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楼主: 牛眼熊心

猿创:努力把,争取做个黄傻子

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 楼主| 发表于 2008-2-6 16:41 | 显示全部楼层

回复 148楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
真服了U, 你是在你的一个错误的计算公式上到处补漏,结果是越补越漏,最后还是回到你的老一套,偷换掉了前提。为什么不用30年后的收益来比较呢?简单明了,不会是因为得出了你不愿意得出的答案吧?我这个人没有别的好处,错了我就认错,你可以看看我和如花争论的帖子。希望有干劲和我辩论的人也如此。
大型搬家
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发表于 2008-2-6 22:31 | 显示全部楼层
这个市本人看房地产与股票辩论最长的帖子了。
" T, M' t9 D5 r0 ~monster与Z说得都有道理,很难分出伯仲,按你们说的方法,我一样投10K看30年以后会有什么结果。我有个朋友刚刚打电话,告诉我说:那个热人投那个。。。。不知道这个世界到底是:谁傻???1 v% c5 X0 o9 X; G. N% T
看来做傻子也不是件容易的事。
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发表于 2008-2-6 23:10 | 显示全部楼层
讨论那么多干嘛,我回的第3贴就已经驳倒了“白傻子”的所谓投资方法了。
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发表于 2008-2-6 23:10 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
kankan
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发表于 2008-2-6 23:13 | 显示全部楼层
zhucalvin的回帖更是精辟,强顶!
0 N5 w, r" S( e- d1 y
原帖由 zhucalvin 于 2008-2-2 09:47 发表 ( V# C& t' n8 E3 }) l2 ~
LZ 的策略的实施必须有几个前提,就是楼市必须一直在涨,而且必须有足够的其他方面的收入来支撑还贷,很象是个计算推理,难以真正实施和获利。" 3 @* X4 y& H! D' }) f/ r
首先,在前面有朋友已经谈到了,如果经济转坏,房市狂跌,房主将失去或减少其他方面的收入,房子的估价也下跌,很可能会损失很多房子,甚至破产。北美经济十几年一个循环,这种方式根本不可能维持二十年甚至一生。所以,LZ 的一些推理诸如一生都不用交税等都是纸上谈兵。2 W2 R/ f" ^/ d. ]* t
其次,这种方法如同把自己上套,房子越多,收入越少,越难发展,而且还解不了套。若要解套,就要交很多的税,且是在高点上交税,这个将抵消之前所有的偷税利润,刨去卖房的开支,剩不下几个,没准还会陪。" * S; R% Q4 z2 Q! t- @
再者,从投资的角度看,获利和所冒的风险相比,是微乎其微。房主如果能贷款卖这么多房子,说明收入一定不错,没必要用这种投资手法。
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发表于 2008-2-7 00:22 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-6 08:40 发表 ! \# d; J, v- t5 ?: C3 {4 s. E5 A

" W( z+ i. c  O# g第二点我要提醒你,如果基金不分红,那么你的贷款利息就不能抵税。如果每年分红,分红部分每年都要交税,而且分红不是按capital gain来算的。- }. |7 X* P8 b& i" V

9 [( _$ f0 z7 n( a+ G投资房的利息是这样抵税的,比如你25%的downpay, 75%的贷款,那么2 ...

2 s& r8 Y( c6 j3 W* n
$ n6 j; O. ?) iMonster, 能否进一步解释一下, 为什么用 LOC 做 25% 的 down payment 的 interest 不能抵税.
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 楼主| 发表于 2008-2-7 08:47 | 显示全部楼层

回复 153楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
没看出来你驳倒了什么,你的如果太多。可惜的是糊涂说的是一个真人,他做了20多年,怎么就没有倒?
$ h2 L6 w& X( R% R- `& r- j. ?5 y7 ?% w% V% p; r
回复 156楼 的帖子,down payment都是假定钱是你自己的,银行不允许用贷款做downpay, 当然就不能抵税了。
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发表于 2008-2-7 12:13 | 显示全部楼层
我的“如果”不都是建立在你的假设上的吗?90年代的房地产大崩溃是事实,不是假设。, R$ h/ k3 {+ l7 l% t' x4 g$ _
我3楼的回帖,是很好奇这个“真人”在房地产大崩溃期间做了些什么,你再三强调这是个真人,这个真人赚了钱,但是对于关键的部分略而不谈,这样能够“以得服人”吗?
2 D& ?6 v4 j1 a/ R! ~4 e# y/ e* m) l4 n- c
再看看前面你和Z的辩论,本来是个很好的命题。Z 想把复杂的问题数字化,这种思路是非常好的。即使模型和假设有些不当的地方,那也可以修正完善。而你做了些什么?对于有分歧的概念,你不愿统一。对于潜在的错误(也可能不是错误),你只用一两句话指出,而没有给出具体修正。本来辩论是你发起的,别人真正有疑问的时候,你却遮遮掩掩,挑三拣四。. B& t; _5 U: G7 L" p) F+ n( \1 L& d
  k2 p8 O/ \2 K( B/ L' P) f$ t
这种方式,是无法和别人交流的。
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 楼主| 发表于 2008-2-7 14:25 | 显示全部楼层

