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楼主: 牛眼熊心

猿创:努力把,争取做个黄傻子

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Z
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发表于 2008-2-5 11:43 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Monster 于 2008-2-5 10:42 发表
. ~8 Y5 x1 S/ ]  q5 s3 b- G+ J) j; V
你跟人理论喜欢偷换前提,所以谈不到一块。连谁真正输了都看不出来,很同情你,既然你不开窍,我就耐烦给你讲解吧。
. w$ }& D1 Y1 O0 P- R- P* F; \7 O, U8 a6 j$ E
买房子通常是要贷款的,而且我谈的是75%的贷款,你说的美国人破产的是高比例高利息贷款没有可 ...
5 |' e2 Q9 S5 E1 s

! m0 ~' N; @' l我咋就看不出用loc的钱买股票就是偷换概念呢?这样做的人很多啊。虚的不说。就说个具体例子。
2 f7 l1 R+ g/ Q8 }9 Z$ X" L0 c7 V+ _! w9 A
家庭A,目前每月可投资收入为4000。现在有自住房一处,值50万,欠按揭30万。按照80%的负债比,可透10万,利率是prime+1%
4 q$ J/ d; |" h' b现在可以用这十万去投多伦多指数基金,loc的利息免税。股指回报按照30年13.3倍的收益算正好9%每年。每月的可投资收入追加到股市,当房子升值,loc扩大部分也投入股市。
& K% i0 f+ ], C
' A0 K4 X6 e* N( G0 Y请您来比较一下,如果你要投资房市怎么投法。
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 楼主| 发表于 2008-2-5 11:59 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2008-2-5 11:43 发表 5 b3 h2 e. U4 o" w) z! u

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我咋就看不出用loc的钱买股票就是偷换概念呢?这样做的人很多啊。虚的不说。就说个具体例子。
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" V- M5 C5 u" `! V+ C9 h! ^$ R8 a家庭A,目前每月可投资收入为4000。现在有自住房一处,值50万,欠按揭30万。按照80%的负债比,可透10万,利率是p ...
: C% a) ^- l0 C$ Q& R+ m
就算你说的建设成立把,首先纠正一点,你的利息不一定能抵税,你投资的是指数基金,要看基金是否分红,不懂可以请如花讲解。
: \1 `! u1 |& m+ }  m9 H% ^: Y9 n' F
现在按你的假设,有10万的LOC, 我可以再买40万的房子出租,那么如果30年每年就算5%的升值吧,每年比你的股市少,但是30年后房子价值40 X 4.32-40 =132.8万, 相对10万的投资来说,13.3倍。并且这期间贷款利息是100%抵税的。还是比股票回报高。2 @, m# }1 c) J. R* y

! W3 k" F8 ]/ Y4 a% `, o2 {5 _[ 本帖最后由 Monster 于 2008-2-5 12:06 编辑 ]
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发表于 2008-2-5 12:03 | 显示全部楼层

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sounds good
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发表于 2008-2-5 12:44 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
want to see
Z
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发表于 2008-2-5 15:45 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-5 11:59 发表 " z1 W+ }# B4 _1 V) P
0 _* x2 f" ~  F" x1 ]
就算你说的建设成立把,首先纠正一点,你的利息不一定能抵税,你投资的是指数基金,要看基金是否分红,不懂可以请如花讲解。
* P5 O9 O, }. ^* M  U7 H5 n3 d8 I8 P' B" [% m
现在按你的假设,有10万的LOC, 我可以再买40万的房子出租,那么如果30年每年就算5%的升值吧,每年比你的股市少,但是30年后房子价值40 X 4.32-40 =132.8万, 相对10万的投资来说,13.3倍。并且这期间贷款利息是100%抵税的。还是比股票回报高。

