贷款bad story

我爱我家7878

很想让大家知道我在买房时候的 bad story.
( G% h5 C7 B+ v
+ y# J' R& \! g) k7 ^6 W, x+ G3 U在买新房拿贷款的时候(去年11月)，建筑商(LANDMARK) 给了一张贷款银行的名单，我们只能在那些名单里选一个。
* A4 n% d0 P; ySALES 给我们推荐了一个银行： SERVUS CREDIT UNION.
Mtg Specialist的名字叫： Liana Dien. 在terwillegar Heghts branch.
; Q7 b, |9 W* v2 h% Q# J3 R7 R8 _sales讲她的利息低，服务快，人好。
# T# B# p& Q8 j
* b7 V3 c+ e) J4 z1 FOK 我们也没有怎么想就同意了。反正都是在他们的贷款银行名单上，应该都一样的做法。只要人好，利息低就好。
$ F6 i' F' Q* N, k7 O/ J她只跟我们通了几次电话，我们告诉她我们的情况：有旧房，在拿新房前后，我们会卖我们的旧房，拿旧房的钱还
# _) Y1 P0 W( l) o" y- y4 f6 U( ?: u大部分的贷款，这样我们有新房后，就只有很小的贷款了。并发给她我们的贷款所需资料。
& N% ?2 {0 ?7 @- b0 h$ }& a
几天后她通知landmark我们的贷款被批准了，她会通知我们到他们银行签贷款合同。从头到尾没有和我们商量哪种贷款
6 S$ ]: b2 F2 |& C形式对我们有利，哪种更适合我们的情况。那时我们真的闹不清贷款的形式。而且他们这种和建筑商特约的贷款银行和
" V2 e9 s& ~, ]7 [一般贷款手法不太一样。这就是你到别的银行去问都没有用。

2007年2月，我们去银行签合同。是另外一个女的代她出面的，我们就签了。这种合同和我们第一次买房是一样的。
Close 5 year fixed rate. 我们也没有怀疑，也不可能怀疑。我们还问了她：如我们旧房卖了，有现金付到新的贷款上
1 Z! @0 @  _! C2 {: m行不行，她说有3个月利息的罚款。她也没有告诉我们任何能够避免罚款的方法。什么都没有说。我们以为这是正常
的。我们以前的贷款就是这样的啊。
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最近一个和我们一样情况的朋友搬家，我们问他有关贷款问题：你罚款了多少当你
把卖旧房的现金pay到新的贷款上时。他告诉我们他没有罚款，因他当时他的银行作了部分open的，部分close的贷款，
# g# d# n! o8 c- S3 s# D2 w他还现金到open的贷款上，就没有罚款。
这时我们才知道，银行是有办法帮我们避免那些罚款的。
) q1 H0 ?# z; r( r% @- n
: O$ m8 s$ s/ y. g% {我就打电话给那个就LIANA DIEN. 她说如在开始是可以有方法不罚款，但现在太迟了，合同签了。要罚款$5000。
但我的问题是：
为什么作为一个贷款SPECIALIST ，她当时知道我们的情况下，而不告诉我们最合适我们的贷款形式？
! B9 w% _7 c! _* _  |* c当时我们根本不知道有避免罚款的方法。要不然怎会陷入这样的困境？
( _6 {9 U) j8 |8 |( u: B, h3 L
也许有人要说：你们贷款常识都不懂，只能怪你们自己
有几个第一次做事就天生就懂的？那我们要那些专业人士帮忙干吗？我相信这是他们工作的一部分：提供信息给客户。
1 g, P. G- _0 C. U0 ~他们在挣这钱啊。
( i# I9 |/ I6 ]- x6 k$ t& \7 {
困境1： $5000罚款
困境2：即使我们把大部分的贷款还上，只剩下小的本金，如果我们不重新作一个贷款， 每月的贷款还款额还是不变，
要$2000/月。这不是我们想要的结果。
困境3：如果我们作一个新的贷款，那去年的低利息将没有了。利息在涨。
0 [# j( N) i0 h* p0 {4 `) g
我们的决定是：还大部分的贷款等旧的房子卖了， 受罚款。没有办法。
                             转到别的银行再作另一个小贷款。
' [  \) u+ m7 q! }
* `: E1 z3 z, x我发誓我永远不会再走进SERVUS CRITED UNION的大门一步。