回复 158楼 的帖子

对你的批评我虚心接受,但要说我没有具体修正不太合适,因为我的思路和Z更本不 一样,而我又发现Z的计算漏洞很多,而又不按我的计算思路来,在这种情况下,找漏洞都要费我很大的脑筋了,如果还按他的思路做一个正确的计算,不是我不能够,是我不愿意花这个时间,而我又不能说服Z按我的思路来,其实很简单,就是直接算30年后的钱就行了。其实我早就做了计算了,结论是5%的房地产收益率也比投资股票要高(30年内),你可以在贴子里找到。; F8 M' y- w* e& C, E% W3 p( k; T

& S% u  T; R0 X6 ?6 G# T' j现在我来回答你的疑问,20年内加拿大的股市确实有一次很大的波动,你假设有人有10个房子,在大崩溃期间怎么躲过去的。说具体的,也就是当时他的房子出租率很低,怎么办是吧?
% s9 K% i5 K9 Z& F0 q% A- _9 g" k% X% N9 m2 Z0 b& Q, k
回答:假设他当时的出租率是60%,够低的吧?假设他的总房产价值200万,150万贷款,因为他有10个房子,那么最早投资应该至少在10年前,这个假设也没有疑问吧?(如果不承认这个假设,那么我只能假设他拥有一个投资房)。。。。那么150万 X 40% = 60万的贷款利息需要自己靠其他方法支出。60万的贷款利率假设是10%,也就是6万。他的房子每个20万,每个的5万是自己的钱。也就是他只要卖一个房子就可以解决问题了。. R+ w' }6 A, P$ ~. }) P- J0 u% A
1 @6 N4 T' a9 m; P/ J$ f
上面的出租率假设是很低的,而加拿大历史上的房价大幅度下跌持续的时间并不长,在下跌的同时出租率并不是成比例下跌的,所以说房东到时候只能downsize. 我并不是不承认风险,但对于一个投资,要看风险和投资的比例。在房地产所谓的大崩溃时间段里,对于一个传统的贷款房(75%以内的贷款),银行还不至于因为跌了20%,30%去收房子,前提是没有default payment。7 s! w9 M. E; r9 ~  U( _

! y9 Y. N0 m6 `对于90年代的房地产下跌我没有很多感性认识,但去年美国和alberta的情况是有目共睹的,在房地产离高峰下跌20%的同时,房租并没有下跌,反而有些地方涨了。而出租率也反而越来越高。连美国都是如此。道理很简单,买房的少了,当然租房的就多了。所以我认为,出租率只和供给和需求有关,和房地的涨跌关系不大。
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 楼主| 发表于 2008-2-7 14:51 | 显示全部楼层

回复 158楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
再回pchell, 其实我没有发起什么辩论,我的原意只是指出投资房地产的一个可以避税的方法,发起辩论一定要认为投资股票更赚钱的是Z, 我只好勉强接受挑战而已。其实股票和地产根本不在一个风险等级上。20年来房地产的崩溃只有一次,而股票已经不知道经过几个轮回了。能把股票守20年的全世界没有几个,而房子本来就是一个长期投资,2,3年叫短线,10年20年也不算长。
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发表于 2008-2-7 19:37 | 显示全部楼层
这个要顶!顶!顶!顶!
鲜花(14) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-7 20:19 | 显示全部楼层

kankan

这个要顶!顶!顶!顶!
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发表于 2008-2-7 20:27 | 显示全部楼层

好帖要顶

同言同羽 置业良晨
和气生财
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发表于 2008-2-7 20:39 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
. i9 Z3 X& ?/ m& F: \9 y
想学习以下
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2008-2-8 09:29 | 显示全部楼层
回Monster:
5 _3 V1 @& _* `6 Z5 o& b很高兴继续和你交流。在你的回帖里,有两个问题。
  v- G2 B( i+ g) u2 B% Z2 l# g. d1。
原帖由 Monster 于 2008-2-7 14:25 发表 . G0 D, x5 x: i$ }
他的房子每个20万,每个的5万是自己的钱。也就是他只要卖一个房子就可以解决问题了。