) c0 x5 t( z6 O% c' U, k- _$ Y
3 |( }$ ]- h5 W9 a0 X投资股票的利息当然可以免税。对于股指基金而言,分红都是自动重新投入股市。无需你操心。! }4 |: u' k8 z
0 C0 s2 R* e# H% c7 |
投资房子出租的贷款可以免税?这种说服不精确,这个免税额只有在你报租金收入的时候才有用,却不能抵你的收入。你的,明白?当利息远多于租金收入的时候,没用的部分就没有用了。就算数年之后你一直累计着,这个额度本身却不会随着通货膨胀自己增长,所以你几年后使用时,已经吃亏了。
% O9 Z# l- G& \; u
. m3 R( a. ]( d: m$ m我把计算分成几步。如果你有反对意见,一次说一步,比较清楚。
3 L2 s8 F4 Q$ Y* g$ ]) I/ s* B" o. A/ e$ T6 D4 f
1)假定你30年后把投资兑现。永远不拿也无法带到棺材里。我们比兑现后的收益。* i% Z7 f4 T% P9 @& n

7 ^6 @! l' D# V4 d9 n* x2)假设你的marginal税率是35%
: }) v; D$ p% L$ _! u- @4 l8 }1 V8 g
3)假设资金的时间成本利率 discount rate,是6%,这大致是你LOC的利率。只要你有现金,就可以还LOC的债,所以这个利率应该是你比较稳定的时间成本利率。
8 u$ K0 u0 Z: Z: ~/ ?" ?6 X% r2 O1 L
4)假设股票每年涨9%,这是过去30年的平均值。今天10万的股票,30年后为$1,326,768。缴的税因为是股票capital gain,缴税一半。按照17.5%计算,缴税$214,684,剩余$1,112,083。按照上述6%的discount rate,这些股票投资的现在价值 present value是$193,625.
1 j8 h( W% r, U6 z. S$ H0 v' t: k7 P* Q1 q5 Y9 T
5)假设房子每年涨6%,今天40万的房子,30年后为$2,297,396。缴税按照一般收入算,为35%,就是$664,088,剩余$1,633,308。这个房子的现在价值是$284,375。房子的现在价值的下降,体现了房子的折旧。* A. ^8 ]4 i' ]& C$ [, B) R
+ Y( A9 D# _. O$ K" I' Q
6)假设房租毛收入第一年是$18,000,减掉财产税$2,500,取暖和用水$2,500,以及部分空置时间的损失,一般维护费用以及租金缴税(前几年利息高,可以让租金免税,但到后面,利息少了,缴税就多起来了)。满打满算,净入$10,000。租金直接和租客的承受力挂钩,就是说租金可按照通货膨胀率,每年增长3%.这样三十年的租金合起来,其现在价值是$204,011.这体现了房子在折旧的同时,释放其使用价值。
0 G' j1 b; o5 [& Q' y: N4 d6 V1 C1 I5 {7 L# v6 q
7)投资股票的净收益 = 30年后股票资产的现在价值 - 现在为买股所借的钱
; N8 `$ @+ ?- w9 \6 F就是: $193,625 - $100,000 = $93,625
( _& O* O4 h% B$ s) I' e+ q5 u% U3 M5 E$ n$ C  ]  M- i
8)投资房子的净收益 = 30年后房屋资产的现在价值 + 30年租金的现在价值 - 现在为买房所借的钱; F5 P2 k4 y" |7 Z3 L6 [
就是: $284,375 + $204,011 - $400,000 = $88,386% P; W2 t/ `" V" l" ~
3 @( f7 K$ U" r, [; ]6 n
结论:按照房子每年升值6%计算,30年兑现后的价值比股票略差。如果每年按照Monster所言增长5%,那就差太多了。但如果房子升值能达到7%的话,从目前的计算,会超过股市。只是,如果经济那么热,股市本身可能也不止9%了。4 G0 c' `$ r7 s

$ I2 g3 x8 P5 `* ~. r& V* _我的计算里面有很多简化的地方。好比假设租金净入是第一年$1万,增长率3%。也许有人认为会更高。我就先提醒一下。我可也没有算进房东的时间损失。每周多花的时间,如果挣点外快,也不是小数目。要是发生小女孩被杀事件,就更不划算了,是吧?
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 楼主| 发表于 2008-2-5 15:53 | 显示全部楼层

