房价可按标价减１０－１５％左右！

望海

你不信的话，可以试一试啊．．．．．我的朋友他原来在去年订了一间新房子，原价是３８００００，但今年七月才刚交屋的，他原来打算要价４８００００，挂了一个月牌了，结果无人问津，但他不想供利息想尽快出手，刚卖了，４３００００！　他劳心劳力费了很多的钱整草地，修门前的小道，修花园围墙等，前后花了１５０００左右，到头来没什么钱到手了．．．．！

flagship

如果真是这样, 再算上利息和其它费, 估计能保本就不错了吧

catty

要炒房子还是应该向紫光学习，人家还是行家，从他的帖子看他基本上都走在前面。

大头熊

原帖由 catty 于 2007-8-30 09:36 发表
. s' _9 l: B$ ^& i, s6 |' k/ W: w5 p要炒房子还是应该向紫光学习，人家还是行家，从他的帖子看他基本上都走在前面。

8 U% P$ M! }, L8 B2 t# N$ j说不准这位老兄就是从紫光手中买的房子哪。

紫光

帮你算算账。
3 T# u, L2 V/ h7 _8 x, ~2 y一般在你建房子的时候，BUILDER要求首付10%。
即3.8万，
- ?1 Y) f% F" b& Z3 H; F, u! S% r卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万
投资回报3.16/3.8=83%
抢银行才有这种回报。

大头熊

可能有人认为，赚到二三十万才算赚钱。

我爱我家7878

不算不知道， 一算下一跳。

HooHoo

房屋交付得交钱（土地转让费／律师费等），卖房得雇佣JJ，３。１６万基本没啥能进自己口袋。
( K9 d3 o' A* q/ L0 D
9 |9 {& Q0 s* u0 ][ 本帖最后由 HooHoo 于 2007-8-30 13:43 编辑 ]

紫光

我卖房子所有费用加起来没有超过1500（包括去律师那里签字的汽油钱）。

老杨

原帖由 紫光 于 2007-8-30 12:55 发表
帮你算算账。
1 ^3 Q$ f% g: L- v8 f% t/ S一般在你建房子的时候，BUILDER要求首付10%。
即3.8万，
# |& N- g( h6 _; u2 d' M7 h& `- c卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万
( O1 w% g- P' s2 F; I0 r# W! R+ b投资回报3.16/3.8=83%
5 {7 t! |5 T- L' y) |抢银行才有这种回报。

这个回报率确实已经很高了。

HooHoo

呵呵，没有投资也可以有回报的，回报率无穷大：做JJ帮人买卖房屋。

tg77

原帖由 紫光 于 2007-8-30 13:55 发表
我卖房子所有费用加起来没有超过1500（包括去律师那里签字的汽油钱）。

没找agent？

紫光

没有

flagship

原帖由 紫光 于 2007-8-30 12:55 发表
帮你算算账。
& D+ _1 L2 ~$ m3 R5 a1 O/ D一般在你建房子的时候，BUILDER要求首付10%。
" L# e; P. M0 Z! g" ^# J即3.8万，
" G' b2 {/ a2 \$ k9 Y3 g8 N卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万
2 M# O& \( v& ]. b) E+ x1 q  _投资回报3.16/3.8=83%
抢银行才有这种回报。

这回报确实诱人

如果按48W卖了, 那投资回报8.16/3.8=215%, 赚翻了.

- Y! V' Y0 R' R[ 本帖最后由 flagship 于 2007-8-30 15:27 编辑 ]

