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楼主: 牛眼熊心

猿创:努力把,争取做个黄傻子

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 楼主| 发表于 2008-2-6 16:41 | 显示全部楼层

回复 148楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
真服了U, 你是在你的一个错误的计算公式上到处补漏,结果是越补越漏,最后还是回到你的老一套,偷换掉了前提。为什么不用30年后的收益来比较呢?简单明了,不会是因为得出了你不愿意得出的答案吧?我这个人没有别的好处,错了我就认错,你可以看看我和如花争论的帖子。希望有干劲和我辩论的人也如此。
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发表于 2008-2-6 22:31 | 显示全部楼层
这个市本人看房地产与股票辩论最长的帖子了。1 [. M$ O8 T4 J& G* ^) ?
monster与Z说得都有道理,很难分出伯仲,按你们说的方法,我一样投10K看30年以后会有什么结果。我有个朋友刚刚打电话,告诉我说:那个热人投那个。。。。不知道这个世界到底是:谁傻???
+ ]7 [. x, w, k6 P/ j看来做傻子也不是件容易的事。
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发表于 2008-2-6 23:10 | 显示全部楼层
讨论那么多干嘛,我回的第3贴就已经驳倒了“白傻子”的所谓投资方法了。
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发表于 2008-2-6 23:10 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
kankan
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发表于 2008-2-6 23:13 | 显示全部楼层
zhucalvin的回帖更是精辟,强顶!
, K$ X) T( v2 O- J, x
原帖由 zhucalvin 于 2008-2-2 09:47 发表 " S' I/ B- h. [0 R
LZ 的策略的实施必须有几个前提,就是楼市必须一直在涨,而且必须有足够的其他方面的收入来支撑还贷,很象是个计算推理,难以真正实施和获利。" 9 U( F) x# o( ~0 p; y
首先,在前面有朋友已经谈到了,如果经济转坏,房市狂跌,房主将失去或减少其他方面的收入,房子的估价也下跌,很可能会损失很多房子,甚至破产。北美经济十几年一个循环,这种方式根本不可能维持二十年甚至一生。所以,LZ 的一些推理诸如一生都不用交税等都是纸上谈兵。
) T& S8 T2 @& Z) ^其次,这种方法如同把自己上套,房子越多,收入越少,越难发展,而且还解不了套。若要解套,就要交很多的税,且是在高点上交税,这个将抵消之前所有的偷税利润,刨去卖房的开支,剩不下几个,没准还会陪。"
( x# q' \3 d+ }) s) \再者,从投资的角度看,获利和所冒的风险相比,是微乎其微。房主如果能贷款卖这么多房子,说明收入一定不错,没必要用这种投资手法。
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发表于 2008-2-7 00:22 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-6 08:40 发表   T3 ~2 y- P+ s2 G& r& O
" ^1 F+ E0 U2 k
第二点我要提醒你,如果基金不分红,那么你的贷款利息就不能抵税。如果每年分红,分红部分每年都要交税,而且分红不是按capital gain来算的。
& S3 k6 b" u( q2 @0 C+ b9 R7 |# o5 t' p: G- t. P) f# u+ G# @, D
投资房的利息是这样抵税的,比如你25%的downpay, 75%的贷款,那么2 ...

9 ^  q) W, z! I* Y/ a8 @; }! `
5 U8 o' z5 ~* L8 \9 t# D3 [Monster, 能否进一步解释一下, 为什么用 LOC 做 25% 的 down payment 的 interest 不能抵税.
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 楼主| 发表于 2008-2-7 08:47 | 显示全部楼层

回复 153楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
没看出来你驳倒了什么,你的如果太多。可惜的是糊涂说的是一个真人,他做了20多年,怎么就没有倒?
5 m* w: q- O, @2 J* P; A6 F; _) F( ^" U: T5 O
回复 156楼 的帖子,down payment都是假定钱是你自己的,银行不允许用贷款做downpay, 当然就不能抵税了。
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发表于 2008-2-7 12:13 | 显示全部楼层
我的“如果”不都是建立在你的假设上的吗?90年代的房地产大崩溃是事实,不是假设。
+ a3 e8 V9 M6 `! g+ I, K7 w! R$ Y0 E. Q我3楼的回帖,是很好奇这个“真人”在房地产大崩溃期间做了些什么,你再三强调这是个真人,这个真人赚了钱,但是对于关键的部分略而不谈,这样能够“以得服人”吗?
! T7 D  d5 L' d5 H# |2 z- K1 U
' W: Z* r$ m, a( G; n8 }( {. e6 Q再看看前面你和Z的辩论,本来是个很好的命题。Z 想把复杂的问题数字化,这种思路是非常好的。即使模型和假设有些不当的地方,那也可以修正完善。而你做了些什么?对于有分歧的概念,你不愿统一。对于潜在的错误(也可能不是错误),你只用一两句话指出,而没有给出具体修正。本来辩论是你发起的,别人真正有疑问的时候,你却遮遮掩掩,挑三拣四。7 Y8 v! M) Q+ c; o
* u! i0 J( f% P6 V0 j1 q
这种方式,是无法和别人交流的。
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 楼主| 发表于 2008-2-7 14:25 | 显示全部楼层