回复 125楼 的帖子

1. 房子增值也要用capital gain 来计算,而且是在30年后卖的时候才交的。1 _2 h5 {/ G. }- V
2. 股票的增值是每年要交税的,哪怕你不卖,也要按市场价值来交税,光税一项就会把你的利润吞去一大半。  ^+ }; X" F6 J2 ~+ n
" d% g( r% Y: E- F# k
请你把这两个因素考虑进去,还是用我的5%算房子增值,你还会得出房子的回报高。
& j! H7 ~1 `8 h+ s0 w* ?# `8 I  ]: r
7 Y' C  @; v  x  z" S4 w, n* m8 w3 u% R; y
  i9 S0 a$ \7 q
投资房子出租的贷款可以免税?这种说服不精确,这个免税额只有在你报租金收入的时候才有用,却不能抵你的收入。你的,明白?当利息远多于租金收入的时候,没用的部分就没有用了。就算数年之后你一直累计着,这个额度本身却不会随着通货膨胀自己增长,所以你几年后使用时,已经吃亏了。。。。。。。。。。。。。。。
' ?/ k$ n. Z, v
( t, N$ t# f% l" ]+ k
4 m! d8 W) i1 i9 m6 S" J
上面是引用,我计算收益的时候并没有把租金收入计算进去,你的明白?如果是负的现金流,利息当然全部可以抵税,如果是正的现金流,不管交多少税总是正的吧?我不把它计算到收益里去已经对得起你了。你的,明白?: Y/ ^/ v+ b3 N; g

. j& ^% Y; m& e1 h# u[ 本帖最后由 Monster 于 2008-2-5 16:04 编辑 ]
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发表于 2008-2-5 15:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
up!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
理袁律师事务所
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发表于 2008-2-5 16:10 | 显示全部楼层
Z
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发表于 2008-2-5 16:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Monster 于 2008-2-5 15:53 发表
4 B. K! V% b6 o1. 房子增值也要用capital gain 来计算,而且是在30年后卖的时候才交的。
3 O' E/ t6 p8 ~) |2. 股票的增值是每年要交税的,哪怕你不卖,也要按市场价值来交税,光税一项就会把你的利润吞去一大半。) ?1 c$ L: Z+ b1 m: i3 G& y# |

0 x/ e" {9 j- M请你把这两个因素考虑进去,还是用我的5%算房子增值,你还会得出房子的回报高。
; B- m; C. k4 X$ {9 e
! V: w2 P; n% C上面是引用,我计算收益的时候并没有把租金收入计算进去,你的明白?如果是负的现金流,利息当然全部可以抵税,如果是正的现金流,不管交多少税总是正的吧?我不把它计算到收益里去已经对得起你了。你的,明白?
. d( e7 R# s. ~  J+ X3 A5 q

8 W( Q* E! J" F1)我要回去查一查房子的"capital gain"和投资房的抵税问题。$ t# c" x+ X7 J) P0 \- b
2)所谓股票的增值是每年要交税的,我100%确定你是错的。
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 楼主| 发表于 2008-2-5 16:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2008-2-5 16:12 发表 % ^  v9 d) d3 g9 o' v" z

- z: H& X& g* L  O9 z) H& h+ ^8 G" j7 X* N! o6 q( |- n
1)我要回去查一查房子的"capital gain"和投资房的抵税问题。
( ^* y0 _" n8 R( O5 x5 ]2)所谓股票的增值是每年要交税的,我100%确定你是错的。

