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楼主: 牛眼熊心

猿创:努力把,争取做个黄傻子

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Z
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发表于 2008-2-5 11:43 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Monster 于 2008-2-5 10:42 发表
7 q6 ]% Y! e% N& g% z; e7 L5 a1 H2 E- X, C
你跟人理论喜欢偷换前提,所以谈不到一块。连谁真正输了都看不出来,很同情你,既然你不开窍,我就耐烦给你讲解吧。2 d9 l3 H' d6 [* a) x
$ s$ @) d% F$ d
买房子通常是要贷款的,而且我谈的是75%的贷款,你说的美国人破产的是高比例高利息贷款没有可 ...

) r% D  B# o/ y5 W7 o* s/ Y
, S/ d1 z0 x1 V+ A, Q0 \我咋就看不出用loc的钱买股票就是偷换概念呢?这样做的人很多啊。虚的不说。就说个具体例子。% [6 O  p3 R4 _  J; P+ }! {& ]

# ]) }5 l! n5 P! k家庭A,目前每月可投资收入为4000。现在有自住房一处,值50万,欠按揭30万。按照80%的负债比,可透10万,利率是prime+1%
  e2 s' o2 C( l( H$ C% G# d2 ~现在可以用这十万去投多伦多指数基金,loc的利息免税。股指回报按照30年13.3倍的收益算正好9%每年。每月的可投资收入追加到股市,当房子升值,loc扩大部分也投入股市。9 K6 s# I5 u" D
4 g$ C. \" S4 }2 S) x* k! y
请您来比较一下,如果你要投资房市怎么投法。
大型搬家
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 楼主| 发表于 2008-2-5 11:59 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2008-2-5 11:43 发表
% ^0 N+ R1 K' i. a* v* w8 S4 A) l2 i: c- m7 f8 n5 B" t' e7 a6 F

: h9 u! j$ S' o, k我咋就看不出用loc的钱买股票就是偷换概念呢?这样做的人很多啊。虚的不说。就说个具体例子。
% f! q8 L0 o) A5 p/ W2 ~4 W4 g  `+ _8 E! g
家庭A,目前每月可投资收入为4000。现在有自住房一处,值50万,欠按揭30万。按照80%的负债比,可透10万,利率是p ...

( S( [4 I  C. a: {# h0 ^" {就算你说的建设成立把,首先纠正一点,你的利息不一定能抵税,你投资的是指数基金,要看基金是否分红,不懂可以请如花讲解。% d/ q% A& q9 l1 a7 Z" F5 O, n% j2 Q1 v2 ]
1 S. t/ a: b$ _5 C2 a8 J% Q2 a
现在按你的假设,有10万的LOC, 我可以再买40万的房子出租,那么如果30年每年就算5%的升值吧,每年比你的股市少,但是30年后房子价值40 X 4.32-40 =132.8万, 相对10万的投资来说,13.3倍。并且这期间贷款利息是100%抵税的。还是比股票回报高。$ [% M1 f" l  U& K1 d' M5 f' z

& O4 e# o- J3 g: H0 ][ 本帖最后由 Monster 于 2008-2-5 12:06 编辑 ]
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发表于 2008-2-5 12:03 | 显示全部楼层

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sounds good
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发表于 2008-2-5 12:44 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
want to see
Z
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发表于 2008-2-5 15:45 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-5 11:59 发表
3 r( W. @/ w' A7 L' K3 Q$ ~7 y% `  x* F# C
就算你说的建设成立把,首先纠正一点,你的利息不一定能抵税,你投资的是指数基金,要看基金是否分红,不懂可以请如花讲解。
$ a% K# Y8 V8 ^8 B5 r6 Z6 J" a
5 j, I: g& I0 k9 u现在按你的假设,有10万的LOC, 我可以再买40万的房子出租,那么如果30年每年就算5%的升值吧,每年比你的股市少,但是30年后房子价值40 X 4.32-40 =132.8万, 相对10万的投资来说,13.3倍。并且这期间贷款利息是100%抵税的。还是比股票回报高。

