Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

音响神仙鱼

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白水

thanks

十年移民路_

看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．

从ＬＯＮＧ　ＴＥＲＭ　看，（１０，２０，５０年），　房价有个大趋势，那就是：

( r9 ^) v: o9 {8 ^. G卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．

; l5 g9 Z+ ~) L5 S( l- t! AＦ　是通膨率，　Ｎ　是年数．

0 j7 z" n& i% ]$ z& N/ g% p. ^例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
, u: ?8 A1 l4 t4 {5 n2 j, X( C今天的房价大约是：　２５万
. H7 p* r7 V3 C$ z" Z3 h

　　
6 I: T( g1 r7 J0 h) Y
　　

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表
5 _9 W. N7 m3 k卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．

# K3 y  i; b1 m+ dＦ　是通膨率，　Ｎ　是年数．

例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
今天的房价大约是：　２５万

8 \) k' [; ~  M" x6 C
好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居，价格都是10万。张三有钱，10万一次付清。李四0首付，20年贷款10万，利率6%，月付712.87，在第10年上累计付出利息49755.

1 ~/ X# z; Q0 P( r按照你的算法，今天张三的房子值：
3 O7 q. K1 X: y+ L10万x1.03^10+0=13万4
; f/ Y$ E2 t& f: Z% C, j( r李四的房子值:
$ C( {0 ^! F9 W5 F, U10万x1.03^10+49755=18万4
: l. T* g; K0 E$ W" C7 C
3 }$ O5 R0 x% [: \% H' ]按说些许误差可以理解，不过二者相差5万，和你估计的25万也相去甚远，可否帮忙解释一下？

十年移民路_

按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表
3 r: Z2 i" J2 `( @) L: q  w0 y按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
! W! {2 L4 F" u" y" K( {以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

) q& d+ x* M; D& J' R0 U1 ?我笨，您算给我瞧瞧。

按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了，和你的17万差了一倍！

[ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]

circle

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
+ u: }7 ]0 T$ K

我笨，您算给我瞧瞧。

按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

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十年移民路_

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表

3 ~  ]% F* [, ]% ~
我笨，您算给我瞧瞧。
  U# X3 _  V: m
  E( o% z" p2 r3 B/ x' _) J按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

; z& R. A, z( |2 q+ l7 O
可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:
( o! F2 ^$ r/ S* j- L) a& {2 L) ]  X! e: b
  F1 e1 t0 c  f' B, m' T卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总数.
# l5 E! n5 I: g% G8 ]  j
% o5 v& R( Y: rＦ　是通膨率，　Ｎ　是年数．


$ j! Q5 w# s! t3 S这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.

Z

不跟你抬杠了。我认为，你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比，我前面举例张三李四一个一次付清，一个0首付。他们什么样的付款方式，什么样的利息成本，与房价无关。这样计算利息，和计算通胀率实际是重复计算。
9 o2 c2 ^1 K3 H, i' u
+ e" Y( F( Z+ d我的看法是：
5 @" l+ K* C! w; z1 d- t现在房价 = 从前房价*（1+通胀率-效率提高）^总年数+市场因素
7 E1 ~" i3 [( T. j: s7 v
% w+ W# c: ^6 i市场因素主要看人的信心，贷款松紧等因素，是波动的，牛市为正，熊市为负。
至于通涨率，我认为是每年10%左右，这是北美央行的印钱速度（与CPI并不同，CPI永远不考虑投资类升值），效率提高我估计在2%左右。这样，大概就是历史长期的房子涨价速度：每年8%. 当然，再加上即时的市场因素。

十年移民路_

奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过，我看你的公式比较好用。有一点，你看来对统计较有了解，一般上，不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况，和历来50年的统计有较显著的差异，和其它身份的情况也有较大差异。

  ~3 b  l( [4 C# g你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。

laozhao

谢谢分享. 无任对错!

YOKO

我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．
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