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楼主: 牛眼熊心

猿创:努力把,争取做个黄傻子

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 楼主| 发表于 2008-2-6 16:41 | 显示全部楼层

回复 148楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
真服了U, 你是在你的一个错误的计算公式上到处补漏,结果是越补越漏,最后还是回到你的老一套,偷换掉了前提。为什么不用30年后的收益来比较呢?简单明了,不会是因为得出了你不愿意得出的答案吧?我这个人没有别的好处,错了我就认错,你可以看看我和如花争论的帖子。希望有干劲和我辩论的人也如此。
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发表于 2008-2-6 22:31 | 显示全部楼层
这个市本人看房地产与股票辩论最长的帖子了。6 I7 H- z" q* T9 Z) S9 W5 R
monster与Z说得都有道理,很难分出伯仲,按你们说的方法,我一样投10K看30年以后会有什么结果。我有个朋友刚刚打电话,告诉我说:那个热人投那个。。。。不知道这个世界到底是:谁傻???
. Y. _6 G, b; Z1 z' F看来做傻子也不是件容易的事。
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发表于 2008-2-6 23:10 | 显示全部楼层
讨论那么多干嘛,我回的第3贴就已经驳倒了“白傻子”的所谓投资方法了。
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发表于 2008-2-6 23:10 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
kankan
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发表于 2008-2-6 23:13 | 显示全部楼层
zhucalvin的回帖更是精辟,强顶!% i8 N* u( l4 v" X
原帖由 zhucalvin 于 2008-2-2 09:47 发表
& s; Q1 I4 [+ b  c8 zLZ 的策略的实施必须有几个前提,就是楼市必须一直在涨,而且必须有足够的其他方面的收入来支撑还贷,很象是个计算推理,难以真正实施和获利。"
# P& T7 l7 Z$ D0 h) v& p/ U首先,在前面有朋友已经谈到了,如果经济转坏,房市狂跌,房主将失去或减少其他方面的收入,房子的估价也下跌,很可能会损失很多房子,甚至破产。北美经济十几年一个循环,这种方式根本不可能维持二十年甚至一生。所以,LZ 的一些推理诸如一生都不用交税等都是纸上谈兵。$ H  S* y, R5 x3 a" S& Q3 E
其次,这种方法如同把自己上套,房子越多,收入越少,越难发展,而且还解不了套。若要解套,就要交很多的税,且是在高点上交税,这个将抵消之前所有的偷税利润,刨去卖房的开支,剩不下几个,没准还会陪。"
0 X1 H3 w+ {% v再者,从投资的角度看,获利和所冒的风险相比,是微乎其微。房主如果能贷款卖这么多房子,说明收入一定不错,没必要用这种投资手法。
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发表于 2008-2-7 00:22 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-6 08:40 发表 9 s: u- H/ W3 V
9 S6 P3 _% i1 p" o& m, ]
第二点我要提醒你,如果基金不分红,那么你的贷款利息就不能抵税。如果每年分红,分红部分每年都要交税,而且分红不是按capital gain来算的。6 z7 ?) R& ~: b6 u0 q

2 {. r# A" F9 l' h3 `# |9 C3 Q2 k/ {; E6 S投资房的利息是这样抵税的,比如你25%的downpay, 75%的贷款,那么2 ...
: K% J7 P1 k$ J: O( C
: ]! J9 `8 \2 g* T3 H, ^& j& }
Monster, 能否进一步解释一下, 为什么用 LOC 做 25% 的 down payment 的 interest 不能抵税.
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 楼主| 发表于 2008-2-7 08:47 | 显示全部楼层

回复 153楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
没看出来你驳倒了什么,你的如果太多。可惜的是糊涂说的是一个真人,他做了20多年,怎么就没有倒?
. W1 o$ q  ~+ R6 i" L) R2 Q% v# ^
$ k* ~6 ~! N2 h1 q& ~+ c5 e" R回复 156楼 的帖子,down payment都是假定钱是你自己的,银行不允许用贷款做downpay, 当然就不能抵税了。
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发表于 2008-2-7 12:13 | 显示全部楼层
我的“如果”不都是建立在你的假设上的吗?90年代的房地产大崩溃是事实,不是假设。
7 e! M; {% w' {- r* N我3楼的回帖,是很好奇这个“真人”在房地产大崩溃期间做了些什么,你再三强调这是个真人,这个真人赚了钱,但是对于关键的部分略而不谈,这样能够“以得服人”吗?
& n! O0 O9 O( ?4 I: p8 ]( L8 u2 M. m" N5 d5 d
再看看前面你和Z的辩论,本来是个很好的命题。Z 想把复杂的问题数字化,这种思路是非常好的。即使模型和假设有些不当的地方,那也可以修正完善。而你做了些什么?对于有分歧的概念,你不愿统一。对于潜在的错误(也可能不是错误),你只用一两句话指出,而没有给出具体修正。本来辩论是你发起的,别人真正有疑问的时候,你却遮遮掩掩,挑三拣四。/ B* Y  @+ q. W% A' \/ H( `. J. P
3 E7 S# v) y6 R! B) a
这种方式,是无法和别人交流的。
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 楼主| 发表于 2008-2-7 14:25 | 显示全部楼层