& N& S8 V0 a0 `' |- u
2 T- }# S0 f8 K$ D: e投资股票的利息当然可以免税。对于股指基金而言,分红都是自动重新投入股市。无需你操心。4 e% G8 d! v4 t! ^2 I, I

1 F. v2 p9 {' h投资房子出租的贷款可以免税?这种说服不精确,这个免税额只有在你报租金收入的时候才有用,却不能抵你的收入。你的,明白?当利息远多于租金收入的时候,没用的部分就没有用了。就算数年之后你一直累计着,这个额度本身却不会随着通货膨胀自己增长,所以你几年后使用时,已经吃亏了。
6 t2 q- [! N0 W7 K% ?. X  X
( z: l5 a3 ?/ o我把计算分成几步。如果你有反对意见,一次说一步,比较清楚。' M5 f) }3 A. ~
3 p3 r" p' f4 u5 ~
1)假定你30年后把投资兑现。永远不拿也无法带到棺材里。我们比兑现后的收益。
0 J# ^/ L( Y" y0 K4 ~8 H+ U& F- U& X. u* N" {, v& R8 C: O
2)假设你的marginal税率是35%9 o9 ^3 e) }& E; K7 Y
+ A& j9 L' }8 u" F' y/ J
3)假设资金的时间成本利率 discount rate,是6%,这大致是你LOC的利率。只要你有现金,就可以还LOC的债,所以这个利率应该是你比较稳定的时间成本利率。/ O9 Q' y* X9 |8 I) r# d' b8 U
( o4 N- ]% g1 V8 w5 `: E
4)假设股票每年涨9%,这是过去30年的平均值。今天10万的股票,30年后为$1,326,768。缴的税因为是股票capital gain,缴税一半。按照17.5%计算,缴税$214,684,剩余$1,112,083。按照上述6%的discount rate,这些股票投资的现在价值 present value是$193,625.
3 D3 }1 [  r) z1 B5 }
% a9 k$ E9 M' t% n2 R# o7 }5)假设房子每年涨6%,今天40万的房子,30年后为$2,297,396。缴税按照一般收入算,为35%,就是$664,088,剩余$1,633,308。这个房子的现在价值是$284,375。房子的现在价值的下降,体现了房子的折旧。, i' E# \1 D4 t/ H. U
6 J3 F2 x0 ]4 b! R/ ?
6)假设房租毛收入第一年是$18,000,减掉财产税$2,500,取暖和用水$2,500,以及部分空置时间的损失,一般维护费用以及租金缴税(前几年利息高,可以让租金免税,但到后面,利息少了,缴税就多起来了)。满打满算,净入$10,000。租金直接和租客的承受力挂钩,就是说租金可按照通货膨胀率,每年增长3%.这样三十年的租金合起来,其现在价值是$204,011.这体现了房子在折旧的同时,释放其使用价值。
. _/ U  v' S/ a9 t1 i/ {+ D$ K* q3 P! Y* d
7)投资股票的净收益 = 30年后股票资产的现在价值 - 现在为买股所借的钱
* t7 M0 e7 ?! D& B就是: $193,625 - $100,000 = $93,6256 }4 L0 I# D( R0 ^8 J- Z

! M) W6 |  c' Q0 o' x8 S8)投资房子的净收益 = 30年后房屋资产的现在价值 + 30年租金的现在价值 - 现在为买房所借的钱
8 g. I3 t7 P5 t8 I; E就是: $284,375 + $204,011 - $400,000 = $88,386
2 p" H$ t4 d2 I. g8 R* m
! V& T- _% E; C1 Q6 s结论:按照房子每年升值6%计算,30年兑现后的价值比股票略差。如果每年按照Monster所言增长5%,那就差太多了。但如果房子升值能达到7%的话,从目前的计算,会超过股市。只是,如果经济那么热,股市本身可能也不止9%了。
5 i' [0 G9 E/ i8 s" i& a2 E
% b- L  T/ e; n2 L3 ~4 q) P我的计算里面有很多简化的地方。好比假设租金净入是第一年$1万,增长率3%。也许有人认为会更高。我就先提醒一下。我可也没有算进房东的时间损失。每周多花的时间,如果挣点外快,也不是小数目。要是发生小女孩被杀事件,就更不划算了,是吧?
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 楼主| 发表于 2008-2-5 15:53 | 显示全部楼层