静夜的玫瑰

紫光，我确实有点糊涂了，43-38-1.5-0.342=3.16万倒是没有错，问题是这个朋友到底付了多少downpay呢？如果按你说的10%付，那应该是3.8万，这样的话，这个朋友亏了3.16-3.8=—0.74万。那这是个大大的亏本生意啊？
我们两谁错了，谁给我指点指点，我有点蒙了。除非这位朋友付的是5%，也即1.9万，那3.16-1.9=1.26万，1.26/1.9=66%，虽然小于83%，那还是大大的赚了。
- Q9 j  T0 G- Y/ g) Q3 N问题是现在的builder很少有要求支付5%的，很多要求大于10%了，都学精明了。
' w" _0 t. S( T  m# c. ?) }
[ 本帖最后由 静夜的玫瑰 于 2007-8-30 17:19 编辑 ]

kaleli

3。16万已经是利润了，干吗要再减一次成本？

原帖由 静夜的玫瑰 于 2007-8-30 17:04 发表
( a% v" M  N1 s' g紫光，我确实有点糊涂了，43-38-1.5-0.342=3.16万倒是没有错，问题是这个朋友到底付了多少downpay呢？如果按你说的10%付，那应该是3.8万，这样的话，这个朋友亏了3.16-3.8=—0.74万。那这是个大大的亏本生意啊？ ...

静夜的玫瑰

喔，是我糊涂了，38万里面已经包含那个首付的3.8万了。不好意思，不好意思！

eagle2007

（１）月付计算不准。比如是open的贷款吗？是，３５万的月付是２４７３；不是，现在提前还了还要加入罚金；
+ |$ {! g* Z! m) L+ \- q: F（２）是不是０首付？不是要加入首付成本，而０首付同样提高月付至少５％
（３）卖的时候找agent了吗？如果是，再加至少１。６万的commission
+ o( X" l. ?7 U  P6 |, z（４）这笔买卖，即使按紫光的糊渡算法，成本也是３。８＋１。５装修＋两个月利息约3420，这装饰房子的费用和月供发生在交易前，无疑是成本的一部分。可以看到，成本是每月增加的。所以楼主的朋友选择出手。在出售时，盈利率最多是３。１６／（３。８＋０。３４＋１。５）＝５７％。如果在下个月同样价钱买出，收益率就降到５４％。这还没有算（１），（２），（３）的成本
（５）在一个房价上升的市场，没有亏损并不说明亏损不存在；仍然以这交易为例，当原价买出时，不算月供，会立即有１。５万的亏损，亏损率为１。５／３。８＝４０％。亏的速度比被打劫还快.

小尾巴

make sense

冰糖葫芦

路过 看看 。

紫光

原帖由 eagle2007 于 2007-8-30 20:51 发表
（１）月付计算不准。比如是open的贷款吗？是，３５万的月付是２４７３；不是，现在提前还了还要加入罚金；
（２）是不是０首付？不是要加入首付成本，而０首付同样提高月付至少５％
（３）卖的时候找agent了 ...

5 x1 j9 p' u2 q  y1,投资房产如果是几个月的短期行为，要么你就有现金，要么你就足够的LINE OF CREDIT，如果要借MORGAGE，最好不要做短线。因为MORGAGE有很多限制，而且它的利息是递减的，不是平均的，开始的时候要多付。
. D* t4 q/ N# q) _' x0 ^" d因此，每个月付出的利息就是（380000-38000）X6%/12=1710,其实真的利息率只有5.25%。暂且多算一点。当然还有考虑首付的38000---要看你是付的自己的钱，还是也是借的，后面再说。
2，对于新房而言，做不做LANDSCAPING不影响售价。至少是大多数人不在乎。甚至有很多洋人，几年就换个房子就是为了享受做LANDSCAPING的乐趣。
/ L$ I* O6 s/ k& o( n/ o2 b3，如果是我，假如380000的每一分钱都是找银行借的，卖价扣掉所有费用和利息有1万的利润我就会卖，因为我没有投一分钱进去。回报率10000/0=无限大。反之如果没有，我会选择暂时出租，SINGLEHOUSE租1710在现在来说很容易（当然我还是要付一点税）。总之不会亏本卖。除非你相信房价会永远的下跌。
如果你有这个判断，那我只能是对你的敬仰如滔滔江水连绵不决…………

HooHoo

多伦多的房价１９８９年开始下跌，化了１３年才回到１９８９的均价，如果考虑通涨因素，多伦多现在的房价也没回到１９８９年的水平。

smalltown

原帖由 eagle2007 于 2007-8-30 20:51 发表
（１）月付计算不准。比如是open的贷款吗？是，３５万的月付是２４７３；不是，现在提前还了还要加入罚金；
" i: l3 V- e% Y7 s（２）是不是０首付？不是要加入首付成本，而０首付同样提高月付至少５％
& h" Z. t5 N  [（３）卖的时候找agent了 ...