- P2 e' s' y! C6 j# B/ K' ZBTW；我们到现在也不知到那个在TERWILLEGAR HEIGHTS BRANCH工作的叫
% Q, ^( d2 ~% P2 p* d9 J/ \Liana Dien的人是什么模样。没有机会见到她。华裔，会讲华语。刚开始的时候
$ I6 H8 w0 b3 ^- `* V( u+ w% N就有些问题在电话里和她argue了几句，当时她说我们要给landmark35%的定金，
7 d4 I) D- Y4 F# S9 }0 r- U6 X我们贷款不够。她不算我的收入，因我没有我自己的信用卡，没有建立信用。(我只有张副卡) 。
: m' p5 _$ q. K1 ]: `但在我们的争取下，还是付了15%+10%得定金。  我后来怀疑她是在报复。
! R$ ?' B, j0 O. S% m0 s
; F9 m7 t9 ~( F气了几天，觉得也没用，想开了。把我们的经历写出来，希望大家如遇任何事，要谨慎，问问懂行的朋友。
不要相信这些没有职业道德的所谓的specialist.

精品中年老男人

April

Thank you for sharing.

我爱我家7878

我们的银行是TD， 从没有吃过一次亏，也没有接触过别的银行。 所以就相信银行这种机构。
也怪我们自己。

flagship

, k! s# F) e. j6 |  l# J
2 t  _3 {; ]- v3 d* X3 o同情！
& W4 g6 I2 k) i; a
想开点吧， 想想还有很多任房东宰割的羔羊吧，这样就会好些了。。。。。

# L7 l% Y* t5 C$ U' Q* n个人觉得， 在ALBERTA这地方，做什么事情都要多加小心为好，因为很多制度根本就不健全，许多执业者职业道德很不值称道。
" o( M2 e, r3 D) z
[ 本帖最后由 flagship 于 2007-7-27 14:54 编辑 ]

老杨

我买房的时候，sales也是给了我一个银行specialist的名片，让我去找她。我没有接名片，直接告诉sales：我有自己认识的specialist。

音响神仙鱼

原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-27 14:19 发表
/ P) {8 f* Q+ o* N很想让大家知道我在买房时候的 bad story.
1 t: d3 O; C3 B
7 n/ _" [/ W  D在买新房拿贷款的时候(去年11月)，建筑商(LANDMARK) 给了一张贷款银行的名单，我们只能在那些名单里选一个。
SALES 给我们推荐了一个银行： SERVUS CREDIT UNION. ...

  H' n8 `" d# r# k5 N2 o- {
1 y, b8 m6 I( P( ILZ, 你新房子是COMPLETING MORTGAGE吗? 你后来不可以不用那个MORTGAGE SPECIALIST 吗?

megaman

具我所知有许多人在买房做MORTGAGE时,稀里糊涂地被锁了5年,我也是一年后房建好了,到律师那签字时才知到自己MORTGAGE 的详情,我们都需要学习别人的经验,我的教训是不要轻易在MORTGAGE 经纪提供的纸上签名,她可能会说过几天利率要涨,先给你做个锁定最底利率,你要问细节,他会说这不要紧只是预做的锁定,到时房子快建好时再做正式的,可房子快建好时你找她,她会说不是早给你做好了吗?可你什么也不知道,她答应帮你查一下,如果结果你不满意,她答应帮你改,可批不批得下来她可不管了!

我爱我家7878

谢谢鲜花， 谢谢大家的回复。想开多了。

. d9 N# y, o0 ^; U' Z! V) x+ g! @我不知道什么叫“COMPLETING MORTGAGE”。 是不是不可以转的那种？
; |6 J# o1 e9 v+ z. k+ U3 ]在合同上是 type of mortgage : conventional

我们打电话给TD，TD说拿到新房后， 他们可以付完我在那家的贷款， 在
; H- ^. Y5 y8 g( ?$ I2 N, e- b4 |TD我们就产生了新的贷款。如旧房还没有卖掉， 可以现做部分open, 部分
" ~, y9 d9 x2 [: k. l) p3 o$ b$ qclose的。

5 m2 K2 C! Y% @& E: ?2 R请指教！

当建筑商开始在银行拿钱了建房了， 就不可以终止和那家的贷款了罢？合同
已经签了。

我爱我家7878

我刚才查了一下合同， 上面有句话：
, ?- o# b8 e, O- l* P  y# AEffective date of this statement : Nov 1, 2007.
. d9 G! ]. m9 {3 \9 |是否表明我的这份合约是还没有生效的？
我是否还能改变什么？
  E7 F3 w5 _* _% {7 F请指教！！！！

howardx

You may ask for your layer representative to clarify that

唐7

音响神仙鱼

原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-27 20:33 发表
  k) z, ~& Y; c8 L9 X谢谢鲜花， 谢谢大家的回复。想开多了。

我不知道什么叫“COMPLETING MORTGAGE”。 是不是不可以转的那种？
0 O+ s% ?' V/ k+ \' N0 m在合同上是 type of mortgage : conventional
4 s# h( \5 P( z$ B* f- A
我们打电话给TD，TD说拿到新房后， 他们可以付完 ...