回复 125楼 的帖子

1. 房子增值也要用capital gain 来计算,而且是在30年后卖的时候才交的。% T+ x1 e9 v* d' z
2. 股票的增值是每年要交税的,哪怕你不卖,也要按市场价值来交税,光税一项就会把你的利润吞去一大半。
6 y3 F3 ?2 f- a2 K. P$ j# ^& {5 Z$ v
! `: K8 Z- g" A3 i请你把这两个因素考虑进去,还是用我的5%算房子增值,你还会得出房子的回报高。$ A; w! k& Z/ m; T& w  x( v6 q

7 W1 ^. q9 O6 V2 Z0 O- `' X
1 c3 O+ D' J+ r: e+ I9 Q& X/ ~4 ]; E
6 A" T/ f1 \% B
投资房子出租的贷款可以免税?这种说服不精确,这个免税额只有在你报租金收入的时候才有用,却不能抵你的收入。你的,明白?当利息远多于租金收入的时候,没用的部分就没有用了。就算数年之后你一直累计着,这个额度本身却不会随着通货膨胀自己增长,所以你几年后使用时,已经吃亏了。。。。。。。。。。。。。。。
1 y, o) t2 r2 K2 z

8 U" h& r- `( \" d
2 `' z4 W; a1 y% ^+ m上面是引用,我计算收益的时候并没有把租金收入计算进去,你的明白?如果是负的现金流,利息当然全部可以抵税,如果是正的现金流,不管交多少税总是正的吧?我不把它计算到收益里去已经对得起你了。你的,明白?# o+ u) d& ?  D; j

# w- m% t1 E+ E[ 本帖最后由 Monster 于 2008-2-5 16:04 编辑 ]
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发表于 2008-2-5 15:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
up!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
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发表于 2008-2-5 16:10 | 显示全部楼层
Z
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发表于 2008-2-5 16:12 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-5 15:53 发表
+ n6 y6 ]1 v7 K2 ?9 z1. 房子增值也要用capital gain 来计算,而且是在30年后卖的时候才交的。
* n3 G5 `* _5 x' Y2. 股票的增值是每年要交税的,哪怕你不卖,也要按市场价值来交税,光税一项就会把你的利润吞去一大半。
( k* m9 z1 N- O2 H6 [$ O2 h8 f0 R, W( v1 I! }
请你把这两个因素考虑进去,还是用我的5%算房子增值,你还会得出房子的回报高。
( `( D, W  j4 \6 v' W6 B" @) L# h
1 d; K7 ~, R6 @+ a上面是引用,我计算收益的时候并没有把租金收入计算进去,你的明白?如果是负的现金流,利息当然全部可以抵税,如果是正的现金流,不管交多少税总是正的吧?我不把它计算到收益里去已经对得起你了。你的,明白?

8 e( G/ L% p/ ]. T" z+ \4 }* s& [8 E* p3 }; g
1)我要回去查一查房子的"capital gain"和投资房的抵税问题。7 Q% ]6 Q' M5 ?8 I3 e
2)所谓股票的增值是每年要交税的,我100%确定你是错的。
大型搬家
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 楼主| 发表于 2008-2-5 16:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2008-2-5 16:12 发表
2 P# G7 X1 k8 q4 V$ s& A( `0 j5 s( m
( m6 n) r" v$ S. i; E8 ^1 [! \# N" {
7 d+ L: Z' B# M+ ?1)我要回去查一查房子的"capital gain"和投资房的抵税问题。
3 [! s" e3 k9 h, m5 }2)所谓股票的增值是每年要交税的,我100%确定你是错的。
: H% m( k' q  s$ _& Z
第一个就不用查了,肯定是50%. & e% N+ a% B, H
第二个基金,基金每年分红难道不叫税?如果分的是股那么就比较麻烦,因为里面有公积金,所以也需要按现在的价值来交增值税,具体我不太确定,以前看过这方面的文章。
Z
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发表于 2008-2-5 17:18 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-5 16:41 发表
( b5 I5 |5 H  N3 F5 V
; l( X9 }( R; g4 R第一个就不用查了,肯定是50%.
5 A: r* Q( W( y  q$ R5 q第二个基金,基金每年分红难道不叫税?如果分的是股那么就比较麻烦,因为里面有公积金,所以也需要按现在的价值来交增值税,具体我不太确定,以前看过这方面的文章。