0 y) u5 L/ @$ \; LRight. Timing is very important. He bought a house last year and the price went up. But if you buy now and sell next year, you may feel being robbed.

紫光

原帖由 HooHoo 于 2007-8-31 10:16 发表
; c8 q$ ?0 \, z) \% |! B多伦多的房价１９８９年开始下跌，化了１３年才回到１９８９的均价，如果考虑通涨因素，多伦多现在的房价也没回到１９８９年的水平。

$ Y4 t5 Q& o) A1 g那时候的银行利息18%, 不妨算算18%的利息，借20万每个月要付多少---2932.76，再考虑到当时的工资水平，不跌才怪。
而且花了10几年，利率才降到可接受的水平。
6 M" _' @% s( o" F如果现在利率涨到10%以上，我立马卖房子，不管什么价。

flagship

分析得很有道理.
$ }6 t( N! Q3 o7 D! c: y& D) M7 L
- Q8 D( t, w1 D# j. c问紫光一个问题: 你估计从今年8月份到2008年8月份, 爱城的房价还能涨多少? 给你一些选项:

0 p, f+ R% \6 |: g0 A9 G-20%
6 @! B. B3 y+ ^# q, e: Z-15%
7 B4 t5 r9 n2 l5 B) Y-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
* q. A# O1 k# \" T7 O9 ]9 f/ h20%
# \. T2 m3 ?/ Q  {30%
40%
50%
2 v5 y' |1 y' \6 G3 ?% ^60%
5 Q% I: S1 f) X
# `1 U* m6 a+ d. r: }" T当然, 这只是推测和你的信心. 如果不愿回答也不勉强.

望海

谁又能正确估计形态啊，去年随便叫价无论什么房子都能挣５－１０万啊，现在降得也太快了！　

紫光

8%-12%之间。

紫光

不是房子降价太快，而是有些房子的标价过高，不靠谱。
. m! x- `+ D+ R( i5 r7 K比如今年2月的时候，一个1800-1900的singlehouse with attached grage，一般也就43-44万可以买到，其中还包括3万的upgrade,实木地板等等。
可是你看看现在，43万基本就买个小炮楼（指没有车库，面积1300-1400的）
如果你真的留意市场，会发现凡是价钱合理的房子，还是很快就卖掉的。比如我们小区的一家，2088尺，全新的，标价52.5万。看的人非常多，半个月就sold了。

大头熊

"而是有些房子的标价过高，不靠谱。"
8 ~- K1 T7 [2 B% n( X
4 `; [" ~1 C6 w4 s去年这个时候，这些标价不靠谱的房子可都是被抢光了啊。
; T- S, f& y# c那个时候，可没人说房价不靠谱。

hunter

原帖由 望海 于 2007-8-30 01:12 发表
你不信的话，可以试一试啊．．．．．我的朋友他原来在去年订了一间新房子，原价是３８００００，但今年七月才刚交屋的，他原来打算要价４８００００，挂了一个月牌了，结果无人问津，但他不想供利息想尽快出手， ...

, W7 n- u0 |1 k5 Z# g  B$ T
该例子至少不具代表性：
% p( j* J% y4 Z3 I* K1。如果楼主的朋友要价４８００００是合理的，根本无需降价50000。除非自己发傻。
- C* e$ `, I. Z7 c- X2。七月才刚交屋，当时就挂牌卖，极少会有人同时做 Landscaping， 除非自己再发傻。
' u. }9 n% @( f$ V+ A6 ]7 l3。 即使想做 Landscaping，极少人会有机会做。 建筑商交房时很少会完成 rough grading, 通常至少要等3- 8 月才可做。除非傻人有傻福。