& |7 w7 C; G7 T' ]1 s
$ r" m/ P% q$ b6 V* H6 O& m你买新房子的时候, BUILDER会告诉你他们要的是DRAW MORTGAGE还是COMPLETION MORTGAGE. 前者BUILDER在工程的不同阶段从MORTGAGE户口中拿部分的钱; 后者是BUILDER建房的时候不需要银行MORTGAGE, 到房子建好你再找银行, BUILDER再一次性把MORTGAGE全部提走. 我也有用MORTGAGE SPECIALIST, 但只是做PRE APPROVE, 因为我的BUILDER要的是COMPLETION MORTGAGE, 之前要做pre approve才能签约买房. 看来你的是DRAW MORTGAGE, 如果你已经签了合同, 而且BUILDER已经开始拿了部分资金了, 如何中途推出或换银行, 我不大清楚, 要请教一下这里的专家才行.

嗡嗡

这种事千万不要找中国人。大部分是：气人有笑人无的（可以拍砖）
我的银行是scotiabank 一白人女孩。

苹果鸭梨

sorry, I can not type chinese now.
# M, P% M+ K+ L* n4 ?& jIf you have not sold your old house and have not moved into your new house, you can try
" I7 Q5 W8 @; T  c* m. tto transfer your previous mortgage to your new house. By this way, you can save quite lot
of money and give you much longer time to deal with the situation.
/ S: l" i0 \; M# B! X4 f- TThat means, you don't need to stay with this broker, you have one more option to take.
I have the similar situation, and am working on it. So far, everything is on the right track.
If you need help, you can leave your phone# to me, I can tell you the way in more detail
through phone.

音响神仙鱼

原帖由 苹果鸭梨 于 2007-7-28 09:06 发表
sorry, I can not type chinese now.
If you have not sold your old house and have not moved into your new house, you can try
( g1 a% Z6 g4 u4 Gto transfer your previous mortgage to your new house. By this way, yo ...

4 ]2 U, u  i2 U; ^- f, F苹果压力的意识是用PORT MORTGAGE吧, 那就可以用原来的MORTGAGE PLAN/RATE来应付新屋了, 对吧? 确实是个好办法, LZ可以考虑一下.

我爱我家7878

我的是DRAW MORTGAGE。 我是想找有关专业的人问一下。
* F* L5 f9 _% l7 F) M+ R谢谢。

我爱我家7878

sorry.我没有搞懂你的方法。
我们 大概到今年底，明年初拿到新房。所以旧房也应该在那时可卖。旧房上没有什么贷款了。你的方法就没有罚款了？
8 h- U( u- V2 W. a9 s我跟TD的人联系过， 他们能在那时帮我把新房的的贷款转过去的。

今天闲着

楼主买的是landmark的房子，这个建筑商是DRAW MORTGAGE，也就是说，在你签了合同后，你的贷款批下来，建筑商就会从你的贷款里面分几部分去出钱盖房子。
2 [2 x8 \/ _9 [, @& i
$ I1 ~. M' {5 s! h: t/ }也就是说，你的贷款已经生效了，只是建筑商付利息，而你不需要付利息；你是在拿到钥匙后才开始付月供款。
( w8 G& q2 v$ i3 {7 n/ {% t
你已经签了5年贷款，那么这5年内你违约，你就需要交罚金，罚金随着你贷款年数的增加而减少。银行会有一个具体的计算办法。
5 h) F  S! @5 o8 `( o
* r( t$ o2 G  I8 b" z与其交罚款，不如买套小房子租出去。现在的租金基本上每月贴200块钱就能负担房子，如果房租上调，就可以以房养房。5年后把房子卖掉，把自住房款付了，一举2得。个人之见，顶风作案是需要勇气的。和心思就捉摸，不合心思就当我没说。

我爱我家7878

你说的方法我也想过， 我的旧房可以不卖， 出租，拿租金来付新房的贷款。
% s  t* j% b- @. ^( U但我的旧房基本没有贷款， 我如果拿租金， 还得交个人的税。所以很矛盾的
谢谢

年轻的心

LZ 不要烦恼 ！ 其实一点也不要难受。

+ `- W/ ~. V; P1 C相信你拿到的 Close 5 year fixed rate 利率应该是不错的，对吧？
5 @/ Z1 w. E! |$ [
房屋贷款是你这辈子能从银行借到的最低利息的贷款！   为什么要早还？
% w/ D: d. X! z8 d
" @" ^1 c6 W0 K/ L你卖了房子的钱如果拿去投资，正常情况下，赚回来的绝对比贷款利息高不少。
! m. Y+ b0 f2 i; `

