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埃德蒙顿华人社区-Edmonton China

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埃德蒙顿华人社区-Edmonton China»论坛 › 爱城生活 › 谈房论地----House & Land › 埃德蒙顿房地产 有问必答
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楼主: 老杨

埃德蒙顿房地产 有问必答

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anwx
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-8 15:07 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
老杨 发表于 2015-9-3 21:33
4 l/ Y) V# n1 K6 q您不用谦虚，这是一个很常见的问题，很多人都问过。" l: d+ J" \/ U* e6 r$ J; y
: N9 |9 i1 n, d" @8 p
房子的面积是按照外墙面积计算的。如果有high cei ...
4 _) U: |5 v# `
老杨，那是不是相当于只算有楼板的地方的面积？2-story high ceiling的位置只算正层的面积，楼梯正层全算、二层楼梯口不算，是这样么？
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不惑之年不明白
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-9 11:56 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-9-3 21:31
( S, f% l# X; \- s) O0 F5 c780-716-8168 找小邝

; n" R8 h* k$ U$ z: Q% T) L先多谢老杨回复。
$ j' O# C2 ^5 a  c- N 再问一个有关 Title Insurence， RPR 和 Basement Permission的问题如下：7 r, \+ i8 v( V4 d) t
买了一个 银行罚没屋 没有RPR。 当时律师建议买一个Title Insurence （这个问题前面问过，王勤回答得很全面，多谢他！）。 现在想装修Basement（有独立出口，窗户也够大，走电也可以很专业，相信政府会批准），如果申请政府的permiission，会有些什么不利影响？因为Title Insurence 只保非主动申请的损失，是不是会自找麻烦。如果不申请Permission 是不是将来房屋保险一旦有事，索赔时会有麻烦。
$ l7 _. \! `, v# L, m另外，政府应该有我房子的RPR 存档文件，拿到Title 以后我是否可以去政府处要求 Copy 一份？ 多谢了！
大型搬家
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-9 14:46 | 显示全部楼层
jijing1111 发表于 2015-9-8 14:18* n  r7 G) y1 O9 Z4 F
那可在此地库加一个厨房吗？RF1的地。另外，我家正门前区域的马路边，能停2辆车，这也可算2个车位吗？
2 W5 c3 }; Y4 H4 i
根据您的描述，大致是可以在地下室做一个厨房的。当然是否真的可以，需要实地看看。马路边一般不可以成为你的私人停车位。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-9 14:48 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
MagicRock 发表于 2015-9-8 15:28$ z" E3 A& m' L. P) O
问个问题，一般什么情况需要安装两个furnace？谢谢。
4 y, \% K; B/ c& J6 F
以下两种情况比较常见：
4 y) I) D* a9 L4 V) g/ ]8 [1、房子面积很大。
- }& E: {+ i  P7 {7 t% A2、房子面积虽然不大，但房主愿意安装两个锅炉。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-9 14:54 来自手机 | 显示全部楼层
anwx 发表于 2015-9-8 16:07# k4 o8 `" l- x1 L0 O
老杨，那是不是相当于只算有楼板的地方的面积？2-story high ceiling的位置只算正层的面积，楼梯正层全算 ...
6 m4 ]. O2 X3 y# b& d3 i
为了避免文字的误解，我给您画了一个草图，一算一层的面积，二和三算两层的面积。
image.jpg
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-9 14:59 | 显示全部楼层
不惑之年不明白 发表于 2015-9-9 12:564 W0 L. o! \4 [5 w0 G
先多谢老杨回复。3 B6 \' y- V/ w, l. P5 z
再问一个有关 Title Insurence， RPR 和 Basement Permission的问题如下：+ c# ^- z! ]1 D; d# v! D! Z/ X
买了一个 ...

* l1 g0 Z+ X" J1 \) }7 V2 k装修Basement如果申请政府的permiission，会有些什么不利影响？
: H9 p- ]3 l* B2 X' z+ V答：除了你的地税会增加，我想不出来还有什么不利的。6 W( z5 @6 R: L/ _! S6 n8 W
  b. S& w4 {3 s8 @2 F4 x/ ?
因为Title Insurence 只保非主动申请的损失，是不是会自找麻烦。: O8 S; Z% P% \0 b, G. e' h7 P
答：是否装修地下室好像跟你之前买的Title Insurance没有什么关系。
' O" q: G' f4 K7 T2 w
( v) {$ P( h4 n5 K8 L' f如果不申请Permission 是不是将来房屋保险一旦有事，索赔时会有麻烦。
( R4 f: @8 g1 a# U$ n; k) ?5 H答：有可能。  S' r0 u- d( V4 @% M4 I

