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如今市场之我见

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鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-11-12 22:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。
+ a/ u$ H4 I8 I+ n# P先看看数据:7 p2 V. }8 G% C, W! E
             Single house                   condo          duplex              Avg.
$ ]/ l. c; M- @# w. |6 xJanuary          357,325                233,175         294,148         303,820
+ m6 m5 J) H* I+ j. tFebruary        375,412                 247,266        319,513         321,307
$ |' R2 V5 C- J) v# c* n- ^March             398,476                 246,719        323,322         325,3399 W8 i  {/ S" w- s
April                413,488                 261,044        341,083         344,137
/ }5 D) Y1 d( }9 J7 G0 ^May                 426,028                 266,100        347,257         354,410
, S& Q* @" a9 J2 r9 N& q% kJune               417,265                 265,172        342,836         348,0566 M8 j9 Z$ d, B
July                 417,150                 271,908        339,417         354,718
- u6 g8 v* L; T, h4 H2 wAugust           403,757                 269,139        329,764         344,792
# O6 T& _3 w4 c' R% r: TSeptember   399,555                 270,745        310,110         344,286 ( E, ?) {) R" w$ h& H; i' x
October         397,189                 262,875        367,964         347,668
6 D6 _; f9 o0 w+ a如果分析这些数据可以发现:
1 e, F2 z" X5 T! {1、平均房价对比今年最高月份只下跌了7000多;
/ T/ D, x$ ^0 k. G" q4 O: n2、condo在四月以后没有低于26万基本不跌?
7 H9 c1 `: f  T/ `! z' R$ {3、singlehouse和rowhouse下跌及波动幅度较大;9 {, a& f3 z9 C$ k
这些数据的联想——纯粹个人意见,再次提醒!
' }# y& Z. _% x4 s: ~; P' K' qcondo为什么不跌:现在太容易出租,而且租金完全可以cover mortgage,即使是今年最高点时买的不能完全cover,但每个月要补贴的钱非常有限,所以没有必要贱卖甚至亏本卖。——建新房而换房者不在此列。
( N$ Y7 k) R1 lsinglehouse和rowhouse为什么跌幅较大?
6 }( |8 p2 k! R; M9 A- n0 x我认为关键原因是它们不太容易出租——部分旧的DUPLEX除外,必须出售。# i6 D- q( C5 P  j8 U# T
但会不会如很多人期望的持续下跌呢? 我认为不会,因为:8 t& y: T7 J; K8 T! ^( H
1、经济情况、收入情况、购买力的问题很多帖子都有讨论,这里就不累赘了。8 q, K9 R- R- k- P0 m- k
2、市场本身的情况——这是我想讨论的重点。
9 v& ?" g& ?) e; ?大家都应该承认,在可能的情况下,每个人都是以追求利润最大化为目标的。我认为旧房市场上有四种人卖房:1、换房者;2、moving;3、投资者; 4、just for fun+ I$ Z& A0 K# |2 _+ c/ {
Just for fun:人不多,但也不是稀有动物,各种动机和原因想试试市场,如果能卖个自己满意的价钱再作下一步的打算,在如今这个淡市,这种人除了增加一些LISTING,并不影响价格波动。
# U' _$ k, v; U% i6 ~换房者:一般在换房的时候都有个最坏的算计,比如我给自己的房子估价40万,想换个50万的,最多增加10万块的MORTGAGE,经过10-16个月的建设期后,如果市场好,只用加一点点钱或说不定一分钱不用加;如果市场不好——好象头几个月,40万就是他们的心理底线(或者再让个2-3万)。但是别指望他们会30万就卖给你,因为他们可能定金也就付了5万在新房上。而且一般BUILDER那里拖拖还是可以的,又或者旧房子买得早的,能同时负担两个MORTGAGE也说不定。
7 k" M( [& T, D% @MOVING:比较简单,这边房子慢慢卖就是了,大不了那边先租个房子过渡一下。' f& d3 ~! P- d2 z# R8 k& U
投资者:2006年6月以前投资的——你叫他降10万他都可以卖给你,因为买的时候便宜。不过市场上已经没有多少这种房子,因为2006年6月以前签合同的应该在2006年和2007年头都拿到了房子,该卖的早卖了。如果是投资的旧房更不用说。5 y2 S, g2 N& k" ]; h
2006年下半年以后买的——恕我直言,由于本身成本高,降价幅度是有限的,大多数有能力投资房产的人一般不会一年半载都熬不住,更何况建新房的还有那个10%定金不要的选择。
- q  u8 F$ D6 v所以我的观点是:市场上有些房子可以大幅度的砍价是因为它本身有空间给你砍,但是这种房子卖一个就会少一个,所剩机会不多了。2 A  |( B" ~% m; [( d2 J7 a
一个佐证:在BUILDER那里是同样的道理,如果有朋友有兴趣,可以去问一下。降价的大多是SP-HOME,也就是提前建好的——在建的时候,地价和成本都比现在低,所以有空间降价。但如果你要建一个全新的,价格和今年5、6月份的价格没有太大的区别(至少是我去问过的那些BUILDER)。
1 l( X7 P  g; O* u' U7 q因此不管我们有多么好的愿望,我们也不得不正视市场,不妨问问自己这几个问题:
& D0 R! H) k1 V( V# ]$ ^) EALBERTA的经济短期内会垮吗?
7 G% \0 u- [$ ~( h; y3 W5 G我会随时都有失去工作的可能吗?" F* r# q7 s/ z# q& B# _  F+ [
我的工资会越来越低吗?7 }. T8 `/ @0 J: |3 c% g* _
会有好心人拼着自己亏个上10万让我圆了住房梦吗?
& _. o+ v3 g- I' `* M' D  s最后一点:
. [1 O8 _* {" F6 H" Z2 p, F去年市场最火热的时候一个月也就卖2300套,现在淡市也卖1500套,你能控制得了就没有700-800人愿意去填这个空吗?0 Z8 `/ M/ b3 l9 Z
) ?! k* ~2 @! N- t, X
[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-12 22:11 编辑 ]
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:15 | 显示全部楼层
现在的市场是烂房子卖不掉,好房子不好找。$ f% g3 G8 E% N8 X4 r' c
房子烂,再便宜也没人要;好房子出来一个,卖掉一个。" _+ |/ r  Y- ]; n( D" V
这个和汽车有点相似。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:20 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表
) x8 y; \% z% a既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。" a" N/ O8 K' M* E$ e
先看看数据:  U$ i: `$ L/ v' z& l
             Single house                   condo          duplex              Avg.0 R7 \4 |; `/ s1 d# ]& u# J( I1 q! m6 j
January          357,325  ...