回复 158楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
对你的批评我虚心接受,但要说我没有具体修正不太合适,因为我的思路和Z更本不 一样,而我又发现Z的计算漏洞很多,而又不按我的计算思路来,在这种情况下,找漏洞都要费我很大的脑筋了,如果还按他的思路做一个正确的计算,不是我不能够,是我不愿意花这个时间,而我又不能说服Z按我的思路来,其实很简单,就是直接算30年后的钱就行了。其实我早就做了计算了,结论是5%的房地产收益率也比投资股票要高(30年内),你可以在贴子里找到。
. b8 d* }$ l2 z% E9 Q
, Z# J' D( ?( A5 U; F% x+ S现在我来回答你的疑问,20年内加拿大的股市确实有一次很大的波动,你假设有人有10个房子,在大崩溃期间怎么躲过去的。说具体的,也就是当时他的房子出租率很低,怎么办是吧?
& g, _% _' ~2 n( ~) B6 L( d1 _; z
回答:假设他当时的出租率是60%,够低的吧?假设他的总房产价值200万,150万贷款,因为他有10个房子,那么最早投资应该至少在10年前,这个假设也没有疑问吧?(如果不承认这个假设,那么我只能假设他拥有一个投资房)。。。。那么150万 X 40% = 60万的贷款利息需要自己靠其他方法支出。60万的贷款利率假设是10%,也就是6万。他的房子每个20万,每个的5万是自己的钱。也就是他只要卖一个房子就可以解决问题了。) a. r+ b0 W/ H- D/ g/ ^
6 `( @$ ^, [3 l7 Y$ q, y0 J" a
上面的出租率假设是很低的,而加拿大历史上的房价大幅度下跌持续的时间并不长,在下跌的同时出租率并不是成比例下跌的,所以说房东到时候只能downsize. 我并不是不承认风险,但对于一个投资,要看风险和投资的比例。在房地产所谓的大崩溃时间段里,对于一个传统的贷款房(75%以内的贷款),银行还不至于因为跌了20%,30%去收房子,前提是没有default payment。
6 U+ }  e( p( G5 i" Z1 M) v) C8 o* z( {  ?: T
对于90年代的房地产下跌我没有很多感性认识,但去年美国和alberta的情况是有目共睹的,在房地产离高峰下跌20%的同时,房租并没有下跌,反而有些地方涨了。而出租率也反而越来越高。连美国都是如此。道理很简单,买房的少了,当然租房的就多了。所以我认为,出租率只和供给和需求有关,和房地的涨跌关系不大。
理袁律师事务所
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 楼主| 发表于 2008-2-7 14:51 | 显示全部楼层

回复 158楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
再回pchell, 其实我没有发起什么辩论,我的原意只是指出投资房地产的一个可以避税的方法,发起辩论一定要认为投资股票更赚钱的是Z, 我只好勉强接受挑战而已。其实股票和地产根本不在一个风险等级上。20年来房地产的崩溃只有一次,而股票已经不知道经过几个轮回了。能把股票守20年的全世界没有几个,而房子本来就是一个长期投资,2,3年叫短线,10年20年也不算长。
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发表于 2008-2-7 19:37 | 显示全部楼层
这个要顶!顶!顶!顶!
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发表于 2008-2-7 20:19 | 显示全部楼层

kankan

这个要顶!顶!顶!顶!
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发表于 2008-2-7 20:27 | 显示全部楼层

好帖要顶

同言同羽 置业良晨
和气生财
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发表于 2008-2-7 20:39 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!