4 E  L' g% X/ M. i& G& O" A" i这是你的最大问题。根据你的假设,白傻子把房子增值的部分都用于LOC了,就是说,每个房子都抵押给银行了,没有一分钱是他自己的,他怎么能够把抵押给银行的房子给卖掉?: B2 D8 x0 m$ l$ a0 u
2。房地产下跌的时候,炒房者最大的问题不是出租率很低,而是银行要求追加抵押金。例如白傻子在90年靠LOC的贷款,花30万买了第10套房子,房地产是91年下跌的,到了92年,第10套房子价值下跌了,只值20万,银行会要求你追加10万的东西作为抵押,或者追加一部分现金给银行。
, K5 t! D% }2 W/ A3 x我在第3贴中说的就是这种情况。
( `5 w4 k2 B% R9 C$ L% Q3 o9 N/ v$ u再加上你所提到的,出租率低以及房租下降,导致房租连贷款的利息都无法覆盖的情况。总之,我不认为这个白傻子是真人,或者他用这种策略做了20多年房地产。
/ o8 |. j9 _! K4 _1 s, m- ?0 u5 n/ V, m* F9 \6 {$ d
[ 本帖最后由 pchell 于 2008-2-8 09:34 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-2-8 10:08 | 显示全部楼层

回复 165楼 的帖子

首先回答你第二点,银行不会要求最佳你的抵押金的,除非贷款到期,renew的时候,银行才会重新评估你的房子,如果他有10套房子。按照概率,应该只会有两套房子刚好到renew的时候。为什么银行不会重新评估你的房子呢?道理很简单,成本太高,他们不可能把全城的房子都评估一便而找出负资产的。
2 k( V7 ]8 r4 o3 n1 X9 i9 t. o& ]
第一个问题问得好,不过解释起来有点麻烦。7 S8 t1 ~- n  C
1。如果是两个房子,第一个增值的部分又去投资了另一个房子,理论上来说,第二个房子是100%的贷款,而第一个还是有25%的是自己的。
( [' ?6 i+ ~( m# t& Z% w2.  如果又买第三个房子,那么第三个房子还是100%的贷款,第一个房子是75%的贷款,而第二个房子的贷款就不是100%了,因为增值部分你只能拿75%,还有25%就是你的资产了。4 X4 M/ W6 |( o2 j4 ~' v; ]
3.以此类推,当你有10个房子的时候,原来的第二个房子已经积累了很多资产了,具体计算我不想费脑筋了。这也是我当时回答你问题的时候,强调他又10个房子,已经做了10年的时间,而且应该是每年买一个房子这样渐进投资。
( a+ }0 h: d9 l
- j1 j+ `+ ?  g$ t[ 本帖最后由 Monster 于 2008-2-8 10:11 编辑 ]
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发表于 2008-2-8 15:42 | 显示全部楼层

rererreee

同言同羽 置业良晨
reeeeeeeeeeeeeeeeeeee
大型搬家
鲜花(116) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-8 15:52 | 显示全部楼层
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发表于 2008-2-8 18:33 | 显示全部楼层
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发表于 2008-2-8 19:57 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
掌声响起..........6 G: M5 k2 \' t" L% q* ?: u
凑个热闹
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2008-2-8 21:01 | 显示全部楼层
大家各自建一个数学模型,比较一下
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发表于 2008-2-8 21:10 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
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发表于 2008-2-9 00:09 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
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发表于 2008-2-11 12:38 | 显示全部楼层
原帖由 如花 于 2008-2-8 21:01 发表
) w/ t6 b5 ?$ V8 W8 v: \+ I8 u' v大家各自建一个数学模型,比较一下

, X+ k) J+ ^, E' D2 mZ倒是辛辛苦苦建立了一个数学模型,结果没得到什么回复,几句挑刺就算打发了。
) \7 e1 w5 ~8 X- V6 G6 R( c6 G, K前车之鉴,这种事恐怕以后没人愿意做了。( @5 k$ b  t$ ^9 b9 n
有兴趣寻根问底的,可以看看165楼和166楼的分歧,再询问一下银行等金融机构的理财人员。
鲜花(14) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-11 14:48 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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发表于 2008-2-11 15:07 | 显示全部楼层

kankan

huangshazi
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发表于 2008-2-11 15:21 | 显示全部楼层
原帖由 如花 于 2008-2-8 21:01 发表 * j9 E2 S6 i. H
大家各自建一个数学模型,比较一下

