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Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

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鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 09:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 10:46 | 显示全部楼层
thanks
理袁律师事务所
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:13 | 显示全部楼层
看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些 SHOW HOME 看了一下,明显地看到人多了.房租的大涨,说明市场的需求依然在那里,只是房价在"过涨"后的回调,使得部分买房者持币观望.但观望的成本也在上升,风险也回上升(如,有可能明年又会涨一下).在正反因素到了平衡点时,市场又开始按原有的规律发展了.' s5 C4 Z6 e4 Q! Q  G
$ u( y! B) W$ e+ T" q* o, a
从LONG TERM 看,(10,20,50年), 房价有个大趋势,那就是:* V$ R* X9 j" {, c% L! @

9 N, d0 ]  q4 I+ p# D+ L" s8 D卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总利息.
/ u8 Q9 O; J( v" x! i+ s0 k+ Z  |9 E1 T: |
F 是通膨率, N 是年数.
- L3 D1 ~- F2 J  o1 Z: o5 F( _
) |9 x* n4 Y8 l; ~例如: 10 年前, 买房子花了10 万,当时借了7.5万,通膨率为 3%,mortgate利率=6%(20年)' u2 ?( f. v- ]3 V
今天的房价大约是: 25万- z& |1 a. m; R. x* F, _
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  S- k1 Q$ I& K. I- x   
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鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:39 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表 & ^3 u6 i4 \$ O4 O- }
卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总利息.
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今天的房价大约是: 25万

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7 F0 I# v5 Q* A8 K. {$ w$ f- s好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居,价格都是10万。张三有钱,10万一次付清。李四0首付,20年贷款10万,利率6%,月付712.87,在第10年上累计付出利息49755.; M+ t% v% _- g, x& r: n

6 y" U5 _8 e. s* s按照你的算法,今天张三的房子值:+ H# @' k1 T% _, u
10万x1.03^10+0=13万48 ?, `- l) j9 v  Y
李四的房子值:8 L. g- P* Z0 C6 T; P$ d
10万x1.03^10+49755=18万4
( O$ p  f: C/ `  k. |
4 z. x' c4 _) f! @) u' u. E按说些许误差可以理解,不过二者相差5万,和你估计的25万也相去甚远,可否帮忙解释一下?
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:52 | 显示全部楼层
按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
* U" T$ C; P3 e6 Q- L以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:55 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表 ) e2 Q4 W+ S% T3 a7 q6 _
按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
! w  G/ i% Y8 G0 k2 ~以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.
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我笨,您算给我瞧瞧。- a- Q" d- b% C- @: l' R6 y: _  z( {
# D+ ?# \: L" j  c
按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了,和你的17万差了一倍!: L+ e) ?7 I  u7 O# Z: V& J
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[ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
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我笨,您算给我瞧瞧。% I: M7 d: ~0 l/ @  z" P: a" [: X* W1 L
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按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

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鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:15 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
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! ^% _+ o+ m' {& U) O我笨,您算给我瞧瞧。/ o9 u2 i% Q5 G- Y4 `: Q
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按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...
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4 t$ R% v' J/ Q+ F! d" F可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:' }$ }* ?/ [& e' _) h" x5 l, C
1 ^6 W4 O) V% Y0 H  l" E
卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总数.
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) i) c$ C& }0 y! F0 {  x. uF 是通膨率, N 是年数.
6 n  S- r5 U+ e
0 F: P) B+ Y" t4 y
+ J! ^$ V3 k3 b7 }这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:39 | 显示全部楼层

回复 8楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
不跟你抬杠了。我认为,你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比,我前面举例张三李四一个一次付清,一个0首付。他们什么样的付款方式,什么样的利息成本,与房价无关。这样计算利息,和计算通胀率实际是重复计算。5 L; Y( e! e3 J4 R. A& M) v7 G2 D
. z) C' ^  n0 j- B$ K! z
我的看法是:
9 K$ {# @) M, u- i# ]; B, A现在房价 = 从前房价*(1+通胀率-效率提高)^总年数+市场因素' _/ y: l- K& s

0 E% I: V4 V( m6 o* F" `市场因素主要看人的信心,贷款松紧等因素,是波动的,牛市为正,熊市为负。
8 [( s" ~7 h- w' G* z至于通涨率,我认为是每年10%左右,这是北美央行的印钱速度(与CPI并不同,CPI永远不考虑投资类升值),效率提高我估计在2%左右。这样,大概就是历史长期的房子涨价速度:每年8%. 当然,再加上即时的市场因素。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过,我看你的公式比较好用。有一点,你看来对统计较有了解,一般上,不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况,和历来50年的统计有较显著的差异,和其它身份的情况也有较大差异。
3 s/ d/ B2 T& k" s
5 j7 T9 P" b  r5 |2 m你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 17:43 | 显示全部楼层
谢谢分享. 无任对错!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 20:16 | 显示全部楼层

回复 板凳 的帖子

我这几个星期有意到一些 SHOW HOME 看了一下,明显地看到人多了.房租的大涨,说明市场的需求依然在那里,只是房价在"过涨"后的回调,使得部分买房者持币观望.但观望的成本也在上升,风险也回上升(如,有可能明年又会涨一下).在正反因素到了平衡点时,市场又开始按原有的规律发展了.$ G, H) J$ v* F
., I1 S) p/ g  g
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