5 [6 W) c3 ~; w% k& Z& J
  s; _, }) U1 @) j" b7 J0 b& L  b# _" M1)你是对的。
' Q/ _$ D: j5 v6 s( u& X( W) S
! J- ~/ R& K. i3 l; {2)多数基金都不发红利,也不发股,只是吧资金重新投入股市,让每个unit价值上升。而且,除了少数公司可以发较高红利,多数公司是不发红利的。整个多伦多股指,红利绝对不到2%,是否有1%都未必。这个因素可以忽略不计。
& D5 f. j+ \; l* x3 D- l5 _. N0 e" L$ H/ }
投资房的利息究竟怎么抵税,我还在搜索。不过只想提醒你,利息抵税都是抵最低的那25%税率。而你的租金收入都是教最高的marginal。一天之内,我会更新新的计算。
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发表于 2008-2-5 20:43 | 显示全部楼层
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发表于 2008-2-5 21:40 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

同言同羽 置业良晨
好贴好看经典受启发
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发表于 2008-2-5 23:54 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我笨,很多没太看懂
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发表于 2008-2-5 23:56 | 显示全部楼层
为啥回了帖也不能看?
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 楼主| 发表于 2008-2-6 08:40 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2008-2-5 17:18 发表
+ [; H  T, I. n5 \/ e3 ?& f" t8 ^" {% z6 e1 a5 @
- H3 N! Q3 f3 f+ d0 }- N& x
1)你是对的。
& W. k0 B6 J' `2 o1 Q# S8 r* q3 E9 O  p8 M" s" I% D8 _
2)多数基金都不发红利,也不发股,只是吧资金重新投入股市,让每个unit价值上升。而且,除了少数公司可以发较高红利,多数公司是不发红利的。整个多伦多股指,红利绝对不到2%,是否有1%都未必 ...
8 B9 `) L& j" [  H% H
第二点我要提醒你,如果基金不分红,那么你的贷款利息就不能抵税。如果每年分红,分红部分每年都要交税,而且分红不是按capital gain来算的。" d: J! m9 ~+ W$ t/ x9 T! w
& A( p' p; i* s' |' p
投资房的利息是这样抵税的,比如你25%的downpay, 75%的贷款,那么25%就算是LOC也不能抵税,但75%的贷款利息是100%抵税。但在具体操作中,等房子增值到一定程度后,可以做re-finance来增加贷款,这样长期来看,租金收入交税很少。比如30年后,房子升了4倍,那么租金一般都是当前房价的一个百分比,那么也会增加将近4倍,这时候交税就很不划算了,只要增加4倍的贷款,就又可以避税了。炒股票可就不能这么灵活了。0 X* i& r2 ]3 r, s6 V
1 ~. [& p8 a& U' `- i
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-2-6 09:20 编辑 ]
鲜花(362) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-6 09:41 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
理袁律师事务所
Z
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发表于 2008-2-6 11:49 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-6 08:40 发表 / q( O0 t( w; U9 @

2 c- Z2 N( g: A  n8 j4 S* H投资房的利息是这样抵税的,比如你25%的downpay, 75%的贷款,那么25%就算是LOC也不能抵税,但75%的贷款利息是100%抵税。但在具体操作中,等房子增值到一定程度后,可以做re- finance来增加贷款,这样长期来看,租金收入交税很少。比如30年后,房子升了4倍,那么租金一般都是当前房价的一个百分比,那么也会增加将近4 倍,这时候交税就很不划算了,只要增加4倍的贷款,就又可以避税了。炒股票可就不能这么灵活了。