回复 158楼 的帖子

对你的批评我虚心接受,但要说我没有具体修正不太合适,因为我的思路和Z更本不 一样,而我又发现Z的计算漏洞很多,而又不按我的计算思路来,在这种情况下,找漏洞都要费我很大的脑筋了,如果还按他的思路做一个正确的计算,不是我不能够,是我不愿意花这个时间,而我又不能说服Z按我的思路来,其实很简单,就是直接算30年后的钱就行了。其实我早就做了计算了,结论是5%的房地产收益率也比投资股票要高(30年内),你可以在贴子里找到。9 h0 b0 V: [6 P

6 v5 ~- g. r; k7 {4 }现在我来回答你的疑问,20年内加拿大的股市确实有一次很大的波动,你假设有人有10个房子,在大崩溃期间怎么躲过去的。说具体的,也就是当时他的房子出租率很低,怎么办是吧?
5 f) ]6 w+ G7 _% K& o- V+ L
9 k& e9 I4 S- A4 g/ @6 D* B回答:假设他当时的出租率是60%,够低的吧?假设他的总房产价值200万,150万贷款,因为他有10个房子,那么最早投资应该至少在10年前,这个假设也没有疑问吧?(如果不承认这个假设,那么我只能假设他拥有一个投资房)。。。。那么150万 X 40% = 60万的贷款利息需要自己靠其他方法支出。60万的贷款利率假设是10%,也就是6万。他的房子每个20万,每个的5万是自己的钱。也就是他只要卖一个房子就可以解决问题了。5 O" \( R- k) O- e: m* k, z

* m' L7 \7 \$ z7 L" H- ^上面的出租率假设是很低的,而加拿大历史上的房价大幅度下跌持续的时间并不长,在下跌的同时出租率并不是成比例下跌的,所以说房东到时候只能downsize. 我并不是不承认风险,但对于一个投资,要看风险和投资的比例。在房地产所谓的大崩溃时间段里,对于一个传统的贷款房(75%以内的贷款),银行还不至于因为跌了20%,30%去收房子,前提是没有default payment。/ s4 Q: _$ A7 p- Q8 V, D

( Y+ X+ p1 G% }/ ?) D对于90年代的房地产下跌我没有很多感性认识,但去年美国和alberta的情况是有目共睹的,在房地产离高峰下跌20%的同时,房租并没有下跌,反而有些地方涨了。而出租率也反而越来越高。连美国都是如此。道理很简单,买房的少了,当然租房的就多了。所以我认为,出租率只和供给和需求有关,和房地的涨跌关系不大。
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 楼主| 发表于 2008-2-7 14:51 | 显示全部楼层

回复 158楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
再回pchell, 其实我没有发起什么辩论,我的原意只是指出投资房地产的一个可以避税的方法,发起辩论一定要认为投资股票更赚钱的是Z, 我只好勉强接受挑战而已。其实股票和地产根本不在一个风险等级上。20年来房地产的崩溃只有一次,而股票已经不知道经过几个轮回了。能把股票守20年的全世界没有几个,而房子本来就是一个长期投资,2,3年叫短线,10年20年也不算长。
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发表于 2008-2-7 19:37 | 显示全部楼层
这个要顶!顶!顶!顶!
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发表于 2008-2-7 20:19 | 显示全部楼层

kankan

这个要顶!顶!顶!顶!
理袁律师事务所
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发表于 2008-2-7 20:27 | 显示全部楼层

好帖要顶

同言同羽 置业良晨
和气生财
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发表于 2008-2-7 20:39 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!