; z" R- ~! t# K/ g' w0 a另外，政府应该有我房子的RPR 存档文件，拿到Title 以后我是否可以去政府处要求 Copy 一份？
" X2 P  K! a8 R答：我认为你要不到这份copy。
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MagicRock
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-9 22:28 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
老杨 发表于 2015-9-9 15:480 G3 @9 P" c1 l, {$ g: H
以下两种情况比较常见：
/ t6 Q$ `8 q' D5 L0 t8 c! U9 t& x1、房子面积很大。
* W( t7 y1 r8 v" P2、房子面积虽然不大，但房主愿意安装两个锅炉。

$ g% W3 _/ I' S8 E& P谢谢。安装两个furnace利弊各是什么？3 E5 h# w  w4 O: ^* U( c
房子面积很大又没有具体的数，例如3000 square ft？6 s( o& [$ N; j3 Z; Z
非常感谢。" M2 F) V8 x9 ]' R) u, d
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多洛洛-JE
鲜花(37) 鸡蛋(5)
发表于 2015-9-9 22:29 来自手机 | 显示全部楼层
请问把basement装修成legal suite是不是一定要请有执照的contractor？
大型搬家
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不惑之年不明白
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-10 06:56 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-9-9 15:59- w- |( o$ Z9 n  D
装修Basement如果申请政府的permiission，会有些什么不利影响？1 G+ R9 P) ~$ {* i9 k% w
答：除了你的地税会增加，我想不出来还 ...

" o; s2 ?4 A+ {$ S- v( B先多谢了，老杨！ 但是第一点还是不甚清楚。能否详细讲解一下？' S% C  m6 f* q4 I0 h# w& H. R
如果我申请Basement 的Permission， 政府来检查，是否仅仅检查与Basement 有关的建设事项。如果牵扯其他，Title Insurence 所保的内容可能受到影响，例如 1 还有另一间车库顶上的房间没有完成，走电和风管可能不规范，2 一楼二楼均有一直角型的Deck 不知是否以前报批过，可能也会受到检查。如果这两条有问题，需要整改或者坼除，就会带来一定的麻烦和损失，因为Title Insurence 只保非主动申请的损失，而报批政府是我自己主动申请带来的检查，那么 当初买的Title Insurence不起作用。这不就是自找麻烦吗？
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carpoool
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-10 07:33 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
请问老杨，　.
( X, L* y* `$ e7 H
# V" \4 }1 C4 a9 E2 \2 F' b在老区demolish一个bungalow大盖要多钱？　不知道不同小区是否价钱有区别？　比如说Ｍackernal，或holywood，或　strathern，或Ａspen　garden？　) a, m4 {9 |) b0 B! J/ m
( _& |3 {6 m  o4 Y1 {) c7 [6 J# n* H
在老区建新房相对于在新区建新房得额外成本有哪些？　我理解在老区建房得施工难度要大一些，所以成本会高，不知道对不对？1 Z! x1 m" C" y9 P+ n% r
; W8 @4 Z3 j8 Z  v
谢谢: h+ I; I" P( ^5 z4 E1 H
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-10 07:52 | 显示全部楼层
MagicRock 发表于 2015-9-9 23:28( T4 A4 [9 _1 R7 `
谢谢。安装两个furnace利弊各是什么？8 G; t" Z! y% M" i7 d- o
房子面积很大又没有具体的数，例如3000 square ft？7 U  n* y! f5 r2 u
非常感谢。! D; J$ P( m, e$ A
...

1 K+ J  n" ?" x9 c+ ]* V6 q+ [弊除了多花一点钱之外，就是在地下室多占了一点地方。利就太多了，省气、安全，更加精确的控制温度和湿度（如果你在锅炉上安装了加湿器），等等。3000尺当然是装两个锅炉比较好了。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-10 07:56 | 显示全部楼层
多洛洛-JE 发表于 2015-9-9 23:29
1 s5 ]( q$ f8 Q请问把basement装修成legal suite是不是一定要请有执照的contractor？