9 F/ o$ ?, j# Y5 O9 f! `& L! B* H2 {& a! ]6 R$ U/ T% M
这一点我并不赞同。从历史上看,二战后,土地多而建筑少,所以租金较高,一般是房价的1/100;现在的主要问题是建筑容易而土地紧张,租金相对房价越来越低,现在1/250是常见的,在部分昂贵城市1/400也可能出现。可以说,房价整体是以土地稀缺性决定的,而租金是以社会工资来决定的。房价长期的涨幅在5%~6%,我想我们有这个共识。但租金的涨幅我认为是不会到这么高的,我的计算里面都是用了3%来算的,这比社会工资增长速度略快。
0 T* U1 u0 w. j1 q8 C
% Z0 W. `' \" Q; Y3 l5 R假设房子涨幅是5%,最初租金是房价1/100,30年下来会变成1/1784 X9 ]3 t* B! e) J" v# W
假设房子涨幅是6%,最初租金是房价1/100,30年下来会变成1/237' B' D3 k' n( m$ Y3 l
0 ~% V0 S- K% _6 e  \& Z
这个数字与历史数据差不多。
Z
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发表于 2008-2-6 12:21 | 显示全部楼层
现在回到计算:% p' P* y0 d; U/ {3 f8 l. R
) P/ c0 _0 J; m! [
假设房子涨幅为每年5%" |' ~" Z% S) K( K
; V  d+ |( a3 J/ V
30年后售价$1,728,777,获利差额缴税17.5%后,还剩$1,496,241,其现在价值为$260,511) O. N; p- }  b" Z
1 G: s/ z1 V! ]! e
30万的30年按揭,为了计算方便,假设一年还款一次:每年要还$29,060,其中利息是第一年$18,000,第二年$16,766 ... 第三十年$304
4 u3 L1 z& L/ Z% `) }/ E# j租金毛收入假设第一年$18,000(设成相等,好算),以后每年增长3%,租金比按揭利息高的部分按照35%缴税。又假设租金的一半用于地产税取暖空置时间以及租客造成损失。这样纯的税后租金收入是第一年$9,000(没少算吧?)依次类推,30年累计的现在价值为$143,281
1 l7 N% k5 {% J$ z) Z8 R* S9 l2 S& V+ H  l6 n
回到公式: 投资房子的净收益 = 30年后房屋资产的现在价值 + 30年租金的现在价值 - 现在为买房所借的钱
8 b/ \* K' ^7 u9 }& [6 C就是 $260,511 + $143,281 - $400,000 = $54,850
+ W  `3 ?. G/ a& @+ _- E! r) \你所说的利息免税好处都已经算到租金回报里面( v8 @2 {& x) H  ~

* w+ E# x: D  A) T假设房子涨幅为每年6%8 T$ {+ o+ d, V! k( ?) a! ^0 Y6 \
投资房子的净收益 = 30年后房屋资产的现在价值 + 30年租金的现在价值 - 现在为买房所借的钱
/ W3 ~8 H- }: R* U就是 $342,188 + $143,281 - $400,000 = $136,527
$ o; Q% J2 s/ O" \4 @
6 E+ x4 H' Y* i2 l7 f( V3 [8 _& m前面所述股票回报$93,625计算不变。最好结果正好位于房市回报5%和6%的中点。
Z
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发表于 2008-2-6 12:35 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
回到Monster建议的re-finance来增加贷款问题+ k; P! O* N( c. m+ @4 }3 `

( V7 q& }! x3 r! j7 ?7 v你re-finance出来的钱肯定还是要继续投资的,是吧?否则如果存银行,就算利息免税。但考虑到存款利息缴税,还有借款利息高于存款利息,怎么都不划算。, P+ E- t0 Z. D  _7 }

, K! ~" z, Q/ |$ r. E. Y+ b如果你re-finance出来的钱继续投资地产,那就进一步加剧了你的投资风险。这和股票升值以后用Margin Account加仓并无不同。股票用margin也不是一味的风险,有时可以用put对冲一下。投资地产也无法避免风险,固然在房子而言跌20%以上被银行平仓的不多。但你可否想过,你的工资和出租收入本身也不是100%稳定的,交不出月供,一样被平仓。所以在上面的计算里面无论股票和地产,我都没有算重新融资。  H4 R4 w2 I- p