) o" r9 z1 r; a; |想学习以下
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发表于 2008-2-8 09:29 | 显示全部楼层
回Monster:
7 I( Z+ c5 i) @5 k; x很高兴继续和你交流。在你的回帖里,有两个问题。
) ^/ ~8 a3 Y! f" }/ E7 n1 y1。
原帖由 Monster 于 2008-2-7 14:25 发表
1 L- L! o0 u. n! ^# y他的房子每个20万,每个的5万是自己的钱。也就是他只要卖一个房子就可以解决问题了。

3 O; W/ d, ?8 ^- n8 J9 r这是你的最大问题。根据你的假设,白傻子把房子增值的部分都用于LOC了,就是说,每个房子都抵押给银行了,没有一分钱是他自己的,他怎么能够把抵押给银行的房子给卖掉?) r% `: ?7 a  |/ r; U7 @. P; n+ W
2。房地产下跌的时候,炒房者最大的问题不是出租率很低,而是银行要求追加抵押金。例如白傻子在90年靠LOC的贷款,花30万买了第10套房子,房地产是91年下跌的,到了92年,第10套房子价值下跌了,只值20万,银行会要求你追加10万的东西作为抵押,或者追加一部分现金给银行。
3 C- R3 q8 y: _8 {我在第3贴中说的就是这种情况。9 `; {& w7 z1 e
再加上你所提到的,出租率低以及房租下降,导致房租连贷款的利息都无法覆盖的情况。总之,我不认为这个白傻子是真人,或者他用这种策略做了20多年房地产。* y# D. j5 D0 r6 v! y8 b
; x( e8 q8 C$ T4 {/ H: V7 y
[ 本帖最后由 pchell 于 2008-2-8 09:34 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-2-8 10:08 | 显示全部楼层

回复 165楼 的帖子

首先回答你第二点,银行不会要求最佳你的抵押金的,除非贷款到期,renew的时候,银行才会重新评估你的房子,如果他有10套房子。按照概率,应该只会有两套房子刚好到renew的时候。为什么银行不会重新评估你的房子呢?道理很简单,成本太高,他们不可能把全城的房子都评估一便而找出负资产的。
. `- f: Q. r% `- e8 \$ E& d6 G9 N( i: Z2 u
第一个问题问得好,不过解释起来有点麻烦。  @9 ^. f  R/ _6 E* I" |# ~
1。如果是两个房子,第一个增值的部分又去投资了另一个房子,理论上来说,第二个房子是100%的贷款,而第一个还是有25%的是自己的。
3 U2 n7 `5 v, X. U1 l* E  h2 |2.  如果又买第三个房子,那么第三个房子还是100%的贷款,第一个房子是75%的贷款,而第二个房子的贷款就不是100%了,因为增值部分你只能拿75%,还有25%就是你的资产了。
+ c. p( Y9 v1 }; s4 ?% i# v3.以此类推,当你有10个房子的时候,原来的第二个房子已经积累了很多资产了,具体计算我不想费脑筋了。这也是我当时回答你问题的时候,强调他又10个房子,已经做了10年的时间,而且应该是每年买一个房子这样渐进投资。
  w: B* t# z' i4 ]
, O+ X5 K* @6 T, p[ 本帖最后由 Monster 于 2008-2-8 10:11 编辑 ]
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发表于 2008-2-8 15:42 | 显示全部楼层

rererreee

同言同羽 置业良晨
reeeeeeeeeeeeeeeeeeee
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发表于 2008-2-8 15:52 | 显示全部楼层
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发表于 2008-2-8 18:33 | 显示全部楼层
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发表于 2008-2-8 19:57 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
掌声响起..........
+ d, S9 c- k1 @" @+ }; f3 V* d凑个热闹
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发表于 2008-2-8 21:01 | 显示全部楼层
大家各自建一个数学模型,比较一下
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发表于 2008-2-8 21:10 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
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发表于 2008-2-9 00:09 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
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发表于 2008-2-11 12:38 | 显示全部楼层
原帖由 如花 于 2008-2-8 21:01 发表
' W2 q4 c9 j9 T, m# h# q大家各自建一个数学模型,比较一下

! T7 M: e2 ?  e6 T9 q% _4 lZ倒是辛辛苦苦建立了一个数学模型,结果没得到什么回复,几句挑刺就算打发了。3 K/ A1 A% b) r' P
前车之鉴,这种事恐怕以后没人愿意做了。8 o/ c2 ]3 w# _: K- j$ |2 A
有兴趣寻根问底的,可以看看165楼和166楼的分歧,再询问一下银行等金融机构的理财人员。
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发表于 2008-2-11 14:48 | 显示全部楼层
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发表于 2008-2-11 15:07 | 显示全部楼层

kankan

huangshazi
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发表于 2008-2-11 15:21 | 显示全部楼层
原帖由 如花 于 2008-2-8 21:01 发表 0 r* H: f9 q' l5 `
大家各自建一个数学模型,比较一下

