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供应角度 w( Q, f* }4 _4 A& \4 Y. A
9 F! @! ?' A( K, f# W0 r: s熟悉爱城房市的人应该知道这几年涨的最快的就是土地。2004~2005前后，在Riverbend，以Hodgson为例，一块8000尺左右的地大概10万上下吧，背靠草地的walk out也只要12万。造成以后是40~50万。现在同样的土地，大概是30万~40万，类似的房子造成后是80万~100万。换言之，土地涨幅明显快于建造费用的涨幅。
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" t6 d! L7 T: o若说爱城没有土地，那是睁着眼睛说瞎话。尤其是Anthony Henday 一造好，很多新的地块也可以很快联通城市。当城市半径直线增长时，城市面积是平方增长的。考虑到市中心公寓越来越多，其实建筑面积是立方增长的。& X& Y9 @2 ^* x1 x6 P* Z
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说到底，土地贵并不是因为没有地，只是因为瞬间涌入的人群太多，而生地变成熟地到建造完成需要2~3年周期。人们等不及才把原本10万的地推到30万~40万。而一旦房市放慢，人们从等不及，到现在的等等看，那么即使新房建造费用不变，因为土地开发速度跟上，供应加大，土地价格也会下降。4 T$ I% D+ Z! M5 F" k, ~
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需求角度
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$ ?0 a% N' ]; n z/ ^' a7 D爱城经济好，工作好找，自然房价飙升。但有两个问题不是你考虑过没有。4 J9 G7 X: r) J" E
4 y1 Z; M* h: O$ K( H7 S5 f+ f! |1）工作的人的确多了，但同等工作的工资增加很有限。家庭平均毛收入大概6万~7万吧，比全加平均水平高不到哪里去。$ ]( Y* S. a4 h5 ]( Q
2）爱城房价10年涨200%，但纽约，上海同期涨的更快。他们又没有油，为什么？要说是金融中心，那么过去200年，纽约一直是的，为何现在爆发的这么厉害？& o! t* T8 c6 k- w" ~6 N
2 a( u' b- X$ K9 G2 ^两个原因有一个共同的答案：911之后，美国信贷放松，导致全球放松。就说中国，如果不自己印钱，以应对美国印钱，那么人民币势必升值，造成外贸顺差下降，甚至逆差。另一个帖子，某位大侠引用RBC的数据，10年前10万收入的家庭平均贷款19万加元，现在同样收入的家庭平均贷款41万。
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2 E* d1 [% `" a小老百姓永远都尽可能多的借钱。所以问题不在于个人消费是否超前，关键在于政府和银行是否鼓励你这么做。现在美国的信贷，不仅仅是次级贷款，所有的贷款都有些玩不转，银根必须收紧，这是大趋势。这毫无疑问会影响加拿大和中国。恐怕只有不和美国外贸的北朝鲜才不受影响吧。
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) W, E/ j. F+ d: j有些人说，美国不是就要减息了吗？房市岂不是要回弹？" q8 J" [& F- y! t7 S1 x
8 H e3 N8 U: f# g这种说法有点一厢情愿。美国可能减息，也只是给少数金融机构喘息的机会，不至于破产。但贷款的源头还是来自于购买按揭捆绑债券的买家，而不是政府。现在这些买家，还有部分股票持有者，在按揭中间商那里赔了大钱，好比American Home Mortgage本来有50亿以上市值，结果破产了事。2 v. y5 N) T4 t: n+ Y. _, Z
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人的记忆再短，也不会马上再大量购入类似按揭捆绑贷款，或者买也会要求一个更高利率以回避风险。这就是为什么日本1990房市崩盘后，日本央行维持了10年的0利率，房市还是刺激不起来的。+ z. L, T' r5 N0 c% y) F* I; u
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结论
' o6 ^( I- w" v- k6 h爱城房市不可能在全北美的房市回调中幸免。好在泡沫本来不是很大，和美国一些恶炒地区，已经中国，那是没法比。所以回调幅度也不会太大，我估计，最坏情况是回落到2005水平。但相当一段时间，也不可能充分前些年的疯长了--- 直到人们忘记今天次级贷款的麻烦，再开始新的一轮。 |
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狗仔卡
发表于 2007-9-15 08:49
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2007-9-15 09:02
发表于 2007-9-15 18:21
楼主