* C3 ~8 M4 L7 v: y9 Z1 @我从来都不否定投资地产。投的好的,回报率应该还远远不止6%,但我觉得对于多数人的能力和精力而言,股票指数可能是更好的选择。
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 楼主| 发表于 2008-2-6 13:02 | 显示全部楼层

回复 139楼 的帖子

还是计算有问题, 你把30年后的钱折算成相当于现在的钱本来就是个错误。30年后如果你炒股还剩10万贷款,相对于今天,考虑通货膨胀后已经不是10万,要少得多。你再算算,就变成5%也比炒股划算了。
# o& f* J  ?* l- h3 `7 q/ W) [0 Z; I& N# u
其实你不需要算30年后的钱对现在的价值,直接算30年后谁最后赚的钱多就行了。还有一点值得注意,我们一直讨论的是30年,如果时间越短,房子因为杠杆原因,赚得比炒股越多。当然如果这个时间变成50年,100年,炒股由于每年收益率大,就超过房子了。。。。。可惜的是,马背上能站猴子,猴子背上是站不了马的,自己想想我说的意思,不明白我就再耐烦给你讲解讲解。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-6 13:12 | 显示全部楼层

回复 140楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
你对re-finance的风险分析有问题,我今天是75%的贷款,过5年后房子升值了,我re-finance后还是75%的贷款。然后我再用re-fianance拿的钱再买个房子也是75%的贷款,我的杠杆风险都是控制在75%. 唯一的风险是基数变大了,但被银行平仓的风险一直没有变。说到付不起月付的事情是有可能的,但可能性只和你没有钱付房租而被房东赶出来是一样的。真到了那地步,只能说明这个国家或城市失业率高出租率低,那就是卖房子的时候了,不过那时候股票也好不到哪去。
$ F) p$ @+ R$ f( P" M  y* F5 R9 ^
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-2-6 13:15 编辑 ]
大型搬家
Z
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发表于 2008-2-6 13:55 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 Monster 于 2008-2-6 13:02 发表 0 O: m4 R, D: [$ d8 I, s1 \& L' U
还是计算有问题, 你把30年后的钱折算成相当于现在的钱本来就是个错误。30年后如果你炒股还剩10万贷款,相对于今天,考虑通货膨胀后已经不是10万,要少得多。你再算算,就变成5%也比炒股划算了。+ H1 a# g+ W% K, ~; O' h

5 [2 f( p1 c4 J7 w% @其实你不需要算30年后的钱对现在的价值,直接算30年后谁最后赚的钱多就行了。还有一点值得注意,我们一直讨论的是30年,如果时间越短,房子因为杠杆原因,赚得比炒股越多。当然如果这个时间变成50年,100年,炒股由于每年收益率大,就超过房子了。。。。。可惜的是,马背上能站猴子,猴子背上是站不了马的,自己想想我说的意思,不明白我就再耐烦给你讲解讲解。

5 x/ G$ ?+ R: A1 x5 w6 v% \4 P2 q) c- Z1 P( ]: ]
. Q0 S. U$ w. `. ]# Y" y2 b
1)股票的10万贷款,和房子的40万贷款,这是现在的价值,你没有意见吧?% P* f1 ]2 Q+ h
2)现在借的10万贷款如果摆到30年后,按照6%的discount rate,也是一笔巨款($574,349)。并非30年后还是10万。
' M/ m/ ~1 g* |: P' h) e3)现在借的40万贷款如果摆到30年后,是$2,297,396 只是钱在时间轴上移来移去。谁多谁少不会改变。+ z# u& T9 ?# U1 @3 T8 [# W: o
4)长期而言,我认为如果投资房市的人不犯错,应该最终收益和股指差不多。
- v  |1 A1 c) p" s! R  Y5)短期而言,根本没法说。股价随便上下个30%也并非不可能,要比的话,恐怕要看运气了。
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发表于 2008-2-6 14:02 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-6 13:12 发表 # e$ M5 x- w  w
你对re-finance的风险分析有问题,我今天是75%的贷款,过5年后房子升值了,我re-finance后还是75%的贷款。然后我再用re- fianance拿的钱再买个房子也是75%的贷款,我的杠杆风险都是控制在75%. 唯一的风险是基数变大了,但被银行平仓的风险一直没有变。说到付不起月付的事情是有可能的,但可能性只和你没有钱付房租而被房东赶出来是一样的。真到了那地步,只能说明这个国家或城市失业率高出租率低,那就是卖房子的时候了,不过那时候股票也好不到哪去。