/ R4 z% ~$ H  J( a5 G强人一个
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 楼主| 发表于 2008-2-11 15:32 | 显示全部楼层
原帖由 pchell 于 2008-2-11 12:38 发表 ; M3 i* `& Y0 ?9 l0 S. O1 o

2 C! l: e9 E  Q% g0 O* @Z倒是辛辛苦苦建立了一个数学模型,结果没得到什么回复,几句挑刺就算打发了。
4 W. m' N. D2 {7 O: y& q前车之鉴,这种事恐怕以后没人愿意做了。, M: p/ p2 j; ?
有兴趣寻根问底的,可以看看165楼和166楼的分歧,再询问一下银行等金融机构的理财人员。
- p  x9 Q( r, T: j) F
找出错误叫挑刺,这种事恐怕以后没人愿意做了。我其实在122楼就做了计算,简单而明了。我现在再重做一次,也好对跳着看贴的人有个交代。! K3 r; z1 {+ S. }4 M+ v* w1 O

! q- V; P+ Y3 T+ ]5 O因为股票和投资房都是交capital gain税,而投资房存在一个租金收入和贷款支出,以及维护支出。现在假设如下,
, o% M$ |7 A- r2 x. h' j7 C8 p* A0 y4 H) e' c; n
1. 投资房每年5%增长,股票9%每年增长。以三十年我限。
5 d5 D& S5 h2 M1 g' ?2. 投资房75%的贷款,每月还款只负利息,到30年后贷款没有变
! v8 V9 y. {5 ]; k3. 假设30年间租金收入和各种支出持平,投资人没有赚一分钱。
1 Q; n" y" @2 t# f* F: R( c; q4. 假设股票收益的分红30年间全部不要交税,股票30年不交易。
! ]% X/ h; J3 ~9 w, n5. 假设有10万元现金,可以选择投入股票或者投资买出租房。
1 T2 `7 `: g+ n. i5 n, V2 e6 f1 t7 p8 q6 ^( j1 j
那么买房子30年后净资产: 400k X 1.05的30次方 - 300K = 400K X 4.32-300K = 1428K9 o8 _6 Y. M5 Z
那么买股票30年后净资产: 100k X 1.09的30次方 = 100K X 13.27 = 1327K
, L  y! z1 P) \5 P/ e# F0 H: V& f  x8 G4 V( Y4 O  H( V: m, T, B
这两个公式简单明了,你的任何投资都是算的未来收益,把收益推到今天没有任何意义。税后收益算不算也问题不大,两者税率是一样的,房地产肯定是赚得多。如果考虑租金收入和支出因素,我可以假设在5年内,投资房的cash flow是负的,其他25年得到正cash flow.前十年没有租金收入,后20年是房主的真正赚钱阶段
  V) Y( T8 E  W6 v' j( e& ^那么投资房的收益更大。
$ s5 Y. J9 ~- I4 K1 [3 \
. ?7 g$ ^2 v+ w; ?, `7 i9 X& j如果投资时间越短,投资房相对股票的收益就越大,当然如果短到了3,5年,投资房因为存在交易成本,以及负的cash flow, 有可能比股票要赚得少。
+ \: T0 s: h* s- z% e2 u如果投资时间越长,股票因为是假设的9%的年增长,基数大,就会超过房地产。
3 r; |* H0 Q3 F( Q% Y* ~! E! E# t9 ~& {7 [( d: @+ S
当然,有人说买房有杠杆,股票也可以。是的,一般股票可以拿到一倍的杠杆,但要考虑两点,一是利率,相对9%的收益来说,现在broker提供的prime+2左右的利率是没有多少利润可言的。二是被平仓的危险,跌50%你就没有任何机会了。而投资房的贷款利息是有租金来保障的。当然如果房地产暴跌,你也有被银行收房子或提高贷款的风险,但总体风险小于股票。所以说用4倍杠杆的房子和一倍杠杆的股票投资来比较是基本合理的。6 y9 b9 V7 D8 l