2 y8 X  u( Z' F2 u  a支持
' `/ ~7 T4 u2 F+ l2 |) ?# s还有从纯市场角度考虑——涨的快了,就跌一点,跌的多了,就涨一点。但是现在市场绝对不是垮了,而是正常的波动
; p7 j' w0 [( P8 P5 P4 A9 y: L  M% ]$ s) p' F
[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-12 22:29 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2007-11-12 22:21 | 显示全部楼层

回复 沙发 的帖子

老杨团队 追求完美

/ v' k- V% h8 c  l" r比如这个:
: T% y; ^2 H5 `& j/ |" l/ phttp://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6295836. A6 i4 H9 g/ [: s- ?% k# t: ?& \
最火的时候就这个价,已经卖了1年了,换了5、6个REALTOR,但因为房子外面是绿色的(洋人最反感的颜色),连看的人都少。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 00:40 | 显示全部楼层
呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发财梦。
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 08:54 | 显示全部楼层

这才是 详细分析市场数据

  这 洞察力+ V8 }; `- g5 k& S6 v# c

$ n& y/ o5 o% q6 u  f$ o- @比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了
' ^: z$ _: V  Z5 t) |! N9 c3 h& N/ ]
  
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 楼主| 发表于 2007-11-13 10:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 gvjz 于 2007-11-13 00:40 发表
" @% t9 {9 }& L) B呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发 ...
, E5 K2 q2 g3 S/ b0 d  h

$ H) y  e: ^6 q2 ]" ?) b  P% T石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。; v' K0 \" a9 N( v% t5 ]* G" V
但总体而言石油工人的工资水平供一个房子目前而言还是很轻松的。; B7 z' h! [4 g2 ?
另外,现在市场上能够有10万利润的房子已经不多了,该卖的早就卖了。
理袁律师事务所
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发表于 2007-11-13 11:30 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

Good Job!3 h& _5 B& Q; i) E. B; \4 {

2 X- p0 I4 u0 L. e  A7 U
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 13:10 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
在下对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾……
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发表于 2007-11-13 17:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-13 10:28 发表 3 ~% A% T1 V2 z4 n- t$ e' M+ ^
5 V0 Z$ P* `, ~
, P+ p0 Z  |7 k' _4 D7 {
石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。8 v: m. V6 }+ e0 W: b2 N
但总体而言石油工 ...