  W* F/ @8 ^/ S" L; f/ g! L' q3 V- f$ s9 h3 o
我不认为房价下跌会被银行平仓,我说的风险仅限于付不起月付。这是经济衰退中非常普遍的问题。+ P2 D% O% n( ^; q
4 `1 o$ A' Y2 m7 M; j: T& ]
对于中产阶级,如果在每一次房产升值中都re-finance到极限,那么很快债务的增长速度就会明显超过工资增长速度。一旦出租收入不保,甚至工作不保,破产几乎是必然的。这只有一个解决方法,就是不要re-finance到极限。以牺牲资金回报的代价换得稳定性。一旦没有收入,再去re-finance,可以用透出来的钱来维持。这和股票margin一样的,关键是把握一个度。
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 楼主| 发表于 2008-2-6 15:05 | 显示全部楼层

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老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
对第一点我有意见,你把30年后的钱和贷款分别对待,30年后增值部分你用折扣算到今天,而30年后剩的贷款却认为和今天一样,这个公式错得离谱。# M- G* \# l8 T- t& u  M

9 q" D( Y# y6 p7 |- g9 v6 ]对于第二点应该这样解释才对,10万的贷款,如果30年后还剩10万,由于通货膨胀的原因,相当于今天是10万除以1.06的30次方 = 10/5.74 =1.74万。也就是说,10万贷款30年后还,如果不考虑利息因素,相当于对今天来说只还了1.74万,而你算反了。。。。。现在知道了吧,千万不要借钱给别人。: j/ Y% q4 j6 z. e
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发表于 2008-2-6 15:09 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-1 12:39 发表
( m4 S4 |0 r2 \有一天有一个叫一半清醒也不知道另一半也是清醒还是糊涂的人,出了一个问题,原文如下:
3 m; U0 q" r+ I) b! @2 r9 b' t2 e, N7 [, Z0 m
我认识一个白人傻子投资者,根本不懂任何经济,作了20+年房地产,只知道买入,然后出租,租金只要cover mortgage利息部分就 ...
) P% D, {* A# i/ h2 Y" T
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发表于 2008-2-6 15:15 | 显示全部楼层
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发表于 2008-2-6 15:53 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-6 15:05 发表
7 H& W3 K1 z, ~; n3 J对第一点我有意见,你把30年后的钱和贷款分别对待,30年后增值部分你用折扣算到今天,而30年后剩的贷款却认为和今天一样,这个公式错得离谱。. L( Y5 [  b3 n* \/ C& M; `
对于第二点应该这样解释才对,10万的贷款,如果30年后还剩10万,由于通货膨胀的原因,相当于今天是10万除以1.06的30次方 = 10/5.74 =1.74万。也就是说,10万贷款30年后还,如果不考虑利息因素,相当于对今天来说只还了1.74万,而你算反了。。。。。现在知道了吧,千万不要借钱给别人。

3 B/ F: n  v0 ], O( P3 C/ t" C: h; I) ^, O6 i  N; ]  `
你说的不对。如果光考虑本金,10万的贷款只会越来越少,30年后要么还光了,就算还是10万,按照现在价值也的确没有多少。这点没错。3 F  z  U9 |$ G: f
可问题在于你必须月月付出按揭,把每一笔按揭折成现在价值取和,结果必然是10万整。这本就是按揭的定义。
鲜花(94) 鸡蛋(4)
发表于 2008-2-6 16:10 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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发表于 2008-2-6 16:20 | 显示全部楼层
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