( t9 h: C2 l) C+ M想学习以下
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发表于 2008-2-8 09:29 | 显示全部楼层
回Monster: ! ~+ K! P; ]6 i( }  e0 _+ a; X
很高兴继续和你交流。在你的回帖里,有两个问题。7 q- j' i* l$ Z6 Q# Z( p- k
1。
原帖由 Monster 于 2008-2-7 14:25 发表
" y* h0 E/ n" N: Z- V1 s他的房子每个20万,每个的5万是自己的钱。也就是他只要卖一个房子就可以解决问题了。
* B$ n- k( i0 ]2 ^& O2 L% {3 ]& R
这是你的最大问题。根据你的假设,白傻子把房子增值的部分都用于LOC了,就是说,每个房子都抵押给银行了,没有一分钱是他自己的,他怎么能够把抵押给银行的房子给卖掉?
5 {, {* u# c' G2。房地产下跌的时候,炒房者最大的问题不是出租率很低,而是银行要求追加抵押金。例如白傻子在90年靠LOC的贷款,花30万买了第10套房子,房地产是91年下跌的,到了92年,第10套房子价值下跌了,只值20万,银行会要求你追加10万的东西作为抵押,或者追加一部分现金给银行。3 r3 j" m( A; e0 M# A1 Q9 @* E0 ?9 @
我在第3贴中说的就是这种情况。
8 T# w6 X/ K4 r+ p再加上你所提到的,出租率低以及房租下降,导致房租连贷款的利息都无法覆盖的情况。总之,我不认为这个白傻子是真人,或者他用这种策略做了20多年房地产。, }6 ]1 ]) W' X+ R8 m

& m( b0 X2 y2 S/ Z, A% o[ 本帖最后由 pchell 于 2008-2-8 09:34 编辑 ]
大型搬家
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 楼主| 发表于 2008-2-8 10:08 | 显示全部楼层

回复 165楼 的帖子

首先回答你第二点,银行不会要求最佳你的抵押金的,除非贷款到期,renew的时候,银行才会重新评估你的房子,如果他有10套房子。按照概率,应该只会有两套房子刚好到renew的时候。为什么银行不会重新评估你的房子呢?道理很简单,成本太高,他们不可能把全城的房子都评估一便而找出负资产的。2 t. I. k0 Z0 Q3 {4 V

" A. m: F7 f2 A/ a' Y- I6 W第一个问题问得好,不过解释起来有点麻烦。
  x' F0 ~5 }! Q  `, l4 H% x0 }1。如果是两个房子,第一个增值的部分又去投资了另一个房子,理论上来说,第二个房子是100%的贷款,而第一个还是有25%的是自己的。
+ r% v$ a9 k9 I  A$ ~2.  如果又买第三个房子,那么第三个房子还是100%的贷款,第一个房子是75%的贷款,而第二个房子的贷款就不是100%了,因为增值部分你只能拿75%,还有25%就是你的资产了。2 F8 \2 v5 [& K. I" C& e
3.以此类推,当你有10个房子的时候,原来的第二个房子已经积累了很多资产了,具体计算我不想费脑筋了。这也是我当时回答你问题的时候,强调他又10个房子,已经做了10年的时间,而且应该是每年买一个房子这样渐进投资。
) O$ s  I; S# B0 v; o/ @, M8 k8 z+ B3 U2 v  @3 b
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-2-8 10:11 编辑 ]
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发表于 2008-2-8 15:42 | 显示全部楼层

rererreee

同言同羽 置业良晨
reeeeeeeeeeeeeeeeeeee
鲜花(116) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-8 15:52 | 显示全部楼层
大型搬家
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发表于 2008-2-8 18:33 | 显示全部楼层
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发表于 2008-2-8 19:57 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
掌声响起..........; Y6 u5 N" o( W- h
凑个热闹
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2008-2-8 21:01 | 显示全部楼层
大家各自建一个数学模型,比较一下
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发表于 2008-2-8 21:10 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
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发表于 2008-2-9 00:09 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
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发表于 2008-2-11 12:38 | 显示全部楼层
原帖由 如花 于 2008-2-8 21:01 发表 , m9 q. O% s! M. Q" s* k
大家各自建一个数学模型,比较一下

2 R/ V$ Z- {3 f$ fZ倒是辛辛苦苦建立了一个数学模型,结果没得到什么回复,几句挑刺就算打发了。
1 G  `; l+ o/ c前车之鉴,这种事恐怕以后没人愿意做了。
" u  q* n( L2 c$ R( l- s有兴趣寻根问底的,可以看看165楼和166楼的分歧,再询问一下银行等金融机构的理财人员。
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发表于 2008-2-11 14:48 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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发表于 2008-2-11 15:07 | 显示全部楼层

kankan

huangshazi
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发表于 2008-2-11 15:21 | 显示全部楼层
原帖由 如花 于 2008-2-8 21:01 发表 ( m& B0 h& e% t: m' i$ z% M
大家各自建一个数学模型,比较一下