( }6 _9 m% Q4 Q+ U9 o
8 X3 T% n! k- {% B9 R不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:24 | 显示全部楼层
原帖由 人生几何 于 2007-11-13 17:17 发表 * C. H" Z# E) G6 q( f0 G  o

1 f* i/ \; _, u
) b0 F4 ]  d% g: b4 F' {不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?

' W9 k$ i6 Q; r; m$ P( e' a除了石油就没有别的了?别总拿石油说事,俺是石油行业的,俺承认现在不如以前,但是石油几十年内还是主要能源,什么时候石油用光了,什么时候再说工作机会少也不迟吧
& P( l2 X9 A! c, b9 @4 ~3 e6 H( ~' Y) N& j4 i! N) u
[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-13 18:26 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:32 | 显示全部楼层
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
雁过留名    
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发表于 2007-11-13 18:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 19:46 | 显示全部楼层

回复 11楼 的帖子

你没注意到是炒房的总拿石油说事吗,不是其它人,既然承认现在不比以前,哪提供一些真实的情况给同胞有什么不好哪?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 23:45 | 显示全部楼层
原帖由 elephant 于 2007-11-13 18:53 发表
4 k+ _& a; q( p$ c2 A各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.

$ p+ J" N' y+ ~; N1 V- J6 h 6 P- ?) w* S+ K6 u: j
* ]3 X6 }! v; w0 s7 b" f
Thank you very much!
' A3 \* o1 P' I6 t
4 z4 N% d, R. h: D5 R% M9 R) `[ 本帖最后由 YOKO 于 2007-11-13 23:50 编辑 ]
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:26 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
姜昆他们来的那天,大家在一起吃饭,代表团的人见面就问 大家是不是做石油 工作的,结果我们那桌 没有一个与石油有关。我不知道这里有多少人与石油有关,但是只要说到埃德蒙顿就以为都与石油有关应该是一个误区。难道市政府会认为只有石油工人才配住房,或者认为埃德蒙顿只需要石油工人?我真是大惑不解!!!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:32 | 显示全部楼层
石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 09:47 | 显示全部楼层
原帖由 不惑之年不明白 于 2007-11-14 09:32 发表
9 L! I6 S$ J6 s: N" S. @石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!

" J$ ]' K3 J* ^4 ~) V; f如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。
* _2 Q+ |$ F9 E/ `% Q
/ V1 G. L" x4 k! `+ j1 Y[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-14 09:48 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表
: m/ t: t. x2 ?+ G! P, ?* d0 i5 a& N: ?3 I& c+ V% Y1 b7 g
如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。

1 N, L  A2 Q; ?3 A4 K3 @0 ]! ?这个计算是基于平均每年上涨4%,略高于每年平均的通货膨胀率。
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 11:45 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表
7 `( ~, j, }. U7 g: \1 P, |. {% m$ D! ]7 H6 M
如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。

7 z. z6 Z$ ~( ~0 C# F2 s% S4 x% S/ }
如果爆发三战,必然导致全球各种纸币的废纸化。黄金暴涨。像阿省这样战火不大会蔓延的地方,房子可望接近黄金的保值。至于以废纸计算要多少价格就很难估计了。
* Z6 f7 m$ H; |) x/ U4 b
0 _3 c% v5 c" w4 w3 e不过,三战不会发生。看不出有哪个国家蠢蠢欲动要挑战美国。这和一战二战背景截然不同。
/ z( o# x  E, @& p+ {( k* A! Z4 l- x9 O$ @8 S$ O  ^& r  b1 s
至于油价持续上涨,也是没有保证的。1980年油价39美元,1998年13美元。今后的事情是说不好的,不如不说。
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2007-11-14 15:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 April 于 2007-11-13 08:54 发表 5 ]. r/ h3 D3 Z3 B* @0 I
比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了

7 g# Q& ]" w4 w* r. r. d9 e9 @; v" J无知者无畏2 [' f* N2 e& C1 ]( `
+ K/ x, s' Q5 W3 [/ x2 [# |
理论联系实际知道不?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 11:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾…
" A' Z1 I8 D& D. k8 Y  J
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表 6 o5 V- ^, [4 K$ i6 F
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。
3 U" }4 v* C$ \: |# Y, k先看看数据:5 `& \# q1 B1 d3 [' f& s" J) W
             Single house                   condo          duplex              Avg./ G4 z" j- m2 M; ^& `( l$ c
January          357,325  ...
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 14:04 | 显示全部楼层
Good job !ZI GUANG!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 21:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
读帖留名。
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