& r- ]6 a- N4 T) e强人一个
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-11 15:32 | 显示全部楼层
原帖由 pchell 于 2008-2-11 12:38 发表 5 k9 K: R8 b& p  B& ~/ ]4 p$ n

1 c$ F7 T4 Y- u/ C/ P5 S! YZ倒是辛辛苦苦建立了一个数学模型,结果没得到什么回复,几句挑刺就算打发了。
9 t( Y2 k5 H5 I0 g) J6 b, {前车之鉴,这种事恐怕以后没人愿意做了。7 `  y5 s- B+ H8 m! g
有兴趣寻根问底的,可以看看165楼和166楼的分歧,再询问一下银行等金融机构的理财人员。
+ E/ s( q9 d; a$ s, Q5 S
找出错误叫挑刺,这种事恐怕以后没人愿意做了。我其实在122楼就做了计算,简单而明了。我现在再重做一次,也好对跳着看贴的人有个交代。  ~" B; U6 i  c" P8 r) D4 M
0 S/ r) p0 |/ V  @. L  P
因为股票和投资房都是交capital gain税,而投资房存在一个租金收入和贷款支出,以及维护支出。现在假设如下,
8 y6 X. J' [0 ~' a" A% y7 ^, V5 Y
! e- ?0 S% r$ \( c( J' M1. 投资房每年5%增长,股票9%每年增长。以三十年我限。
1 N5 M8 D1 Z, H  ^1 `) ^2. 投资房75%的贷款,每月还款只负利息,到30年后贷款没有变8 R6 q& X, p' V3 z
3. 假设30年间租金收入和各种支出持平,投资人没有赚一分钱。- Z0 m9 a  K: q$ p# n7 d
4. 假设股票收益的分红30年间全部不要交税,股票30年不交易。
% J# k1 t0 X: ]2 r9 A+ b4 u5. 假设有10万元现金,可以选择投入股票或者投资买出租房。- W' L! Q! J- r1 T/ F6 u" Q8 E

0 v7 ^- V8 ^  f: h- Z) ?2 I# J! [7 t+ ^那么买房子30年后净资产: 400k X 1.05的30次方 - 300K = 400K X 4.32-300K = 1428K6 n! q5 |  |* u7 t$ L9 l
那么买股票30年后净资产: 100k X 1.09的30次方 = 100K X 13.27 = 1327K
+ G' M' E; p/ u% J! o% F/ m) b
# `7 }, Y1 ^2 i6 h6 K这两个公式简单明了,你的任何投资都是算的未来收益,把收益推到今天没有任何意义。税后收益算不算也问题不大,两者税率是一样的,房地产肯定是赚得多。如果考虑租金收入和支出因素,我可以假设在5年内,投资房的cash flow是负的,其他25年得到正cash flow.前十年没有租金收入,后20年是房主的真正赚钱阶段9 Q/ X. x7 p5 l) s: h
那么投资房的收益更大。
: }5 _) ?" K, o, s9 J1 n2 C2 J  c$ p  N/ N* L& h  R& h
如果投资时间越短,投资房相对股票的收益就越大,当然如果短到了3,5年,投资房因为存在交易成本,以及负的cash flow, 有可能比股票要赚得少。
- Z. L& z# ]1 ~1 H( ]如果投资时间越长,股票因为是假设的9%的年增长,基数大,就会超过房地产。/ ~9 N5 q& b: k$ k/ x

' y& j% p  {, }' f7 P7 d' i当然,有人说买房有杠杆,股票也可以。是的,一般股票可以拿到一倍的杠杆,但要考虑两点,一是利率,相对9%的收益来说,现在broker提供的prime+2左右的利率是没有多少利润可言的。二是被平仓的危险,跌50%你就没有任何机会了。而投资房的贷款利息是有租金来保障的。当然如果房地产暴跌,你也有被银行收房子或提高贷款的风险,但总体风险小于股票。所以说用4倍杠杆的房子和一倍杠杆的股票投资来比较是基本合理的。
$ \7 }! k! K( a* i3 }% u6 \- _! i( w. G( ^% q& d1 ~
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-2-11 15:35 编辑 ]
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发表于 2008-2-11 16:19 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Qiang,
Z
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发表于 2008-2-11 16:24 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-11 15:32 发表 $ v$ q7 v0 e* g+ T
1 f5 E  H$ n, n+ i4 I
1. 投资房每年5%增长,股票9%每年增长。以三十年我限。
8 O' n9 M/ ~4 l5 f2. 投资房75%的贷款,每月还款只负利息,到30年后贷款没有变
8 e6 b7 ?) X( o. v/ ^( h! n3. 假设30年间租金收入和各种支出持平,投资人没有赚一分钱。
& i2 d+ U) M  [/ g8 H3 I- y: L4. 假设股票收益的分红30年间全部不要交税,股票30年不交易。( X; Q. H: q& u" y; ^9 @9 H
5. 假设有10万元现金,可以选择投入股票或者投资买出租房。
2 C! Y4 u- h. S% n" q8 @" D8 k- V; J3 ?
那么买房子30年后净资产: 400k X 1.05的30次方 - 300K = 400K X 4.32-300K = 1428K
8 p  u" v$ t8 p9 {那么买股票30年后净资产: 100k X 1.09的30次方 = 100K X 13.27 = 1327K