! f* V  m; [; F8 }& W9 G/ C7 X第一个就不用查了,肯定是50%. : a8 o* c! g. b; |: u
第二个基金,基金每年分红难道不叫税?如果分的是股那么就比较麻烦,因为里面有公积金,所以也需要按现在的价值来交增值税,具体我不太确定,以前看过这方面的文章。
Z
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发表于 2008-2-5 17:18 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-5 16:41 发表
' P2 m! F: T; u2 S) E$ L! I8 D0 e; f. j1 b# A7 r: c; O
第一个就不用查了,肯定是50%.
% J  q7 x3 ~9 P" w第二个基金,基金每年分红难道不叫税?如果分的是股那么就比较麻烦,因为里面有公积金,所以也需要按现在的价值来交增值税,具体我不太确定,以前看过这方面的文章。
' J' A0 e. U* z9 D+ w
4 _- H$ }# T7 ~# k4 L) }
1)你是对的。
( L5 F, x& \" u
& k+ Y- W9 T" c2 I+ d! E2)多数基金都不发红利,也不发股,只是吧资金重新投入股市,让每个unit价值上升。而且,除了少数公司可以发较高红利,多数公司是不发红利的。整个多伦多股指,红利绝对不到2%,是否有1%都未必。这个因素可以忽略不计。
! b, R1 N4 y0 w" n) r
3 ?7 b6 N6 e7 S7 t投资房的利息究竟怎么抵税,我还在搜索。不过只想提醒你,利息抵税都是抵最低的那25%税率。而你的租金收入都是教最高的marginal。一天之内,我会更新新的计算。
大型搬家
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发表于 2008-2-5 20:43 | 显示全部楼层
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发表于 2008-2-5 21:40 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

同言同羽 置业良晨
好贴好看经典受启发
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发表于 2008-2-5 23:54 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我笨,很多没太看懂
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发表于 2008-2-5 23:56 | 显示全部楼层
为啥回了帖也不能看?
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 楼主| 发表于 2008-2-6 08:40 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2008-2-5 17:18 发表
  w+ a9 j* S' W& |
' e5 W9 v, u6 S! }0 Q. B* t: x; J. x4 p! D
1)你是对的。9 B4 x* W% m" L; G9 M3 V0 D( k
2 {) O& C4 c$ P& _4 `  A
2)多数基金都不发红利,也不发股,只是吧资金重新投入股市,让每个unit价值上升。而且,除了少数公司可以发较高红利,多数公司是不发红利的。整个多伦多股指,红利绝对不到2%,是否有1%都未必 ...
% X2 D: C5 L8 k, @& u& S
第二点我要提醒你,如果基金不分红,那么你的贷款利息就不能抵税。如果每年分红,分红部分每年都要交税,而且分红不是按capital gain来算的。6 L- w% `$ }5 S( [

) G, o4 U) a7 U* _投资房的利息是这样抵税的,比如你25%的downpay, 75%的贷款,那么25%就算是LOC也不能抵税,但75%的贷款利息是100%抵税。但在具体操作中,等房子增值到一定程度后,可以做re-finance来增加贷款,这样长期来看,租金收入交税很少。比如30年后,房子升了4倍,那么租金一般都是当前房价的一个百分比,那么也会增加将近4倍,这时候交税就很不划算了,只要增加4倍的贷款,就又可以避税了。炒股票可就不能这么灵活了。! S8 q' X6 A8 m! u
  x" @, t& R1 J: Y: ^& R  D
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-2-6 09:20 编辑 ]
鲜花(362) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-6 09:41 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
Z
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发表于 2008-2-6 11:49 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-6 08:40 发表 " u5 O0 @. ?. o# y( y. A9 {5 j