! H( ^; X6 i0 P- M3 [" {- t您所说的执照具体指的是什么？是管道工、电工的执照，还是装修公司的营业执照？你是准备分包给各个工种，还是总包给一个公司？
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-10 07:59 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
不惑之年不明白 发表于 2015-9-10 07:56& `' k& D0 u" \; n( w
先多谢了，老杨！ 但是第一点还是不甚清楚。能否详细讲解一下？. r5 C1 U# v4 R
如果我申请Basement 的Permission， 政 ...
$ ?1 f0 d, E$ z% O/ g1 U
第一，政府来人检查你的地下室，他是不会去查别的地方的。就算你求他，他也不会给你查。
5 R8 t* F1 |# J1 e第二，你现在有的哪些问题，Title Insurance是不会给你赔的。0 S+ g; l" o% O# O. U/ p5 _' Z% m
结论：不要把申请地下室permit和Title Insurance混为一谈。
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多洛洛-JE
鲜花(37) 鸡蛋(5)
发表于 2015-9-10 09:41 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
老杨 发表于 2015-9-10 08:56  l3 @- h/ e! T" I; ?, D1 v& T  J
您所说的执照具体指的是什么？是管道工、电工的执照，还是装修公司的营业执照？你是准备分包给各个工种， ...
. @* M2 G# K; s- i' M; E3 r, W
打算包给一个公司做。顺便问一下您有推荐的装修公司或个人吗？
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不惑之年不明白
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-10 14:57 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-9-10 08:592 u  I1 C& A% J
第一，政府来人检查你的地下室，他是不会去查别的地方的。就算你求他，他也不会给你查。" O$ u% b* a6 n0 A4 s
第二，你现在有 ...
" y( m3 ^% P& q( M
第二，你现在有的哪些问题，Title Insurance是不会给你赔的。6 U5 O  \. E- b* O  s6 i0 ~" g) g; G
当初我买Title Insurence时 保险说明 包括已存在的问题的。您这意思好像与说明不一样的。 请进一步明确。多谢！
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不惑之年不明白
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-10 21:57 | 显示全部楼层
再请教老杨：有没有可以改造屋顶的专业公司？多谢了！
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不惑之年不明白
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-13 06:27 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
老杨 发表于 2015-9-9 15:594 F, M5 P) R' [/ z
装修Basement如果申请政府的permiission，会有些什么不利影响？
$ j1 k( L- v5 P" f0 ]答：除了你的地税会增加，我想不出来还 ...

  Z" i7 S* x1 i$ R) w# G! c“另外，政府应该有我房子的RPR 存档文件，拿到Title 以后我是否可以去政府处要求 Copy 一份？& C5 |6 Z/ X2 h1 C4 q6 ?
答：我认为你要不到这份copy。”
, A1 f6 n2 Y1 h0 v. L
1 C3 ~* K1 r+ x/ b/ v2 f( t再请教老杨：+ B7 S  ~* i3 i3 X- j7 Y
1 是否可以讲讲“我认为你要不到这份copy。”的原因；( K  Q9 v& \+ p
2 如果没有RPR ，又想扩建房子，应该怎么办？
* k- n- ~, n- b1 I: l0 F. _3 对Title Insurence 有影响吗？
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不惑之年不明白
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-13 06:29 | 显示全部楼层
多谢了
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-13 08:48 | 显示全部楼层
carpoool 发表于 2015-9-10 08:33
" L1 z6 _# ]. S: ]2 {请问老杨，　.
1 F* j+ [/ j+ P/ \: ^/ X, V0 M3 t1 [) c% n7 y- a
在老区demolish一个bungalow大盖要多钱？　不知道不同小区是否价钱有区别？　比如说Ｍack ...

1 B7 X+ y- W9 U, N# s+ Z& N不好意思，漏过您这个帖子了，今天才看到。* [% I$ X9 f+ A7 b

8 h' v6 H* F4 Y% W0 a5 ~* ]! `- r拆房子的价格大致在5000到10000块钱之间，如果在埃德蒙顿市内价格不会有太大的差异。$ E7 e4 a* h5 w9 W" a
4 w% v- O) S6 a+ |& R
在新区盖新房，你需要找指定的builder；在老区盖新房，你可以自己盖，或者随便找任何一个builder。在老区盖新房的成本肯定高，原因有很多。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-13 09:51 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
多洛洛-JE 发表于 2015-9-10 10:415 a/ K1 M9 W& [/ e! U
打算包给一个公司做。顺便问一下您有推荐的装修公司或个人吗？

# w3 H' M1 `/ R" c如果包给一个公司做，只要它是个正规公司，口碑很好，其他的就不用担心了。我比较熟悉的公司有几个，价格都不便宜，建议您自己找找吧。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-13 10:41 | 显示全部楼层
不惑之年不明白 发表于 2015-9-10 15:577 ~) Q. A! j/ K
第二，你现在有的哪些问题，Title Insurance是不会给你赔的。
+ ^- R: f. p# d+ ^+ M/ C3 b$ C& f当初我买Title Insurence时 保险说明 包括 ...