: [; {# ]# n- y% Q2 x如果你没有把握，可以把你想拿去还贷款的钱贷给我，我给 你 Close 5 year fixed rate + 3% 的利率给你，同样可以签 fixed rate 5年，以我现有的价值 30万的房子做抵押。

解决了你的问题，还有额外的收入，此方法如何？



- I9 m: u7 q, s7 ~) t, h0 }4 L

我爱我家7878

' |: j% Q( v# h$ G% ]  s. `如能加入你的逍遥派， 利率能否再高点？

年轻的心

原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-28 20:48 发表

5 `9 U& q% l( X. h. w如能加入你的逍遥派， 利率能否再高点？

5 I, x! ~' u% J8 J2 \# n: w$ h0 ~
! Q, c. Q% D, R9 [% u6 w
" H1 c0 m$ e! S& K# G: ^/ W呵呵，作为加入逍遥派的条件话，利率就得降低0.0001%罗
+ J0 y- C  B. _- i2 M, q8 J

如果8月12日之前钱能到位，可以高些。。。        1年期 12% ；  3-5年，10%

我爱我家7878

看样子， 市场上inventory这么高， 问题在你这儿了？

今天闲着

原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-28 19:51 发表
你说的方法我也想过， 我的旧房可以不卖， 出租，拿租金来付新房的贷款。
: ]- ~2 _: {, U+ h* Q: M但我的旧房基本没有贷款， 我如果拿租金， 还得交个人的税。所以很矛盾的
谢谢

你可以找人评估一下房子,然后出租.

以现在的房价为准,今后涨价部分才缴税.
税也不多.

Mike_Wan

看到这个贴子，忽然想到自己有一问，知道的朋友，指点一二。
2 Q) o8 h; y& f
0 X) e. E$ F6 i老婆可能接到去温哥华工作的 offer, 如果定了，我们就要搬家。搬家就要卖房子，卖房子，问题就来了。

我们去年买的房子， mortgage是经纪推荐的 servus credit union 或者是 capital bank，不是知道它的确切名字。记得做贷款的时候，做的是 5 年 fixed rate。 好像做贷款的人说，如果我们 1 年之内卖掉房子，要交罚金的。现在，如果我们卖房子，是不是就是上面说的，要交罚金呢？我记不很清楚是不是 1 年期了。只记得，银行的人说，他们不希望贷款给炒房的人，如果我们 1 年内卖掉，银行会有些损失。

现在，如果我们卖房，应该已经超过一年了。不知道是不是还要交罚款？

今天闲着

看一下你可银行签的文件,上面有说明.

每个贷款都不同,条件也不一样.一文件为准.

我爱我家7878

我的意思是每年的房租收入我要交个人税的， 是不是？ 因我没有贷款利息这块的expense 可抵税。，
如： 每月租金$1300/月 ， 减去condo fee $100，  再减去地税$150， 如还剩$1050的收入就要交个人收入所得税了， 是吧？。 如我的贷款都在我旧房上， 我贷款的利息是可以作为expense去抵税的。 如$300，000的贷款， 5。2%利息， 每年就有$15，600的利息是expense. 那我就不要交税个人当年的收入税了。如再在租金上交30%的税， 我觉得不上算了。还不如给他们罚了算了。 他们是罚3个月的利息。 在合同上是有写的。
$ F; e' a6 t. _
你的意思是当5年我卖旧房时， 要交的captial gain 的税吧？
! F& ]( Z  \6 y  k; D
4 e' v( ]) [  Z2 a" n; B/ F( W如你觉得我理解得不对， 望指导。
2 R1 `# b1 ?" I3 g1 X' S! e% a

我爱我家7878

我也觉得你再看看你的合同， 应该上面有写的。

今天闲着

原帖由 我爱我家7878 于 2007-7-29 15:48 发表
我的意思是每年的房租收入我要交个人税的， 是不是？ 因我没有贷款利息这块的expense 可抵税。，
如： 每月租金$1300/月 ， 减去condo fee $100，  再减去地税$150， 如还剩$1050的收入就要交个人收入所得税了 ...

" R/ @9 P+ h- b9 B8 q" N
1 r8 k" t# K* A4 j: L; b9 _
$ a" e$ _, }4 }+ q你这样的情况最好找会计师咨询以下怎么做才会最有利. 现金款放在投资房里是投资大忌.因为产生的效益不是最大化.