9 V8 [6 s) t  |, M投资房的利息是这样抵税的,比如你25%的downpay, 75%的贷款,那么25%就算是LOC也不能抵税,但75%的贷款利息是100%抵税。但在具体操作中,等房子增值到一定程度后,可以做re- finance来增加贷款,这样长期来看,租金收入交税很少。比如30年后,房子升了4倍,那么租金一般都是当前房价的一个百分比,那么也会增加将近4 倍,这时候交税就很不划算了,只要增加4倍的贷款,就又可以避税了。炒股票可就不能这么灵活了。
! L/ x. s. L1 p5 y0 P8 z8 z; Z
3 R3 f3 r# W: s- m) H$ @
这一点我并不赞同。从历史上看,二战后,土地多而建筑少,所以租金较高,一般是房价的1/100;现在的主要问题是建筑容易而土地紧张,租金相对房价越来越低,现在1/250是常见的,在部分昂贵城市1/400也可能出现。可以说,房价整体是以土地稀缺性决定的,而租金是以社会工资来决定的。房价长期的涨幅在5%~6%,我想我们有这个共识。但租金的涨幅我认为是不会到这么高的,我的计算里面都是用了3%来算的,这比社会工资增长速度略快。" t8 v" j. e' W, N' }% a  V
- D4 |0 n; r* H9 b& W
假设房子涨幅是5%,最初租金是房价1/100,30年下来会变成1/178
. P* A- C( W# p: L假设房子涨幅是6%,最初租金是房价1/100,30年下来会变成1/237) ^8 I2 X6 X6 u7 R1 Z
! H- H# y' i' {6 j
这个数字与历史数据差不多。
Z
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发表于 2008-2-6 12:21 | 显示全部楼层
现在回到计算:
3 F+ i) ]$ v" ]7 a- w( R4 o' P1 y0 w6 u% H. a6 Y
假设房子涨幅为每年5%
1 @7 G8 H; W3 R# e8 D, o9 B, T6 d
30年后售价$1,728,777,获利差额缴税17.5%后,还剩$1,496,241,其现在价值为$260,511% q& p8 w  i$ W& `8 P4 u  ]

9 |! \1 ?  h) R# L- g! H7 U30万的30年按揭,为了计算方便,假设一年还款一次:每年要还$29,060,其中利息是第一年$18,000,第二年$16,766 ... 第三十年$304
9 v( n5 G0 r2 r7 }8 A租金毛收入假设第一年$18,000(设成相等,好算),以后每年增长3%,租金比按揭利息高的部分按照35%缴税。又假设租金的一半用于地产税取暖空置时间以及租客造成损失。这样纯的税后租金收入是第一年$9,000(没少算吧?)依次类推,30年累计的现在价值为$143,281
5 `6 Q. |0 v6 M8 c$ x4 v( X  r! @
1 \/ M/ r* J! Q3 a! i: M( z* {回到公式: 投资房子的净收益 = 30年后房屋资产的现在价值 + 30年租金的现在价值 - 现在为买房所借的钱
& D5 v. T* K3 r. k! g6 G/ v& U7 {就是 $260,511 + $143,281 - $400,000 = $54,850
& a! Q0 t4 L/ u+ v6 b5 T5 u4 ]8 e你所说的利息免税好处都已经算到租金回报里面
, l2 w0 \4 U6 L! |$ ]$ K' O1 t. K! }, ?1 D
假设房子涨幅为每年6%6 |0 S: b! h9 c+ \5 h( E
投资房子的净收益 = 30年后房屋资产的现在价值 + 30年租金的现在价值 - 现在为买房所借的钱0 X3 J. U1 }7 w! N3 g- }
就是 $342,188 + $143,281 - $400,000 = $136,527/ @# b+ x3 p8 N' {9 k8 v

" D' L: s7 _. D0 d& S1 ^前面所述股票回报$93,625计算不变。最好结果正好位于房市回报5%和6%的中点。
Z
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发表于 2008-2-6 12:35 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
回到Monster建议的re-finance来增加贷款问题- T- @& B9 o7 i
: E8 F# e+ Y- Q: U' T
你re-finance出来的钱肯定还是要继续投资的,是吧?否则如果存银行,就算利息免税。但考虑到存款利息缴税,还有借款利息高于存款利息,怎么都不划算。4 r* t4 U  k7 \5 t

* w  V2 S0 P* U) u如果你re-finance出来的钱继续投资地产,那就进一步加剧了你的投资风险。这和股票升值以后用Margin Account加仓并无不同。股票用margin也不是一味的风险,有时可以用put对冲一下。投资地产也无法避免风险,固然在房子而言跌20%以上被银行平仓的不多。但你可否想过,你的工资和出租收入本身也不是100%稳定的,交不出月供,一样被平仓。所以在上面的计算里面无论股票和地产,我都没有算重新融资。) p5 ^+ @2 b9 _" F8 H
+ |9 u' K4 g4 z+ k
我从来都不否定投资地产。投的好的,回报率应该还远远不止6%,但我觉得对于多数人的能力和精力而言,股票指数可能是更好的选择。
大型搬家
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 楼主| 发表于 2008-2-6 13:02 | 显示全部楼层