) d7 j7 Q0 t  n这样吧，请你把现有的、你认为Title Insurance应该赔给你的，一条一条明确的列出来。
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-13 10:41 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
不惑之年不明白 发表于 2015-9-10 22:57
+ o7 W2 F/ J$ h. X" j1 i再请教老杨：有没有可以改造屋顶的专业公司？多谢了！
# a5 a8 \* t. c5 x6 _
请看207楼。
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老杨
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 楼主| 发表于 2015-9-13 10:42 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
不惑之年不明白 发表于 2015-9-13 07:27) w8 O. g7 l0 R$ q2 X, ]
“另外，政府应该有我房子的RPR 存档文件，拿到Title 以后我是否可以去政府处要求 Copy 一份？
% q) I/ B. N+ G- W7 J答：我认 ...

# _+ A! l  }2 ~/ Y. c) Q1、CITY不提供。
' N! a9 J- M7 Z( {+ I2、重新花钱做一份RPR。
3 j! c& G- i% b4 P: L, ~3 y3、没有。
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carpoool
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-14 08:03 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-9-13 09:48
& G8 Y0 P8 ]: e- U不好意思，漏过您这个帖子了，今天才看到。
& B3 B; D0 A% ^- g% R: h# k" T; \& n- X
拆房子的价格大致在5000到10000块钱之间，如果在埃德蒙顿 ...
7 `/ `9 R; A$ d2 S# `' r, w% p
谢谢你的回复。3 s4 ?/ L4 R2 I+ \/ v. D& D

" k6 I" Z2 x/ i% }能否列举三点更贵得原因呢？
1 Z- A  H2 m- P% j  U+ I' A7 f8 L8 B' A
从demolish到开始建房，请问都要申请那些permit？　这个过程大概多久？　
  C# B3 K4 j% H6 Z1 v
" ]$ S0 Y3 F1 w再次感谢
; b: \6 S) M* u. u
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-14 17:45 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
carpoool 发表于 2015-9-14 09:03) t# P: n0 ?  n" z2 e
谢谢你的回复。
  E, M) O7 q  m4 y; d( ^
. o( ~/ N3 M0 e  `能否列举三点更贵得原因呢？

/ ]- v7 ^$ w$ |% ^* R在老区建房，不太可能有规模效应，你大概只能建一套，所以建设成本较高。我不相信你能够把一条街都买下来，然后同时开工。
1 q, K) g' c( u+ l& u4 v9 A, y4 c# N6 `; u
关于Permit:
# J* d( M* [/ L6 P# M+ |/ l0 O$ N) d3 [) d% c# A% z3 k0 K6 P4 `
House & Accessory Building Demolish Permit: L7 z. b( j0 N+ _3 M
如果你的气管道已经移除(ATCO的report已经传到市里)，填好了要拆除的旧房没有石棉(Asbestos)的保证和地块上没有油井的保证了。当天就能拿到Permit
  T; `" p) l+ _0 N. ?0 m 0 \: p/ ^3 g! w! K
House Development Permit; v2 ^9 j1 T( I; T5 ^. l
等待时间根据市里的繁忙程度不等，通常为2-3个月。
( N7 [" Q$ h& {  L 3 `. T+ n0 J/ |1 _9 X& n- `
Garage Development Permit & Building Permit
9 ?: M$ c) n0 t通常当天就可以拿到
3 F2 V/ Q/ \# F- i: l! E% r ( ]6 _7 v. _% @- r
House Building Permit
5 X2 f. t- x( Q3 T  ^* c等待时间根据市里的繁忙程度不等，通常为1个月左右。
. w  l" m1 g; M5 O% m! Q# ~! k 0 b7 X7 X* G4 s0 k$ ]* b. s+ D9 I/ N
Electrical Service Permit1 Q! X2 g9 x1 s
几天到一周左右,200安培的service或走地下电缆的要更慢一些
; b8 e2 \' ]" [1 Q 7 L7 `: d5 S- e* ~
Foundation and Weeping Tile Permit
, k' h4 e3 h# d3 `- g+ V几天# l+ T; n/ @: W! ~# i* m* T
% p" W8 D2 S$ |2 C5 E8 X  P" K- c9 w
Plumbing Grounding Permit+ P! Q8 w- z# R. M
几天! {9 f: l8 y& z# J  e8 N1 q0 d
8 f# g7 ~- n" T: d1 d" o# Z( U. K' J
Framing Permit3 X, z* O: K9 K; `% ^
一周左右( V' `$ Z9 W4 A" Z/ q1 w1 l+ w

