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房价可按标价减10-15%左右!

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鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 00:12 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
你不信的话,可以试一试啊.....我的朋友他原来在去年订了一间新房子,原价是380000,但今年七月才刚交屋的,他原来打算要价480000,挂了一个月牌了,结果无人问津,但他不想供利息想尽快出手,刚卖了,430000! 他劳心劳力费了很多的钱整草地,修门前的小道,修花园围墙等,前后花了15000左右,到头来没什么钱到手了....!
鲜花(22) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 07:43 | 显示全部楼层

回复 #1 望海 的帖子

如果真是这样, 再算上利息和其它费, 估计能保本就不错了吧
理袁律师事务所
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2007-8-30 08:36 | 显示全部楼层

回复 #1 望海 的帖子

要炒房子还是应该向紫光学习,人家还是行家,从他的帖子看他基本上都走在前面。
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发表于 2007-8-30 10:13 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 catty 于 2007-8-30 09:36 发表
" D6 B3 a% J1 }/ b& p6 J2 r要炒房子还是应该向紫光学习,人家还是行家,从他的帖子看他基本上都走在前面。

5 d! Z& D: c& ?说不准这位老兄就是从紫光手中买的房子哪。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-8-30 11:55 | 显示全部楼层

回复 #1 望海 的帖子

帮你算算账。, k( l6 l9 ~& ^4 {, q5 z
一般在你建房子的时候,BUILDER要求首付10%。- [( Z& j3 H) M, E' o" C( M
即3.8万,
3 h. @9 v" E( r( B卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万
9 d% z: [0 a9 U! I' ?投资回报3.16/3.8=83%
; J2 D# i5 i1 t9 \* T+ K0 c, n抢银行才有这种回报。
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发表于 2007-8-30 12:15 | 显示全部楼层

回复 #5 紫光 的帖子

可能有人认为,赚到二三十万才算赚钱。
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发表于 2007-8-30 12:26 | 显示全部楼层

回复 #5 紫光 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
不算不知道, 一算下一跳。
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发表于 2007-8-30 12:29 | 显示全部楼层
房屋交付得交钱(土地转让费/律师费等),卖房得雇佣JJ,3。16万基本没啥能进自己口袋。# X- h* [* k7 T* Y
" r+ N& F3 A: Z. t  g- w
[ 本帖最后由 HooHoo 于 2007-8-30 13:43 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-8-30 12:55 | 显示全部楼层

回复 #8 HooHoo 的帖子

我卖房子所有费用加起来没有超过1500(包括去律师那里签字的汽油钱)。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-8-30 13:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-8-30 12:55 发表
6 U, L1 S+ E9 T帮你算算账。
7 P1 \" @+ N+ @3 D* W( \: [) ]一般在你建房子的时候,BUILDER要求首付10%。- u" f8 _1 F$ m' Z
即3.8万," X" Y+ X  R) e/ J
卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万4 s  _: L- F4 N+ O! q4 ^
投资回报3.16/3.8=83%
2 K/ K: j# }$ E' x( O. j抢银行才有这种回报。

. t+ V5 ]; G3 s3 O/ s$ o- _0 y这个回报率确实已经很高了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 13:09 | 显示全部楼层

回复 #9 紫光 的帖子

呵呵,没有投资也可以有回报的,回报率无穷大:做JJ帮人买卖房屋。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 13:29 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-8-30 13:55 发表 * `4 R4 p- D! Q' P8 k' @
我卖房子所有费用加起来没有超过1500(包括去律师那里签字的汽油钱)。

1 O9 R6 N! T2 n7 u
* z' L  X& y- _4 Z$ `没找agent?
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-8-30 13:56 | 显示全部楼层