回复 139楼 的帖子

还是计算有问题, 你把30年后的钱折算成相当于现在的钱本来就是个错误。30年后如果你炒股还剩10万贷款,相对于今天,考虑通货膨胀后已经不是10万,要少得多。你再算算,就变成5%也比炒股划算了。
* b1 A" @) g2 M( Z2 j$ _8 w
: O# F3 G3 r# g- m7 I$ h% S其实你不需要算30年后的钱对现在的价值,直接算30年后谁最后赚的钱多就行了。还有一点值得注意,我们一直讨论的是30年,如果时间越短,房子因为杠杆原因,赚得比炒股越多。当然如果这个时间变成50年,100年,炒股由于每年收益率大,就超过房子了。。。。。可惜的是,马背上能站猴子,猴子背上是站不了马的,自己想想我说的意思,不明白我就再耐烦给你讲解讲解。
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 楼主| 发表于 2008-2-6 13:12 | 显示全部楼层

回复 140楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
你对re-finance的风险分析有问题,我今天是75%的贷款,过5年后房子升值了,我re-finance后还是75%的贷款。然后我再用re-fianance拿的钱再买个房子也是75%的贷款,我的杠杆风险都是控制在75%. 唯一的风险是基数变大了,但被银行平仓的风险一直没有变。说到付不起月付的事情是有可能的,但可能性只和你没有钱付房租而被房东赶出来是一样的。真到了那地步,只能说明这个国家或城市失业率高出租率低,那就是卖房子的时候了,不过那时候股票也好不到哪去。$ M" m! V9 J) g8 {( [9 ]0 T" ]
4 b* {6 X+ v7 Q/ m: V7 f) M
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-2-6 13:15 编辑 ]
理袁律师事务所
Z
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发表于 2008-2-6 13:55 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 Monster 于 2008-2-6 13:02 发表
) U. M& u1 i8 K0 F# |9 @) E还是计算有问题, 你把30年后的钱折算成相当于现在的钱本来就是个错误。30年后如果你炒股还剩10万贷款,相对于今天,考虑通货膨胀后已经不是10万,要少得多。你再算算,就变成5%也比炒股划算了。
: }: e6 Q9 x! e, [5 k( \
( q) S. @1 M5 \" W其实你不需要算30年后的钱对现在的价值,直接算30年后谁最后赚的钱多就行了。还有一点值得注意,我们一直讨论的是30年,如果时间越短,房子因为杠杆原因,赚得比炒股越多。当然如果这个时间变成50年,100年,炒股由于每年收益率大,就超过房子了。。。。。可惜的是,马背上能站猴子,猴子背上是站不了马的,自己想想我说的意思,不明白我就再耐烦给你讲解讲解。
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. L. l2 i# b$ _: K
3 r6 ^3 C/ g* k8 E% N+ h
1)股票的10万贷款,和房子的40万贷款,这是现在的价值,你没有意见吧?/ v$ l: e" }  _' q  F# T
2)现在借的10万贷款如果摆到30年后,按照6%的discount rate,也是一笔巨款($574,349)。并非30年后还是10万。
( }$ {" }9 L% r# x2 i6 l7 L3)现在借的40万贷款如果摆到30年后,是$2,297,396 只是钱在时间轴上移来移去。谁多谁少不会改变。6 V& H9 o0 r5 p0 i2 @+ ~4 G
4)长期而言,我认为如果投资房市的人不犯错,应该最终收益和股指差不多。
5 E& @& A' B+ a0 P+ n5)短期而言,根本没法说。股价随便上下个30%也并非不可能,要比的话,恐怕要看运气了。
Z
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发表于 2008-2-6 14:02 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-6 13:12 发表 + W% U% ]# O; d6 Z
你对re-finance的风险分析有问题,我今天是75%的贷款,过5年后房子升值了,我re-finance后还是75%的贷款。然后我再用re- fianance拿的钱再买个房子也是75%的贷款,我的杠杆风险都是控制在75%. 唯一的风险是基数变大了,但被银行平仓的风险一直没有变。说到付不起月付的事情是有可能的,但可能性只和你没有钱付房租而被房东赶出来是一样的。真到了那地步,只能说明这个国家或城市失业率高出租率低,那就是卖房子的时候了,不过那时候股票也好不到哪去。