8 t9 u1 T" q$ }9 `HVAC rough-in Permit
/ M# c6 w2 L$ i; a! d+ d* y几天
) g% U1 G9 P% S' H1 n( S
( N8 X" `  [/ C/ N: @Plumbing Stack Permit
. n% b& v' F7 G6 Q8 y) `一周左右. E' t8 o& _- t* ~- e
" J2 |) D6 l+ O% O+ V
Electrical Rough-in Permit
, h  A: R' u+ P% N4 Y6 \0 M几天
1 W  y$ Z$ ?) {0 r+ I1 s) z8 w3 L0 d" Y2 x - ?  [6 @' l3 d, O0 Z2 n7 U
Gas Line Permit
5 U1 U5 A. O0 C8 ?5 ?% Z: R2 ^" k几天" i. A9 ]3 P  W/ d8 N
. d) j9 i1 S0 [* v, J5 `9 Y6 _# v5 r
Insolation and Vapour Barrier Permit
- ^1 i& K! t; ]( l3 F几天
1 |1 F9 r4 y  \. \' x # Y$ Q4 k1 {; |" j& S- G
Plumbing Final Permit
' _$ U# R! j6 y3 B2 {一周左右
: r5 }! q  C6 A: E3 Z; w
4 ^7 B. c$ \0 E8 tElectrical Final Permit- R5 D  ]: f2 `2 j7 T3 C
几天6 }) d! P- n: o5 y6 Q) r  `" Z) Z5 X
- a1 y4 x5 a3 Z( r
Final Building & Occupation Permit
& y: R* E9 r! f8 J: r几天$ ~, z5 p9 k) u7 A. O: k- O5 Y; k

+ r. m2 @" B/ fRough Grading Permit* X  `( M0 @+ N
一周
# E  z1 w' X# b ! K0 E  M  ^. j
Finish Grading Permit
) B! N7 ~# Q7 ^7 n9 W/ M一周
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aureola
鲜花(37) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-16 08:08 | 显示全部楼层
本帖最后由 aureola 于 2015-9-16 09:19 编辑 0 j' {, Q  C7 N
* P. K! S. D: t+ ^( a! U' I# N
请问：
+ j2 D6 S! O$ o* z7 `. L7 G1、目前首付多少钱买房就可不问收入，银行会给贷款？& Q& a# Z9 x$ n
2、买房能几个人合买吗？: e* z* R) z1 ~
3、UA,NAIT,或中小学校边的房子来比较，哪里的房子会更容易出租出去？0 E$ V0 V$ U- b% C* T9 y/ }
谢谢回答
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aureola
鲜花(37) 鸡蛋(0)
发表于 2015-9-17 07:04 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-9-14 18:456 f- L1 C8 H' q$ z0 J  D3 [8 P
在老区建房，不太可能有规模效应，你大概只能建一套，所以建设成本较高。我不相信你能够把一条街都买下来 ...
& K* Z$ k4 F. ^: d  {
老杨的回答非常细致，赞！！
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老杨
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-9-17 08:43 | 显示全部楼层
aureola 发表于 2015-9-16 09:08
: Z3 x4 ]9 I& i) u! F请问：- i% q: _4 z" l# ~5 q6 M0 D
1、目前首付多少钱买房就可不问收入，银行会给贷款？* Z! v/ `* d( i  N* R
2、买房能几个人合买吗？
( O& E+ Y5 F$ h/ o
1、首先要看你是什么身份，如果你是加拿大公民，是需要看收入的。如果你是学生、工作签证、新移民、旅游签证，首付35%可以不看收入。! H6 T, t: S$ d" D- _
2、可以，但贷款的手续会比较麻烦。
) X  M/ q* @0 o' [; v1 _) }3、我还没见到过租不出去的房子。如果这个问题这样问：“投资房UA,NAIT,或中小学校边的房子如何确定购买优先级？”，那么我的答案是UA--中小学--NAIT.
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aureola
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发表于 2015-9-17 10:43 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
老杨 发表于 2015-9-17 09:43
* t5 C2 s. w  ?+ y1、首先要看你是什么身份，如果你是加拿大公民，是需要看收入的。如果你是学生、工作签证、新移民、旅游 ...
! X" w% u" U6 M& ?
再谢。
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aureola
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发表于 2015-9-17 10:46 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-9-17 09:43
& L4 T; \& C3 E2 x" h% J) s& d1、首先要看你是什么身份，如果你是加拿大公民，是需要看收入的。如果你是学生、工作签证、新移民、旅游 ...
* q4 @+ }2 X: m" `
回复清楚，再谢老杨！
理袁律师事务所
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