回复 #12 tg77 的帖子

同言同羽 置业良晨
没有
鲜花(22) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 14:25 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-8-30 12:55 发表
0 |8 V5 z' Z! y2 {- m5 B# X帮你算算账。
6 B9 ?8 u5 }- ~$ [一般在你建房子的时候,BUILDER要求首付10%。
# _1 B( d2 q2 a即3.8万,/ [& e0 r$ v, Z! l* }, g
卖价43万-1.5万费用-38万-两个月利息约3420=3.16万
. p! E  Y9 W: s" D" V, [投资回报3.16/3.8=83%
3 w# _- {. @3 `抢银行才有这种回报。
: x$ L; z7 d. U  T8 \* n  w0 g$ W8 K

2 y% r! o5 `3 ]3 z这回报确实诱人
7 ~3 r( j% U1 W+ U& b, W/ V2 C& ^
, m# J9 S- d: \& R如果按48W卖了, 那投资回报8.16/3.8=215%, 赚翻了.
' ]: ]) s! c: n5 L: w4 w- z
0 c% O+ ?) H% ^& Q" v0 L[ 本帖最后由 flagship 于 2007-8-30 15:27 编辑 ]
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发表于 2007-8-30 16:04 | 显示全部楼层

回复 #5 紫光 的帖子

紫光,我确实有点糊涂了,43-38-1.5-0.342=3.16万倒是没有错,问题是这个朋友到底付了多少downpay呢?如果按你说的10%付,那应该是3.8万,这样的话,这个朋友亏了3.16-3.8=—0.74万。那这是个大大的亏本生意啊?
3 l' b/ |# t4 T# j& d) l我们两谁错了,谁给我指点指点,我有点蒙了。除非这位朋友付的是5%,也即1.9万,那3.16-1.9=1.26万,1.26/1.9=66%,虽然小于83%,那还是大大的赚了。
; _  [3 J0 Q$ ^- ^5 M( m; A问题是现在的builder很少有要求支付5%的,很多要求大于10%了,都学精明了。; p- i3 g6 }) I) \7 l3 {( V3 `8 m

, G2 ]& y- y. d  Z9 d- i  j7 V[ 本帖最后由 静夜的玫瑰 于 2007-8-30 17:19 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 17:10 | 显示全部楼层
3。16万已经是利润了,干吗要再减一次成本?$ Y! d- E% \3 p. g
2 m  [6 n" d% J: N9 r9 @
原帖由 静夜的玫瑰 于 2007-8-30 17:04 发表 1 v8 Z  c7 T$ k, v* }# s
紫光,我确实有点糊涂了,43-38-1.5-0.342=3.16万倒是没有错,问题是这个朋友到底付了多少downpay呢?如果按你说的10%付,那应该是3.8万,这样的话,这个朋友亏了3.16-3.8=—0.74万。那这是个大大的亏本生意啊? ...
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 17:16 | 显示全部楼层

回复 #16 kaleli 的帖子

同言同羽 置业良晨
喔,是我糊涂了,38万里面已经包含那个首付的3.8万了。不好意思,不好意思!
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发表于 2007-8-30 19:51 | 显示全部楼层
(1)月付计算不准。比如是open的贷款吗?是,35万的月付是2473;不是,现在提前还了还要加入罚金;
4 W4 P. X8 y& n) Z3 H0 p! [' r7 W(2)是不是0首付?不是要加入首付成本,而0首付同样提高月付至少5%- c. C$ e% P0 K3 M
(3)卖的时候找agent了吗?如果是,再加至少1。6万的commission2 y' }% K& ?4 L) S
(4)这笔买卖,即使按紫光的糊渡算法,成本也是3。8+1。5装修+两个月利息约3420,这装饰房子的费用和月供发生在交易前,无疑是成本的一部分。可以看到,成本是每月增加的。所以楼主的朋友选择出手。在出售时,盈利率最多是3。16/(3。8+0。34+1。5)=57%。如果在下个月同样价钱买出,收益率就降到54%。这还没有算(1),(2),(3)的成本1 w) z2 K1 E' C  P0 P7 y4 _: C9 v
(5)在一个房价上升的市场,没有亏损并不说明亏损不存在;仍然以这交易为例,当原价买出时,不算月供,会立即有1。5万的亏损,亏损率为1。5/3。8=40%。亏的速度比被打劫还快.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-30 20:32 | 显示全部楼层