, o( E, z% u9 X7 C强人一个
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-11 15:32 | 显示全部楼层
原帖由 pchell 于 2008-2-11 12:38 发表 4 \2 y; b! q6 ]6 v7 t
5 `. X! E: @; z( }, t
Z倒是辛辛苦苦建立了一个数学模型,结果没得到什么回复,几句挑刺就算打发了。, a  K/ G) j4 O+ J- |
前车之鉴,这种事恐怕以后没人愿意做了。
, X0 E* Z" Q6 l有兴趣寻根问底的,可以看看165楼和166楼的分歧,再询问一下银行等金融机构的理财人员。
3 V! \! M2 m" A4 x
找出错误叫挑刺,这种事恐怕以后没人愿意做了。我其实在122楼就做了计算,简单而明了。我现在再重做一次,也好对跳着看贴的人有个交代。. h+ s/ O+ j# m) y

: c" t9 S; V9 e0 A9 \因为股票和投资房都是交capital gain税,而投资房存在一个租金收入和贷款支出,以及维护支出。现在假设如下,% \4 {# C9 P) x6 q. o! {3 e0 g* ^

' m7 A' T7 h- D8 O0 e- w- p0 _, r1. 投资房每年5%增长,股票9%每年增长。以三十年我限。( F% @  J1 ?/ x+ s
2. 投资房75%的贷款,每月还款只负利息,到30年后贷款没有变/ x8 m; G+ J$ V$ p
3. 假设30年间租金收入和各种支出持平,投资人没有赚一分钱。# r* [5 b3 ~8 g: H0 i% [
4. 假设股票收益的分红30年间全部不要交税,股票30年不交易。* B& K' v  j! d( {0 ]/ O1 o
5. 假设有10万元现金,可以选择投入股票或者投资买出租房。0 L& g+ D) |- t1 L, R  |

. |- u9 l( {+ w  I1 h; H那么买房子30年后净资产: 400k X 1.05的30次方 - 300K = 400K X 4.32-300K = 1428K
3 e( z1 N/ ~5 R+ t那么买股票30年后净资产: 100k X 1.09的30次方 = 100K X 13.27 = 1327K
3 O$ [$ e0 U5 h# t! S" G' t
7 |" k  {# J" r7 H3 G这两个公式简单明了,你的任何投资都是算的未来收益,把收益推到今天没有任何意义。税后收益算不算也问题不大,两者税率是一样的,房地产肯定是赚得多。如果考虑租金收入和支出因素,我可以假设在5年内,投资房的cash flow是负的,其他25年得到正cash flow.前十年没有租金收入,后20年是房主的真正赚钱阶段
) ?2 i1 l  G0 R8 Q1 C7 ]那么投资房的收益更大。, S% ?3 R/ j4 K) J8 P

4 J1 C" E7 L- b4 a如果投资时间越短,投资房相对股票的收益就越大,当然如果短到了3,5年,投资房因为存在交易成本,以及负的cash flow, 有可能比股票要赚得少。6 n- v) H, @7 Y/ m3 ?7 m; D$ F
如果投资时间越长,股票因为是假设的9%的年增长,基数大,就会超过房地产。6 l! y* A- T$ b: C* S$ X0 A3 {, U
' W3 x3 a! s6 W% Y: ?
当然,有人说买房有杠杆,股票也可以。是的,一般股票可以拿到一倍的杠杆,但要考虑两点,一是利率,相对9%的收益来说,现在broker提供的prime+2左右的利率是没有多少利润可言的。二是被平仓的危险,跌50%你就没有任何机会了。而投资房的贷款利息是有租金来保障的。当然如果房地产暴跌,你也有被银行收房子或提高贷款的风险,但总体风险小于股票。所以说用4倍杠杆的房子和一倍杠杆的股票投资来比较是基本合理的。
7 z  T+ r  ?1 o; c# j& a9 _' e2 @9 p2 Y/ d! R6 m5 l+ `1 r- {
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-2-11 15:35 编辑 ]
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发表于 2008-2-11 16:19 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Qiang,
大型搬家
Z
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发表于 2008-2-11 16:24 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-11 15:32 发表
* p9 [3 T$ Q7 F- S7 y
6 R" G. ^' `3 x- u1. 投资房每年5%增长,股票9%每年增长。以三十年我限。- w" d- A5 T+ P7 J& n; m
2. 投资房75%的贷款,每月还款只负利息,到30年后贷款没有变0 v6 V/ t/ n: W- _+ `3 E
3. 假设30年间租金收入和各种支出持平,投资人没有赚一分钱。! M6 v( _" A0 @5 t5 h+ S
4. 假设股票收益的分红30年间全部不要交税,股票30年不交易。
: d) s3 Q& b$ w! J5. 假设有10万元现金,可以选择投入股票或者投资买出租房。3 X% S$ P( \7 d# C9 o$ e: t