( M: G! A# s, b8 @[ 本帖最后由 Monster 于 2008-2-11 15:35 编辑 ]
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发表于 2008-2-11 16:19 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Qiang,
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-11 16:24 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-11 15:32 发表
7 t8 m4 C' D+ F/ P8 K8 L4 l& @. J' M: K+ y+ {! U2 z# ^
1. 投资房每年5%增长,股票9%每年增长。以三十年我限。" \0 B3 K7 K. ?+ F- k
2. 投资房75%的贷款,每月还款只负利息,到30年后贷款没有变
5 w( |! Z9 {5 J1 [* a6 E3 M3. 假设30年间租金收入和各种支出持平,投资人没有赚一分钱。- j, ]0 A: L' D# s7 B% X+ D
4. 假设股票收益的分红30年间全部不要交税,股票30年不交易。
4 C( i9 r% j7 M9 [* f4 v3 P5. 假设有10万元现金,可以选择投入股票或者投资买出租房。
* U  j6 D! I2 k4 Z1 ~
5 ]3 y- X5 r. X! i0 c7 i( n! C那么买房子30年后净资产: 400k X 1.05的30次方 - 300K = 400K X 4.32-300K = 1428K
5 i7 z# o  Q$ A3 d  ]那么买股票30年后净资产: 100k X 1.09的30次方 = 100K X 13.27 = 1327K
$ `' b) \8 k- w) l8 x( |; t) [
6 S1 P/ }6 H- w6 z/ N! l
按照你设定的条件,30年下来,房子比股票多出7.6%是没错。不过这里面有几个假设,如果稍微改变一下,结果就会不同。
2 d+ t' ?% [' M1 m$ l. L8 ]1)按照你的算法,在第33年上,股票就超过房子了。
6 ]. J, S1 R/ Q: v1 R2)大宗股票交易,费用趋近于0,而房子交易成本较高。如果按照你卖房时交3%经济费,那么在第32年上,股票就超过房子了。, y  [4 ]: r3 v- t2 H& E: m# [/ |
3)你假设股票一分钱不借,全用本金。而房子借得本金的3倍。如果我第一年炒股10万本金借得2万margin呢?按照这个比例被平仓的可能基本不存在。如果这样计算,假设借款一直不还,按照6%累计,30年后,股票值为1592K,债务累计下来变成114K,相减剩余1477K,已经超过了房子回报。
* z" F( m' u' t& p1 h' p4)我们没有另行计算房子30万贷款的时间价值,是因为我们假设有充分多的租金来还每年的利息。但如果开头的时候出租困难,造成负现金流,不久产生还不起按揭而清盘的风险,就算挺住,以后也未必能扳的回来。熟悉金融计算的都知道,前几年的影响远大于后几年的影响。目前在爱城,独立屋不容易出租是个事实。而公寓要交管理费,也难现金流为正。
4 e4 Y0 C2 i. c2 ?: t2 V
( R! e" L9 \) A/ A2 |; b5 n, l- y结论:从目前的计算,可以认为二者的回报非常接近。各项参数只要改变一点点,都会改变结果。再把数字抠来抠去,意义已经不大了。; H4 T" k4 u# s6 Y

  g7 |" ~. D# H! e7 c% z但是,股票投资的有一个优势不是在回报数字里可以体现的:自由
; w4 Y: \3 t2 }$ L如果我投股市,在我有生之年,可以随便换工作或搬家到哪里。多伦多,休士顿,上海...哪里都可以。但投资房子的呢?就没有这个自由度了。你要换城市,房子卖是不卖?卖了再买,就没有累计的免税好处。不卖,你怎么管理?且不说搬走了,就是度假2个月都不放心。5 Q0 O$ j$ A  D6 u( ]) n

! O, h  S8 m7 ?5 T举2个在Riverbend的例子。
; C" X5 G( w2 H5 X4 m' C6 e, b1)678 Henderson Street,在几年前出售的时候,就是因为业主在温哥华,和在爱城的租客有矛盾,结果车库门被刷了脏话,内部磨损也很严重。当时叫价$375k,如果从来就没有出租过,绝对可以卖到$500k.
6 ^7 h- K7 o) c! ^- s2)2022 Haddow Drive,基本是一样的故事。一个艺术家租客把房子弄的很糟,车库门到没刷什么,但客厅窗子被打破了。List很久之后才修复。最最保守的估计,租客造成损失在5万以上。房子现在还没卖掉。! _! N+ z$ X1 m& U, S  Z
说实话,我的消息算闭塞的,所以这样的故事才知道2个。实际情况就是,你要买房出租,最好时时刻刻盯着。一不留神就会承受损失。反之,如果在股市,对于有耐心的人而言,确实是可以高枕无忧的。9 J% t" h2 s7 s/ i
  ?# Y/ J) ^: n5 M1 m
[ 本帖最后由 Z 于 2008-2-11 17:21 编辑 ]
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