V& }
石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。
. N4 b8 k' l& N# A但总体而言石油工人的工资水平供一个房子目前而言还是很轻松的。  Z& J8 r* K" j
另外,现在市场上能够有10万利润的房子已经不多了,该卖的早就卖了。
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发表于 2007-11-13 11:30 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

Good Job!9 f: ^+ ]4 z* Y# |

2 D8 z  }: p( M
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 13:10 | 显示全部楼层
在下对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾……
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 17:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-13 10:28 发表 ; i) w6 Q3 C/ P5 y% b; \, U5 ?# z
$ W  `* F/ G& a! w9 v2 \: f1 _1 ?

! s+ c3 ~) _$ i' r石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。# F. j, W  F) p$ X* M4 v. K
但总体而言石油工 ...
8 H+ c5 f# L! N, U9 u0 F' F

% ~: d+ G5 X0 }8 T2 X不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:24 | 显示全部楼层
原帖由 人生几何 于 2007-11-13 17:17 发表 ' t5 E$ l4 o7 L& o* x2 y# O
) X1 E* |) d# q$ f6 V$ b2 q
3 v4 ^/ l" Q5 V0 p
不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?
) Y8 H+ b( c! |" o) l1 V: g
除了石油就没有别的了?别总拿石油说事,俺是石油行业的,俺承认现在不如以前,但是石油几十年内还是主要能源,什么时候石油用光了,什么时候再说工作机会少也不迟吧
/ Q( i) g9 h5 c" d( g2 `1 t
' G' @& S$ ]9 n  M  L[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-13 18:26 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:32 | 显示全部楼层
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
雁过留名    
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发表于 2007-11-13 18:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 19:46 | 显示全部楼层

回复 11楼 的帖子

你没注意到是炒房的总拿石油说事吗,不是其它人,既然承认现在不比以前,哪提供一些真实的情况给同胞有什么不好哪?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 23:45 | 显示全部楼层
原帖由 elephant 于 2007-11-13 18:53 发表 . ?' s9 j$ @; ^
各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.

8 [( q9 X* [" ]$ s) t
0 Y4 c' |6 H0 E/ @7 d( R+ a( @1 E/ }; U
Thank you very much!
+ k6 ]% A9 g1 ]3 u! n4 t* b, d
7 h5 G) E4 N, v9 U! S[ 本帖最后由 YOKO 于 2007-11-13 23:50 编辑 ]
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:26 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
姜昆他们来的那天,大家在一起吃饭,代表团的人见面就问 大家是不是做石油 工作的,结果我们那桌 没有一个与石油有关。我不知道这里有多少人与石油有关,但是只要说到埃德蒙顿就以为都与石油有关应该是一个误区。难道市政府会认为只有石油工人才配住房,或者认为埃德蒙顿只需要石油工人?我真是大惑不解!!!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:32 | 显示全部楼层
石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 09:47 | 显示全部楼层
原帖由 不惑之年不明白 于 2007-11-14 09:32 发表 $ y. i7 a* v/ r( U) I
石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!
: ]1 j$ G0 }6 ~5 Z" {. q5 l
如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。8 [' d1 m: Q+ s0 ~$ R8 }: b: F' H

# d: ?/ |7 Q( Y+ q: n5 o+ C* U( C[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-14 09:48 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表 & [8 n9 ^1 r# N' z
5 F0 B! i# t  Y( \. o0 ~
如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。
& k7 D. f# Y2 K& P
这个计算是基于平均每年上涨4%,略高于每年平均的通货膨胀率。
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 11:45 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表 3 ?/ \$ h/ v, b3 n
( c+ w0 }: |( x/ S
如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。

3 D4 H( h* {+ c1 k0 v5 {( ?( \5 {6 a  B0 v$ H( n* c6 h# E% e. s5 s
如果爆发三战,必然导致全球各种纸币的废纸化。黄金暴涨。像阿省这样战火不大会蔓延的地方,房子可望接近黄金的保值。至于以废纸计算要多少价格就很难估计了。5 o  P+ H" N8 r! c- }0 h
, h* T/ B" }7 y4 i4 M6 w
不过,三战不会发生。看不出有哪个国家蠢蠢欲动要挑战美国。这和一战二战背景截然不同。4 T6 c1 j" Q9 b; K

& P1 Z  H4 j! J至于油价持续上涨,也是没有保证的。1980年油价39美元,1998年13美元。今后的事情是说不好的,不如不说。
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2007-11-14 15:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 April 于 2007-11-13 08:54 发表 8 u$ O( i# N3 g5 [3 K) T
比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了
- H# s+ E4 C: [+ S* Y5 T
无知者无畏
8 o7 b& a8 \  \- i* h+ X. L3 L
6 `2 k; i( C" ]5 s理论联系实际知道不?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 11:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾…
1 X7 P+ w  h& L# m7 V
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表 3 f( [9 g6 Y4 t6 y
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。* d3 ^2 M7 w0 s2 E5 ^
先看看数据:
: N. m4 A! w% C             Single house                   condo          duplex              Avg.1 o# {" Z9 ?9 x4 R' y( |5 Z( ^
January          357,325  ...
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 14:04 | 显示全部楼层
Good job !ZI GUANG!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 21:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
读帖留名。
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