) B- T  O; |9 u: Z: p9 ?4 V; r那么买房子30年后净资产: 400k X 1.05的30次方 - 300K = 400K X 4.32-300K = 1428K
/ u; _+ R1 H. l$ o0 W7 t/ y8 n那么买股票30年后净资产: 100k X 1.09的30次方 = 100K X 13.27 = 1327K

. u$ K' V$ k- X  |8 X* o2 t9 D* u) F4 Z; X" `
按照你设定的条件,30年下来,房子比股票多出7.6%是没错。不过这里面有几个假设,如果稍微改变一下,结果就会不同。$ \: k/ ]# h0 i2 M  ~  Y- G9 ^6 ^& l
1)按照你的算法,在第33年上,股票就超过房子了。% T) {" c: @8 C- Y' F4 m
2)大宗股票交易,费用趋近于0,而房子交易成本较高。如果按照你卖房时交3%经济费,那么在第32年上,股票就超过房子了。
( H* q0 G& }$ X" Q2 @' S& E3)你假设股票一分钱不借,全用本金。而房子借得本金的3倍。如果我第一年炒股10万本金借得2万margin呢?按照这个比例被平仓的可能基本不存在。如果这样计算,假设借款一直不还,按照6%累计,30年后,股票值为1592K,债务累计下来变成114K,相减剩余1477K,已经超过了房子回报。( W" d. q/ |8 v9 n3 Y( J! n
4)我们没有另行计算房子30万贷款的时间价值,是因为我们假设有充分多的租金来还每年的利息。但如果开头的时候出租困难,造成负现金流,不久产生还不起按揭而清盘的风险,就算挺住,以后也未必能扳的回来。熟悉金融计算的都知道,前几年的影响远大于后几年的影响。目前在爱城,独立屋不容易出租是个事实。而公寓要交管理费,也难现金流为正。% X7 m8 ~4 i' S; Z* N& q
1 w  G5 N, M  _# C4 A
结论:从目前的计算,可以认为二者的回报非常接近。各项参数只要改变一点点,都会改变结果。再把数字抠来抠去,意义已经不大了。
( z: K8 e8 W6 `. y: `8 j2 G
8 A# _+ d5 E! ]" l但是,股票投资的有一个优势不是在回报数字里可以体现的:自由
: h+ P4 `* p0 r5 e, t% [如果我投股市,在我有生之年,可以随便换工作或搬家到哪里。多伦多,休士顿,上海...哪里都可以。但投资房子的呢?就没有这个自由度了。你要换城市,房子卖是不卖?卖了再买,就没有累计的免税好处。不卖,你怎么管理?且不说搬走了,就是度假2个月都不放心。6 j9 e6 o3 [. P1 {, d8 q4 j

4 x; c6 F: O) C7 Q% h& ?7 T& G举2个在Riverbend的例子。: s, X0 u3 k7 Z# Z7 v1 W
1)678 Henderson Street,在几年前出售的时候,就是因为业主在温哥华,和在爱城的租客有矛盾,结果车库门被刷了脏话,内部磨损也很严重。当时叫价$375k,如果从来就没有出租过,绝对可以卖到$500k.
! W8 g% ]0 h) A2)2022 Haddow Drive,基本是一样的故事。一个艺术家租客把房子弄的很糟,车库门到没刷什么,但客厅窗子被打破了。List很久之后才修复。最最保守的估计,租客造成损失在5万以上。房子现在还没卖掉。/ F8 Y$ ?# z9 E$ ?
说实话,我的消息算闭塞的,所以这样的故事才知道2个。实际情况就是,你要买房出租,最好时时刻刻盯着。一不留神就会承受损失。反之,如果在股市,对于有耐心的人而言,确实是可以高枕无忧的。
' c0 y3 J: }) c) k4 A4 a' _  Z! z( [  l; ?
[ 本帖最后由 Z 于 2008-2-11 17:21 编辑 ]
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