回复 #18 eagle2007 的帖子

make sense
鲜花(54) 鸡蛋(1)
发表于 2007-8-31 06:19 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
路过 看看 。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-8-31 09:04 | 显示全部楼层
原帖由 eagle2007 于 2007-8-30 20:51 发表
# ^+ Y: T: O' c7 M(1)月付计算不准。比如是open的贷款吗?是,35万的月付是2473;不是,现在提前还了还要加入罚金;, C# u3 m$ L+ m4 H/ c# v8 X1 J
(2)是不是0首付?不是要加入首付成本,而0首付同样提高月付至少5%
& C  O9 ]' H, s8 \6 ^3 }(3)卖的时候找agent了 ...
3 {) l. S; r: Z$ g5 K
1,投资房产如果是几个月的短期行为,要么你就有现金,要么你就足够的LINE OF CREDIT,如果要借MORGAGE,最好不要做短线。因为MORGAGE有很多限制,而且它的利息是递减的,不是平均的,开始的时候要多付。
' d8 f! R( d* @- }( G  j! c因此,每个月付出的利息就是(380000-38000)X6%/12=1710,其实真的利息率只有5.25%。暂且多算一点。当然还有考虑首付的38000---要看你是付的自己的钱,还是也是借的,后面再说。8 y3 ^& K& O9 {' o8 L2 _
2,对于新房而言,做不做LANDSCAPING不影响售价。至少是大多数人不在乎。甚至有很多洋人,几年就换个房子就是为了享受做LANDSCAPING的乐趣。
1 z. J+ k8 z6 R' A/ [3,如果是我,假如380000的每一分钱都是找银行借的,卖价扣掉所有费用和利息有1万的利润我就会卖,因为我没有投一分钱进去。回报率10000/0=无限大。反之如果没有,我会选择暂时出租,SINGLEHOUSE租1710在现在来说很容易(当然我还是要付一点税)。总之不会亏本卖。除非你相信房价会永远的下跌。
* I% A' I3 R) {# _8 C; _如果你有这个判断,那我只能是对你的敬仰如滔滔江水连绵不决…………
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-31 09:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
多伦多的房价1989年开始下跌,化了13年才回到1989的均价,如果考虑通涨因素,多伦多现在的房价也没回到1989年的水平。
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-31 09:48 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 eagle2007 于 2007-8-30 20:51 发表 * s' w+ i0 w9 x9 @& x: x
(1)月付计算不准。比如是open的贷款吗?是,35万的月付是2473;不是,现在提前还了还要加入罚金;5 N% h1 @+ W7 g9 m2 D& u# F( G) g! s
(2)是不是0首付?不是要加入首付成本,而0首付同样提高月付至少5%. m; ^; `: _1 h2 }( k, ?, Z
(3)卖的时候找agent了 ...
% A% I$ k6 |5 H2 P1 T, X) i2 O6 Q

9 @2 ]3 X5 p. N: u; A+ Z% wRight. Timing is very important. He bought a house last year and the price went up. But if you buy now and sell next year, you may feel being robbed.
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-8-31 10:17 | 显示全部楼层
原帖由 HooHoo 于 2007-8-31 10:16 发表
/ Y6 d$ G' n& o; b0 H多伦多的房价1989年开始下跌,化了13年才回到1989的均价,如果考虑通涨因素,多伦多现在的房价也没回到1989年的水平。

/ X$ N( j3 J0 a; |' W那时候的银行利息18%, 不妨算算18%的利息,借20万每个月要付多少---2932.76,再考虑到当时的工资水平,不跌才怪。
( U" w% c. P* y# N9 I而且花了10几年,利率才降到可接受的水平。
/ A" Z; F4 K* F# h! E- Z# A2 M如果现在利率涨到10%以上,我立马卖房子,不管什么价。
鲜花(22) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-31 10:29 | 显示全部楼层