0 h2 R: b9 [, K0 V7 \, h7 ]: {$ ?- [! ?7 @$ ^4 ~' z4 |. E. ]
按照你设定的条件,30年下来,房子比股票多出7.6%是没错。不过这里面有几个假设,如果稍微改变一下,结果就会不同。. R# d% @# E4 W
1)按照你的算法,在第33年上,股票就超过房子了。
' V6 g% C8 {) D3 [1 ?2)大宗股票交易,费用趋近于0,而房子交易成本较高。如果按照你卖房时交3%经济费,那么在第32年上,股票就超过房子了。
! ^/ G. U4 d; r  X3 J3)你假设股票一分钱不借,全用本金。而房子借得本金的3倍。如果我第一年炒股10万本金借得2万margin呢?按照这个比例被平仓的可能基本不存在。如果这样计算,假设借款一直不还,按照6%累计,30年后,股票值为1592K,债务累计下来变成114K,相减剩余1477K,已经超过了房子回报。% |* D; \9 p; x7 S' N& X2 o2 N/ V& E
4)我们没有另行计算房子30万贷款的时间价值,是因为我们假设有充分多的租金来还每年的利息。但如果开头的时候出租困难,造成负现金流,不久产生还不起按揭而清盘的风险,就算挺住,以后也未必能扳的回来。熟悉金融计算的都知道,前几年的影响远大于后几年的影响。目前在爱城,独立屋不容易出租是个事实。而公寓要交管理费,也难现金流为正。7 l- q! _0 h' r% h  K. ~$ [" o& V
- C; A" Q! a9 l+ u
结论:从目前的计算,可以认为二者的回报非常接近。各项参数只要改变一点点,都会改变结果。再把数字抠来抠去,意义已经不大了。; ~% r  d9 x8 z
( i; M. V5 t7 l1 h/ o& f5 Z$ k# U
但是,股票投资的有一个优势不是在回报数字里可以体现的:自由
) {3 |4 K4 U$ w/ b7 o: F9 _5 f4 L0 I如果我投股市,在我有生之年,可以随便换工作或搬家到哪里。多伦多,休士顿,上海...哪里都可以。但投资房子的呢?就没有这个自由度了。你要换城市,房子卖是不卖?卖了再买,就没有累计的免税好处。不卖,你怎么管理?且不说搬走了,就是度假2个月都不放心。2 M6 r% n$ R8 H, T! }! G
/ G# C1 ?4 K- U& h  n3 X( N
举2个在Riverbend的例子。
, X5 e4 v6 U, k( K/ l5 E. G% f; Z1 Y6 b1)678 Henderson Street,在几年前出售的时候,就是因为业主在温哥华,和在爱城的租客有矛盾,结果车库门被刷了脏话,内部磨损也很严重。当时叫价$375k,如果从来就没有出租过,绝对可以卖到$500k.+ h" D4 N! r1 G
2)2022 Haddow Drive,基本是一样的故事。一个艺术家租客把房子弄的很糟,车库门到没刷什么,但客厅窗子被打破了。List很久之后才修复。最最保守的估计,租客造成损失在5万以上。房子现在还没卖掉。3 x. M- p8 ~, ?& t
说实话,我的消息算闭塞的,所以这样的故事才知道2个。实际情况就是,你要买房出租,最好时时刻刻盯着。一不留神就会承受损失。反之,如果在股市,对于有耐心的人而言,确实是可以高枕无忧的。
) A" H8 W) c: R3 ^) K7 L! _6 }" z; r! Y# w0 q
[ 本帖最后由 Z 于 2008-2-11 17:21 编辑 ]
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