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. [2 h( u5 g/ i  F" v+ A4 d6 ?0 o6 k我不认为房价下跌会被银行平仓,我说的风险仅限于付不起月付。这是经济衰退中非常普遍的问题。0 s) ]8 [9 l& K9 X% P

3 e, L6 ~7 w5 G: B6 o- U对于中产阶级,如果在每一次房产升值中都re-finance到极限,那么很快债务的增长速度就会明显超过工资增长速度。一旦出租收入不保,甚至工作不保,破产几乎是必然的。这只有一个解决方法,就是不要re-finance到极限。以牺牲资金回报的代价换得稳定性。一旦没有收入,再去re-finance,可以用透出来的钱来维持。这和股票margin一样的,关键是把握一个度。
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 楼主| 发表于 2008-2-6 15:05 | 显示全部楼层

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老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
对第一点我有意见,你把30年后的钱和贷款分别对待,30年后增值部分你用折扣算到今天,而30年后剩的贷款却认为和今天一样,这个公式错得离谱。
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$ I! o4 u8 f% S) c; F" E% w8 p对于第二点应该这样解释才对,10万的贷款,如果30年后还剩10万,由于通货膨胀的原因,相当于今天是10万除以1.06的30次方 = 10/5.74 =1.74万。也就是说,10万贷款30年后还,如果不考虑利息因素,相当于对今天来说只还了1.74万,而你算反了。。。。。现在知道了吧,千万不要借钱给别人。! v; F# s% \* r% x
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发表于 2008-2-6 15:09 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-1 12:39 发表
+ p) S, S7 e& @! A; ~: v- j1 V有一天有一个叫一半清醒也不知道另一半也是清醒还是糊涂的人,出了一个问题,原文如下:
3 K( ]% q7 {' D* }7 Z9 }5 J
2 f9 i7 m% w* `我认识一个白人傻子投资者,根本不懂任何经济,作了20+年房地产,只知道买入,然后出租,租金只要cover mortgage利息部分就 ...

8 s7 Z( r' M0 j+ [6 o
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发表于 2008-2-6 15:15 | 显示全部楼层
理袁律师事务所
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发表于 2008-2-6 15:53 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-6 15:05 发表 - ~/ }; {0 k. T+ Z; `  n
对第一点我有意见,你把30年后的钱和贷款分别对待,30年后增值部分你用折扣算到今天,而30年后剩的贷款却认为和今天一样,这个公式错得离谱。+ w( x# {! F! f0 ^8 O) [
对于第二点应该这样解释才对,10万的贷款,如果30年后还剩10万,由于通货膨胀的原因,相当于今天是10万除以1.06的30次方 = 10/5.74 =1.74万。也就是说,10万贷款30年后还,如果不考虑利息因素,相当于对今天来说只还了1.74万,而你算反了。。。。。现在知道了吧,千万不要借钱给别人。

# S  G+ Q1 u# J" K, D; T8 ~5 z: n; x$ B/ V4 z& l
你说的不对。如果光考虑本金,10万的贷款只会越来越少,30年后要么还光了,就算还是10万,按照现在价值也的确没有多少。这点没错。9 t0 F, I0 h* c2 @: V
可问题在于你必须月月付出按揭,把每一笔按揭折成现在价值取和,结果必然是10万整。这本就是按揭的定义。
鲜花(94) 鸡蛋(4)
发表于 2008-2-6 16:10 | 显示全部楼层
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鲜花(172) 鸡蛋(12)
发表于 2008-2-6 16:20 | 显示全部楼层
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