回复 #24 紫光 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
分析得很有道理.
* J, U, t8 i) l7 T6 G
" H0 S4 \2 r9 T2 [  Q问紫光一个问题: 你估计从今年8月份到2008年8月份, 爱城的房价还能涨多少? 给你一些选项:
/ L+ t9 O0 n& B" C1 R6 S+ M% f4 x% H( Q
" ]' |- t/ T* E7 D-20%% H& P7 F5 p4 T
-15%( G* ^: c  _! r
-10%1 z; e. [8 x: }
-5%( h- }9 h5 j  n$ A/ D1 p
0%2 e: |% r5 g% D6 Q7 P
5%2 E# y" L2 D' R1 M; N- c0 z. _& q/ ?8 w# Y
10%
  T- x) T' ^9 R; ]$ B2 ]5 _! [15%* h, a! b) Q* i7 s: r
20%
  n1 J' O* G, t. L% b8 Q30%
( f8 y* |  C0 o5 {. H) U40%6 a: i2 b- j. N# {  u9 Q
50%
: |" i) v, M6 V! r60%
* w1 }! \$ b  V/ B7 J
, @4 c) J* [, n$ c& A当然, 这只是推测和你的信心. 如果不愿回答也不勉强.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-8-31 12:04 | 显示全部楼层
谁又能正确估计形态啊,去年随便叫价无论什么房子都能挣5-10万啊,现在降得也太快了! 
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-8-31 13:51 | 显示全部楼层

回复 #25 flagship 的帖子

8%-12%之间。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-8-31 14:00 | 显示全部楼层
不是房子降价太快,而是有些房子的标价过高,不靠谱。4 r3 g* S! e" v
比如今年2月的时候,一个1800-1900的singlehouse with attached grage,一般也就43-44万可以买到,其中还包括3万的upgrade,实木地板等等。" @' m+ l' o7 q
可是你看看现在,43万基本就买个小炮楼(指没有车库,面积1300-1400的)5 o% s, S( Y0 [0 G
如果你真的留意市场,会发现凡是价钱合理的房子,还是很快就卖掉的。比如我们小区的一家,2088尺,全新的,标价52.5万。看的人非常多,半个月就sold了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-31 14:48 | 显示全部楼层

回复 #28 紫光 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
"而是有些房子的标价过高,不靠谱。"
- G+ c& Y$ M: o7 ?2 H3 y/ m5 X* D) x) e
去年这个时候,这些标价不靠谱的房子可都是被抢光了啊。/ p" o- z' S, b6 I, Q4 y: O% p/ \
那个时候,可没人说房价不靠谱。
鲜花(43) 鸡蛋(0)
发表于 2007-8-31 20:37 | 显示全部楼层
原帖由 望海 于 2007-8-30 01:12 发表
) o% V7 h3 p. ^9 e你不信的话,可以试一试啊.....我的朋友他原来在去年订了一间新房子,原价是380000,但今年七月才刚交屋的,他原来打算要价480000,挂了一个月牌了,结果无人问津,但他不想供利息想尽快出手, ...
0 H2 L0 T1 d. c" T9 Y9 J, {
* y. L" l6 I' X- X
该例子至少不具代表性:
1 z! q5 e0 k$ Q5 T* O1。如果楼主的朋友要价480000是合理的,根本无需降价50000。除非自己发傻。
* m4 a7 a; U4 X& _2。七月才刚交屋,当时就挂牌卖,极少会有人同时做 Landscaping, 除非自己再发傻。# Q, U  y. t9 Z+ C* N+ W
3。 即使想做 Landscaping,极少人会有机会做。 建筑商交房时很少会完成 rough grading, 通常至少要等3- 8 月才可做。除非傻人有傻福。
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